Gayrimenkul finansmanınızın faiz sabitleme süresi (Zinsbindung) sona erdiğinde, asıl borç çok nadiren tamamen ödenmiş olur. Kalan borç (Restschuld) için bir devam finansmanına (Anschlussfinanzierung) ihtiyacınız vardır. Bunu nasıl yapılandırdığınız, önümüzdeki yıllarda çoğu zaman on binlerce euroyu bulan faiz maliyetlerini belirler. Bu rehber üç temel yolu – uzatma (Prolongation), borç yeniden yapılandırma (Umschuldung) ve forward kredi (Forward-Darlehen) –, § 489 BGB uyarınca on yıldan sonraki özel fesih hakkını, en önemli süreleri ve tipik hataları açıklar. Düsseldorf'ta Königsallee'deki gayrimenkul uzmanları olarak, devam finansmanının çoğu zaman en bariz seçenek olduğunu görüyoruz; ancak bazen dürüst bir bakış, bir satışın daha iyi yol olacağını gösterir. Bu yazı genel bilgiler sunar ve bireysel finansal danışmanlığın yerine geçmez.
Devam finansmanı nedir ve neden neredeyse her kredi borçlusunu ilgilendirir?
Almanya'daki gayrimenkul kredilerinin çoğu, on, on beş veya yirmi yıllık sabit bir faiz süresi olan anüite kredileridir (Annuitätendarlehen). Bu süre boyunca faiz ve anaparadan oluşan sabit bir aylık taksit ödersiniz. Başlangıçta faiz payı yüksek, anapara payı düşüktür; zamanla bu oran kayar. Tipik olarak yüzde iki ila üçlük bir başlangıç anapara ödemesinde, kredi ilk faiz sabitleme süresinin sonunda kural olarak henüz ödenmiş olmaz.
Faiz sabitleme süresi bittikten sonra hâlâ açık olan tutara kalan borç (Restschuld) denir. İşte bu kalan borç için bir devam finansmanına ihtiyacınız vardır; yani kalan tutarı yeni koşullarla finanse etmeye devam eden yeni bir sözleşmeye. Önünüzde üç yol vardır:
- Uzatma (Prolongation): mevcut bankanızda uzatırsınız.
- Borç yeniden yapılandırma (Umschuldung): başka bir bankaya geçersiniz.
- Forward kredi (Forward-Darlehen): ancak birkaç yıl sonra vadesi gelecek bir devam finansmanı için faizi bugünden güvence altına alırsınız.
Hangi yolun en uygun olduğu, faiz ortamına, kalan borcunuza, kredibilitenize ve kredi-değer oranına (Beleihungsauslauf) bağlıdır.
Uzatma, borç yeniden yapılandırma ve forward kredinin karşılaştırması
Uzatma (Prolongation), mevcut bankada uzatmadır. En rahat yoldur: noter ve tapu masrafı doğmaz, belgeler hazırdır ve süreç hızlıdır. Dezavantajı: bankalar uzatma teklifini çoğu zaman en iyi piyasa faizine göre hesaplamaz; rahatlık pahalıya patlayabilir. Faiz sabitleme süreniz sona ererken, bankanız size en geç üç ay önce yeni bir teklif sunmak zorundadır.
Borç yeniden yapılandırma (Umschuldung), banka değişimi anlamına gelir: yeni bir banka, kalan borcu eski bankada kapatır ve kendi koşullarıyla finanse etmeye devam eder. Çaba daha fazladır (yeniden kredi değerlendirmesi, belgeler, ipotek işlemleri), buna karşılık faiz çoğu zaman daha uygun ve geri ödeme daha esnektir. Geçiş maliyetleri deneyimlerimize göre düşüktür.
Forward kredi (Forward-Darlehen), devam finansmanının özel bir biçimidir: bugün sabit faizli bir sözleşme imzalarsınız, ancak bu sözleşme yalnızca gelecekte – mevcut faiz sabitleme sürenizin sonunda – ödenir. Böylece güncel faiz seviyesini gelecekteki faiz artışlarına karşı güvence altına alırsınız. Bunun bedeli forward primidir (Forward-Aufschlag) (aşağıya bakınız). İstikrarlı veya düşen faizlerde bir forward kredi, sonradan bakıldığında daha sonra yapılan normal bir devam finansmanından daha pahalı çıkabilir – ve faizler düşse bile bağlayıcıdır.
On yıldan sonraki özel fesih hakkı (§ 489 BGB)
Çoğu kişinin gözden kaçırdığı önemli bir kaldıraç: § 489 fıkra 1 numara 2 BGB uyarınca, sabit borçlanma faizli bir krediyi on yıl geçtikten sonra – faiz sabitleme süresinin daha uzun sürüp sürmediğine bakılmaksızın – feshedebilirsiniz. Belirleyici olan, sözleşmenin imzalanması değil, kredinin tam olarak teslim alınmasıdır (tamamen ödenmesi). Fesih süresi altı aydır.
Bu fesih ücretsizdir: banka bunun için herhangi bir erken ödeme tazminatı (Vorfälligkeitsentschädigung) talep edemez. Bu da, örneğin on beş yıllık sabitlemeyle yüksek bir faizden on yıldan fazla süre önce sözleşme imzaladıysanız ve faizler bugün daha düşükse, bu hakkı özellikle değerli kılar.
Süre hesaplamasına ilişkin kural önemlidir: kredinin teslim alınmasından sonra geri ödeme veya borçlanma faizi üzerine yeni bir anlaşma yapılırsa, on yıllık süre bu yeni andan itibaren başlar. Bu nedenle bir devam finansmanında veya forward kredide on yıllık süre kural olarak yeni sözleşmenin tarihinden itibaren işler. Geçerli bir fesihten sonra kalan borç hızla – genellikle iki hafta içinde – kapatılmalıdır; bu yüzden devam çözümü zamanında hazır olmalıdır.
Forward kredi, forward primi ve faiz güvencesi
Bir forward kredi ile, ancak birkaç yıl sonra başlayacak bir devam finansmanı için bugünkü faizi güvence altına alırsınız. Piyasada böyle bir sözleşmenin, mevcut faiz sabitleme süresinin bitiminden yaklaşık 60 ay (beş yıl) öncesine kadar yapılması olağandır. Bu ön süre ne kadar uzunsa prim o kadar yüksek olur, çünkü banka bu süre boyunca faiz değişim riskini taşır.
Forward primi (Forward-Aufschlag) borçlanma faizine dahil edilir ve her ön süre ayıyla birlikte artar. Kaba bir yönlendirme olarak tüketici portalları, ön sürenin her ayı için yaklaşık yüzde puanının yüzde biri ila üçü büyüklüğünden söz eder; somut değerler piyasa durumuna, bankaya ve vadeye göre büyük ölçüde değişir. Devam finansmanını ancak faiz sabitleme süresinin bitiminden kısa süre önce ayarlarsanız hiçbir forward primi ödemezsiniz.
Gerçek ile gerçek olmayan forward kredi arasındaki farkı ayırt edin: gerçek olanda ön süre boyunca hazırda tutma faizi (Bereitstellungszinsen) tahakkuk etmez, prim faize dahildir. Gerçek olmayanda sözleşme daha erken başlayabilir; böylece hazırda tutma faizinden muaf bir dönemin ardından henüz çekilmemiş tutar üzerinden hazırda tutma faizi (Bereitstellungszinsen) tahakkuk eder. Bu nedenle ürün koşullarını dikkatle inceleyin.
Kalan borcu, geri ödemeyi ve ek geri ödemeyi doğru değerlendirmek
Teklifleri karşılaştırmadan önce, faiz sabitleme süresinin sonundaki beklenen kalan borcunuzu bilmelisiniz. Bu, asıl kredi tutarından yapılan geri ödemenin – hem planlı geri ödemenin hem de olası ek geri ödemelerin – düşülmesiyle ortaya çıkar. Finanztip, Stiftung Warentest veya tüketici merkezleri (Verbraucherzentralen) gibi bağımsız portalların kalan borç hesaplayıcıları, kredi tutarı, faiz oranı, başlangıç anapara ödemesi ve sabitleme süresine dayanarak hesaplamada yardımcı olur.
Devam finansmanının tutarı kalan borcunuzdur. O zamana kadar ne kadar çok ödediyseniz, yeni kredi tutarı o kadar düşük olur – ve kredi-değer oranı (Beleihungsauslauf) düştüğü için koşullar çoğu zaman o kadar iyi olur. İlk sabitleme aşamasında daha yüksek bir başlangıç anapara ödemesi, kalan borcu hissedilir ölçüde düşürür.
Yeni aşama için kredinin ek geri ödeme hakları (Sondertilgungsrechte) sunup sunmadığını kontrol edin. Her ek geri ödeme, kalan borcu ve dolayısıyla gelecekteki faiz maliyetlerini doğrudan azaltır ve toplam vadeyi kısaltır. Bu tür haklar, ikramiye, miras veya değişken gelirler beklendiğinde özellikle anlamlıdır. Çoğu zaman faizde küçük bir ek yük getirir, ki bu da kazanılan esneklik sayesinde değer kazanabilir.
Banka değişimi: ipotek devri ve maliyetler
Gayrimenkul finansmanınız, tapu siciline kayıtlı bir ipotek (Grundschuld) ile teminat altına alınmıştır. Devam finansmanında banka değiştirirseniz, yeni banka bu teminatı almalıdır. Bunun iki yolu vardır: mevcut ipoteğin yeni bankaya devri ya da silinip tamamen yeniden tescili.
Uygulamada ipotek devri kuraldır ve belirgin biçimde daha ucuzdur, çünkü tapu siciline yalnızca bir devir şerhi işlenir ve yeni bir ipotek tesisi gerekmez. Bunun maliyeti deneyimlerimize göre yalnızca ipotek tutarının yaklaşık yüzde 0,1 ila 0,2'si kadardır. Yeniden tescille birlikte tam bir silme daha pahalıdır, çünkü GNotKG uyarınca noter ve tapu ücretleri ipotek tutarına göre belirlenir.
Geçiş maliyetlerini genellikle kredi borçlusu üstlenir. Bir borç yeniden yapılandırmada bunlar hesabın parçasıdır; ancak düşük tutarları göz önüne alındığında, geçiş çoğu zaman hafifçe daha düşük bir faizde bile değer kazanır. Yeni banka işlemleri kural olarak noter ve tapu dairesiyle kendisi koordine eder; yine de, kapatmanın vade tarihinde tam zamanında gerçekleşmesi için süreleri gözden kaçırmayın.
Tipik hatalar, maliyetleri gözden kaçırmamak – ve bir satışın ne zaman daha iyi seçim olduğu
En sık yapılan hata, yalnızca kendi bankanızın uzatma teklifine güvenmektir. Daima karşılaştırma teklifleri alın. Diğer tipik hatalar:
- Çok geç başlamak: araştırmaya faiz sabitleme süresinin bitiminden yaklaşık bir yıl önce başlayın. Böylece zaman baskısından ve gereksiz hazırda tutma faizinden kaçınırsınız.
- Özel fesih hakkını gözden kaçırmak: on yıldan fazla süre önce pahalı sözleşme yapan kişi, § 489 BGB uyarınca feshedip yeniden yapılandırabilir.
- Yalnızca borçlanma faizine bakmak: efektif yıllık faizi, ek geri ödeme seçeneklerini ve geçiş maliyetlerini karşılaştırın.
- Forward'ı çok erken ve pahalı yapmak: forward primini faiz güvencesine karşı tartın.
Gayrimenkul uzmanları olarak dürüst bir not: bazen en iyi devam finansmanı hiç olmamasıdır. Taksit kalıcı olarak çok yükseliyorsa, yaşam koşulları değiştiyse veya bir gayrimenkul artık uymuyorsa, profesyonel bir satış daha sakin bir yol olabilir. Richter Immobilien-Transaktionen bir banka veya finansal danışmanlık değildir; ancak bir satış daha iyi çözüm olarak beliriyorsa, altmış yılı aşkın deneyimimiz ve onlarca yılda büyüyen, Düsseldorf ve NRW'de 20.000'den fazla irtibatı olan ağımızla, sağlam bir değerleme ve sorunsuz bir satış için sizin gizliliğe saygılı ortağınızız.
