Wer den Wert einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks ermitteln will, stößt schnell auf das Vergleichswertverfahren. Es ist eines der drei gesetzlich normierten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und für viele Wohnimmobilien das aussagekräftigste, weil es direkt an tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ansetzt. Mit über 60 Jahren Erfahrung am Düsseldorfer Markt wissen wir, wie wertvoll belastbare Vergleichsdaten für eine realistische Einschätzung sind. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen ruhig und nachvollziehbar, wie das Vergleichswertverfahren funktioniert, wann es angewandt wird, welche Daten es braucht und wo seine Grenzen liegen.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei normierten Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit dem 1. Januar 2022 gilt. Geregelt ist es in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV. Die anderen beiden Verfahren sind das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Die Grundidee ist einfach und nah am gesunden Menschenverstand: Der Wert einer Immobilie wird aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Wenn in derselben Lage in jüngerer Zeit mehrere ähnliche Wohnungen verkauft wurden, lässt sich aus diesen Kaufpreisen sehr gut ableiten, was die zu bewertende Wohnung am Markt wert ist.
Nach § 24 Absatz 1 ImmoWertV wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Dieser Marktbezug ist die zentrale Stärke des Verfahrens: Es bildet nicht ab, was eine Immobilie theoretisch kosten müsste, sondern was vergleichbare Objekte real eingebracht haben. Genau deshalb gilt der Vergleichswert bei marktgängigen Wohnimmobilien oft als das aussagekräftigste der drei Verfahren.
Wie das Verfahren rechnerisch funktioniert
Die ImmoWertV unterscheidet zwei Wege, auf denen ein Vergleichswert entstehen kann.
1. Das unmittelbare Vergleichswertverfahren (Vergleichspreise). Hier werden konkrete Kaufpreise einzelner Vergleichsgrundstücke herangezogen. Nach § 25 ImmoWertV sind das Kaufpreise von Grundstücken, die mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend übereinstimmende Merkmale aufweisen und die in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag verkauft wurden. Aus einer ausreichenden Zahl solcher Preise wird statistisch ein vorläufiger Vergleichswert gebildet.
2. Das mittelbare Vergleichswertverfahren (Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte). Statt einzelner Preise werden hier durchschnittliche, aus vielen Kaufverträgen abgeleitete Kennwerte verwendet. Ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor oder Bodenrichtwert (§ 26 ImmoWertV) wird mit der passenden Bezugsgröße des Objekts multipliziert, etwa mit der Wohnfläche oder der Grundstücksfläche.
Der Ablauf ist nach § 24 ImmoWertV in Stufen gegliedert: Zunächst entsteht ein vorläufiger Vergleichswert. Dieser wird über die Marktanpassung nach § 7 ImmoWertV zum marktangepassten vorläufigen Vergleichswert. Erst die abschließende Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale ergibt den endgültigen Vergleichswert.
Wann das Vergleichswertverfahren genutzt wird
Das Vergleichswertverfahren funktioniert immer dann besonders gut, wenn es viele ähnliche Objekte und damit eine breite Datenbasis an Kaufpreisen gibt. Typische Anwendungsfälle sind:
- Eigentumswohnungen: Sie sind oft standardisiert und werden häufig gehandelt. In Städten wie Düsseldorf liegen viele vergleichbare Verkäufe vor, was das Verfahren hier besonders tragfähig macht.
- Unbebaute Grundstücke: Für Bauland ist der Vergleich mit ähnlichen Grundstücken in der gleichen Lage der naheliegende Weg. Hier spielen Bodenrichtwerte eine zentrale Rolle.
- Reihenhäuser und Einfamilienhäuser in homogenen Baugebieten: Wo viele bauähnliche Objekte verkauft werden, lässt sich auch hier gut vergleichen.
Je individueller eine Immobilie ist, desto schwieriger wird der Vergleich. Ein architektonisch außergewöhnliches Einzelobjekt, eine Spezialimmobilie oder ein Haus in einer Lage mit sehr wenigen Verkäufen lässt sich oft nicht zuverlässig vergleichen. Dann treten das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren in den Vordergrund.
Woher die Vergleichsdaten kommen
Die Qualität eines Vergleichswerts steht und fällt mit den zugrunde liegenden Daten. Die wichtigsten Quellen sind:
- Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse: Nach § 195 Baugesetzbuch werden alle notariellen Grundstückskaufverträge an den zuständigen Gutachterausschuss übermittelt. Aus dieser Kaufpreissammlung entstehen die belastbarsten Vergleichsdaten überhaupt, denn sie beruht auf realen, beurkundeten Verkäufen.
- Vergleichsfaktoren: Aus den Kaufpreissammlungen leiten die Gutachterausschüsse durchschnittliche Faktoren ab, etwa Preise je Quadratmeter Wohnfläche. Sie werden für die Wertermittlung objektspezifisch angepasst (§ 26 ImmoWertV).
- Bodenrichtwerte und BORIS NRW: Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens und werden in Nordrhein-Westfalen über das kostenfreie Portal BORIS NRW (boris.nrw.de) bereitgestellt. Dort finden sich auch Grundstücksmarktberichte und Übersichten.
- Grundstücksmarktberichte: Die örtlichen Gutachterausschüsse und der Obere Gutachterausschuss NRW veröffentlichen regelmäßig Marktberichte mit Auswertungen zum Geschehen im jeweiligen Gebiet.
Die vollständige Kaufpreissammlung selbst ist nicht frei zugänglich. Belastbare Vergleichswerte setzen daher voraus, dass man die richtigen Daten kennt, einordnen und auf das konkrete Objekt übertragen kann.
Notwendige Anpassungen, Zu- und Abschläge
Keine zwei Immobilien sind identisch. Deshalb müssen Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte immer an das konkrete Objekt angepasst werden. Typische Stellschrauben sind:
- Lage: Makrolage (Stadt, Stadtteil, Anbindung) und Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Lärm, Aussicht) wirken oft stark auf den Preis und werden über Zu- oder Abschläge berücksichtigt.
- Zustand: Baujahr, Modernisierungsgrad, energetischer Zustand und etwaige Baumängel führen zu Auf- oder Abschlägen gegenüber den Vergleichsobjekten.
- Ausstattung: Qualität von Bädern, Böden, Grundriss, Balkon, Aufzug oder Stellplatz beeinflusst den Wert spürbar.
- Zeit: Liegen Vergleichsverkäufe zeitlich entfernt vom Stichtag, werden sie über Indexreihen auf den Stichtag umgerechnet (Marktanpassung nach § 7 ImmoWertV).
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: Nach § 8 ImmoWertV zählen dazu zum Beispiel Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen oder grundstücksbezogene Rechte und Belastungen wie ein Wohnrecht oder Wegerecht.
Wichtig ist der Grundsatz der Widerspruchsfreiheit: Ein Merkmal, das bereits im Vergleichspreis enthalten ist, darf nicht ein zweites Mal über einen Zu- oder Abschlag berücksichtigt werden.
Vorteile und Grenzen des Verfahrens
Das Vergleichswertverfahren hat klare Stärken, aber auch Voraussetzungen, die nicht immer erfüllt sind.
Vorteile:
- Hohe Marktnähe: Es beruht auf tatsächlich gezahlten Preisen und bildet das reale Marktgeschehen am direktesten ab.
- Nachvollziehbarkeit: Der Gedanke, dass eine ähnliche Wohnung in der Nachbarschaft kürzlich zu einem bestimmten Preis verkauft wurde, ist auch für Laien gut verständlich.
- Wenige Modellannahmen: Wo viele Vergleichsfälle vorliegen, sind weniger rechnerische Annahmen nötig als bei den anderen Verfahren.
Grenzen:
- Datenabhängigkeit: Ohne ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsfälle ist das Verfahren kaum anwendbar, etwa bei seltenen oder sehr individuellen Objekten.
- Eingeschränkter Datenzugang: Die vollständige Kaufpreissammlung liegt bei den Gutachterausschüssen und ist nicht frei verfügbar.
- Spielraum bei Anpassungen: Die nötigen Zu- und Abschläge erfordern Erfahrung, sonst entstehen leicht unrealistische Ergebnisse.
Abgrenzung zu Ertragswert- und Sachwertverfahren
Die ImmoWertV kennt neben dem Vergleichswertverfahren zwei weitere Verfahren, die jeweils einen anderen Blickwinkel auf den Wert einnehmen.
Das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) stellt die erzielbaren Erträge in den Mittelpunkt. Es wird vor allem bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien genutzt, bei denen die Rendite der wesentliche Werttreiber ist.
Das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) richtet sich nach der Substanz, also nach den Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich der Alterswertminderung, zuzüglich des Bodenwerts. Es kommt typischerweise bei eigengenutzten Einfamilienhäusern zum Einsatz, wenn keine gute Vergleichsdatenlage besteht.
Vereinfacht gesagt: Das Vergleichswertverfahren ist preisorientiert, das Ertragswertverfahren ertragsorientiert und das Sachwertverfahren substanzorientiert. In der Praxis dient ein Verfahren oft als Hauptweg, während ein zweites zur Plausibilisierung herangezogen wird. Welches Verfahren das richtige ist, hängt von Objektart, Nutzung und Datenlage ab.
