İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Bir daire, kira ilişkisi devam ederken kural olarak satılabilir. Bu nedenle gerçekçi bir satış fiyatında konum ve durum kadar kira bedeli, sözleşme koşulları ve devam eden giderler de önemlidir. Bu bilgileri erkenden hazırlamak alıcının incelemesini kolaylaştırır ve noter aşamasındaki gecikmeleri azaltır.
Bu taşınmazı satmayı mı düşünüyorsunuz? Satışınızı birlikte görüşelim
Satış kira sözleşmesini nasıl etkiler?
Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 566. maddesine göre kanuni koşullar oluştuğunda alıcı, mülkiyetin geçmesiyle kiraya verenin konumuna geçer. Satış tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Daireyi kiracılı olarak tanıtın ve güvenilir biçimde netleşmeden boş teslim sözü vermeyin.
Alıcının kendisinin oturmak istemesi ayrıca hukuki değerlendirme gerektirir. Özellikle sonradan bağımsız daire mülkiyetine dönüştürülen taşınmazlarda fesih kısıtlama süreleri söz konusu olabilir. Alıcı bu konuyu bağlayıcı kararından önce inceletmelidir.
Hangi alıcı profili uygundur?
Yatırımcılar doğrulanabilir gelir ve giderlere bakar. Kendi oturacağı konutu arayan kişiler ileride taşınma olasılığıyla ilgilenebilir; ancak tanıtımda bu olasılık kesin bir hak gibi sunulmamalıdır. Kira durumunu açıkça anlatmak, planları taşınmaza uygun alıcılara ulaşmayı kolaylaştırır.
Yan giderler hariç net kirayı, kademeli veya endekse bağlı artış hükümlerini, son değişiklikleri, kira borçlarını ve bilinen uyuşmazlıkları belgeleyin. Piyasadaki emsal kira, mevcut sözleşmeyle kısa sürede elde edilebilecek kira anlamına gelmez. Değer tespitinde bu iki rakam ayrılmalıdır.
Kira gelirini malikin giderlerinden ayırın
Örneğin aylık 850 avro net kira, yılda 10.200 avro gelir oluşturur. Varsayımsal 255.000 avro satış fiyatında brüt kira getirisi, edinim masrafları hariç yüzde 4’tür. Bu yalnızca hesaplama örneğidir; değerleme veya net getiri değildir.
Kiracıya yansıtılamayan yönetim giderleri, bakım, boş kalma riski ve açıklanmış ek ödemeler sonucu değiştirir. Apartman gider hesabını ve bütçeyi inceleyin: her gider kalemi kiracıya yüklenemez. Emsal satışlar ve binanın bütününün durumu da değerlendirilmelidir.
Hangi belgeler hazırlanmalı?
- Kira sözleşmesi ve ekleri, kira dökümü ve depozito bilgileri.
- Kat planı, alan belgeleri, enerji kimlik belgesi ve güncel tapu sicili kaydı.
- Bağımsız bölümlere ayırma beyanı, yönetim kuralları, mevcut kararlar ve toplantı tutanakları.
- Bütçe, son hesaplar, bakım rezervi ve planlanan çalışmalar.
- Yenileme kayıtları, kusurlar ve ödeme gecikmeleri hakkında açık bilgiler.
Kiracının kişisel verilerini yalnızca kontrollü alıcı incelemesinin gerektirdiği ölçüde paylaşın. Kamuya açık ilanlarda tam kira dosyaları veya sakinlerin iletişim bilgileri bulunmamalıdır.
Önalım hakkını ve ziyaretleri önceden netleştirin
Kiracının kanuni önalım hakkı her daire satışında doğmaz. BGB’nin 577. maddesi, özellikle daire kiracıya teslim edildikten sonra bağımsız daire mülkiyetine dönüştürülmesi gibi belirli koşulları düzenler; istisnalar da vardır. Kesin takvim sözü vermeden önce somut durumu noterle görüşün.
Ziyaretleri kiracıyla önceden kararlaştırın, ciddi alıcıları uygun zamanlarda bir araya getirin ve süreci açıklayın. Habersiz giriş veya sınırsız ziyaret saati vaatleri gereksiz uyuşmazlık yaratır. Kişisel eşyaları gösteren fotoğrafları yayımlamadan önce gerekli izinleri netleştirin.
Sözleşmeden düzenli devre
Hukuki mülkiyet devri ile kararlaştırılan ekonomik devir farklı tarihler olabilir. Noter sözleşmesinde kira ve giderlerin kime ait olacağı ve yan gider hesabını kimin yapacağı belirlenmelidir. Kira belgeleri, depozito kaydı ve kiracıya ortaklaşa verilecek bilgilendirme hazırlanmalıdır.
Depozito ek satış geliri değildir. BGB’nin 566a maddesi alıcının yükümlülüklerini ve önceki kiraya verenin devam edebilecek sorumluluğunu düzenler. Düsseldorf veya NRW’de satış için ilk görüşmede taşınmaz türü, posta kodu ve zaman planı yeterlidir; hassas belgeler daha sonra belirli amaçlarla istenebilir.
