Düsseldorf’ta veya Ren bölgesinde arsasının değeri hakkında düşünen herkes kısa sürede Bodenrichtwert (rayiç arsa değeri) kavramıyla karşılaşır. Kulağa resmi ve kesin gelir, ancak her şeyden önce şudur: bir ilk yol gösterici nokta. Bu rehberde Bodenrichtwert’in ne olduğunu, kimin belirlediğini, Kuzey Ren-Vestfalya’da (NRW) onu nerede ücretsiz görüntüleyebileceğinizi ve taşınmazınızın gerçek değerini neden yalnızca kısmen yansıttığını size anlaşılır bir biçimde açıklıyoruz. Wolfgang Richter GmbH’nin bir parçası olarak, malikleri 60 yılı aşkın süredir sükûnet, uzmanlık ve önemli olana dair berrak bir bakışla yanında olduk.
Bodenrichtwert (rayiç arsa değeri) nedir?
Bodenrichtwert, arsa alanının metrekaresine göre ifade edilen, zeminin ortalama konum değeridir. Her durumda, arsaların kullanım türü ve ölçüsü bakımından büyük ölçüde örtüştüğü bir bölge için, yani Bodenrichtwertzone (rayiç arsa değeri bölgesi) için geçerlidir. Yasal olarak § 196 Baugesetzbuch (BauGB, Alman İmar Kanunu) ile düzenlenmiştir. Orada, Kaufpreissammlung (satış bedelleri koleksiyonu) temelinde, zemin için ortalama konum değerlerinin geniş kapsamlı olarak belirlenmesi gerektiği belirtilir.
Bilinmesi önemli: Bodenrichtwert her zaman yapılaşmamış zemine ilişkindir. Yapılaşmış arsalarda da değer, arsa yapılaşmamış gibi belirlenir. Eviniz, bakımlı bahçe veya yakın zamanda yenilenen bir ısıtma sistemi dolayısıyla bilinçli olarak hesaba katılmaz. Bodenrichtwert yalnızca zemini tanımlar, üzerinde duranı değil.
Bodenrichtwert’i kim, nasıl belirler?
Yetki, bağımsız Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (arsa değerleri için bilirkişi kurulları)na aittir. Bunun için Kaufpreissammlung (satış bedelleri koleksiyonu)nu, yani noter sözleşmelerinde fiilen tasdik edilmiş arsa satış bedellerini değerlendirirler. Bu geniş veri tabanından her bölge için metrekare başına temsili bir değer türetirler.
Her Bodenrichtwert için, tipikleştirilmiş bir referans arsanın değeri etkileyen özellikleri belirtilir; örneğin kullanım türü, kullanım ölçüsü (örneğin kat alanı katsayısı), altyapı durumu ile sıkça arsa büyüklüğü ve derinliği. Arsanız bu model arsadan sapıyorsa, gerçek değeri de sapar. § 196 BauGB uyarınca rayiç arsa değerleri en az her ikinci takvim yılının başında belirlenmelidir; birçok bölgede yıllık olarak güncellenir, NRW’de genellikle 1 Ocak referans tarihi itibarıyla.
NRW’de Bodenrichtwert’i ücretsiz görüntüleme: BORIS NRW
Kuzey Ren-Vestfalya’da (NRW), Gutachterausschüsse (bilirkişi kurulları) ve Oberer Gutachterausschuss (üst bilirkişi kurulu) rayiç arsa değerlerini resmi bilgi sistemi BORIS NRW üzerinden yayımlar. Çevrim içi erişim ücretsiz ve herkese açıktır. Portalı boris.nrw adresinde bulabilir ve orada adresinizi veya arsanızı harita üzerinde çağırabilirsiniz.
Bu değerlerin kamuya açık olması tesadüf değildir: § 196 BauGB, rayiç arsa değerlerinin yayımlanması ve talep üzerine her kişiye bilgi verilmesi gerektiğini açıkça öngörür. Bu nedenle arsanızın ilk değerlendirmesi için BORIS NRW iyi bir başlangıç noktasıdır. Sonucu daha sonra sizinle birlikte memnuniyetle değerlendiririz, çünkü harita bir bölge değerini gösterir, tam olarak sizin arsanızın değerini değil.
Bodenrichtwert, piyasa değeriyle aynı değildir
Bu, malikler için en önemli noktadır: Bodenrichtwert yalnızca zemini yansıtır, buna karşılık Verkehrs- veya Marktwert (rayiç/piyasa değeri) taşınmazın tamamını yansıtır. § 194 BauGB uyarınca Verkehrswert (rayiç değer), olağan ticari işlemlerde elde edilebilecek fiyattır ve hukuki ile fiili özellikleri, durumu ve konumu dikkate alır.
Bu nedenle piyasa değerine, Bodenrichtwert’in bilinçli olarak dışarıda bıraktığı etkenler dahil olur: bina, yapısal durumu ve planı, donanımı, enerji açısından yönleri, mikro-konum ve güncel talep. Özellikle Düsseldorf’un rağbet gören konumlarında, elde edilebilecek fiyat saf zemin değerinden hissedilir ölçüde sapabilir. Bodenrichtwert değerli bir yol gösterici noktadır, ancak sağlam temelli bir değerlemenin yerini tutmaz. Taşınmazınızın bugün hangi piyasa değerine sahip olduğunu sizin için memnuniyetle ücretsiz ve yükümlülüksüz olarak belirleriz.
Bodenrichtwert ne için kullanılır
Salt yol göstericiliğin ötesinde, Bodenrichtwert’in birkaç somut işlevi vardır:
- Grundsteuer (emlak vergisi): Emlak vergisi reformunun söz konusu Bundesmodell (federal model) içinde Bodenrichtwert merkezi bir değerleme parametresidir. Ana tespit için 1 Ocak 2022 referans tarihi itibarıyla değer esas alınmıştır; yeni emlak vergisi 2025’ten beri geçerlidir.
- Erbschaft- und Schenkungsteuer (veraset ve intikal vergisi): Taşınmaz malın vergisel değerlemesinde mali idare rayiç arsa değerlerine başvurur.
- Alım ve satımda yönlendirme: Fiyat belirleme için kaba bir referans noktası olarak, ancak taşınmazınızın bireysel özellikleri olmaksızın.
- Finansman ve ipotek tesisi: Bankalar için bir çıkış noktası olarak; ancak asıl ipotek değeri tespiti kendi kurallarına tabidir.
Bu işlevler ne kadar yararlı olsa da: vergisel değer ile piyasada elde edilebilecek fiyat iki farklı büyüklüktür. Bunları karıştırmamak gerekir.
Katkısız ya da katkı yükümlü: önemli bir ayrıntı
Bodenrichtwertkarte (rayiç arsa değeri haritası)nın açıklamasında sıkça erschließungsbeitragsfrei (altyapı katkı paylarından muaf) ile erschließungsbeitragspflichtig (altyapı katkı payına tabi) ayrımı ortaya çıkar. Bu, olağan altyapı katkı paylarının belirtilen değerde halihazırda dikkate alınıp alınmadığını ya da arsa için hâlâ katkı payları doğabileceğini ifade eder.
Bu bir biçimsellikten daha fazlasıdır, çünkü değerlerin karşılaştırılabilirliğini etkiler. Bu nedenle daima ilgili Gutachterausschuss (bilirkişi kurulu)nun açıklamasına dikkat ediniz, çünkü sınıflandırma her bölge için farklı biçimde tanımlanmış olabilir. Bu bilgiler size belirsiz geliyorsa, birlikte gözden geçiririz ve arsanız için ne anlama geldiklerini sükûnetle size açıklarız.
Malik olarak bunun sizin için anlamı
Bodenrichtwert güvenilir, şeffaf bir çıkış noktasıdır, ama yalnızca çıkış noktasıdır. Konumunuzdaki zeminin ortalama olarak ne kadar değerli olduğunu gösterir. Taşınmazınızın bütün olarak bugün piyasada ne elde edebileceği, dikkatli bir değerlemenin hesaba kattığı pek çok başka etkene bağlıdır.
İşte tam burada sizin için buradayız. Ren bölgesinde 60 yılı aşkın deneyim ve on yıllar boyunca gelişen 20.000’den fazla kişilik bir iletişim ağıyla Düsseldorf piyasasını ilk elden tanıyoruz. Bodenrichtwert’i sizin için değerlendirir, taşınmazınızın gerçekçi piyasa değerini ücretsiz belirler ve ardından tam bir sükûnetle, durumunuza hangi olasılıkların uyduğunu görüşürüz. Hiçbir baskı olmadan ve tamamen sizin yanınızda.
