Metoda porównawcza: wycena na podstawie realnych cen

Czym jest metoda porównawcza?

Metoda porównawcza to jedna z trzech unormowanych metod wyceny rozporządzenia o wycenie nieruchomości (ImmoWertV), które obowiązuje od 1 stycznia 2022 roku. Jest uregulowana w §§ 24 do 26 ImmoWertV. Dwie pozostałe metody to metoda dochodowa i metoda kosztowa.

Podstawowa idea jest prosta i bliska zdrowemu rozsądkowi: wartość nieruchomości wyprowadza się z faktycznie osiągniętych cen zakupu porównywalnych obiektów. Jeśli w tej samej lokalizacji sprzedano niedawno kilka podobnych mieszkań, na podstawie tych cen zakupu można bardzo dobrze wywnioskować, ile wycenianie mieszkanie jest warte na rynku.

Zgodnie z § 24 ustęp 1 ImmoWertV wartość porównawczą ustala się z wystarczającej liczby cen porównawczych. To odniesienie do rynku jest centralną siłą metody: odzwierciedla nie to, ile nieruchomość teoretycznie powinna kosztować, lecz to, ile porównywalne obiekty realnie przyniosły. Właśnie dlatego wartość porównawcza uchodzi przy zbywalnych nieruchomościach mieszkaniowych często za najbardziej miarodajną z trzech metod.

Jak metoda działa od strony obliczeniowej

ImmoWertV rozróżnia dwie drogi, na których może powstać wartość porównawcza.

1. Bezpośrednia metoda porównawcza (ceny porównawcze). Tutaj przyjmuje się konkretne ceny zakupu pojedynczych nieruchomości porównawczych. Zgodnie z § 25 ImmoWertV są to ceny zakupu nieruchomości, które wykazują dostatecznie zgodne cechy z obiektem wycenianym i które sprzedano w bliskim czasie do daty odniesienia wyceny. Z wystarczającej liczby takich cen tworzy się statystycznie wstępną wartość porównawczą.

2. Pośrednia metoda porównawcza (współczynniki porównawcze i wartości orientacyjne gruntu). Zamiast pojedynczych cen stosuje się tu przeciętne wskaźniki wyprowadzone z wielu umów kupna. Dostosowany do obiektu współczynnik porównawczy lub wartość orientacyjna gruntu (Bodenrichtwert) (§ 26 ImmoWertV) mnoży się przez odpowiednią wielkość odniesienia obiektu, na przykład przez powierzchnię mieszkalną lub powierzchnię działki.

Tok postępowania jest podzielony na etapy zgodnie z § 24 ImmoWertV: najpierw powstaje wstępna wartość porównawcza. Staje się ona, poprzez dostosowanie rynkowe według § 7 ImmoWertV, dostosowaną do rynku wstępną wartością porównawczą. Dopiero końcowe uwzględnienie szczególnych, właściwych dla obiektu cech gruntu daje ostateczną wartość porównawczą.

Kiedy stosuje się metodę porównawczą

Metoda porównawcza działa szczególnie dobrze zawsze wtedy, gdy istnieje wiele podobnych obiektów, a tym samym szeroka baza danych cen zakupu. Typowe przypadki zastosowania to:

• Mieszkania własnościowe: są często standaryzowane i częstym przedmiotem obrotu. W miastach takich jak Düsseldorf dostępnych jest wiele porównywalnych transakcji, co czyni metodę szczególnie nośną.
• Niezabudowane działki: dla gruntów budowlanych porównanie z podobnymi działkami w tej samej lokalizacji jest oczywistą drogą. Centralną rolę odgrywają tu wartości orientacyjne gruntu (Bodenrichtwerte).
• Domy szeregowe i jednorodzinne na jednorodnych obszarach zabudowy: tam, gdzie sprzedaje się wiele podobnych pod względem budowlanym obiektów, porównanie również dobrze się tu sprawdza.

Im bardziej indywidualna jest nieruchomość, tym trudniejsze staje się porównanie. Architektonicznie wyjątkowy obiekt jednostkowy, nieruchomość specjalna lub dom w lokalizacji z bardzo nielicznymi transakcjami często nie da się rzetelnie porównać. Wówczas na pierwszy plan wysuwa się metoda kosztowa lub dochodowa.

Skąd pochodzą dane porównawcze

Jakość wartości porównawczej stoi i upada wraz z danymi leżącymi u jej podstaw. Najważniejsze źródła to:

• Zbiory cen zakupu komisji rzeczoznawców (Gutachterausschuss): zgodnie z § 195 niemieckiego Kodeksu budowlanego (BauGB) wszystkie notarialne umowy kupna nieruchomości przekazywane są właściwej komisji rzeczoznawców. Z tego zbioru cen zakupu powstają najbardziej wiarygodne dane porównawcze w ogóle, ponieważ opiera się on na realnych, poświadczonych notarialnie transakcjach.
• Współczynniki porównawcze: ze zbiorów cen zakupu komisje rzeczoznawców wyprowadzają przeciętne współczynniki, na przykład ceny za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Dostosowuje się je do obiektu na potrzeby wyceny (§ 26 ImmoWertV).
• Wartości orientacyjne gruntu (Bodenrichtwert) i BORIS NRW: wartości orientacyjne gruntu to przeciętne wartości lokalizacyjne gruntu i są udostępniane w Nadrenii Północnej-Westfalii poprzez bezpłatny portal BORIS NRW (boris.nrw.de). Znajdują się tam także raporty o rynku nieruchomości i zestawienia.
• Raporty o rynku nieruchomości: lokalne komisje rzeczoznawców oraz Wyższa Komisja Rzeczoznawców NRW publikują regularnie raporty rynkowe z analizami sytuacji na danym obszarze.

Pełny zbiór cen zakupu sam w sobie nie jest swobodnie dostępny. Wiarygodne wartości porównawcze zakładają więc, że zna się właściwe dane, potrafi je sklasyfikować i przenieść na konkretny obiekt.

Niezbędne korekty, dopłaty i potrącenia

Żadne dwie nieruchomości nie są identyczne. Dlatego ceny porównawcze, współczynniki porównawcze i wartości orientacyjne gruntu muszą być zawsze dostosowane do konkretnego obiektu. Typowe pokrętła nastawcze to:

• Lokalizacja: makrolokalizacja (miasto, dzielnica, skomunikowanie) i mikrolokalizacja (ulica, sąsiedztwo, hałas, widok) często silnie wpływają na cenę i są uwzględniane poprzez dopłaty lub potrącenia.
• Stan: rok budowy, stopień modernizacji, stan energetyczny i ewentualne wady budowlane prowadzą do dopłat lub potrąceń względem obiektów porównawczych.
• Wyposażenie: jakość łazienek, podłóg, rozkładu, balkonu, windy lub miejsca postojowego odczuwalnie wpływa na wartość.
• Czas: jeśli transakcje porównawcze są odległe w czasie od daty odniesienia, przelicza się je na datę odniesienia za pomocą szeregów indeksowych (dostosowanie rynkowe według § 7 ImmoWertV).
• Szczególne, właściwe dla obiektu cechy gruntu: zgodnie z § 8 ImmoWertV zalicza się do nich na przykład wady budowlane i szkody budowlane, zanieczyszczenia gruntu lub związane z nieruchomością prawa i obciążenia, takie jak prawo do zamieszkania czy służebność drogi.

Ważna jest zasada niesprzeczności: cecha, która jest już zawarta w cenie porównawczej, nie może być uwzględniona po raz drugi poprzez dopłatę lub potrącenie.

Zalety i granice metody

Metoda porównawcza ma wyraźne mocne strony, ale też założenia, które nie zawsze są spełnione.

Zalety:

• Wysoka bliskość rynku: opiera się na faktycznie zapłaconych cenach i najbardziej bezpośrednio odzwierciedla realne wydarzenia na rynku.
• Zrozumiałość: myśl, że podobne mieszkanie w sąsiedztwie zostało niedawno sprzedane za określoną cenę, jest dobrze zrozumiała także dla laików.
• Niewiele założeń modelowych: tam, gdzie istnieje wiele przypadków porównawczych, potrzeba mniej założeń obliczeniowych niż w pozostałych metodach.

Granice:

• Zależność od danych: bez wystarczającej liczby odpowiednich przypadków porównawczych metoda jest ledwie stosowalna, na przykład przy rzadkich lub bardzo indywidualnych obiektach.
• Ograniczony dostęp do danych: pełny zbiór cen zakupu znajduje się przy komisjach rzeczoznawców i nie jest swobodnie dostępny.
• Pole swobody przy korektach: niezbędne dopłaty i potrącenia wymagają doświadczenia, w przeciwnym razie łatwo powstają nierealistyczne wyniki.

Odróżnienie od metody dochodowej i kosztowej

Obok metody porównawczej ImmoWertV zna dwie dalsze metody, z których każda przyjmuje inne spojrzenie na wartość.

Metoda dochodowa (§§ 27 do 34 ImmoWertV) stawia w centrum osiągalne dochody. Stosuje się ją przede wszystkim przy obiektach wynajętych, takich jak budynki wielorodzinne czy nieruchomości komercyjne, w których rentowność jest istotnym czynnikiem wartości.

Metoda kosztowa (§§ 35 do 39 ImmoWertV) kieruje się substancją, czyli kosztami wytworzenia obiektów budowlanych pomniejszonymi o utratę wartości z tytułu wieku, powiększonymi o wartość gruntu. Stosuje się ją typowo przy domach jednorodzinnych użytkowanych przez właściciela, gdy brak dobrej sytuacji danych porównawczych.

Mówiąc w uproszczeniu: metoda porównawcza jest zorientowana na cenę, metoda dochodowa na dochód, a metoda kosztowa na substancję. W praktyce jedna metoda służy często jako droga główna, podczas gdy drugą stosuje się do weryfikacji wiarygodności. To, która metoda jest właściwa, zależy od rodzaju obiektu, sposobu użytkowania i sytuacji danych.