Przy zakupie nieruchomości nie da się ominąć notariusza (Notar): w Niemczech umowa kupna musi być obowiązkowo sporządzona w formie aktu notarialnego (Beurkundung), w przeciwnym razie jest nieważna. Ale co dokładnie robi notariusz, dlaczego jest wymagany ustawowo i jak przebiega droga od projektu umowy kupna do wpisu w księdze wieczystej (Grundbuch)? Od ponad 60 lat towarzyszymy kupującym w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii oraz wyjaśniamy Państwu rolę notariusza i cały przebieg jasno i krok po kroku.
Dlaczego notariusz przy zakupie domu jest ustawowo obowiązkowy
Umowa, na mocy której ktoś zobowiązuje się do przeniesienia lub nabycia własności gruntu, wymaga formy aktu notarialnego (Beurkundung). Wyraźnie nakazuje to § 311b ust. 1 BGB. Bez tego aktu umowa kupna jest nieważna, czyli prawnie nieistniejąca.
Ustne uzgodnienie, uścisk dłoni czy samodzielnie sporządzona umowa nie tworzą zatem przy zakupie nieruchomości żadnego wiążącego zobowiązania. Umowa nieważna z powodu wady formy zostałaby uzdrowiona jedynie wówczas, gdyby wyjątkowo mimo to doszło do przeniesienia (Auflassung) i wpisu do księgi wieczystej (Grundbuch). Nikt nie powinien jednak na tym polegać.
Ustawodawca wymaga formy notarialnej, ponieważ zakup nieruchomości ma daleko idące skutki gospodarcze. Akt notarialny chroni obie strony przed pochopnymi decyzjami, zapewnia prawnie pewne i kompletne sformułowania oraz gwarantuje, że umowa może zostać wykonana w księdze wieczystej.
Neutralna rola notariusza: dla obu stron
W odróżnieniu od adwokata notariusz nie reprezentuje jednej strony, lecz jest niezależnym i bezstronnym piastunem urzędu publicznego. Jest jednakowo zobowiązany zarówno wobec kupującego, jak i sprzedającego i nie może faworyzować żadnej strony (§ 1 i § 14 BNotO).
Do jego podstawowych obowiązków należy pouczenie obu uczestników. Zgodnie z § 17 BeurkG notariusz powinien zbadać wolę uczestników, wyjaśnić stan faktyczny i pouczyć o prawnym znaczeniu czynności. Musi zapewnić, że każda strona w pełni rozumie znaczenie i skutki umowy, zwłaszcza uczestnicy bez doświadczenia prawnego.
Konkretnie oznacza to: notariusz wskazuje na prawa i ryzyka, objaśnia niejasne klauzule i dba o wyważone ukształtowanie umowy. Kto ponadto życzy sobie doradztwa nastawionego wyłącznie na własne interesy, może dodatkowo skorzystać z usług własnego adwokata.
Przebieg krok po kroku: od porozumienia do terminu
Gdy istnieje zasadnicze porozumienie co do obiektu i ceny kupna, rozpoczyna się obsługa notarialna. Typowy przebieg dzieli się na kilka kroków:
- Zlecenie notariuszowi: Jedna strona, w praktyce zwykle kupujący, zleca notariuszowi projekt umowy kupna i przekazuje dane podstawowe.
- Projekt umowy kupna: Notariusz sporządza projekt ze wszystkimi istotnymi postanowieniami, takimi jak przedmiot kupna, cena, termin wymagalności, wydanie oraz postanowienia zabezpieczające i dotyczące odpowiedzialności.
- Sprawdzenie projektu: Projekt zostaje udostępniony obu stronom odpowiednio wcześnie przed terminem, aby pozostało wystarczająco czasu na lekturę i pytania.
To przygotowanie jest decydujące: im dokładniej sprawdzą Państwo projekt i wcześniej wyjaśnią otwarte kwestie, tym sprawniej przebiegnie termin sporządzenia aktu.
Termin sporządzenia aktu: odczytanie i podpis
Podczas terminu sporządzenia aktu notariusz najpierw ustala tożsamość uczestników. Następnie odczytuje w całości całą umowę kupna i objaśnia poszczególne postanowienia. Wspólne odczytanie jest nakazane ustawowo i zapewnia, że obie strony znają i rozumieją treść.
Podczas terminu można jeszcze zadawać pytania i wprowadzać ostatnie korekty. Gdy wszyscy się zgadzają, kupujący i sprzedający podpisują dokument, notariusz go podpisuje i opatruje swoją pieczęcią. Tym samym umowa kupna staje się skuteczna.
W umowie z reguły deklaruje się także przeniesienie (Auflassung) zgodnie z § 925 BGB, czyli rzeczowe porozumienie o przejściu własności. Musi ono zostać złożone przed notariuszem przy jednoczesnej obecności obu stron i zwykle jest bezpośrednio dokumentowane. Sam termin trwa, w zależności od zakresu, zazwyczaj około 30 do 60 minut.
Po terminie: wpis ostrzegawczy, wymagalność i zapłata
Wraz z podpisem kupno jest prawnie przypieczętowane, jednak przejście własności nie zostało jeszcze dokonane. Teraz notariusz przejmuje obsługę:
- Wpis ostrzegawczy o przeniesieniu (Auflassungsvormerkung): Notariusz inicjuje wpis wzmianki ostrzegawczej do księgi wieczystej (§ 883 BGB). Zabezpiecza ona roszczenie kupującego o przeniesienie własności i chroni go na przykład przed podwójną sprzedażą lub nowymi obciążeniami ze strony sprzedającego.
- Zawiadomienie o wymagalności: Dopiero gdy spełnione są wszystkie uzgodnione przesłanki, takie jak wpisana wzmianka ostrzegawcza oraz w razie potrzeby dokumenty do wykreślenia dawnych hipotek, notariusz zawiadamia kupującego, że cena kupna jest wymagalna.
- Zapłata ceny kupna: Kupujący płaci cenę zgodnie z zawiadomieniem o wymagalności, z reguły bezpośrednio sprzedającemu.
Ta kolejność nie jest przypadkowa: zapewnia, że kupujący płaci dopiero wtedy, gdy jego pozycja jest zabezpieczona, a sprzedający traci własność ostatecznie dopiero wtedy, gdy nastąpi zapłata.
Przepisanie własności w księdze wieczystej
Dopiero wpis do księgi wieczystej (Grundbuch) czyni kupującego właścicielem. Zgodnie z § 873 BGB do przeniesienia własności konieczne są dwie rzeczy: porozumienie co do zmiany prawa (przeniesienie, Auflassung) oraz wpis zmiany do księgi wieczystej. Ta zasada wpisu jest sednem niemieckiego prawa nieruchomości.
Po potwierdzonej zapłacie ceny kupna notariusz wnioskuje w sądzie wieczystoksięgowym o przepisanie własności. Z chwilą wpisania kupującego jako nowego właściciela przejście własności zostaje zakończone.
Od sporządzenia aktu do ostatecznego przepisania mija często kilka tygodni do kilku miesięcy, zależnie od czasu rozpatrywania przez sąd wieczystoksięgowy oraz od tego, jak szybko spełnione zostaną wszystkie przesłanki. Moment posiadania, pożytków i ciężarów, czyli na przykład przekazanie kluczy, reguluje umowa odrębnie.
Wybór notariusza, koszty i czego notariusz nie świadczy
Wybór notariusza jest ustawowo swobodny. W praktyce notariusza wskazuje często kupujący, ponieważ zazwyczaj ponosi też koszty notarialne i wieczystoksięgowe. Kierują się one jednolicie w całych Niemczech ustawą o kosztach sądowych i notarialnych (GNotKG) i nie podlegają negocjacji; jako zgrubną wielkość kupujący może przewidzieć około 1,5 procent ceny kupna na koszty notarialne, do czego dochodzą koszty wieczystoksięgowe.
Równie ważne jest to, czego notariusz nie świadczy. Jest neutralnym piastunem urzędu, a nie doradcą w kwestiach gospodarczych czy budowlanych. W szczególności obowiązuje:
- Brak wyceny ceny kupna lub wartości rynkowej: Notariusz nie sprawdza, czy cena odpowiada rynkowi.
- Brak oceny zdolności kredytowej: Czy finansowanie jest realne, wyjaśnia bank.
- Brak badania budowlano-technicznego: Stan, wady czy substancję budowlaną ocenia rzeczoznawca.
Właśnie tu zaczyna się nasze wsparcie jako pośrednika: wspieramy Państwa w ocenie, przygotowaniu i przebiegu wokół terminu notarialnego, uzupełniając neutralną rolę notariusza.
