Wielu właścicieli w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii chce przekazać swój dom lub mieszkanie następnemu pokoleniu już za życia. Takie przekazanie za życia (Überschreibung) – prawnie najczęściej darowizna lub umowa o przekazanie (Überlassungsvertrag) – może zaoszczędzić podatki, zapobiec sporom w razie dziedziczenia i wcześnie uporządkować majątek. Aby to się powiodło, decydujące jest właściwe ukształtowanie: kwoty wolne, użytkowanie (Nießbrauch), zachowek (Pflichtteil) i prawa do odwołania muszą do siebie pasować. Niniejszy poradnik wyjaśnia najważniejsze elementy. Nie zastępuje on indywidualnego doradztwa prawnego ani podatkowego, lecz przygotowuje Państwa do podjęcia rzetelnej decyzji.
Przepisanie, darowizna, przekazanie: co to oznacza?
W mowie potocznej mówi się o „przepisaniu domu” (Haus überschreiben). Prawnie kryje się za tym w większości przypadków darowizna (Schenkung) zgodnie z §§ 516 i nast. BGB lub tak zwana umowa o przekazanie (Überlassungsvertrag), w której przeniesienie jest powiązane ze świadczeniami wzajemnymi, takimi jak prawo do zamieszkania, obowiązek opieki lub świadczenia alimentacyjne.
Decydujące jest to, że nieruchomości nie można „przekazać” bez zachowania formy. Dopiero akt notarialny umowy i następujący po nim wpis nowego właściciela do księgi wieczystej (Grundbuch) czynią przeniesienie skutecznym. Do czasu wpisu do księgi wieczystej prawnie wszystko pozostaje po staremu.
- Darowizna (Schenkung): nieodpłatne przeniesienie, często na rzecz dzieci lub wnuków.
- Przekazanie (Überlassung): przeniesienie w zamian za zastrzeżone prawa (np. użytkowanie, prawo do zamieszkania, opiekę).
- Dziedziczenie (Vererben): przeniesienie dopiero z chwilą śmierci – w odróżnieniu od przepisania za życia.
Podatek od darowizn: kwoty wolne i zasada 10 lat
Darowizna i spadek są traktowane podatkowo jednakowo. Miarodajne są osobiste kwoty wolne zgodnie z § 16 ErbStG, które zależą od stopnia pokrewieństwa. Do tych kwot przeniesienie pozostaje wolne od podatku:
- Małżonkowie i zarejestrowani partnerzy: 500.000 €
- Dzieci i pasierbowie (a także wnuki, których rodzice już zmarli): 400.000 €
- Wnuki (rodzice jeszcze żyją): 200.000 €
- Rodzice i dziadkowie (w przypadku darowizny): 20.000 €
- Rodzeństwo, siostrzenice, siostrzeńcy oraz wszystkie pozostałe osoby: 20.000 €
Wielka zaleta darowizny za życia leży w zasadzie 10 lat (§ 14 ErbStG): kwoty wolne przysługują każdej relacji między dwiema osobami co dziesięć lat ponownie w pełnej wysokości. Kto przekazuje wcześnie i etapami, może w ten sposób przekazać znaczny majątek wolny od podatku. Ponadto kwota wolna liczy się na każdego z rodziców: ojciec i matka mogą zatem łącznie przekazać dziecku do 800.000 € wolnych od podatku w ciągu dziesięciu lat. Jeżeli wartość przekracza kwotę wolną, według I klasy podatkowej (§ 15, § 19 ErbStG) obowiązuje stawka od 7 % (do 75.000 € powyżej kwoty wolnej) do 30 %.
Użytkowanie i prawo do zamieszkania: zabezpieczenie i korzyść podatkowa zarazem
Kto przepisuje dom, często chce sam nadal w nim mieszkać lub zachować dochody z najmu. Służą temu dwa sprawdzone zastrzeżenia:
- Użytkowanie (Nießbrauch): darczyńca może nadal sam korzystać z nieruchomości i zachować pożytki (np. czynsze).
- Prawo do zamieszkania (Wohnungsrecht): darczyńca zachowuje prawo do mieszkania w nieruchomości, bez roszczenia o pożytki.
Oba prawa są zabezpieczane w księdze wieczystej i jednocześnie obniżają podatkową wartość darowizny. Obdarowany otrzymuje bowiem nieruchomość jedynie „obciążoną”. Wartość kapitałowa zastrzeżonego prawa jest ustalana zgodnie z ustawą o wycenie – na podstawie rocznej wartości korzystania oraz mnożnika zależnego od wieku uprawnionego (§ 14 BewG, ograniczenie wartości rocznej zgodnie z § 16 BewG). Ta wartość kapitałowa jest odejmowana od wartości nieruchomości. W ten sposób dom o obiektywnie wyższej wycenie może rachunkowo spaść poniżej kwoty wolnej – a podatek od darowizn odpada lub wyraźnie maleje.
Zachowek i pułapki odpisu czasowego
Kto przez darowiznę pokrzywdzi bliskich krewnych – na przykład pozostałe dzieci lub małżonka – powinien znać roszczenie o uzupełnienie zachowku (Pflichtteilsergänzungsanspruch) zgodnie z § 2325 BGB. Uprawnieni do zachowku mogą żądać, aby darowizny z ostatnich dziesięciu lat zostały wartościowo doliczone do spadku.
Tu działa tak zwany odpis czasowy (Abschmelzung): za każdy pełny rok od darowizny doliczana wartość maleje o jedną dziesiątą. Po roku uwzględnia się zatem 9/10, po pięciu latach 5/10, a po dziesięciu latach doliczenie odpada całkowicie. Kto przekazuje wcześnie, może więc skutecznie obniżyć zachowek.
Ważny wyjątek: jeżeli darczyńca zastrzega sobie użytkowanie (Nießbrauch), dziesięcioletni termin według orzecznictwa z reguły nie zaczyna biec, dopóki darczyńca pozostaje gospodarczo „panem rzeczy”. Również przy darowiznach między małżonkami termin zwykle rozpoczyna się dopiero z rozwiązaniem małżeństwa. Te konstelacje są złożone i należą do rąk fachowca.
Prawa do odwołania: bezpieczeństwo dla darczyńcy
Przepisanie jest co do zasady ostateczne. Aby Państwo jako darczyńca mimo to pozostali zabezpieczeni, można uzgodnić prawa do odwołania. Ustawa zna już dwa przypadki:
- Zubożenie darczyńcy (§ 528 BGB): jeżeli nie mogą Państwo już pokryć swojego odpowiedniego utrzymania, na przykład z powodu wysokich kosztów opieki, darowizna może zostać zażądana z powrotem. Prawo to może przejść także na organ pomocy społecznej.
- Rażąca niewdzięczność (§ 530 BGB): w razie ciężkich przewinień obdarowanego wobec darczyńcy możliwe jest odwołanie darowizny.
Ponadto powszechne są umowne klauzule o odwołanie, które są zabezpieczane w księdze wieczystej poprzez roszczenie o powrotne przeniesienie własności (Rückauflassungsvormerkung). Mają one sens na przykład na wypadek niewypłacalności lub egzekucji wobec obdarowanego, przedwczesnej śmierci obdarowanego albo rozwodu, aby nieruchomość nie trafiła do obcego wyrównania dorobku.
Koszty i wolny od podatku dom rodzinny
Akt notarialny jest wymagany ustawowo (§ 311b BGB) – bez niego umowa o przeniesienie jest nieważna. Koszty notariusza i księgi wieczystej zależą od wartości czynności (z reguły wartości rynkowej nieruchomości, ewentualnie pomniejszonej o obciążenia takie jak użytkowanie) i są ustalone ustawowo w GNotKG. W praktyce notariusz i księga wieczysta razem często mieszczą się w przedziale około 1,0 do 1,5 % wartości nieruchomości.
Istotna zaleta darowizny: nie powstaje podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer), gdy przeniesienie następuje na krewnych w linii prostej (np. dzieci). Kolejne zwolnienie dotyczy domu rodzinnego: jeżeli jeden z małżonków przenosi za życia na drugiego nieruchomość, którą sam zamieszkuje, pozostaje to wolne od podatku zgodnie z § 13 ust. 1 nr 4a ErbStG – bez granicy wartości i bez zaliczenia na kwotę wolną.
Przebieg krok po kroku – i wartość rzetelnej wyceny
Przemyślane przepisanie przebiega zazwyczaj według następujących kroków:
- Wyjaśnić cele: kto ma co otrzymać, jakiego zabezpieczenia potrzebują Państwo sami (zamieszkanie, utrzymanie)?
- Wycenić nieruchomość: realistyczna wartość rynkowa jest podstawą kwot wolnych, podatku i zachowku.
- Skorzystać z doradztwa podatkowego: Państwa własny doradca podatkowy sprawdza kwoty wolne, wartość użytkowania i ukształtowanie.
- Sporządzić umowę u notariusza: wraz z zastrzeżeniami i prawami do odwołania.
- Dokonać wpisu w księdze wieczystej: nowy właściciel zostaje wpisany, prawa zostają zabezpieczone.
Fundament kładzie profesjonalna wycena nieruchomości. Jeśli wartość zostanie ustalona zbyt nisko, grożą dopłaty ze strony urzędu skarbowego; zbyt wysokie ustalenie marnuje kwoty wolne. Jako Richter Immobilien-Transaktionen z Düsseldorfu od dziesięcioleci towarzyszymy rodzinom właścicieli staranną, zgodną z rynkiem oceną wartości – a gdyby rodzina zdecydowała się później na sprzedaż, jesteśmy u Państwa boku z budowaną przez dziesięciolecia siecią ponad 20.000 kontaktów i najwyższą dyskrecją.
