Viele Eigentümerinnen und Eigentümer in Düsseldorf und NRW möchten ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten an die nächste Generation weitergeben. Eine solche Überschreibung – juristisch meist eine Schenkung oder ein Überlassungsvertrag – kann Steuern sparen, Streit im Erbfall vermeiden und Vermögen frühzeitig in geordnete Bahnen lenken. Damit das gelingt, kommt es auf die richtige Gestaltung an: Freibeträge, Nießbrauch, Pflichtteil und Rückforderungsrechte müssen zusammenpassen. Dieser Leitfaden erklärt die wichtigsten Bausteine. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung, sondern bereitet Sie auf eine fundierte Entscheidung vor.
Überschreiben, Schenken, Überlassen: Was ist gemeint?
Im Alltag spricht man vom „Haus überschreiben“. Rechtlich verbirgt sich dahinter in den meisten Fällen eine Schenkung nach den §§ 516 ff. BGB oder ein sogenannter Überlassungsvertrag, bei dem die Übertragung an Gegenleistungen wie Wohnrecht, Pflegeverpflichtung oder Versorgungsleistungen geknüpft wird.
Entscheidend ist: Eine Immobilie kann nicht formlos „übergeben“ werden. Erst die notarielle Beurkundung des Vertrags und die anschließende Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch machen die Übertragung wirksam. Bis zur Grundbucheintragung bleibt rechtlich alles beim Alten.
- Schenkung: unentgeltliche Übertragung, häufig an Kinder oder Enkel.
- Überlassung: Übertragung gegen vorbehaltene Rechte (z. B. Nießbrauch, Wohnrecht, Pflege).
- Vererben: Übertragung erst mit dem Tod – im Unterschied zur Überschreibung zu Lebzeiten.
Schenkungssteuer: Freibeträge und die 10-Jahres-Regel
Schenkung und Erbschaft werden steuerlich gleich behandelt. Maßgeblich sind die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richten. Bis zu diesen Beträgen bleibt die Übertragung steuerfrei:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder und Stiefkinder (sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind): 400.000 €
- Enkel (Eltern noch lebend): 200.000 €
- Eltern und Großeltern (bei Schenkung): 20.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen und alle übrigen Personen: 20.000 €
Der große Vorteil der Schenkung zu Lebzeiten liegt in der 10-Jahres-Regel (§ 14 ErbStG): Die Freibeträge stehen jeder Person-zu-Person-Beziehung alle zehn Jahre erneut in voller Höhe zur Verfügung. Wer früh und in Etappen überträgt, kann so erhebliche Vermögen steuerfrei weitergeben. Zudem zählt der Freibetrag pro Elternteil: Vater und Mutter können einem Kind also zusammen bis zu 800.000 € innerhalb von zehn Jahren steuerfrei zuwenden. Übersteigt der Wert den Freibetrag, fällt nach Steuerklasse I (§ 15, § 19 ErbStG) ein Steuersatz von 7 % (bis 75.000 € über dem Freibetrag) bis 30 % an.
Nießbrauch und Wohnrecht: Absicherung und Steuervorteil zugleich
Wer das Haus überschreibt, möchte oft selbst weiter darin wohnen oder die Mieteinnahmen behalten. Dafür gibt es zwei bewährte Vorbehalte:
- Nießbrauch: Der Schenker darf die Immobilie weiterhin selbst nutzen und die Erträge (z. B. Mieten) behalten.
- Wohnungsrecht: Der Schenker behält das Recht, in der Immobilie zu wohnen, ohne Anspruch auf die Erträge.
Beide Rechte werden im Grundbuch abgesichert und reduzieren zugleich den steuerlichen Wert der Schenkung. Denn der Beschenkte erhält die Immobilie nur „belastet“. Der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts wird nach dem Bewertungsgesetz ermittelt – aus dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger, der vom Alter des Berechtigten abhängt (§ 14 BewG, Begrenzung des Jahreswerts nach § 16 BewG). Dieser Kapitalwert wird vom Immobilienwert abgezogen. So kann ein objektiv höher bewertetes Haus rechnerisch unter den Freibetrag rücken – und die Schenkungssteuer entfällt oder sinkt deutlich.
Pflichtteil und die Tücken der Abschmelzung
Wer enge Angehörige – etwa weitere Kinder oder den Ehepartner – durch eine Schenkung benachteiligt, sollte den Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB kennen. Pflichtteilsberechtigte können verlangen, dass Schenkungen der letzten zehn Jahre dem Nachlass wertmäßig hinzugerechnet werden.
Hier greift die sogenannte Abschmelzung: Für jedes volle Jahr seit der Schenkung sinkt der anrechenbare Wert um ein Zehntel. Nach einem Jahr werden also 9/10 berücksichtigt, nach fünf Jahren 5/10, nach zehn Jahren entfällt die Anrechnung vollständig. Wer früh überträgt, kann den Pflichtteil also wirksam reduzieren.
Eine wichtige Ausnahme: Behält sich der Schenker einen Nießbrauch vor, beginnt die 10-Jahres-Frist nach der Rechtsprechung in der Regel nicht zu laufen, solange der Schenker wirtschaftlich „Herr der Sache“ bleibt. Auch bei Schenkungen zwischen Ehegatten startet die Frist meist erst mit Auflösung der Ehe. Diese Konstellationen sind komplex und gehören in fachkundige Hände.
Rückforderungsrechte: Sicherheit für den Schenker
Eine Überschreibung ist grundsätzlich endgültig. Damit Sie als Schenker dennoch abgesichert bleiben, lassen sich Rückforderungsrechte vereinbaren. Das Gesetz kennt bereits zwei Fälle:
- Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB): Können Sie Ihren angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, etwa wegen hoher Pflegekosten, kann das Geschenk zurückgefordert werden. Dieses Recht kann auch auf den Sozialhilfeträger übergehen.
- Grober Undank (§ 530 BGB): Bei schweren Verfehlungen des Beschenkten gegenüber dem Schenker ist ein Widerruf der Schenkung möglich.
Darüber hinaus sind vertragliche Rückforderungsklauseln üblich, die im Grundbuch durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert werden. Sinnvoll sind sie etwa für den Fall der Insolvenz oder Zwangsvollstreckung beim Beschenkten, des Vorversterbens des Beschenkten oder einer Scheidung, damit die Immobilie nicht in einen fremden Zugewinnausgleich gerät.
Kosten und das steuerfreie Familienheim
Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB) – ohne sie ist der Übertragungsvertrag nichtig. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert (in der Regel dem Verkehrswert der Immobilie, ggf. um Belastungen wie den Nießbrauch gemindert) und sind im GNotKG gesetzlich festgelegt. In der Praxis liegen Notar und Grundbuch zusammen häufig in einer Größenordnung von rund 1,0 bis 1,5 % des Immobilienwerts.
Ein bedeutender Vorteil der Schenkung: Es fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn an Verwandte in gerader Linie (z. B. Kinder) übertragen wird. Eine weitere Befreiung betrifft das Familienheim: Überträgt ein Ehegatte dem anderen die selbst bewohnte Immobilie zu Lebzeiten, bleibt dies nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei – ohne Wertgrenze und ohne Anrechnung auf den Freibetrag.
Der Ablauf Schritt für Schritt – und der Wert einer fundierten Bewertung
Eine durchdachte Überschreibung folgt typischerweise diesen Schritten:
- Ziele klären: Wer soll was erhalten, welche Absicherung brauchen Sie selbst (Wohnen, Versorgung)?
- Immobilie bewerten: Ein realistischer Verkehrswert ist die Basis für Freibeträge, Steuer und Pflichtteil.
- Steuerlich beraten lassen: Ihr eigener Steuerberater prüft Freibeträge, Nießbrauchwert und Gestaltung.
- Vertrag beim Notar beurkunden: inklusive Vorbehalte und Rückforderungsrechte.
- Grundbuch umschreiben: Der neue Eigentümer wird eingetragen, Rechte werden gesichert.
Den Grundstein legt eine professionelle Immobilienbewertung. Wird der Wert zu niedrig angesetzt, drohen Nachforderungen des Finanzamts; ein zu hoher Ansatz verschenkt Freibeträge. Als Richter Immobilien-Transaktionen aus Düsseldorf begleiten wir Eigentümerfamilien seit Jahrzehnten mit einer sorgfältigen, marktgerechten Werteinschätzung – und stehen Ihnen, sollte sich die Familie später für einen Verkauf entscheiden, mit einem über Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk von mehr als 20.000 Kontakten und größter Diskretion zur Seite.
