Wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft, ist die ursprüngliche Schuld in den seltensten Fällen vollständig getilgt. Für die verbleibende Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Wie Sie diese gestalten, entscheidet über Zinskosten von oft mehreren zehntausend Euro über die nächsten Jahre. Dieser Ratgeber erklärt die drei zentralen Wege – Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen –, das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren gemäß § 489 BGB, die wichtigsten Fristen sowie die typischen Fehler. Als Immobilienexperten an der Königsallee in Düsseldorf erleben wir oft, dass eine Anschlussfinanzierung zwar das Naheliegende ist – manchmal aber der ehrliche Blick zeigt, dass ein Verkauf der bessere Weg wäre. Dieser Beitrag liefert allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Finanzberatung.
Was ist eine Anschlussfinanzierung – und warum betrifft sie fast jeden Kreditnehmer?
Die meisten Immobilienkredite in Deutschland sind Annuitätendarlehen mit einer festen Zinsbindung von zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren. Während dieser Bindung zahlen Sie eine gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig – mit der Zeit verschiebt sich das Verhältnis. Bei einer typischen anfänglichen Tilgung von zwei bis drei Prozent ist das Darlehen am Ende der ersten Zinsbindung in der Regel noch nicht abbezahlt.
Der nach Ablauf der Zinsbindung noch offene Betrag heißt Restschuld. Genau für diese Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung – also einen neuen Vertrag, der die verbleibende Summe zu neuen Konditionen weiterfinanziert. Drei Wege stehen Ihnen offen:
- Prolongation: Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank.
- Umschuldung: Sie wechseln zu einer anderen Bank.
- Forward-Darlehen: Sie sichern sich heute schon den Zins für eine erst in einigen Jahren fällige Anschlussfinanzierung.
Welcher Weg der günstigste ist, hängt vom Zinsumfeld, Ihrer Restschuld, Ihrer Bonität und dem Beleihungsauslauf ab.
Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen im Vergleich
Die Prolongation ist die Verlängerung bei der bisherigen Bank. Sie ist der bequemste Weg: Es entstehen keine Notar- und Grundbuchkosten, die Unterlagen liegen vor, und der Ablauf ist schnell. Der Nachteil: Banken kalkulieren das Prolongationsangebot oft nicht zum besten Marktzins – die Bequemlichkeit kann teuer werden. Ihre Bank muss Ihnen bei einer auslaufenden Zinsbindung spätestens drei Monate vorher ein neues Angebot unterbreiten.
Die Umschuldung bedeutet einen Bankwechsel: Eine neue Bank löst die Restschuld bei der alten ab und finanziert sie zu eigenen Konditionen weiter. Der Aufwand ist höher (erneute Kreditprüfung, Unterlagen, Grundschuldabwicklung), dafür sind die Zinsen häufig günstiger und die Tilgung flexibler. Die Wechselkosten sind erfahrungsgemäß gering.
Das Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung: Sie schließen heute einen Vertrag mit festem Zins, der aber erst in der Zukunft – zum Ende Ihrer laufenden Zinsbindung – ausgezahlt wird. So sichern Sie sich das aktuelle Zinsniveau gegen künftig steigende Zinsen. Der Preis dafür ist der Forward-Aufschlag (siehe unten). Bei stabilen oder fallenden Zinsen kann ein Forward-Darlehen im Nachhinein teurer ausfallen als eine später abgeschlossene reguläre Anschlussfinanzierung – und es ist verbindlich, auch wenn die Zinsen sinken.
Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489 BGB)
Ein wichtiger Hebel, den viele übersehen: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren kündigen – und zwar unabhängig davon, ob die Zinsbindung noch länger läuft. Maßgeblich ist der vollständige Empfang (die Vollauszahlung) des Darlehens, nicht der Vertragsabschluss. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
Diese Kündigung ist kostenfrei: Die Bank darf dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das macht das Recht besonders wertvoll, wenn Sie vor mehr als zehn Jahren zu einem hohen Zins mit zum Beispiel fünfzehn Jahren Bindung abgeschlossen haben und die Zinsen heute niedriger liegen.
Wichtig ist die Regelung zur Fristberechnung: Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzinssatz getroffen, beginnt die Zehnjahresfrist mit diesem neuen Zeitpunkt. Bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Forward-Darlehen läuft die Zehnjahresfrist daher in der Regel ab dem Datum des neuen Vertrags. Nach wirksamer Kündigung muss die Restschuld zügig – üblicherweise innerhalb von zwei Wochen – abgelöst werden, weshalb die Anschlusslösung rechtzeitig stehen sollte.
Forward-Darlehen, Forward-Aufschlag und Zinssicherung
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren startet. Marktüblich ist ein Abschluss bis zu etwa 60 Monate (fünf Jahre) vor Ablauf der laufenden Zinsbindung. Je länger diese Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag, denn die Bank trägt über diesen Zeitraum das Zinsänderungsrisiko.
Der Forward-Aufschlag wird in den Sollzins eingerechnet und steigt mit jedem Monat Vorlaufzeit. Als grobe Orientierung nennen Verbraucherportale Größenordnungen von etwa einem bis drei Hundertstel Prozentpunkten pro Monat Vorlauf – die konkreten Werte schwanken stark je nach Marktlage, Bank und Laufzeit. Keinen Forward-Aufschlag zahlen Sie, wenn Sie die Anschlussfinanzierung erst kurz vor Ende der Zinsbindung regeln.
Unterscheiden Sie zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen: Beim echten fallen während der Vorlaufzeit keine Bereitstellungszinsen an, der Aufschlag ist im Zins eingepreist. Beim unechten kann der Vertrag früher beginnen, sodass nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag anfallen. Prüfen Sie die Produktbedingungen daher genau.
Restschuld, Tilgung und Sondertilgung richtig einschätzen
Bevor Sie Angebote vergleichen, sollten Sie Ihre voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung kennen. Sie ergibt sich aus der ursprünglichen Darlehenssumme abzüglich der geleisteten Tilgung – sowohl der planmäßigen als auch etwaiger Sondertilgungen. Restschuldrechner von unabhängigen Portalen wie Finanztip, Stiftung Warentest oder den Verbraucherzentralen helfen bei der Berechnung anhand von Darlehensbetrag, Zinssatz, anfänglicher Tilgung und Bindungsdauer.
Die Höhe der Anschlussfinanzierung ist Ihre Restschuld. Je mehr Sie bis dahin getilgt haben, desto niedriger der neue Kreditbetrag – und desto besser oft die Konditionen, weil der Beleihungsauslauf sinkt. Eine höhere anfängliche Tilgung in der ersten Bindungsphase senkt die Restschuld spürbar.
Prüfen Sie für die neue Phase, ob das Darlehen Sondertilgungsrechte bietet. Jede Sondertilgung verringert unmittelbar die Restschuld und damit die künftigen Zinskosten und verkürzt die Gesamtlaufzeit. Solche Rechte sind besonders sinnvoll, wenn Boni, Erbschaften oder schwankende Einkünfte zu erwarten sind. Häufig kosten sie einen kleinen Zinsaufschlag, der sich durch die gewonnene Flexibilität auszahlen kann.
Bankwechsel: Grundschuldabtretung und Kosten
Ihre Baufinanzierung ist über eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld besichert. Wechseln Sie bei der Anschlussfinanzierung die Bank, muss die neue Bank diese Sicherheit erhalten. Dafür gibt es zwei Wege: die Abtretung der bestehenden Grundschuld an die neue Bank oder deren Löschung und eine komplette Neueintragung.
In der Praxis ist die Grundschuldabtretung der Regelfall und deutlich günstiger, weil im Grundbuch lediglich ein Abtretungsvermerk vollzogen wird und keine neue Grundschuldbestellung nötig ist. Die Kosten dafür liegen erfahrungsgemäß nur bei rund 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags. Eine vollständige Löschung mit Neueintragung ist teurer, da sich Notar- und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG am Grundschuldbetrag orientieren.
Die Wechselkosten trägt üblicherweise der Darlehensnehmer. Bei einer Umschuldung sind sie Teil der Rechnung – angesichts der geringen Höhe lohnt sich der Wechsel jedoch häufig schon bei einem leicht niedrigeren Zins. Die neue Bank koordiniert die Abwicklung mit Notar und Grundbuchamt in der Regel selbst; behalten Sie dennoch die Fristen im Blick, damit die Ablösung pünktlich zum Fälligkeitstermin erfolgt.
Typische Fehler, Kosten im Blick – und wann ein Verkauf die bessere Wahl ist
Der häufigste Fehler ist, sich allein auf das Prolongationsangebot der eigenen Bank zu verlassen. Holen Sie immer Vergleichsangebote ein. Weitere typische Fehler:
- Zu spät anfangen: Beginnen Sie etwa ein Jahr vor Ende der Zinsbindung mit der Recherche. So vermeiden Sie Zeitdruck und unnötige Bereitstellungszinsen.
- Das Sonderkündigungsrecht übersehen: Wer vor über zehn Jahren teuer abgeschlossen hat, kann nach § 489 BGB kündigen und umschulden.
- Nur auf den Sollzins schauen: Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins, Sondertilgungsoptionen und Wechselkosten.
- Forward zu früh und teuer abschließen: Wägen Sie den Forward-Aufschlag gegen die Zinssicherheit ab.
Eine ehrliche Anmerkung als Immobilienexperten: Manchmal ist die beste Anschlussfinanzierung gar keine. Wenn die Rate dauerhaft zu hoch wird, sich die Lebenssituation geändert hat oder eine Immobilie nicht mehr passt, kann ein professioneller Verkauf der ruhigere Weg sein. Richter Immobilien-Transaktionen ist keine Bank und keine Finanzberatung – wenn sich ein Verkauf jedoch als bessere Lösung abzeichnet, sind wir mit über sechzig Jahren Erfahrung und einem über Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten in Düsseldorf und NRW Ihr diskreter Partner für eine fundierte Bewertung und einen reibungslosen Verkauf.
