Zakup gruntu komercyjnego rządzi się innymi prawami niż nabycie nieruchomości mieszkalnej. Czy planowane przeznaczenie jest w ogóle dopuszczalne, jak gęsto wolno zabudować, czy działka jest uzbrojona oraz jakie ryzyka kryją się w gruncie - wszystko to decyduje o wartości i opłacalności Państwa przedsięwzięcia. Prowadzimy Państwa w uporządkowany sposób przez najważniejsze punkty, aby mogli Państwo zaplanować nabycie w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii od początku na solidnym fundamencie.
Plan zabudowy i rodzaj przeznaczenia: co może powstać na działce?
Pierwsze i najważniejsze pytanie brzmi: jakie przeznaczenie działka w ogóle dopuszcza z punktu widzenia prawa planistycznego? Decydujące są gminny plan zabudowy (Bebauungsplan) oraz rozporządzenie o sposobach użytkowania terenów budowlanych (Baunutzungsverordnung, BauNVO). To ostatnie rozróżnia różne rodzaje terenów, z których każdy dopuszcza inny zakres działalności:
- Teren działalności gospodarczej (Gewerbegebiet, GE), paragraf 8 BauNVO: Przewidziany dla zakładów gospodarczych wszelkiego rodzaju, które nie są znacząco uciążliwe, magazynów, placów składowych oraz budynków biurowych i administracyjnych. Funkcja mieszkaniowa jest tu co do zasady niedopuszczalna - jedynie mieszkania właściciela zakładu lub personelu nadzoru mogą zostać dopuszczone w drodze wyjątku.
- Teren przemysłowy (Industriegebiet, GI), paragraf 9 BauNVO: Tu dopuszczalne są również zakłady, które w innych terenach byłyby niedopuszczalne, a więc także instalacje znacząco uciążliwe lub o wysokiej emisji. Funkcja mieszkaniowa jest regularnie wykluczona.
- Teren mieszany (Mischgebiet, MI), paragraf 6 BauNVO: Funkcja mieszkaniowa i gospodarcza występują obok siebie w mniej więcej równym stopniu. Dopuszczalne są między innymi budynki handlowe i biurowe, handel detaliczny oraz zakłady gospodarcze, które nie zakłócają istotnie funkcji mieszkaniowej.
- Teren miejski (Urbanes Gebiet, MU), paragraf 6a BauNVO: Gęsta, mieszana zabudowa mieszkaniowa i miejsc pracy z wyższą tolerancją wobec użytkowania gospodarczego niż teren mieszany.
Decydujące jest: konkretny plan zabudowy może dodatkowo ograniczyć wymogi BauNVO, na przykład wykluczając określone branże lub ustalając granice emisji. Jeżeli plan zabudowy nie istnieje, dopuszczalność rządzi się paragrafem 34 lub 35 BauGB. Dlatego przed zakupem należy wyjaśnić, czy Państwa planowane przeznaczenie jest w danej lokalizacji faktycznie zdolne do uzyskania pozwolenia.
GRZ i GFZ: jak gęsto wolno zabudować?
Oprócz rodzaju przeznaczenia plan zabudowy reguluje także intensywność zabudowy. Dwa wskaźniki są tu kluczowe:
- Wskaźnik powierzchni zabudowy (Grundflächenzahl, GRZ) wskazuje, jaka część działki może zostać zabudowana. GRZ na poziomie 0,8 oznacza, że zabudować można 80 procent powierzchni działki.
- Wskaźnik intensywności zabudowy (Geschossflächenzahl, GFZ) opisuje stosunek łącznej powierzchni kondygnacji wszystkich pełnych kondygnacji do powierzchni działki. GFZ na poziomie 2,4 dopuszcza zatem powierzchnię kondygnacji 2,4-krotności wielkości działki.
BauNVO wymienia w paragrafie 17 tak zwane wartości orientacyjne dla górnych granic. Dla terenów działalności gospodarczej i terenów przemysłowych wynoszą one GRZ 0,8 i GFZ 2,4; w terenie mieszanym 0,6 i 1,2; w terenie miejskim 0,8 i 3,0. Zamiast GFZ w terenach działalności gospodarczej i terenach przemysłowych można ustalić również wskaźnik kubatury zabudowy (Baumassenzahl), który opisuje dopuszczalną kubaturę zabudowy.
Przykład obliczeniowy: przy gruncie komercyjnym o powierzchni 5.000 metrów kwadratowych i GRZ 0,8 zabudować można do 4.000 metrów kwadratowych. Ważne jest, że konkretny plan zabudowy może ustalić niższe wartości. Należy sprawdzić te liczby odpowiednio wcześnie, ponieważ bezpośrednio określają one, ile powierzchni hal, biur lub produkcji da się zrealizować, a tym samym ekonomiczny zakres swobody Państwa projektu.
Uzbrojenie i opłaty z tytułu uzbrojenia: uzbrojona czy nie?
Działka nadaje się do sensownej zabudowy dopiero wtedy, gdy jest uzbrojona, to znaczy gdy dysponuje połączeniem z publiczną siecią drogową oraz przyłączami wody, kanalizacji, prądu i telekomunikacji. Uzbrojenie terenu (Erschließung) jest zadaniem gminy i jest uregulowane w paragrafach 123 i nast. BauGB.
Za wykonanie publicznych urządzeń uzbrojenia gmina może pobierać opłaty z tytułu uzbrojenia (Erschließungsbeiträge) zgodnie z paragrafami 127 i nast. BauGB. Gmina ponosi przy tym co najmniej 10 procent kosztów podlegających opłacie; do 90 procent może zostać rozłożone na właścicieli działek korzystających. Opłata powstaje z reguły, gdy tylko urządzenie uzbrojenia zostanie ostatecznie wykonane.
Dla Państwa jako kupującego stanowi to znaczną różnicę: przy w pełni uzbrojonej działce, której opłaty zostały już rozliczone, dodatkowe roszczenia raczej nie grożą. Przy działce nieuzbrojonej lub jedynie częściowo uzbrojonej muszą Państwo natomiast liczyć się z niekiedy znacznymi przyszłymi opłatami z tytułu uzbrojenia oraz z prywatnymi kosztami przyłączy. Dlatego należy uzyskać od gminy pisemne potwierdzenie stanu uzbrojenia i zaległych opłat oraz jasno uregulować ponoszenie kosztów w notarialnej umowie sprzedaży. W NRW plany zabudowy i uchwały można przeglądać między innymi za pośrednictwem Bauportal.NRW oraz bezpośrednio w gminie.
Zanieczyszczenia historyczne i podłoże budowlane: co tkwi w gruncie
Tereny działalności gospodarczej i przemysłowe były w przeszłości często już użytkowane gospodarczo. Wraz z tym rośnie ryzyko zanieczyszczeń historycznych (Altlasten), to znaczy szkodliwych zmian gleby pochodzących z wcześniejszych sposobów użytkowania. Federalna ustawa o ochronie gleby (Bundes-Bodenschutzgesetz, BBodSchG) rozróżnia dawne składowiska i dawne tereny zakładów oraz zna ważną, często niedocenianą zasadę: odpowiada nie tylko sprawca, lecz jako tak zwany zakłócający stanem (Zustandsstörer) także aktualny właściciel, i to w znacznej mierze niezależnie od tego, czy o zanieczyszczeniu wiedział lub je spowodował.
Dla kupujących oznacza to: staranne badanie przed zakupem jest niezbędne. Należą do niego zazwyczaj zbadanie historii użytkowania, pisemne zapytanie do rejestru zanieczyszczeń historycznych (Altlastenkataster) właściwego organu, wgląd w istniejące ekspertyzy oraz - przy podejrzeniu lub wcześniejszym użytkowaniu gospodarczym - orientacyjne badanie gleby. Już samo podejrzenie zanieczyszczenia historycznego uchodzi prawnie za wadę rzeczy, o której sprzedawca jest zobowiązany poinformować.
Uzupełniająco zaleca się ekspertyzę geotechniczną (Baugrundgutachten) zgodnie z uznanymi regułami techniki (DIN 4020 i DIN EN 1997, Eurokod 7). Wyjaśnia ona nośność gruntu, poziom wód gruntowych i odpowiedni rodzaj posadowienia. Nieznane podłoże budowlane należy do największych ryzyk kosztowych przedsięwzięcia budowlanego - kto odpowiednio wcześnie uzyska tu jasność, unika kosztownych niespodzianek. Oba badania da się często sensownie połączyć i należą one do każdego poważnego badania przed nabyciem.
Grunderwerbsteuer i koszty pośrednictwa przy zakupie komercyjnym
Również przy gruncie komercyjnym należny jest podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer). W Nadrenii Północnej-Westfalii stawka podatku wynosi 6,5 procent ceny zakupu i należy tym samym do najwyższych w Niemczech. Przy cenie zakupu wynoszącej 1.000.000 euro daje to zatem 65.000 euro Grunderwerbsteuer. Tę pozycję należy od początku na stałe ująć w planie jako koszty dodatkowe nabycia, ponieważ banki z reguły nie współfinansują kosztów dodatkowych.
Ważna różnica względem prywatnego zakupu nieruchomości mieszkalnej dotyczy kosztów pośrednictwa: tak zwana zasada zlecającego z połówkowym podziałem prowizji (paragrafy 656c i 656d BGB) obowiązuje wyłącznie przy zakupie mieszkania lub domu jednorodzinnego przez konsumenta. Przy nabyciu gruntu komercyjnego lub przy kupujących komercyjnych i inwestorach ta ustawowa ochrona nie ma zastosowania. Prowizja pośrednika jest tu uzgadniana indywidualnie między stronami. Kto o tym wie, może uregulować warunki od początku jasno i przejrzyście.
Finansowanie komercyjne: inne miary niż przy zakupie prywatnym
Finansowanie gruntu komercyjnego wyraźnie różni się od prywatnego finansowania budowy. Banki oceniają w mniejszym stopniu dochód osobisty, a w większym sam obiekt, planowany scenariusz użytkowania i dochodowości oraz zdolność kredytową przedsiębiorstwa. Warunki są bardziej indywidualne i mniej zestandaryzowane.
Decydująca jest nie cena zakupu, lecz wartość zabezpieczenia hipotecznego (Beleihungswert) - ostrożnie ustalona, trwała wartość. Zwłaszcza przy niezabudowanych terenach komercyjnych bez zabezpieczonego użytkowania banki wymagają w praktyce często odczuwalnie więcej kapitału własnego niż w segmencie mieszkaniowym; udziały kapitału własnego rzędu 40 do 50 procent nie należą do rzadkości. Również okresy stałego oprocentowania i struktury spłaty wypadają często krócej.
Zwyczajowymi zabezpieczeniami są hipoteka pierwszej kolejności (Grundschuld), przy obiektach istniejących cesja wierzytelności czynszowych oraz w danym przypadku poręczenia. Ryzyka takie jak zanieczyszczenia historyczne lub brak ekspertyzy geotechnicznej obniżają wartość zabezpieczenia hipotecznego i mogą podrożyć lub utrudnić finansowanie. Dlatego należy wcześnie włączyć swój bank i przedłożyć wymowne dokumenty - odpis z księgi wieczystej, plan zabudowy, ekspertyzy dotyczące zanieczyszczeń historycznych i geotechniczną oraz solidną kalkulację opłacalności.
Czynniki lokalizacyjne i niezawodny partner u Państwa boku
To, czy grunt komercyjny opłaci się w dłuższej perspektywie, zależy w dużej mierze od lokalizacji. Do czynników twardych należą połączenie komunikacyjne z autostradami i węzłami logistycznymi, zaopatrzenie w prąd, światłowód i inne media, opcje rozbudowy działki oraz stawka podatku od działalności gospodarczej (Gewerbesteuerhebesatz) danej gminy, która odczuwalnie wpływa na obciążenie podatkowe. Czynniki miękkie, takie jak dostępność wykwalifikowanych pracowników, wizerunek lokalizacji i niezawodność lokalnych procesów uzyskiwania pozwoleń, dopełniają obraz. Düsseldorf i okolice w Nadrenii Północnej-Westfalii oferują tu silną pozycję wyjściową z doskonałym połączeniem komunikacyjnym i gęstą siecią gospodarczą.
Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dekad jesteśmy zakorzenieni na rynku Düsseldorfu i Nadrenii Północnej-Westfalii. Z biegiem lat powstała rozbudowana sieć licząca ponad 20.000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie łączyć działki i odpowiednich zainteresowanych. Oprócz nieruchomości mieszkalnych pośredniczymy w regionie także w nieruchomościach komercyjnych i gruntach komercyjnych oraz towarzyszymy kupującym przez kluczowe etapy nabycia - rzeczowo, osobiście i z dążeniem do tego, aby mogli Państwo zrozumieć każdą decyzję.
