Kto sprzedaje lub wynajmuje nieruchomość w Düsseldorfie lub w pozostałej części Nadrenii Północnej-Westfalii, nie obejdzie się bez certyfikatu energetycznego. Ustawa o energii budynków (Gebäudeenergiegesetz, GEG) zna przy tym dwa warianty: świadectwo zorientowane na zużycie oraz zorientowane na zapotrzebowanie. Świadectwo zapotrzebowania (Bedarfsausweis) ocenia jakość energetyczną budynku na podstawie jego substancji budowlanej i techniki instalacyjnej – niezależnie od zachowań grzewczych mieszkańców. Dla niektórych budynków jest ono wręcz obowiązkowe. Ten przewodnik wyjaśnia jasno i rzeczowo, kiedy które świadectwo jest obowiązkowe, co zawiera świadectwo zapotrzebowania, ile kosztuje i na co właściciele muszą zwrócić uwagę przy ogłoszeniu i przekazaniu.
Czym jest świadectwo zapotrzebowania?
Świadectwo zapotrzebowania – oficjalnie certyfikat energetyczny zorientowany na zapotrzebowanie (bedarfsorientierter Energieausweis) – opisuje, ile energii budynek potrzebuje obliczeniowo w warunkach znormalizowanych. Podstawą jest techniczna analiza całej obudowy budynku (ściany zewnętrzne, dach, okna, stropy piwnic i kondygnacji) oraz techniki instalacyjnej ogrzewania, ciepłej wody i wentylacji. Od 1 stycznia 2024 r. obliczenie odbywa się wiążąco zgodnie z normą DIN V 18599.
Wynik jest niezależny od indywidualnego zachowania użytkownika. Odzwierciedla zatem rzeczywistą budowlaną i techniczną efektywność energetyczną nieruchomości, a nie styl życia mieszkańców. Właśnie to czyni je miarodajnym dla zainteresowanych kupnem i najemców: dwa identyczne domy otrzymują tę samą wartość charakterystyczną, niezależnie od tego, czy ogrzewa się w nich oszczędnie, czy rozrzutnie. Podaje się dwie kluczowe wielkości – zapotrzebowanie na energię końcową i zapotrzebowanie na energię pierwotną, każda w kilowatogodzinach na metr kwadratowy i rok.
Świadectwo zapotrzebowania a świadectwo zużycia – różnica
Oba dokumenty są zgodnie z GEG równorzędnie dopuszczalne, opierają się jednak na zasadniczo różnych metodach:
- Świadectwo zapotrzebowania: specjalista oblicza zapotrzebowanie na energię na podstawie cech budowlanych budynku. Procedura jest bardziej pracochłonna, za to obiektywna i niezależna od użytkownika. Dostarcza ponadto rzetelnej podstawy do zaleceń modernizacyjnych.
- Świadectwo zużycia: tutaj ocenia się rzeczywiste, zmierzone zużycie energii z ostatnich trzech lat na ogrzewanie i ciepłą wodę oraz koryguje je o specyficzny dla lokalizacji współczynnik klimatyczny. Wynik silnie zależy od zachowań grzewczych – w słabo izolowanym, lecz ledwo ogrzewanym domu wartość charakterystyczna może wypaść myląco korzystnie.
Dla kupujących i najemców świadectwo zapotrzebowania jest zatem bardziej wiarygodną oceną substancji energetycznej. Kto chce rzetelnie przedstawić wartość swojej nieruchomości, często korzysta z tego solidnego stwierdzenia.
Kiedy świadectwo zapotrzebowania jest obowiązkowe?
Co do zasady, zgodnie z § 79 GEG obowiązuje swoboda wyboru między oboma rodzajami świadectw. Istnieją jednak ważne wyjątki, w których obowiązkowo należy wystawić świadectwo zapotrzebowania:
- Nowe budynki: ponieważ nie istnieją jeszcze dane o zużyciu, dla każdego nowo wznoszonego budynku obowiązuje świadectwo zapotrzebowania.
- Starsze małe budynki mieszkalne: istniejące budynki mieszkalne, które mają mniej niż pięć mieszkań, których wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed 1 listopada 1977 r. i które nie zostały zmodernizowane do poziomu wymagań rozporządzenia o ochronie cieplnej z 1977 r. (Wärmeschutzverordnung), wymagają obowiązkowo świadectwa zapotrzebowania.
- Brak danych o zużyciu: jeśli dla istniejącego budynku nie ma żadnych lub wystarczających danych o zużyciu (na przykład po dłuższym pustostanie), również należy sporządzić świadectwo zapotrzebowania.
Właśnie w zasobie Düsseldorfu, z licznymi domami jedno- i dwurodzinnymi z lat 50. do 70. XX wieku, druga zasada ma często zastosowanie. To, czy modernizacja osiąga standard WSchV 1977, należy w każdym przypadku zbadać fachowo.
Treść: co zawiera świadectwo zapotrzebowania?
Świadectwo zapotrzebowania jest wielostronicowym, urzędowo ustalonym formularzem. Do istotnych danych należą:
- Technika grzewcza i źródła energii: Dane istniejącego systemu pomagają w ocenie. Dawny ogólny wymóg 65 procent z § 71 GEG zniesiono w lipcu 2026 r.
- Zalecenia modernizacyjne według § 84 GEG – konkretne, opłacalne działania, takie jak izolacja, wymiana okien czy odnowa ogrzewania. Mają charakter wyłącznie informacyjny i nie są obowiązkowe.
Certyfikaty energetyczne wystawiane od nowelizacji GEG z 2024 r. Podają dodatkowo informacje o emisjach gazów cieplarnianych budynku.
Klasy efektywności energetycznej od A+ do H
Klasa efektywności energetycznej określana jest zgodnie z załącznikiem 10 do GEG i opiera się na wartości charakterystycznej energii końcowej w kilowatogodzinach na metr kwadratowy i rok. Skala sięga od A+ (bardzo efektywny) do H (bardzo nieefektywny):
- A+: poniżej 30 kWh/(m²·a)
- A: od 30 do poniżej 50
- B: od 50 do poniżej 75
- C: od 75 do poniżej 100
- D: od 100 do poniżej 130
- E: od 130 do poniżej 160
- F: od 160 do poniżej 200
- G: od 200 do poniżej 250
- H: 250 i więcej
Podział jest identyczny dla świadectw zapotrzebowania i zużycia. Klasa efektywności energetycznej musi być obowiązkowo wymieniona w ogłoszeniu o nieruchomości i dla wielu zainteresowanych stanowi pierwszą wartość orientacyjną – podobnie jak etykieta energetyczna na sprzętach gospodarstwa domowego.
Koszty i ważność
Ponieważ sporządzenie wymaga obliczenia technicznego, świadectwo zapotrzebowania jest bardziej pracochłonne niż świadectwo zużycia. Typowe ceny rynkowe dla typowego domu jedno- lub dwurodzinnego wynoszą około 300 do 500 euro, podczas gdy świadectwo zużycia oferowane jest zazwyczaj w przedziale od 50 do 100 euro. W przypadku większych budynków wielorodzinnych lub niemieszkalnych nakład, a tym samym cena, mogą być znacznie wyższe, ponieważ zebranie danych według DIN V 18599 jest bardziej obszerne.
Każde świadectwo energetyczne jest ważne przez dziesięć lat. Jeśli budynek w tym czasie zostanie istotnie zmieniony pod względem energetycznym i przy tym i tak ponownie obliczone zostanie zapotrzebowanie na energię, zgodnie z § 80 GEG wymagane jest nowe świadectwo. Przeterminowanego świadectwa nie wolno już stosować przy sprzedaży lub wynajmie.
Obowiązki GEG przy sprzedaży i wynajmie
Przy sprzedaży, wynajmie, dzierżawie lub leasingu nieruchomości należy przedłożyć ważne świadectwo energetyczne. Nieruchomości użytkowane na własne potrzeby, które nie są sprzedawane ani wynajmowane, są zwolnione; również zabytki nie wymagają świadectwa.
W komercyjnych ogłoszeniach o nieruchomościach muszą, zgodnie z § 87 GEG, znaleźć się następujące dane, gdy tylko istnieje świadectwo:
- rodzaj świadectwa energetycznego (zapotrzebowania lub zużycia),
- zapotrzebowanie lub zużycie energii końcowej w kWh/(m²·a),
- główny nośnik energii ogrzewania,
- rok budowy budynku,
- klasa efektywności energetycznej.
Najpóźniej podczas oględzin świadectwo należy przedłożyć bez wezwania, a po zawarciu umowy przekazać. Naruszenia obowiązków dotyczących świadectwa energetycznego są wykroczeniami i mogą być karane grzywnami do 10 000 euro. Jako doświadczony partner z Düsseldorfu Richter Immobilien-Transaktionen organizuje odpowiednie świadectwo energetyczne w ramach zlecenia sprzedaży lub wynajmu i dba o bezpieczne prawnie dane obowiązkowe.
