Bir ev sahibinin kiracıya gerçekte hangi işletme giderlerini yansıtabileceği yasayla açıkça düzenlenmiştir – yine de yan gider hesabı, kira ilişkisinde en sık yaşanan anlaşmazlık noktalarından biridir. Belirleyici olan, işletme giderleri yönetmeliğinin (BetrKV) kataloğu ve § 556 BGB hükümleridir. Bu kılavuz, neyin yansıtılabilir olduğunu ve neyin olmadığını, dağıtım anahtarının nasıl işlediğini, hangi sürelerin geçerli olduğunu ve en sık nelerin tartışıldığını açıklar. Düsseldorf'ta ve tüm Kuzey Ren-Vestfalya'da doğru ve hukuken güvenli bir şekilde hesap yapmak isteyen mal sahipleri için – bireysel hukuki danışmanlık değil, genel bilgi olarak.
Yansıtılabilir yan giderler nedir?
Kira hukukunda „yan giderler" (Nebenkosten) kavramı günlük dile aittir; hukuken doğru terim işletme giderleri (Betriebskosten)dir. § 556 fıkra 1 BGB ve § 1 BetrKV uyarınca bunlar, mal sahibine taşınmazın mülkiyetinden ya da binanın, tesislerinin ve donanımlarının amacına uygun kullanımından düzenli olarak doğan giderlerdir.
Belirleyici olan „düzenli" sözcüğüdür: yalnızca düzenli olarak yinelenen giderler yansıtılabilir – örneğin su, ısıtma, çöp toplama veya sigorta için. Çatı onarımı ya da arızalı bir ısıtma sisteminin değiştirilmesi gibi tek seferlik harcamalar buna dahil değildir.
Sıcak işletme giderleri (ısıtma ve sıcak su; ısıtma giderleri yönetmeliği uyarınca ağırlıklı olarak tüketime bağlı olarak hesaplanması gerekir) ile soğuk işletme giderleri (emlak vergisi, su, çöp, bina temizliği veya sigorta gibi diğer tüm kalemler) arasında ayrım yapılır. Her iki grup da yalnızca yansıtılmaları kira sözleşmesinde geçerli biçimde kararlaştırıldığında yansıtılabilir.
§ 2 BetrKV işletme giderleri kataloğuna genel bakış
Hangi gider türlerinin genel olarak yansıtılabileceğini § 2 BetrKV'nin sınırlı (tahdidi) kataloğu düzenler. 17 kalemi kapsar:
- Nr. 1 – Cari kamusal yükümlülükler: özellikle emlak vergisi (Grundsteuer).
- Nr. 2 – Su temini: su tüketimi, temel ücretler, sayaç kirası ve kalibrasyon.
- Nr. 3 – Atık su tahliyesi: atık ve yağmur suyu ücretleri, kanalizasyon kullanımı.
- Nr. 4 – Isıtma: merkezi ısıtma tesisinin işletimi, yakıtlar, bakım, baca denetimi.
- Nr. 5 – Sıcak su: merkezi sıcak su temininin işletimi.
- Nr. 6 – Birleşik ısıtma ve sıcak su tesisleri.
- Nr. 7 – Asansör: işletim elektriği, bakım, denetim, temizlik.
- Nr. 8 – Sokak temizliği ve çöp giderme.
- Nr. 9 – Bina temizliği ve haşere mücadelesi.
- Nr. 10 – Bahçe bakımı.
- Nr. 11 – Ortak kullanılan alanların aydınlatması.
- Nr. 12 – Baca temizliği.
- Nr. 13 – Mal ve sorumluluk sigortası (bina, cam, sorumluluk, doğal afet hasarları).
- Nr. 14 – Kapıcı (Hauswart), ancak yönetim ve bakım payları hariç.
- Nr. 15 – Ortak anten veya genişbant/fiber optik tesisi.
- Nr. 16 – Çamaşır bakımı için donanımlar.
- Nr. 17 – Diğer işletme giderleri.
Katalog sınırlıdır: burada yer almayan, kural olarak Nr. 1 ila 16 üzerinden yansıtılamaz. 1 Temmuz 2024'ten bu yana ortak antenler üzerinden kablo TV ücretleri için özel bir kural geçerlidir – eski „yan gider ayrıcalığı" kalkmıştır; bu nedenle cari yayın ücretleri artık toptan yansıtılamaz.
Diğer işletme giderleri (Nr. 17) – yalnızca somut olarak belirtilirse
Nr. 17 BetrKV kalemi – „diğer işletme giderleri" – tek açık toplama kalemidir. § 1 BetrKV anlamında olup 1 ila 16 numaralarca kapsanmayan giderleri içerir. Tipik örnekler: duman dedektörlerinin bakımı, elektrik tesisatlarının denetimi, yağmur oluğu temizliği veya bir güvenlik hizmetinin maliyeti.
Önemli: bu kalem sınırsız bir yetki belgesi değildir. „Diğer işletme giderleri"nin geçerli biçimde yansıtılabilmesi için, kira sözleşmesinde tek tek ve somut olarak belirtilmiş olmaları gerekir. Yerleşik içtihada göre, „ve diğer işletme giderleri" gibi toptan bir madde, sonradan istenen yeni kalemlerin hesaplanması için yeterli değildir. Burada da geçerlidir: giderler düzenli olarak doğmalı ve yönetim ya da bakım niteliği taşımamalıdır.
Yansıtılamayanlar: yönetim, bakım ve onarımlar
Katalog kadar önemli olan, § 1 fıkra 2 BetrKV'deki ayrımdır. Buna göre iki büyük gider bloğu açıkça işletme gideri değildir ve dolayısıyla yansıtılamaz:
- Yönetim giderleri: bina yönetimi, muhasebe, kira tahsilatı, hukuki takip, malik toplantıları, posta giderleri ve ayrıca hesap işletim ve banka masrafları. Ev sahibi bu giderleri net kiradan karşılamak zorundadır.
- Bakım ve onarım: usulüne uygun durumu korumaya veya kusurları gidermeye hizmet eden tüm giderler – yani onarımlar, yenilemeler ve yıpranmış parçaların değiştirilmesi.
Temel kural şudur: bakım evet, onarım hayır. Isıtmanın veya asansörün düzenli bakımı yansıtılabilir; tesisin onarımı veya değiştirilmesi yansıtılamaz. Kapıcıda yalnızca yansıtılabilir faaliyetlere düşen pay hesaba katılabilir – yönetim ya da küçük onarımlar için harcanan süre çıkarılmalıdır. Bir kat malikleri topluluğunun (WEG) bakım yedek akçeleri de kiracı hesabına dahil değildir.
Koşul: yansıtma kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olmalıdır
Yaygın bir yanılgı, işletme giderlerinin „otomatik olarak" kiracı tarafından üstlenildiğidir. Doğrusu tam tersidir: kira sözleşmesinde açık bir anlaşma olmadan kiracı yalnızca kirayı borçlanır ve tüm işletme giderleri kira ile karşılanmış sayılır. İşletme giderlerini ancak § 556 fıkra 1 BGB uyarınca sözleşmesel yansıtma anlaşması kiracıya aktarır.
Uygulamada cari kalemler için çoğu zaman „§ 2 BetrKV uyarınca işletme giderleri"ne ya da işletme giderleri yönetmeliğinin ekine yapılan bir atıf yeterlidir; içtihada göre bu yeterince belirli sayılır. „Diğer işletme giderleri" (Nr. 17) için ise somut tek tek sayma gereklidir.
§ 556 fıkra 2 BGB uyarınca giderler peşin ödeme (yıllık hesaplaşmayla) ya da maktu tutar (hesaplaşma olmaksızın) olarak kararlaştırılabilir. Kuzey Ren-Vestfalya'da – emlak vergisi ve atık su gibi yer yer yüksek belediye harçlarıyla – yıllık nihai hesaplaşmalı peşin ödeme, gerçek tüketimleri ve harç değişikliklerini yansıttığından pratik kuraldır.
Dağıtım anahtarı ve ekonomiklik ilkesi
Yansıtılabilir giderler, anlaşılabilir bir dağıtım anahtarına (dağıtım ölçütüne) göre kiracı taraflara paylaştırılmalıdır. Kira sözleşmesinde bir düzenleme yoksa, § 556a fıkra 1 BGB uyarınca yasal tamamlayıcı ölçüt geçerlidir: konut alanına göre dağıtım. Sözleşmeyle başka ölçütler de kararlaştırılabilir, örneğin kişi sayısına, konut birimlerine veya kaydedilen tüketime göre.
Isıtma ve sıcak su için dağıtım, ısıtma giderleri yönetmeliği (HeizkostenV) ile kısmen zorunlu olarak tüketime bağlı şekilde öngörülmüştür (kural olarak yüzde 50 ila 70 tüketime göre). Bir kez kararlaştırılan anahtar bağlayıcıdır; ev sahibi onu tek taraflı olarak keyfine göre değiştiremez.
Her şeyin üstünde § 556 fıkra 3 cümle 1 BGB'den gelen ekonomiklik ilkesi durur: ev sahibi, hizmet sağlayıcıları ve sözleşmeleri seçerken ekonomik açıdan makul davranmalıdır. Nesnel olarak aşırı ya da gereksiz giderler – örneğin haklı bir neden olmaksızın belirgin biçimde fazla pahalı bir temizlik ya da kapıcı sözleşmesi – kiracı tarafından itiraza uğratılıp kısaltılabilir.
§ 556 BGB süreleri ve sık yaşanan anlaşmazlıklar
Hesaplamada § 556 fıkra 3 BGB'den gelen iki merkezi süre geçerlidir:
- Hesaplaşma süresi (12 ay): ev sahibi hesabı, hesap döneminin bitiminden sonraki on ikinci ayın sonuna kadar en geç tebliğ etmelidir. 01.01. ile 31.12.2025 arasındaki bir dönem için hesabın bu nedenle 31.12.2026'ya kadar hazır olması gerekir. Ev sahibi bu süreyi kaçırırsa, artık ek ödeme talep edemez (§ 556 fıkra 3 cümle 3 BGB) – ancak kiracının alacak bakiyesi geçerliliğini korur.
- İtiraz süresi (12 ay): kiracı, hesaba itirazlarını en geç tebellüğden sonraki on ikinci ayın sonuna kadar bildirmelidir (§ 556 fıkra 3 cümle 5 BGB). Bundan sonra itirazlar kural olarak hariç tutulur.
En sık yaşanan anlaşmazlıklar arasında şunlar yer alır: yansıtılamayan yönetim ya da onarım giderlerinin hesaba dahil edilmesi, eksik ya da yanlış dağıtım anahtarları, kapıcı ve bakım giderlerinde düşülmeyen onarım payları, belirsiz „diğer işletme giderleri", geç hesaplar ve belge incelemesinin reddedilmesi. Kiracıların, hesaba esas alınan belgeleri inceleme hakkı vardır. Tereddüt halinde kiracılar kendi kiracı derneklerine ya da avukatlarına başvurabilir.
