İster taşınırken ister çıkarken olsun: konut teslim tutanağı, bir konutun teslim anındaki durumunu tespit etmek için en önemli belgedir. Bir hasarın daha taşınırken mevcut olup olmadığını ya da ancak kira süresi içinde mi oluştuğunu, dolayısıyla bundan kimin sorumlu olduğunu ve depozitonun (Kaution, Alman kira hukukundaki güvence bedeli) tam olarak geri ödenip ödenmeyeceğini çoğu kez sonradan bu belge belirler. Tutanak zorunlu değildir, ancak ondan vazgeçen, güçlü bir delili elinden çıkarmış olur. Bu rehber, içinde nelerin bulunması gerektiğini, tutanağın mahkeme önünde ne tür bir ispat gücü geliştirdiğini, giriş ve çıkış tutanaklarının birbirinden nasıl ayrıldığını ve bir taraf imzadan kaçındığında neyin geçerli olduğunu nesnel bir biçimde açıklar.
Teslim tutanağı nedir ve neye yarar
Konut teslim tutanağı, kiralanan bir konutun teslim anındaki durumunun yazılı tespitidir: taşınırken kiracıya, çıkarken yeniden ev sahibine. Amacı delillerin güvence altına alınmasıdır: mevcut hasarlar, ayıplar veya kullanım izleri tespit edilir; böylece hangi durumun hangi zamanda mevcut olduğu sonradan da izlenebilir kalır.
Pratik yararı anlaşmazlık halinde ortaya çıkar. Çıkışta parkede bir çizik veya tavanda bir su lekesi belirirse, hasarın kiranın başında zaten mevcut olup olmadığı yalnızca giriş tutanağıyla kanıtlanabilir. Tutanak böylece her iki tarafın da işine yarar: kiracıyı önceden var olan hasarlardan sorumlu tutulmaktan, ev sahibini de kira süresi içinde oluşan hasarların sonradan inkar edilmesinden korur. Özellikle güzelleştirme onarımları (Schönheitsreparaturen, kiracının borçlu olduğu dekoratif tazeleme işleri) ve tazminat konularında, konutun iadesi etrafındaki merkezi delildir.
Bu içerikler tutanakta bulunmalıdır
Kanunla öngörülmüş bir biçim yoktur, ancak uygulamada açık bir asgari kapsam yerleşmiştir. Sağlam bir tutanak şunları içerir:
- Ev sahibinin ve kiracının ad ve adresleri ile konutun adresi.
- Teslim tarihi, çıkışta ayrıca çıkış veya giriş tarihi.
- Elektrik, gaz ve su için sayanç değerleri (Zählerstände); gerektiğinde ısıtma maliyeti pay ölçerleri veya kalorifer yakıtı deposunun seviyesi de.
- Mümkün olduğunca somut biçimde tanımlanmış her bir odanın durumu (örneğin „pencerenin yanında çizikli parke”, „oturma odası duvarında matkap delikleri”, „banyo kusursuz”).
- Yer ve türünün tam olarak belirtildiği mevcut ayıp ve hasarlar; üzerinde anlaşılan tadilatlara veya henüz borçlu olunan güzelleştirme onarımlarına ilişkin notlarla tamamlanmış.
- Teslim edilen anahtarların türü ve sayısı (bina, konut, bodrum ve posta kutusu anahtarları).
- Her iki tarafın, gerektiğinde hazır bulunan tanıkların da imzaları.
Tanım ne kadar somut olursa ispat değeri de o kadar yüksek olur. „Konut yolunda” gibi genel ifadeler anlaşmazlıkta pek yardımcı olmaz; buna karşılık oda oda, adlandırılmış bir kayıt çok yardımcı olur. Durumu ayrıca tarihli fotoğraflarla belgelemek yerinde olur.
Hukuki konum ve ispat gücü
Bir konut teslim tutanağı kanunla zorunlu değildir. Düzenleme yükümlülüğü yoktur ve hiçbir taraf diğerini buna zorlayamaz. Yine de şiddetle tavsiye edilir, çünkü adi yazılı belge olarak mahkeme önünde kayda değer bir ispat gücüne sahiptir ve delillerin değerlendirilmesinde dikkate alınır.
Bu güç her şeyden önce her iki taraf da imzaladığında ortaya çıkar: o zaman her iki tarafın tespit edilen durumu kabul ettiği belgelenmiş olur. Bundan önemli bir sonuç doğar: tutanakta yer almayan bir ayıp, sonradan kiracıya ancak güçlükle yüklenebilir, çünkü belge teslim anındaki durumu kanıtlar. Bu nedenle boş veya eksik bir çıkış tutanağı daha çok kiracının lehine işler. Önemli bir istisnayı, teslimde fark edilemeyen gizli ayıplar oluşturur: bunlar kural olarak sonradan da ileri sürülebilir. İmzalanmış tutanakta sonradan yapılan değişiklikler sorunludur ve güvenilirliğine zarar verebilir.
Giriş tutanağı ve çıkış tutanağı: aradaki fark
Her iki belge de özünde teslim tutanağıdır, ancak farklı görevleri yerine getirir:
- Giriş tutanağı: Kira ilişkisinin başındaki durumu tespit eder ve taşınırken zaten mevcut olan ayıpları belgeler. Her şeyden önce kiracıyı korur; çünkü kiracı ancak bu şekilde bir hasara kendisinin yol açmadığını sonradan kanıtlayabilir.
- Çıkış tutanağı: Kira ilişkisinin sonundaki durumu tespit eder ve kiracının tazminat veya tadilat borçlu olup olmadığı sorusunun temelidir. Aynı zamanda normal, katlanılması gereken yıpranma ile tazmini gereken hasarlar arasında ayrım yapmaya yarar.
Delili ancak iki tutanağın birlikte işlemesi tamamlar: çıkışta dikkat çeken şey, ifade gücünü ancak belgelenmiş başlangıç durumuyla karşılaştırma yoluyla kazanır. Bu nedenle taşınırken bir tutanaktan vazgeçen, çıkarken de sağlam karşılaştırma temelini yitirir.
Tutanak ve depozitonun geri ödenmesi
Teslim tutanağı ile depozito (Kaution) arasında, hiçbir hüküm onları doğrudan bağlamasa da sıkı bir pratik bağ vardır. Depozito, ev sahibinin diğer şeylerin yanı sıra konuttaki hasarlara ilişkin taleplerini güvence altına alır. Böyle hasarların çıkışta mevcut olup olmadığı – ve normal kullanım izlerini aşıp aşmadığı – çıkış tutanağından anlaşılır.
Durum orada usulüne uygun olarak belgelenmiş ve her iki tarafça imzalanmışsa, ev sahibinin sonradan sözde hasarlar için depozitodan kesinti yapmayı gerekçelendirmesi belirgin biçimde zorlaşır. Tersine, özenli bir tutanak ev sahibine, haklı talepleri anlaşılabilir biçimde kanıtlaması için gerekli temeli sağlar. Bu nedenle her iki taraf için şu geçerlidir: açık bir çıkış tutanağı, sorunsuz ve adil bir depozito hesabı için en iyi temeldir ve anlaşmazlıkların çoğunu en baştan önler.
Bir taraf imzalamadığında
Hiç kimse bir teslim tutanağını imzalamaya zorlanamaz: bunun için hukuki bir zorlama aracı yoktur. Bir taraf imzadan kaçınırsa, tutanak bu yüzden değersiz olmaz. Yine de düzenlenmesi ve durumun ayrıca güvence altına alınması tavsiye edilir: tarihli fotoğraflarla, hazır bulunan ve adıyla belirtilmiş bir tanıkla ve tutanağın karşı tarafa kanıtlanabilir biçimde iletilmesiyle.
Yalnızca tek taraflı imzalanmış veya diğer tarafça onaylanmamış bir tutanak, her iki tarafça imzalanmış olandan daha az ağırlık taşır – ancak fotoğraflar ve tanıklarla birlikte kullanılabilir bir delil olmaya devam eder. İadeyle yükümlü olan – çıkışta düzenli olarak kiracı – özellikle imzanın reddedildiği durumda, durumu ve anahtar teslimini özenle ve kanıtlanabilir biçimde belgelemelidir.
§ 546 BGB uyarınca iade yükümlülüğü
Konutun iadesinin hukuki çerçevesini § 546 BGB (Alman Medeni Kanunu'nun 546. maddesi, kiracının kiralananı iade yükümlülüğünü düzenler) oluşturur: kira ilişkisinin sona ermesinin ardından kiracı, kiralananı iade etmekle yükümlüdür. Konut kirası için bu, konutun boşaltılmış olarak ve sözleşmeyle borçlu olunan durumda teslim edilmesi anlamına gelir. Kararlaştırılan teslim tarihi bu bakımdan en geç zamandır; pazar veya resmi tatil gününe denk gelirse, izleyen iş günü geçerli olur.
Kira sözleşmesi iadedeki duruma ilişkin özel bir düzenleme içermiyorsa, içtihada göre konut „süpürge temizliğinde” (besenrein) teslim edilmelidir: kaba kirler giderilmiş, zeminler süpürülmüş veya elektrik süpürgesiyle temizlenmiş, pencerelerdeki, mutfaktaki ve banyodaki ağır kirler temizlenmiş olarak. Kiracı konutu zamanında iade etmezse, ev sahibi § 546a BGB (Alman Medeni Kanunu'nun 546a maddesi, kira sona erdikten sonra süregelen kullanım için tazminat talebi) uyarınca bir kullanım tazminatı talep edebilir. § 546 BGB'nin kendisi hiçbir teslim tutanağından söz etmez – iade yükümlülüğünü düzenler; tutanak ise bu iadedeki gerçek duruma ilişkin delildir.
