Qué gastos de explotación puede repercutir realmente un arrendador al inquilino está claramente regulado por la ley – y, sin embargo, la liquidación de gastos accesorios es uno de los puntos de conflicto más frecuentes en el arrendamiento. Son determinantes el catálogo del reglamento de gastos de explotación (BetrKV) y las exigencias del § 556 BGB. Esta guía explica qué es repercutible y qué no, cómo funciona el criterio de reparto, qué plazos rigen y sobre qué se discute con más frecuencia. Para propietarias y propietarios en Düsseldorf y en toda Renania del Norte-Westfalia que deseen liquidar de forma correcta y jurídicamente segura – como información general, no como asesoramiento jurídico individual.
¿Qué son los gastos repercutibles?
En el derecho de arrendamiento, el término «gastos accesorios» (Nebenkosten) es coloquial; el término jurídicamente correcto es gastos de explotación (Betriebskosten). Según el § 556 ap. 1 BGB y el § 1 BetrKV, son los gastos recurrentes que el propietario soporta por la propiedad del inmueble o por el uso conforme a su destino del edificio, sus instalaciones y equipamientos.
Lo decisivo es la palabra «recurrente»: solo son repercutibles los gastos que se repiten con regularidad – por ejemplo de agua, calefacción, recogida de basura o seguro. Los gastos puntuales, como una reparación del tejado o la sustitución de una calefacción defectuosa, no se incluyen.
Se distingue entre gastos de explotación cálidos (calefacción y agua caliente, que según el reglamento de gastos de calefacción deben liquidarse mayoritariamente en función del consumo) y gastos de explotación fríos (todas las demás partidas, como el impuesto sobre bienes inmuebles, agua, basura, limpieza del edificio o seguro). Ambos grupos solo son repercutibles si su repercusión se acordó válidamente en el contrato de arrendamiento.
El catálogo de gastos de explotación del § 2 BetrKV de un vistazo
Qué tipos de gasto pueden repercutirse en absoluto lo regula el catálogo cerrado del § 2 BetrKV. Comprende 17 partidas:
- Nr. 1 – Cargas públicas corrientes: en particular el impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer).
- Nr. 2 – Suministro de agua: consumo de agua, tarifas básicas, alquiler del contador y verificación.
- Nr. 3 – Saneamiento: tasas por aguas residuales y pluviales, uso del alcantarillado.
- Nr. 4 – Calefacción: funcionamiento de la instalación central de calefacción, combustibles, mantenimiento, inspección de la chimenea.
- Nr. 5 – Agua caliente: funcionamiento del suministro central de agua caliente.
- Nr. 6 – Instalaciones combinadas de calefacción y agua caliente.
- Nr. 7 – Ascensor: corriente de funcionamiento, mantenimiento, inspección, limpieza.
- Nr. 8 – Limpieza viaria y retirada de residuos.
- Nr. 9 – Limpieza del edificio y control de plagas.
- Nr. 10 – Cuidado del jardín.
- Nr. 11 – Iluminación de las zonas de uso común.
- Nr. 12 – Limpieza de chimeneas.
- Nr. 13 – Seguro de daños y de responsabilidad civil (edificio, cristales, responsabilidad civil, daños por fenómenos naturales).
- Nr. 14 – Conserje (Hauswart), pero sin las partes de administración y mantenimiento.
- Nr. 15 – Antena comunitaria o instalación de banda ancha/fibra óptica.
- Nr. 16 – Instalaciones para el cuidado de la ropa.
- Nr. 17 – Otros gastos de explotación.
El catálogo es cerrado: lo que no figura aquí no puede, en principio, repercutirse a través de las Nr. 1 a 16. Desde el 1 de julio de 2024 rige una particularidad para las tarifas de televisión por cable a través de antenas comunitarias – el antiguo «privilegio de gastos accesorios» ha desaparecido, de modo que las cuotas de programación corrientes ya no pueden repercutirse de forma global.
Los otros gastos de explotación (Nr. 17) – solo si se denominan concretamente
La partida Nr. 17 BetrKV – los «otros gastos de explotación» – es la única partida residual abierta. Comprende gastos en el sentido del § 1 BetrKV que no están cubiertos por los números 1 a 16. Ejemplos típicos son el mantenimiento de detectores de humo, la revisión de instalaciones eléctricas, la limpieza de canalones o el coste de un servicio de seguridad.
Importante: esta partida no es un cheque en blanco. Para que los «otros gastos de explotación» puedan repercutirse válidamente, deben estar denominados de forma individual y concreta en el contrato de arrendamiento. Según jurisprudencia reiterada, una cláusula global como «y otros gastos de explotación» no basta para liquidar posteriormente partidas nuevas a discreción. También aquí rige: los gastos deben ser recurrentes y no pueden tener carácter de administración o mantenimiento.
Qué no es repercutible: administración, mantenimiento y reparaciones
Tan importante como el catálogo es la delimitación del § 1 ap. 2 BetrKV. Según ella, dos grandes bloques de gastos son expresamente no gastos de explotación y, por tanto, no repercutibles:
- Gastos de administración: gastos de la administración de la finca, contabilidad, cobro de rentas, reclamación judicial, juntas de propietarios, franqueo, así como gastos de cuenta y bancarios. El arrendador debe soportar estos gastos con cargo a la renta neta.
- Conservación y reparación: todos los gastos que sirven para conservar el estado correcto o subsanar defectos – es decir, reparaciones, renovaciones y la sustitución de piezas desgastadas.
La regla práctica es: mantenimiento sí, reparación no. El mantenimiento regular de la calefacción o del ascensor es repercutible; la reparación o sustitución de la instalación no. En el caso del conserje solo puede computarse la parte correspondiente a actividades repercutibles – el tiempo dedicado a administración o a pequeñas reparaciones debe excluirse. Tampoco las reservas de conservación de una comunidad de propietarios (WEG) corresponden a la liquidación del inquilino.
Requisito: la repercusión debe estar acordada en el contrato de arrendamiento
Un error extendido es creer que los gastos de explotación corren «automáticamente» a cargo del inquilino. Lo cierto es lo contrario: sin un acuerdo expreso en el contrato de arrendamiento, el inquilino debe solo la renta, y todos los gastos de explotación se consideran saldados con la renta. Solo el acuerdo contractual de repercusión según el § 556 ap. 1 BGB traslada los gastos de explotación al inquilino.
En la práctica, para las partidas corrientes basta a menudo con una remisión a los «gastos de explotación según el § 2 BetrKV» o al anexo del reglamento de gastos de explotación; según la jurisprudencia, se considera suficientemente determinado. Para los «otros gastos de explotación» (Nr. 17), en cambio, se requiere la enumeración individual concreta.
Según el § 556 ap. 2 BGB, los gastos pueden acordarse como pago anticipado (con liquidación anual) o como cuota a tanto alzado (sin liquidación). En Renania del Norte-Westfalia – con tasas municipales en parte elevadas, por ejemplo para el impuesto sobre bienes inmuebles y el saneamiento – el pago anticipado con liquidación final anual es la regla práctica, ya que refleja los consumos reales y las variaciones de las tasas.
Criterio de reparto y principio de economía
Los gastos repercutibles deben repartirse entre las partes arrendatarias según un criterio de reparto (módulo de reparto) comprensible. Si en el contrato de arrendamiento no se regula nada, rige según el § 556a ap. 1 BGB el módulo legal supletorio: el reparto según la superficie habitable. Por contrato también pueden acordarse otros módulos, por ejemplo según el número de personas, por unidades de vivienda o según el consumo registrado.
Para la calefacción y el agua caliente, el reparto está parcialmente impuesto con carácter obligatorio en función del consumo por el reglamento de gastos de calefacción (HeizkostenV) (por regla general del 50 al 70 por ciento según el consumo). Un criterio una vez acordado es vinculante; el arrendador no puede modificarlo unilateralmente a su antojo.
Por encima de todo está el principio de economía del § 556 ap. 3 frase 1 BGB: al seleccionar prestadores de servicios y contratos, el arrendador debe actuar de forma económicamente razonable. Los gastos objetivamente excesivos o innecesarios – por ejemplo un contrato de limpieza o de conserjería claramente demasiado caro sin motivo objetivo – pueden ser impugnados y reducidos por el inquilino.
Plazos del § 556 BGB y conflictos frecuentes
En la liquidación rigen dos plazos centrales del § 556 ap. 3 BGB:
- Plazo de liquidación (12 meses): el arrendador debe entregar la liquidación a más tardar al finalizar el duodécimo mes posterior al fin del período de liquidación. Para un período del 01.01. al 31.12.2025, la liquidación debe estar disponible, por tanto, a más tardar el 31.12.2026. Si el arrendador incumple este plazo, ya no puede exigir un pago complementario (§ 556 ap. 3 frase 3 BGB) – pero un saldo a favor del inquilino se mantiene.
- Plazo de impugnación (12 meses): el inquilino debe comunicar las objeciones a la liquidación a más tardar al finalizar el duodécimo mes posterior a su recepción (§ 556 ap. 3 frase 5 BGB). Después, las objeciones quedan en principio excluidas.
Entre los conflictos más frecuentes se cuentan: la inclusión de gastos de administración o de reparación no repercutibles, criterios de reparto inexistentes o erróneos, partes de reparación no deducidas en los gastos de conserje y de mantenimiento, «otros gastos de explotación» poco claros, liquidaciones tardías, así como la denegación de la consulta de justificantes. Las inquilinas y los inquilinos tienen derecho a consultar los justificantes en los que se basa la liquidación. En caso de duda, los inquilinos pueden dirigirse a su propia asociación de inquilinos o a su abogado.
