Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'daki birçok mülk sahibi, evini veya dairesini daha sağlığındayken bir sonraki nesle aktarmak ister. Sağlığında yapılan böyle bir devir (Überschreibung) – hukuken çoğu durumda bir bağış veya bir devir sözleşmesi (Überlassungsvertrag) – vergi tasarrufu sağlayabilir, miras durumunda anlaşmazlıkları önleyebilir ve mal varlığını erken bir aşamada düzenli bir yapıya kavuşturabilir. Bunun başarılı olması için doğru düzenleme önemlidir: istisna tutarları, intifa hakkı (Nießbrauch), mahfuz hisse (Pflichtteil) ve geri alma hakları birbiriyle uyumlu olmalıdır. Bu rehber en önemli yapı taşlarını açıklar. Bireysel hukuki veya vergisel danışmanlığın yerini almaz, ancak sizi sağlam bir karara hazırlar.
Devretmek, bağışlamak, bırakmak: ne kastediliyor?
Günlük dilde „evi devretmek" (Haus überschreiben) denir. Hukuken bunun arkasında çoğu durumda §§ 516 vd. BGB uyarınca bir bağış (Schenkung) veya devrin oturma hakkı, bakım yükümlülüğü ya da geçim edimleri gibi karşı edimlere bağlandığı sözde bir devir sözleşmesi (Überlassungsvertrag) bulunur.
Belirleyici olan şudur: bir taşınmaz şekle bağlı olmaksızın „teslim edilemez". Devri ancak sözleşmenin noter onayı ve ardından yeni malikin tapu siciline (Grundbuch) tescili geçerli kılar. Tapu siciline tescile kadar hukuken her şey eskisi gibi kalır.
- Bağış (Schenkung): bedelsiz devir, çoğunlukla çocuklara veya torunlara.
- Bırakma (Überlassung): saklı tutulan haklar (örn. intifa hakkı, oturma hakkı, bakım) karşılığında devir.
- Miras bırakma (Vererben): devir ancak ölümle gerçekleşir – sağlığında yapılan devirden farklı olarak.
Bağış vergisi: istisna tutarları ve 10 yıl kuralı
Bağış ve miras vergisel açıdan eşit şekilde ele alınır. Belirleyici olan, akrabalık ilişkisine göre değişen, § 16 ErbStG uyarınca kişisel istisna tutarlarıdır. Bu tutarlara kadar devir vergiden muaf kalır:
- Eşler ve tescilli yaşam ortakları: 500.000 €
- Çocuklar ve üvey çocuklar (ayrıca ebeveynleri çoktan vefat etmiş torunlar): 400.000 €
- Torunlar (ebeveynleri hâlâ hayatta): 200.000 €
- Ebeveynler ve büyükebeveynler (bağış halinde): 20.000 €
- Kardeşler, yeğenler ve diğer tüm kişiler: 20.000 €
Sağlığında yapılan bağışın büyük avantajı 10 yıl kuralında (§ 14 ErbStG) yatar: istisna tutarları her kişiden kişiye ilişki için her on yılda bir yeniden tam tutarıyla kullanılabilir. Erken ve aşamalı devreden kişi, böylece önemli mal varlıklarını vergiden muaf olarak aktarabilir. Ayrıca istisna tutarı her ebeveyn başına geçerlidir: baba ile anne bir çocuğa on yıl içinde birlikte 800.000 €'ya kadar vergiden muaf olarak verebilir. Değer istisna tutarını aşarsa, vergi sınıfı I'e göre (§ 15, § 19 ErbStG) %7 (istisna tutarının 75.000 €'ya kadar üzerinde) ile %30 arasında bir vergi oranı uygulanır.
İntifa hakkı ve oturma hakkı: aynı anda güvence ve vergi avantajı
Evi devreden kişi çoğu zaman kendisi orada oturmaya devam etmek veya kira gelirlerini elinde tutmak ister. Bunun için iki köklü saklı tutma vardır:
- İntifa hakkı (Nießbrauch): bağışlayan taşınmazı kendisi kullanmaya devam edebilir ve gelirleri (örn. kiraları) elinde tutabilir.
- Oturma hakkı (Wohnungsrecht): bağışlayan, gelirlere ilişkin bir talep olmaksızın taşınmazda oturma hakkını saklı tutar.
Her iki hak da tapu siciline güvence altına alınır ve aynı zamanda bağışın vergisel değerini düşürür. Çünkü bağışlanan taşınmazı yalnızca „yükümlü" olarak alır. Saklı tutulan hakkın sermaye değeri Değerleme Kanunu uyarınca belirlenir – kullanımın yıllık değeri ve hak sahibinin yaşına bağlı bir çarpan üzerinden (§ 14 BewG, yıllık değerin § 16 BewG uyarınca sınırlanması). Bu sermaye değeri taşınmaz değerinden düşülür. Böylece nesnel olarak daha yüksek değerlenmiş bir ev hesaben istisna tutarının altına inebilir – ve bağış vergisi ortadan kalkar ya da belirgin şekilde azalır.
Mahfuz hisse ve kademeli azalmanın tuzakları
Yakın akrabalarını – örneğin diğer çocukları veya eşi – bir bağış yoluyla mağdur eden kişi, § 2325 BGB uyarınca mahfuz hisse tamamlama talebini (Pflichtteilsergänzungsanspruch) bilmelidir. Mahfuz hisse hak sahipleri, son on yıldaki bağışların değer olarak terekeye eklenmesini talep edebilir.
Burada sözde kademeli azalma (Abschmelzung) devreye girer: bağıştan bu yana geçen her tam yıl için hesaba katılabilir değer onda bir azalır. Bir yıl sonra dolayısıyla 9/10, beş yıl sonra 5/10 dikkate alınır, on yıl sonra hesaba katma tamamen ortadan kalkar. Erken devreden kişi böylece mahfuz hisseyi etkili biçimde azaltabilir.
Önemli bir istisna: bağışlayan bir intifa hakkını (Nießbrauch) saklı tutarsa, içtihada göre on yıllık süre, bağışlayan iktisaden „malın efendisi" olarak kaldığı sürece kural olarak işlemeye başlamaz. Eşler arasındaki bağışlarda da süre çoğunlukla ancak evliliğin sona ermesiyle başlar. Bu durumlar karmaşıktır ve uzman ellere aittir.
Geri alma hakları: bağışlayan için güvence
Bir devir ilke olarak nihaidir. Bağışlayan olarak yine de güvence altında kalmanız için geri alma hakları kararlaştırılabilir. Kanun zaten iki durumu bilir:
- Bağışlayanın yoksullaşması (§ 528 BGB): uygun geçiminizi artık karşılayamıyorsanız, örneğin yüksek bakım masrafları nedeniyle, bağış geri istenebilir. Bu hak sosyal yardım kurumuna da geçebilir.
- Ağır nankörlük (§ 530 BGB): bağışlananın bağışlayana karşı ağır kusurları halinde bağışın geri alınması mümkündür.
Bunun ötesinde, tapu siciline geri devir şerhi (Rückauflassungsvormerkung) ile güvence altına alınan sözleşmesel geri alma kayıtları yaygındır. Bunlar örneğin bağışlananın iflası veya cebri icrası, bağışlananın önceden ölmesi ya da bir boşanma durumunda, taşınmazın yabancı bir edinilmiş mallara katılma tasfiyesine girmemesi için anlamlıdır.
Masraflar ve vergiden muaf aile konutu
Noter onayı kanunen zorunludur (§ 311b BGB) – onsuz devir sözleşmesi geçersizdir. Noter ve tapu masrafları işlem değerine (kural olarak taşınmazın rayiç değerine, gerektiğinde intifa hakkı gibi yükümlülüklerle azaltılmış olarak) göre belirlenir ve GNotKG içinde kanunen sabitlenmiştir. Uygulamada noter ve tapu birlikte sıklıkla yaklaşık taşınmaz değerinin %1,0 ila %1,5'i büyüklüğündedir.
Bağışın önemli bir avantajı: düz hat akrabalarına (örn. çocuklara) devredildiğinde taşınmaz devir vergisi (Grunderwerbsteuer) doğmaz. Bir başka muafiyet aile konutuna ilişkindir: bir eş kendi oturduğu taşınmazı sağlığında diğerine devrederse, bu § 13 fıkra 1 no. 4a ErbStG uyarınca vergiden muaf kalır – değer sınırı olmaksızın ve istisna tutarına mahsup edilmeksizin.
Adım adım süreç – ve sağlam bir değerlemenin değeri
İyi düşünülmüş bir devir tipik olarak şu adımları izler:
- Hedefleri netleştirin: kim ne almalı, kendiniz için ne tür bir güvenceye ihtiyacınız var (oturma, geçim)?
- Taşınmazı değerleyin: gerçekçi bir rayiç değer, istisna tutarları, vergi ve mahfuz hisse için temeldir.
- Vergi danışmanlığı alın: kendi vergi danışmanınız istisna tutarlarını, intifa hakkı değerini ve düzenlemeyi inceler.
- Sözleşmeyi noterde onaylatın: saklı tutmalar ve geri alma hakları dahil.
- Tapuyu devredin: yeni malik tescil edilir, haklar güvence altına alınır.
Temeli profesyonel bir taşınmaz değerlemesi atar. Değer çok düşük belirlenirse vergi dairesinden ek talepler tehdidi doğar; çok yüksek bir belirleme istisna tutarlarını boşa harcar. Düsseldorf'tan Richter Immobilien-Transaktionen olarak, mülk sahibi ailelere onlarca yıldır özenli, piyasaya uygun bir değer takdiriyle eşlik ediyoruz – ve aile daha sonra satışa karar verirse, onlarca yıl içinde büyüyen 20.000'den fazla bağlantıdan oluşan bir ağ ve en üst düzey gizlilikle yanınızdayız.
