Nieruchomość należy wspólnie do kilku osób, lecz nie udaje się osiągnąć porozumienia co do jej przyszłości. Spadkobiercy o różnych wyobrażeniach. Małżonkowie, którzy się rozstają. W takich sytuacjach często pada określenie licytacja zniesienia współwłasności (Teilungsversteigerung). Jest to ustawowe wyjście awaryjne, gdy wspólnota współwłaścicieli lub wspólnota spadkowa nie może się w inny sposób rozliczyć. Rzadko jednak jest to najlepsza droga. Jako dom maklerski przy Königsallee od ponad 60 lat towarzyszymy rodzinom właścicieli w Düsseldorfie i w całej NRW, zwłaszcza wówczas, gdy strony są ze sobą skłócone. Niniejszy poradnik wyjaśnia Państwu przystępnie, czym jest licytacja zniesienia współwłasności, jak przebiega, jakie niesie ryzyko i dlaczego dobrze przygotowana sprzedaż przynosi zwykle więcej wszystkim stronom.
Czym jest licytacja zniesienia współwłasności? Podstawa prawna
Licytacja zniesienia współwłasności jest szczególną formą licytacji egzekucyjnej. Jej celem nie jest ściągnięcie długów, lecz zniesienie wspólnoty wokół nieruchomości, której nie da się podzielić. Domu po prostu nie można przeciąć na pół. Zostaje więc zlicytowany, a w miejsce nieruchomości pojawiają się pieniądze, które można podzielić.
Roszczenie o zakończenie takiej wspólnoty jest zakotwiczone w niemieckim kodeksie cywilnym (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB):
- W przypadku wspólnoty w częściach ułamkowych (Bruchteilsgemeinschaft), na przykład gdy dwoje partnerów figuruje wspólnie w księdze wieczystej, obowiązuje § 749 BGB (art. 749 kodeksu cywilnego): każdy współuprawniony może w każdym czasie żądać zniesienia wspólnoty.
- Jeżeli rzecz nie daje się podzielić w naturze, zniesienie następuje przez sprzedaż i podział uzyskanej sumy (§ 753 BGB).
- W przypadku wspólnoty spadkowej (Erbengemeinschaft, ogół współspadkobierców dziedziczących wspólnie spadek) każdemu współspadkobiercy przysługuje na podstawie § 2042 BGB roszczenie o dział spadku.
Samo postępowanie uregulowane jest nie w BGB, lecz w ustawie o licytacji egzekucyjnej (Zwangsversteigerungsgesetz, ZVG), a konkretnie w §§ 180 i nast. ZVG (art. 180 i następne ZVG). § 180 ZVG wyraźnie stanowi, że licytacja egzekucyjna może odbyć się także w celu zniesienia wspólnoty. Tytuł wykonawczy, jaki byłby konieczny przy zwykłej licytacji egzekucyjnej przeciwko dłużnikowi, nie jest tu wymagany.
Kiedy stosuje się licytację zniesienia współwłasności?
Licytacja zniesienia współwłasności jest zawsze środkiem ostatecznym. Wchodzi w grę tam, gdzie wspólna nieruchomość ma zostać spieniężona, lecz strony nie potrafią dojść do porozumienia. W naszej codziennej pracy spotykamy się przede wszystkim z dwiema sytuacjami:
- Wspólnota spadkowa. Kilkoro spadkobierców staje się wspólnie właścicielami domu. Jeden chce sprzedać, inny chce się wprowadzić, trzeci chce wynająć. Jeśli nie znajdzie się wspólnej linii, każdy poszczególny współspadkobierca może złożyć wniosek o licytację zniesienia współwłasności.
- Rozstanie lub rozwód. Oboje małżonkowie figurują jako współwłaściciele w księdze wieczystej. Jeśli jedno z nich nie chce już dłużej utrzymywać wspólnego domu, a nie dochodzi do rozwiązania w drodze spłaty lub sprzedaży, może ono zainicjować licytację zniesienia współwłasności.
Rozstrzygająca jest nieprzyjemna pointa ustawy: pojedyncza strona może uruchomić postępowanie, nawet wbrew woli pozostałych. Zgoda pozostałych współwłaścicieli lub współspadkobierców co do zasady nie jest potrzebna. Czyni to licytację zniesienia współwłasności ostrym środkiem nacisku; często raczej się nią grozi, niż rzeczywiście ją przeprowadza. I właśnie tu leży szansa, by w porę znaleźć lepsze rozwiązanie, zanim do sprawy włączy się sąd.
Przebieg licytacji zniesienia współwłasności krok po kroku
Kto chce zrozumieć postępowanie, powinien znać jego poszczególne etapy. Licytacja zniesienia współwłasności przebiega w istocie tak:
- Wniosek do sądu rejonowego (Amtsgericht). Wniosek składa się do sądu rejonowego jako sądu egzekucyjnego, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Z reguły należy dołączyć aktualny odpis z księgi wieczystej.
- Postanowienie o zarządzeniu. Sąd bada, czy wnioskodawca rzeczywiście należy do wspólnoty, a następnie zarządza licytację. Wraz z zarządzeniem nieruchomość zostaje zajęta.
- Operat szacunkowy wartości rynkowej. Powołany przez sąd biegły ustala wartość rynkową (Verkehrswert) nieruchomości. Na tej podstawie sąd formalnie ustala wartość.
- Ustalenie najniższego dopuszczalnego postąpienia. Sąd określa, które prawa wpisane do księgi wieczystej pozostają w mocy oraz jaką kwotę minimalną należy co najmniej zaoferować, aby pokryć koszty.
- Termin licytacji. Termin podaje się do wiadomości publicznej. Na rozprawie odczytuje się warunki, po czym rozpoczyna się czas składania postąpień.
- Przybicie i podział. Najwyższe dopuszczalne postąpienie uzyskuje przybicie (Zuschlag). W następującym po nim terminie podziału suma, po potrąceniu kosztów, zostaje wypłacona stronom.
Od złożenia wniosku do wypłaty mija, jak uczy doświadczenie, wiele miesięcy, nierzadko nawet ponad rok. Operaty, ustalanie terminów oraz możliwe zarzuty stron przeciągają postępowanie.
Ważna szczególna cecha: słabsza ochrona przy cenie minimalnej
Przy zwykłej licytacji egzekucyjnej ustawa chroni właściciela przed sprzedażą po cenach dumpingowych za pomocą dwóch progów wartości. Przy licytacji zniesienia współwłasności ochrona ta jest wyraźnie słabsza i jest to jedno z największych niebezpieczeństw tego postępowania.
- Próg 7/10 (§ 74a ZVG), zgodnie z którym strona może zapobiec przybiciu, jeśli najwyższe postąpienie jest niższe niż 70 procent wartości rynkowej, przy licytacji zniesienia współwłasności nie obowiązuje. Zakłada on prowadzącego egzekucję wierzyciela, którego tu nie ma.
- Próg 5/10 (§ 85a ZVG), czyli ochrona przed przybiciem poniżej 50 procent wartości rynkowej, co do zasady obowiązuje jeszcze na pierwszym terminie licytacji. Postąpienie poniżej połowy wartości prowadzi tam z urzędu do odmowy przybicia.
- Na drugim terminie odpada jednak również ten próg. Wówczas przybicie może zostać udzielone nawet przy postąpieniach znacznie poniżej połowy wartości rynkowej.
Mówiąc wprost: kto stawia na licytację zniesienia współwłasności, ryzykuje, że nieruchomość zostanie sprzedana znacznie poniżej swojej rzeczywistej wartości. Dotyka to ostatecznie wszystkich współwłaścicieli, gdyż niska suma jest między nimi dzielona. Skutecznej ochrony dostarcza przede wszystkim § 180 ust. 2 ZVG: dotknięta strona może wnieść o tymczasowe zawieszenie postępowania na okres do sześciu miesięcy, jeżeli jest to uzasadnione po wyważeniu interesów. Daje to czas, lecz nie jest rozwiązaniem trwałym.
Koszty, uzyskana suma i ryzyko w skrócie
Licytacja zniesienia współwłasności kosztuje pieniądze, czas, a często także nerwy. Powinni Państwo trzeźwo rozważyć te punkty, zanim wkroczą Państwo na tę drogę:
- Koszty postępowania. Powstają opłaty sądowe, koszt operatu biegłego oraz ogłoszeń. Koszty te pokrywa się z góry z uzyskanej sumy i pomniejszają one kwotę, która ostatecznie pozostaje do podziału.
- Suma poniżej wartości rynkowej. W praktyce przedmioty licytacji osiągają często znacznie mniej niż przy sprzedaży na wolnym rynku. Wielu zainteresowanych kupnem unika licytacji lub kalkuluje znaczne potrącenie bezpieczeństwa.
- Czas trwania postępowania. Postępowanie może ciągnąć się przez wiele miesięcy, a nawet kilka lat. Przez cały ten czas sytuacja pozostaje dla wszystkich stron w zawieszeniu.
- Istniejące prawa. Obciążenia wpisane do księgi wieczystej, które dotyczą udziału wnioskodawcy, przy licytacji zniesienia współwłasności co do zasady pozostają w mocy (§ 182 ZVG). Nabywca je przejmuje, co może dodatkowo studzić zainteresowanie licytowaniem.
- Konflikt zamiast rozwiązania. Również wnioskujący współwłaściciel nie ma żadnej gwarancji. Każda strona może sama brać udział w licytacji, a postępowanie zwykle raczej zaostrza spór w rodzinach, niż go rozwiązuje.
W ostatecznym rozrachunku licytacja zniesienia współwłasności jest postępowaniem, w którym rzadko są wygrani. Zamienia wartość w często niższą kwotę pieniędzy i nierzadko pozostawia po sobie zrujnowane relacje.
Lepsza alternatywa: wspólna sprzedaż
Prawie zawsze istnieje droga, która przynosi wszystkim stronom więcej niż licytacja: sprzedaż wolnorynkowa (freihändiger Verkauf). Rozumie się przez to całkiem zwyczajną sprzedaż na rynku, prowadzoną przy wsparciu doświadczonego pośrednika. Rozstrzygająca zaleta jest oczywista: dobrze przygotowana i właściwie poprowadzona sprzedaż z reguły osiąga cenę wyższą niż licytacja zniesienia współwłasności, przy której ochronne progi wartości nie obowiązują lub odpadają.
Wyższa uzyskana suma wychodzi na korzyść wszystkim współwłaścicielom, nie tylko jednemu. Zamiast wyniku licytacji poniżej wartości, wykorzystuje się pełną wartość rynkową i dzieli ją według poszczególnych udziałów. Jednocześnie strony zachowują kontrolę nad terminem, warunkami i kupującym, zamiast oddawać ją z rąk.
Właściwą przeszkodą nie jest zazwyczaj sama sprzedaż, lecz brak porozumienia. I właśnie tu leży jedna z naszych najcenniejszych usług: pośredniczymy także między skłóconymi stronami i wspólnotami spadkowymi. Przez ponad 60 lat nauczyliśmy się rzeczowo moderować między stronami, tworzyć wspólną, odpowiadającą rynkowi podstawę wartości i tym samym doprowadzać do realnego rozwiązania, z którym ostatecznie wszystkim żyje się lepiej niż z postępowaniem sądowym. Dzięki naszej budowanej przez dziesięciolecia sieci z ponad 20 000 kontaktów w Düsseldorfie i NRW znajdujemy odpowiedniego kupującego, często dyskretnie i poza publicznymi portalami. Kwestie prawne Państwa sprawy najlepiej wyjaśnić z własnym adwokatem; marketing i porozumienie między właścicielami bierzemy na siebie.
