Aidat hesabı (Hausgeldabrechnung), kat malikleri topluluğunun (WEG) yıllık hesabıdır ve her malik için merkezi bir belgedir: ödenen aidatın (Hausgeld) ne için kullanıldığını, ek ödeme gerekip gerekmediğini ve bakım rezervinin (Erhaltungsrücklage) ne kadar sağlıklı olduğunu gösterir. 2020 WEG reformundan bu yana kavramlar ve kararlar gözle görülür biçimde değişmiştir. Bu rehber, bileşenleri, kiracılara karşı yansıtılabilir giderlerin ayrımını, denetimi ve yürürlükteki WEG hukukuna göre en önemli süreleri anlaşılır biçimde açıklar – ve Düsseldorf ile tüm NRW'de bir mülk dairesinin alım veya satımında düzgün bir hesabın neden bu kadar önemli olduğunu anlatır.
Aidat nedir – ve aidat hesabı nedir?
Aidat (Hausgeld), her kat malikinin topluluğa ödediği, çoğunlukla aylık olan düzenli avans ödemelerini ifade eder. Hukuken bunlar, giderlerin karşılanması ve rezervlerin beslenmesi için § 28 f. 1 WEG uyarınca kararlaştırılan avanslardır. Aidat, dolayısıyla ortak mülkün cari giderlerini ve bakım rezervinin (Erhaltungsrücklage) oluşturulmasını karşılar.
Aidat hesabı (Hausgeldabrechnung) – yıllık hesap olarak da anılır – tamamlanmış bir hesap yılına ilişkin sonradan yapılan hesaptır. Topluluğun fiili gelir ve giderlerini önceden kararlaştırılan avanslarla karşılaştırır ve giderleri geçerli dağıtım anahtarına göre tek tek birimlere paylaştırır. Önemli bir ayrım:
- Ekonomik plan (Wirtschaftsplan), gelecek yıla ilişkin tahmindir (§ 28 f. 1 WEG) – cari aidat ondan doğar.
- Yıllık hesap (Jahresabrechnung), geçmiş yılın geriye dönük değerlendirmesidir (§ 28 f. 2 WEG) – ek ödeme mi yapılacağı yoksa bir alacak mı bulunduğu ondan ortaya çıkar.
Aidatın borçlusu, kural olarak tapu siciline kayıtlı kat malikidir. Ödeme yükümlülüğü, dairenin kullanımına değil, maliklik konumuna bağlanır.
Aidat hesabının bileşenlerine genel bakış
Eksiksiz bir aidat hesabı tipik olarak tüm topluluk için bir genel hesaba ve ilgili daire için bir bireysel hesaba ayrılır. İçerik olarak düzenli olarak şu kalemler yer alır:
- Ortak mülkün işletme giderleri: ısıtma ve sıcak su, su ve atık su, genel elektrik, çöp toplama, bina temizliği, bahçe bakımı, kış hizmeti, asansör, baca temizleyicisi ile bina ve sorumluluk sigortası.
- Yönetim giderleri: mülk yönetiminin ücreti, hesap işletme giderleri, gerektiğinde vergi danışmanlığı ve malikler toplantısının düzenlenmesi.
- Bakım ve onarımlar: rezervden finanse edilmediği ölçüde, ortak mülkte yapılan cari, küçük ölçekli koruma çalışmaları.
- Bakım rezervine (Erhaltungsrücklage) aktarım: gelecekteki büyük tadilatlar için biriktirilen pay, ayrı bir kalem olarak gösterilir.
Her kalem, bir dağıtım anahtarı (Verteilerschlüssel) üzerinden birimlere paylaştırılır – çoğunlukla ortak mülkiyet paylarına (Miteigentumsanteile, MEA) göre, ısıtma ve su gibi tüketime bağlı giderlerde kısmen tüketime göre, bazı topluluklarda ise konut alanına göre veya birim başına. Hangi anahtarın geçerli olduğu kanundan, paylaşım beyanından (Teilungserklärung) veya bir karardan doğar.
Kiracılara karşı yansıtılabilir ve yansıtılamaz giderler
Bir malik dairesini kiraya verirse, merkezi bir soru şudur: aidat hesabının hangi kalemlerini kiracıya işletme gideri olarak yansıtabilir? Yalnızca İşletme Giderleri Yönetmeliği (BetrKV) anlamında işletme gideri olan ve kira sözleşmesinde geçerli biçimde kararlaştırılmış giderler yansıtılabilir – genellikle § 2 BetrKV'ye atıf yapılır. Aidat hesabı ile işletme giderleri hesabı dolayısıyla örtüşmez.
Tipik olarak yansıtılabilir olanlar (§ 2 BetrKV uyarınca) diğerlerinin yanı sıra şunlardır:
- emlak vergisi, su ve atık su, ısıtma ve sıcak su
- çöp bertarafı ve sokak temizliği, asansör, baca temizliği
- bina temizliği, bahçe bakımı, ortak alanların aydınlatması
- binanın eşya ve sorumluluk sigortası, kapıcı (yalnızca işletme gideri payı)
Yansıtılamaz olanlar özellikle şunlardır:
- mülk yönetiminin ücreti ve diğer yönetim giderleri
- bakım rezervine (Erhaltungsrücklage) aktarım
- ortak mülkteki bakım ve onarım giderleri
- WEG'in banka ve hesap işletme ücretleri
Kapıcı veya asansör gibi karma kalemler özel bir özen gerektirir; bunlarda yansıtılabilir işletme giderleri ile yansıtılamaz bakım veya yönetim payları iç içe geçer. Burada yalnızca salt işletme gideri payı yansıtılabilir.
2020 WEG reformundan sonra bakım rezervi ve varlık raporu
2020 WEG reformuyla terminoloji değişti. Eskiden yaygın olan „Instandhaltungsrücklage”, kanunda bugün bakım rezervi (Erhaltungsrücklage) olarak adlandırılır. § 19 f. 2 No. 4 WEG uyarınca „uygun bir bakım rezervinin biriktirilmesi” düzenli yönetimin bir parçasıdır. Bundan, örneğin çatı, cephe, ısıtma tesisatı veya asansörde olmak üzere büyük ölçekli koruma ve tadilat çalışmaları finanse edilir.
Önemli: bakım rezervi, topluluk varlığı olarak topluluğa aittir. Bir daire satışında satıcı malike ödenmez ve alıcıya bireysel bir alacak olarak da geçmez – orantılı tutar WEG'in varlığında kalır.
Reformla gelen bir diğer yenilik: § 28 f. 4 WEG uyarınca varlık raporu (Vermögensbericht). Yönetici bunu bir takvim yılının sonunda düzenlemek zorundadır. Rezervlerin durumunu ve esaslı topluluk varlığının bir dökümünü gösterir – uygulamada banka mevcudu, bakım rezervinin durumu ve varsa özel rezervler. Varlık raporu her malikin erişimine sunulmalıdır; bir bilgilendirme aracıdır ve kendisi karar konusu değildir.
Fark tutarı ve malikler toplantısındaki karar
Reformun merkezi – ve çoğu kez yanlış anlaşılan – bir noktası malikler toplantısındaki kararla ilgilidir. § 28 f. 2 WEG uyarınca malikler artık yıllık hesabı bütün bir rakam bütünü olarak karara bağlamaz, yalnızca ek ödemelerin talep edilmesi veya kararlaştırılan avansların uyarlanması hakkında karar verir. Bu fark, sözde fark tutarıdır (Abrechnungsspitze).
Fark tutarı, bir birime fiilen düşen giderler ile o birim için kararlaştırılan avanslar arasındaki farktır. Bir açık ortaya çıkarsa ek ödeme talep edilir; fazlalık halinde kural olarak gelecekteki avanslar uyarlanır. Bir malikin avanslarını fiilen ödeyip ödemediği, fark tutarının hesaplanması bakımından önemli değildir – ödenmemiş avanslar ayrıca borçlu olarak kalır.
Bundan önemli bir açıklama doğar: hesabın geri kalan rakam bütünü – tüm gelir ve giderlerin dökümü, dağıtım ve açıklamalar – denetim ve izlenebilirliğe hizmet eder, ancak kendisi ayrı bir karar konusu değildir. Daha reformdan önce Federal Adalet Divanı (BGH), kararın bağlayıcı etkisini hesap sonucuyla sınırlamıştı; reform bu çizgiyi kanunla pekiştirmiştir.
Aidat hesabını adım adım denetlemek
Her malik hesabını yalnızca nihai sonuç bakımından değil, sistematik olarak da denetlemelidir. Şu noktalar özel ilgiyi hak eder:
- Nakit akışı ve hesap bakiyeleri: hesapların açılış bakiyesi, kaydedilen gelir ve giderleri ile kapanış bakiyesi hesap olarak birbiriyle uyuyor mu? Akla yatkın bir nakit akış hesabı, doğru bir hesabın temelidir.
- Dağıtım anahtarı: giderler doğru anahtara göre mi dağıtıldı – örneğin ortak mülkiyet payları, konut alanı, birimler veya tüketim?
- Bakım rezervi: gösterilen durum varlık raporuyla uyuyor mu ve aktarım kararlaştırıldığı gibi yapıldı mı?
- Gider türlerinin ayrımı: yansıtılabilir ve yansıtılamaz giderler temiz biçimde ayrılmış mı? Bu, kiraya veren malikler için özellikle önemlidir.
- Belge incelemesi: dikkat çeken veya güçlü biçimde artan kalemler, faturalar, sözleşmeler ve hesap özetleri üzerinden denetlenebilir. Malikler, dayanak belgeleri inceleme hakkına sahiptir.
Tereddüt eden, hesabı toplantıdan önce denetleyen yönetim danışma kuruluna (Verwaltungsbeirat) başvurabilir veya hukuki şüpheler halinde kendi avukatına ya da bir kiracı veya malik derneğine danışabilir.
Süreler, hatalar ve itirazlar – ve bunun alımda neden önemli olduğu
§ 28 WEG, yıllık hesabın düzenlenmesi için katı bir yasal süre içermez. Ancak içtihat ve yönetim uygulamasına göre, hesabın hesap yılının sonundan itibaren makul bir süre içinde yapılması beklenir; çoğunlukla üç ila altı ay anılır. Hesap önemli ölçüde gecikirse malikler düzenlenmesi için baskı yapabilir.
Bir malik, ek ödemeler veya avansların uyarlanması hakkındaki kararı hatalı bulursa, bunu iptal davasıyla (Anfechtungsklage) dava edebilir. § 45 WEG uyarınca dava, karar alınmasından itibaren bir ay içinde açılmalı ve iki ay içinde gerekçelendirilmelidir. Her iki süre de hak düşürücü süredir – bunları kaçıran, içerik olarak hatalı olsa bile kararı kural olarak artık dava edemez. Bu nedenle şüphe halinde hızlı hareket etmek ve gerektiğinde avukat görüşü almak önemlidir.
Özellikle Düsseldorf veya NRW'de bir mülk dairesinin alımında aidat hesapları, ekonomik planlar, varlık raporu ve son malikler toplantılarının tutanakları aydınlatıcıdır: bakım rezervinin tutarını ve gelişimini, hâlihazırda kararlaştırılmış tadilatları ve olası özel katkı paylarını gösterirler. Akla yatkın bir hesap ve sağlıklı bir rezerv, sağlam yönetilen bir topluluğun işaretidir – ve bir dairenin değerini ve satılabilirliğini gözle görülür biçimde etkiler.
