Gdy kończy się okres stałego oprocentowania (Zinsbindung) Państwa kredytu na nieruchomość, pierwotny dług jest tylko w nielicznych przypadkach całkowicie spłacony. Na pozostały dług resztowy (Restschuld) potrzebują Państwo finansowania kolejnego (Anschlussfinanzierung). Sposób jego ukształtowania decyduje o kosztach odsetek, które w nadchodzących latach często sięgają kilkudziesięciu tysięcy euro. Ten poradnik wyjaśnia trzy główne drogi – prolongatę (Prolongation), restrukturyzację długu (Umschuldung) i kredyt forward (Forward-Darlehen) –, szczególne prawo wypowiedzenia po dziesięciu latach zgodnie z § 489 BGB, najważniejsze terminy oraz typowe błędy. Jako eksperci od nieruchomości przy Königsallee w Düsseldorfie często widzimy, że finansowanie kolejne jest rozwiązaniem oczywistym, czasem jednak uczciwe spojrzenie pokazuje, że lepszą drogą byłaby sprzedaż. Ten artykuł dostarcza ogólnych informacji i nie zastępuje indywidualnego doradztwa finansowego.
Czym jest finansowanie kolejne i dlaczego dotyczy niemal każdego kredytobiorcy?
Większość kredytów na nieruchomości w Niemczech to kredyty annuitetowe (Annuitätendarlehen) ze stałym oprocentowaniem na dziesięć, piętnaście lub dwadzieścia lat. W tym okresie płacą Państwo stałą ratę miesięczną złożoną z odsetek i spłaty kapitału. Na początku udział odsetek jest wysoki, a udział spłaty kapitału niski – z czasem proporcja się przesuwa. Przy typowej początkowej spłacie kapitału na poziomie dwóch do trzech procent kredyt z reguły nie jest jeszcze spłacony pod koniec pierwszego okresu stałej stopy.
Kwota wciąż otwarta po upływie okresu stałej stopy nazywana jest długiem resztowym (Restschuld). Właśnie na ten dług resztowy potrzebują Państwo finansowania kolejnego – czyli nowej umowy, która dalej finansuje pozostałą sumę na nowych warunkach. Mają Państwo trzy drogi:
- Prolongata (Prolongation): przedłużają Państwo w dotychczasowym banku.
- Restrukturyzacja długu (Umschuldung): przechodzą Państwo do innego banku.
- Kredyt forward (Forward-Darlehen): zabezpieczają Państwo już dziś oprocentowanie dla finansowania kolejnego, które stanie się wymagalne dopiero za kilka lat.
Która droga jest najtańsza, zależy od otoczenia stóp procentowych, Państwa długu resztowego, zdolności kredytowej i poziomu obciążenia wartości nieruchomości (Beleihungsauslauf).
Porównanie prolongaty, restrukturyzacji i kredytu forward
Prolongata (Prolongation) to przedłużenie w dotychczasowym banku. To najwygodniejsza droga: nie powstają koszty notarialne ani koszty księgi wieczystej, dokumenty są dostępne, a przebieg jest szybki. Wada: banki często nie kalkulują oferty prolongaty według najlepszej stopy rynkowej – wygoda może okazać się kosztowna. Gdy okres stałej stopy się kończy, bank musi przedstawić Państwu nową ofertę najpóźniej trzy miesiące wcześniej.
Restrukturyzacja długu (Umschuldung) oznacza zmianę banku: nowy bank spłaca dług resztowy w starym banku i dalej go finansuje na własnych warunkach. Nakład jest większy (ponowna ocena kredytowa, dokumenty, obsługa hipoteki gruntowej), za to oprocentowanie jest często korzystniejsze, a spłata bardziej elastyczna. Koszty zmiany są, z naszego doświadczenia, niskie.
Kredyt forward (Forward-Darlehen) to szczególna forma finansowania kolejnego: zawierają Państwo dziś umowę o stałym oprocentowaniu, która jednak zostaje wypłacona dopiero w przyszłości – pod koniec bieżącego okresu stałej stopy. W ten sposób zabezpieczają Państwo aktualny poziom stóp przed ich przyszłym wzrostem. Ceną za to jest narzut forward (Forward-Aufschlag) (patrz niżej). Przy stabilnych lub spadających stopach kredyt forward może okazać się z perspektywy czasu droższy niż zawarte później zwykłe finansowanie kolejne – i jest wiążący, nawet gdy stopy spadają.
Szczególne prawo wypowiedzenia po dziesięciu latach (§ 489 BGB)
Ważna dźwignia, którą wielu przeocza: zgodnie z § 489 ustęp 1 punkt 2 BGB mogą Państwo wypowiedzieć kredyt o stałej stopie oprocentowania po upływie dziesięciu lat – niezależnie od tego, czy okres stałej stopy trwa dłużej. Decydujący jest pełny odbiór (całkowita wypłata) kredytu, a nie zawarcie umowy. Termin wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy.
To wypowiedzenie jest bezpłatne: bank nie może żądać za nie żadnej rekompensaty z tytułu przedterminowej spłaty (Vorfälligkeitsentschädigung). Czyni to to prawo szczególnie cennym, jeśli ponad dziesięć lat temu zawarli Państwo umowę przy wysokim oprocentowaniu z, na przykład, piętnastoletnim okresem stałej stopy, a dziś stopy są niższe.
Istotna jest reguła obliczania terminu: jeśli po odbiorze kredytu zawarte zostaje nowe porozumienie co do spłaty lub stopy oprocentowania, dziesięcioletni termin biegnie od tego nowego momentu. Przy finansowaniu kolejnym lub kredycie forward dziesięcioletni termin biegnie zatem z reguły od daty nowej umowy. Po skutecznym wypowiedzeniu dług resztowy musi zostać szybko spłacony – zwykle w ciągu dwóch tygodni – dlatego rozwiązanie kolejne powinno być gotowe w odpowiednim czasie.
Kredyt forward, narzut forward i zabezpieczenie stopy
Kredytem forward zabezpieczają Państwo dzisiejsze oprocentowanie dla finansowania kolejnego, które rusza dopiero za kilka lat. Na rynku przyjęte jest zawarcie umowy do około 60 miesięcy (pięciu lat) przed upływem bieżącego okresu stałej stopy. Im dłuższy ten czas wyprzedzenia, tym wyższy narzut, ponieważ bank przez ten okres ponosi ryzyko zmiany stóp.
Narzut forward (Forward-Aufschlag) jest wliczany w stopę oprocentowania i rośnie z każdym miesiącem wyprzedzenia. Jako zgrubną orientację portale konsumenckie podają rzędy wielkości około jednej do trzech setnych punktu procentowego za miesiąc wyprzedzenia – konkretne wartości silnie się wahają w zależności od sytuacji rynkowej, banku i okresu. Nie płacą Państwo żadnego narzutu forward, jeśli zorganizują finansowanie kolejne dopiero krótko przed końcem okresu stałej stopy.
Należy odróżnić kredyt forward właściwy od niewłaściwego: przy właściwym w okresie wyprzedzenia nie naliczane są odsetki za gotowość (Bereitstellungszinsen), a narzut jest wkalkulowany w stopę. Przy niewłaściwym umowa może rozpocząć się wcześniej, tak że po okresie wolnym od odsetek za gotowość naliczane są odsetki za gotowość (Bereitstellungszinsen) od jeszcze niewykorzystanej kwoty. Dlatego należy dokładnie sprawdzić warunki produktu.
Prawidłowa ocena długu resztowego, spłaty i nadpłaty
Zanim porównają Państwo oferty, powinni Państwo znać swój przewidywany dług resztowy na koniec okresu stałej stopy. Wynika on z pierwotnej kwoty kredytu pomniejszonej o dokonaną spłatę – zarówno planową, jak i ewentualne nadpłaty. Kalkulatory długu resztowego niezależnych portali, takich jak Finanztip, Stiftung Warentest czy organizacje konsumenckie (Verbraucherzentralen), pomagają w obliczeniu na podstawie kwoty kredytu, stopy oprocentowania, początkowej spłaty kapitału i czasu trwania okresu stałej stopy.
Wysokość finansowania kolejnego to Państwa dług resztowy. Im więcej do tego czasu Państwo spłacą, tym niższa nowa kwota kredytu – i często tym lepsze warunki, ponieważ spada poziom obciążenia wartości nieruchomości (Beleihungsauslauf). Wyższa początkowa spłata kapitału w pierwszej fazie stałej stopy odczuwalnie obniża dług resztowy.
Na nową fazę proszę sprawdzić, czy kredyt oferuje prawa do nadpłat (Sondertilgungsrechte). Każda nadpłata bezpośrednio zmniejsza dług resztowy, a tym samym przyszłe koszty odsetek, i skraca całkowity okres kredytowania. Takie prawa są szczególnie sensowne, gdy spodziewane są premie, spadki lub zmienne dochody. Często kosztują niewielki narzut do stopy, który może się opłacić dzięki zyskanej elastyczności.
Zmiana banku: cesja hipoteki gruntowej i koszty
Państwa finansowanie nieruchomości jest zabezpieczone hipoteką gruntową (Grundschuld) wpisaną w księdze wieczystej. Jeśli przy finansowaniu kolejnym zmieniają Państwo bank, nowy bank musi otrzymać to zabezpieczenie. Są na to dwie drogi: cesja istniejącej hipoteki gruntowej na nowy bank albo jej wykreślenie i całkowicie nowy wpis.
W praktyce cesja hipoteki gruntowej jest regułą i wyraźnie tańsza, ponieważ w księdze wieczystej dokonuje się jedynie adnotacji o cesji i nie jest potrzebne ustanowienie nowej hipoteki. Koszty są, z naszego doświadczenia, na poziomie tylko około 0,1 do 0,2 procent kwoty hipoteki gruntowej. Całkowite wykreślenie z nowym wpisem jest droższe, ponieważ opłaty notarialne i opłaty za księgę wieczystą według GNotKG orientują się na kwocie hipoteki gruntowej.
Koszty zmiany ponosi zwykle kredytobiorca. Przy restrukturyzacji są one częścią rachunku – wobec ich niewielkiej wysokości zmiana często opłaca się już przy nieco niższym oprocentowaniu. Nowy bank z reguły sam koordynuje obsługę z notariuszem i wydziałem ksiąg wieczystych; mimo to proszę mieć na uwadze terminy, aby spłata nastąpiła punktualnie w dniu wymagalności.
Typowe błędy, koszty na oku – i kiedy sprzedaż jest lepszym wyborem
Najczęstszym błędem jest poleganie wyłącznie na ofercie prolongaty własnego banku. Zawsze proszę pozyskać oferty porównawcze. Inne typowe błędy:
- Zbyt późne rozpoczęcie: proszę zacząć poszukiwania około rok przed końcem okresu stałej stopy. Tak unikają Państwo presji czasu i zbędnych odsetek za gotowość.
- Przeoczenie szczególnego prawa wypowiedzenia: kto ponad dziesięć lat temu zawarł drogą umowę, może wypowiedzieć ją zgodnie z § 489 BGB i przeprowadzić restrukturyzację.
- Patrzenie tylko na stopę oprocentowania: proszę porównywać rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, opcje nadpłat i koszty zmiany.
- Zawarcie forwardu zbyt wcześnie i zbyt drogo: proszę zważyć narzut forward wobec pewności stopy.
Uczciwa uwaga jako ekspertów od nieruchomości: czasem najlepszym finansowaniem kolejnym jest jego brak. Jeśli rata staje się trwale zbyt wysoka, sytuacja życiowa się zmieniła lub nieruchomość już nie pasuje, profesjonalna sprzedaż może być spokojniejszą drogą. Richter Immobilien-Transaktionen nie jest bankiem ani doradcą finansowym – jeśli jednak sprzedaż okazuje się lepszym rozwiązaniem, to z ponad sześćdziesięcioletnim doświadczeniem i siecią budowaną przez dziesięciolecia, liczącą ponad 20 000 kontaktów w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW), jesteśmy Państwa dyskretnym partnerem w rzetelnej wycenie i sprawnej sprzedaży.
