Kto w Düsseldorfie lub w Nadrenii zastanawia się nad wartością swojego gruntu, szybko natrafia na pojęcie Bodenrichtwert (orientacyjna wartość gruntu). Brzmi ono urzędowo i ostatecznie, lecz jest przede wszystkim jednym: pierwszym punktem orientacyjnym. W tym poradniku wyjaśniamy Państwu w przystępny sposób, czym jest Bodenrichtwert, kto go ustala, gdzie mogą go Państwo bezpłatnie sprawdzić w Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW) oraz dlaczego odzwierciedla on rzeczywistą wartość Państwa nieruchomości jedynie częściowo. Jako część Wolfgang Richter GmbH towarzyszymy właścicielom od ponad 60 lat ze spokojem, fachową wiedzą i jasnym spojrzeniem na to, co istotne.
Czym jest Bodenrichtwert (orientacyjna wartość gruntu)?
Bodenrichtwert to średnia wartość położenia gruntu, odniesiona do jednego metra kwadratowego powierzchni działki. Obowiązuje on każdorazowo dla obszaru, w którym działki w znacznym stopniu pokrywają się pod względem rodzaju i miary użytkowania, tzw. Bodenrichtwertzone (strefa orientacyjnej wartości gruntu). Jest on uregulowany ustawowo w § 196 Baugesetzbuch (BauGB, niemiecki kodeks budowlany). Stanowi się tam, że na podstawie Kaufpreissammlung (zbioru cen kupna) należy ustalać średnie wartości położenia gruntu na całym obszarze.
Ważne, aby wiedzieć: Bodenrichtwert odnosi się zawsze do gruntu niezabudowanego. Również w przypadku działek zabudowanych wartość ustala się tak, jak gdyby działka była niezabudowana. Państwa dom, zadbany ogród czy niedawno wymienione ogrzewanie nie są zatem świadomie uwzględniane. Bodenrichtwert opisuje wyłącznie grunt, a nie to, co na nim stoi.
Kto ustala Bodenrichtwert i w jaki sposób?
Właściwe są niezależne Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (komisje rzeczoznawców ds. wartości gruntów). W tym celu analizują one Kaufpreissammlung (zbiór cen kupna), czyli faktycznie udokumentowane ceny kupna gruntów z umów notarialnych. Z tej szerokiej bazy danych wyprowadzają dla każdej strefy reprezentatywną wartość za metr kwadratowy.
Do każdego Bodenrichtwert podaje się cechy wpływające na wartość typizowanej działki odniesienia, na przykład rodzaj użytkowania, miarę użytkowania (na przykład wskaźnik powierzchni kondygnacji), stan uzbrojenia, a także często wielkość i głębokość działki. Jeśli Państwa działka odbiega od tej działki modelowej, odbiega też jej rzeczywista wartość. Zgodnie z § 196 BauGB orientacyjne wartości gruntu należy ustalać co najmniej na początku każdego drugiego roku kalendarzowego; w wielu regionach są one aktualizowane corocznie, w NRW zazwyczaj według stanu na dzień 1 stycznia.
Bezpłatny wgląd w Bodenrichtwert w NRW: BORIS NRW
W Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW) Gutachterausschüsse (komisje rzeczoznawców) oraz Oberer Gutachterausschuss (wyższa komisja rzeczoznawców) publikują orientacyjne wartości gruntu za pośrednictwem urzędowego systemu informacyjnego BORIS NRW. Wgląd online jest bezpłatny i dostępny dla każdego. Portal znajdą Państwo pod adresem boris.nrw i mogą tam wywołać swój adres lub swoją działkę na mapie.
To, że wartości te są publiczne, nie jest przypadkiem: § 196 BauGB wyraźnie przewiduje, że orientacyjne wartości gruntu należy publikować i że każda osoba na żądanie otrzymuje informację. Dla pierwszej oceny Państwa działki BORIS NRW jest zatem dobrym punktem wyjścia. Chętnie następnie wspólnie z Państwem zinterpretujemy wynik, ponieważ mapa pokazuje wartość strefy, a nie wartość dokładnie Państwa działki.
Bodenrichtwert to nie to samo, co wartość rynkowa
To najważniejszy punkt dla właścicieli: Bodenrichtwert odzwierciedla wyłącznie grunt, natomiast Verkehrs- lub Marktwert (wartość rynkowa) odzwierciedla całą nieruchomość. Zgodnie z § 194 BauGB Verkehrswert (wartość rynkowa) to cena, którą można by uzyskać w zwykłym obrocie gospodarczym, i uwzględnia ona cechy prawne i faktyczne, stan oraz położenie.
Na wartość rynkową wpływają zatem czynniki, które Bodenrichtwert świadomie pomija: budynek, jego stan techniczny i układ, wyposażenie, aspekty energetyczne, mikropołożenie oraz aktualny popyt. Właśnie w cenionych lokalizacjach Düsseldorfu możliwa do uzyskania cena może odczuwalnie odbiegać od czystej wartości gruntu. Bodenrichtwert jest cenną orientacją, lecz nie zastępuje rzetelnej wyceny. Jaką wartość rynkową ma dziś Państwa nieruchomość, ustalimy dla Państwa chętnie bezpłatnie i bez zobowiązań.
Do czego wykorzystuje się Bodenrichtwert
Poza samą orientacją Bodenrichtwert pełni kilka konkretnych funkcji:
- Grundsteuer (podatek od nieruchomości): W tzw. Bundesmodell (modelu federalnym) reformy podatku od nieruchomości Bodenrichtwert jest centralnym parametrem wyceny. Dla głównego ustalenia wartości przyjęto wartość według stanu na dzień 1 stycznia 2022 r.; nowy podatek od nieruchomości obowiązuje od 2025 r.
- Erbschaft- und Schenkungsteuer (podatek od spadków i darowizn): Przy podatkowej wycenie nieruchomości administracja skarbowa sięga po orientacyjne wartości gruntu.
- Orientacja przy kupnie i sprzedaży: Jako zgrubny punkt odniesienia dla ustalenia ceny, jednak bez indywidualnych cech Państwa nieruchomości.
- Finansowanie i obciążenie hipoteczne: Jako jeden z punktów wyjścia dla banków, przy czym właściwe ustalenie wartości zabezpieczenia hipotecznego rządzi się własnymi regułami.
Jakkolwiek użyteczne są te funkcje: wartość podatkowa i cena możliwa do uzyskania na rynku to dwie różne wielkości. Nie należy ich mylić.
Bez opłat czy z obowiązkiem opłat: ważny szczegół
W legendzie Bodenrichtwertkarte (mapy orientacyjnych wartości gruntu) często pojawia się rozróżnienie między erschließungsbeitragsfrei (zwolniony z opłat za uzbrojenie) a erschließungsbeitragspflichtig (podlegający opłatom za uzbrojenie). Mówi ono, czy zwykłe opłaty za uzbrojenie są już uwzględnione w podanej wartości, czy też za działkę mogą jeszcze powstać opłaty.
To więcej niż formalność, ponieważ wpływa na porównywalność wartości. Dlatego proszę zawsze zwracać uwagę na legendę danego Gutachterausschuss (komisji rzeczoznawców), ponieważ przyporządkowanie może być opisane różnie dla każdej strefy. Jeśli te dane są dla Państwa niejasne, przyjrzymy się im wspólnie i spokojnie wyjaśnimy Państwu, co oznaczają dla Państwa działki.
Co to oznacza dla Państwa jako właściciela
Bodenrichtwert to wiarygodny, przejrzysty punkt wyjścia, ale właśnie tylko punkt wyjścia. Pokazuje, ile średnio wart jest grunt w Państwa lokalizacji. To, ile Państwa nieruchomość jako całość może dziś uzyskać na rynku, zależy od wielu dalszych czynników, które uwzględnia staranna wycena.
Właśnie tutaj jesteśmy dla Państwa. Z ponad 60-letnim doświadczeniem w Nadrenii i rozwijaną przez dziesięciolecia siecią ponad 20 000 kontaktów znamy rynek Düsseldorfu z pierwszej ręki. Zinterpretujemy dla Państwa Bodenrichtwert, ustalimy bezpłatnie realistyczną wartość rynkową Państwa nieruchomości, a następnie w pełnym spokoju omówimy, jakie możliwości pasują do Państwa sytuacji. Zupełnie bez presji i całkowicie po Państwa stronie.
