Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Eine vermietete Wohnung lässt sich grundsätzlich verkaufen, während das Mietverhältnis weiterläuft. Für einen tragfähigen Angebotspreis zählen deshalb neben Lage und Zustand auch Miete, Vertragslage und laufende Kosten. Wer diese Informationen früh aufbereitet, erleichtert Käufern die Prüfung und vermeidet Verzögerungen vor dem Notartermin.
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Was passiert beim Verkauf mit dem Mietvertrag?
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber bei einem entsprechend bestehenden Mietverhältnis mit dem Eigentumsübergang in die Vermieterstellung ein. Der Verkauf allein beendet den Vertrag nicht. Bieten Sie die Wohnung daher als vermietet an und versprechen Sie keine freie Übergabe, solange diese nicht verlässlich geklärt ist.
Ein möglicher Eigenbedarf ist gesondert zu prüfen. Insbesondere nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum können Kündigungssperrfristen gelten. Käufer sollten ihre geplante Nutzung deshalb vor einer verbindlichen Entscheidung rechtlich klären lassen.
Welche Käufer passen zur vermieteten Wohnung?
Kapitalanleger beurteilen die Wohnung vor allem anhand nachvollziehbarer Einnahmen und Ausgaben. Selbstnutzer interessieren sich häufig für die Perspektive einer späteren Nutzung; deren Machbarkeit darf im Exposé nicht vorweggenommen werden. Entscheidend ist eine Vermarktung, die die tatsächliche Vermietungssituation offenlegt.
Dokumentieren Sie Nettokaltmiete, vereinbarte Staffel- oder Indexregelungen, letzte Anpassungen, Mietrückstände und bekannte Konflikte. Eine marktübliche Vergleichsmiete ist nicht automatisch die kurzfristig erzielbare Vertragsmiete. Für die Preisfindung sind beide Größen auseinanderzuhalten.
Preis einschätzen: Ertrag und Eigentümerkosten trennen
Beispiel: 850 Euro monatliche Nettokaltmiete ergeben 10.200 Euro im Jahr. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 255.000 Euro entspricht das einer Bruttomietrendite von 4 Prozent, noch ohne Erwerbsnebenkosten. Das ist eine Rechenhilfe, keine Wertprognose und keine Nettorendite.
Nicht umlagefähige Verwaltungskosten, Instandhaltung, Leerstandsrisiken und angekündigte Sonderumlagen verändern das Bild. Prüfen Sie die Hausgeldabrechnung und den Wirtschaftsplan: Hausgeld ist nicht vollständig auf den Mieter umlegbar. Vergleichbare Verkäufe und der Zustand des gesamten Hauses gehören ebenfalls in die Bewertung.
Diese Unterlagen sollten vor der Vermarktung vorliegen
- Mietvertrag einschließlich Nachträgen, Mietübersicht und Angaben zur Kaution.
- Grundriss, Wohnflächenunterlagen, Energieausweis und aktueller Grundbuchauszug.
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung sowie vorhandene Beschlusssammlung und Versammlungsprotokolle.
- Wirtschaftsplan, letzte Abrechnungen, Stand der Erhaltungsrücklage und bekannte Maßnahmen.
- Nachweise zu Modernisierungen sowie transparente Angaben zu Mängeln und Zahlungsrückständen.
Personenbezogene Mieterdaten gehören nur im erforderlichen Umfang und kontrolliert in die Käuferprüfung. Öffentliche Exposés benötigen weder vollständige Mietverträge noch Kontaktdaten der Bewohner.
Vorkaufsrecht und Besichtigungen früh klären
Ein gesetzliches Mietervorkaufsrecht besteht nicht bei jedem Wohnungsverkauf. § 577 BGB knüpft insbesondere an die Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlassung an den Mieter an; Ausnahmen sind zu prüfen. Klären Sie den Einzelfall mit dem Notariat, bevor Sie Zeitpläne verbindlich zusagen.
Stimmen Sie Besichtigungen rechtzeitig mit dem Mieter ab, bündeln Sie ernsthafte Interessenten und erläutern Sie den Ablauf. Unangekündigter Zutritt oder die Zusage beliebiger Besichtigungszeiten schafft Konflikte. Fotos mit persönlichen Gegenständen sollten nicht ohne geklärte Freigabe veröffentlicht werden.
Vom Kaufvertrag zur geordneten Übergabe
Im Vertrag müssen Eigentumsübergang und wirtschaftlicher Übergang sauber unterschieden werden. Regeln Sie mit dem Notariat, wem ab welchem Zeitpunkt Mieten und Kosten zugeordnet werden und wer die Betriebskostenabrechnung übernimmt. Zur Übergabe gehören Mietunterlagen, Kautionsnachweis und eine abgestimmte Information an den Mieter.
Die Kaution darf nicht einfach als Verkaufserlös behandelt werden. § 566a BGB regelt den Eintritt des Erwerbers und eine mögliche verbleibende Haftung des bisherigen Vermieters. Für eine erste Verkaufseinschätzung in Düsseldorf oder NRW helfen Immobilienart, Postleitzahl und Zeitplan; sensible Unterlagen können anschließend gezielt angefordert werden.
