İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Çok daireli bina alıcısı yalnızca metrekare satın almaz; kira sözleşmelerini, gelirleri ve gelecekteki sorumlulukları da devralır. Güvenilir bilgiler fırsat ve riskleri karşılaştırılabilir kılar. Düsseldorf ve NRW’deki malikler için sağlam bir satış stratejisi bu nedenle mevcut kayıtların düzenlenmesiyle başlar.
Bu taşınmazı satmayı mı düşünüyorsunuz? Satışınızı birlikte görüşelim
İlan vermeden önce stratejiyi belirleyin
Önce amacınızı, takviminizi ve temel koşullarınızı yazın. Öncelik binanın kısa sürede bütünüyle satılması mı, yoksa daha geniş pazarlamaya zaman var mı? Ortak maliklerin, miras ortaklığının veya kredi veren bankaların katılması gerekiyor mu? Bu sorular süreci tek başına istenen fiyattan daha fazla etkiler.
Binanın tamamını satmak ile daireleri ayrı satmak farklı projelerdir. Bağımsız daire mülkiyeti oluşturmak ayrı hukuki ve teknik inceleme gerektirir; ek maliyetler ve kiracı koruması konuları doğurabilir. Mevcut bağımsız daire fiyatları toplanarak bina değeri bulunamaz.
Gerçek kira gelirlerini görünür kılın
Her birim için kullanım, alan, kira başlangıcı, yan giderler hariç net kira, avanslar, depozito ve sözleşmedeki artış kurallarını gösteren bir tablo hazırlayın. Boş birimleri, borçları, kirasız dönemleri ve ek anlaşmaları belirtin. Ticari birimler ve otopark yerleri ayrı görülmelidir.
Mevcut kira, sözleşmeyle güvence altındaki değişiklikler ve varsayılan piyasa potansiyelini ayırın. Alıcı daha yüksek gelecekteki geliri ancak zaman, maliyet ve hukuki koşullar açık olduğunda değerlendirebilir. Tek bir kiracılı birim için kiracılı daire satışı rehberine de bakabilirsiniz.
Kira çarpanı tek başına değerleme değildir
Basit bir örnek: yıllık 72.000 avro net kira ve varsayımsal 1,44 milyon avro satış fiyatı, 20 çarpan ve yüzde 5 brüt getiri verir. Edinim masrafları, işletme giderleri ve yatırımlar dahil değildir. Bu hesap bir fiyat önerisi veya net getiri beklentisi oluşturmaz.
ImmoWertV’nin 27. maddesindeki gelir yaklaşımı, piyasa koşullarında elde edilebilecek gelirleri başka değerleme verileriyle birlikte ele alır. Konum, kalan kullanım ömrü, arsa ve taşınmaza özgü özellikler de önemlidir. Yararlı bir taşınmaz değerlemesi doğrulanabilir varsayımlara dayanmalıdır.
Teknik durumu ve yatırım ihtiyacını açıklayın
Çatı, cephe, pencereler, tesisat, ısıtma ve ortak alanlar alıcının incelemesinde önem taşır. Mevcut faturaları, bakım kayıtlarını, uzman raporlarını ve teklifleri toplayın. Yapılmış, onaylanmış, önerilmiş ve yalnızca kabaca tahmin edilmiş işleri ayırın.
Güzel fotoğraflar bilinen birikmiş bakım ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Açık bilgiler güvenilir hesaplamayı destekler. Satıştan hemen önce büyük işler ancak maliyet, izinler, kiracıya etkiler ve ulaşılabilecek fiyata katkı birlikte değerlendirildiğinde anlamlı olur.
Belgeleri ve ziyaretleri düzenleyin
- Tapu sicili kaydı, kadastro planı, kat planları ve güvenilir alan belgeleri.
- Yapı belgeleri, mevcut izinler ve enerji kimlik belgesi.
- Kira dökümü, sözleşmeler, ekler ve depozito kayıtları.
- Yan gider hesapları, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri ve sigorta bilgileri.
- Teknik kayıtlar, bilinen kusurlar, uyuşmazlıklar ve idari konular.
Hassas belgeleri kontrollü biçimde paylaşın. Sakinlerle ziyaret planlamadan önce ciddi ilgiyi ve finansal makullüğü inceleyin. Düzenli bir veri odası tekrar eden soruları azaltır, fakat alıcının ve danışmanlarının incelemesinin yerini tutmaz.
Sözleşmeyi ve ekonomik devri hazırlayın
Teklifleri fiyat, finansman, koşullar ve gerçekçi tamamlanma tarihi üzerinden karşılaştırın. Finansmanı belirsiz yüksek bir tutar, iyi hazırlanmış bir tekliften daha az güvenilir olabilir. Açık konuları noter randevusundan önce kayda geçirin.
Mevcut kira ilişkileri mülkiyet değişiminde kural olarak sürer. Kira, giderler, hesap sorumlulukları ve depozitolar düzenli biçimde dağıtılmalı; kanuni sorumluluklar da dikkate alınmalıdır. İlk başvuruda konum, taşınmaz türü ve zaman planı yeterlidir. Kira dökümü daha sonra ayrıntılı satış görüşmesinin temelini oluşturabilir.
