La compra de un terreno industrial sigue otras reglas que la de una propiedad residencial. Si el uso previsto es admisible en absoluto, con qué densidad puede edificar, si el terreno está urbanizado y qué riesgos se esconden en el subsuelo: todo ello decide el valor y la rentabilidad de su proyecto. Le guiamos de forma estructurada a través de los puntos más importantes, para que pueda planificar su adquisición en Düsseldorf y Renania del Norte-Westfalia sobre una base sólida desde el principio.
Plan urbanístico y tipo de uso: ¿qué puede construirse en el terreno?
La primera y más importante pregunta es: ¿qué uso permite el terreno en absoluto desde el punto de vista del derecho urbanístico? Determinantes son el plan urbanístico municipal (Bebauungsplan) y el Reglamento de Usos del Suelo (Baunutzungsverordnung, BauNVO). Este distingue diversos tipos de zona, cada uno de los cuales permite una gama distinta de establecimientos:
- Zona industrial-comercial (Gewerbegebiet, GE), artículo 8 BauNVO: Prevista para establecimientos comerciales de todo tipo que no resulten notablemente molestos, almacenes, depósitos así como edificios de oficinas y administración. La vivienda aquí es por principio inadmisible; solo viviendas del titular del negocio o del personal de vigilancia pueden admitirse de forma excepcional.
- Zona industrial (Industriegebiet, GI), artículo 9 BauNVO: Aquí también son admisibles establecimientos que serían inadmisibles en otras zonas, es decir, también instalaciones notablemente molestas o de altas emisiones. El uso residencial queda regularmente excluido.
- Zona mixta (Mischgebiet, MI), artículo 6 BauNVO: Vivienda y actividad comercial coexisten aproximadamente en igual medida. Son admisibles, entre otros, edificios comerciales y de oficinas, comercio minorista así como establecimientos comerciales que no perturben sustancialmente la vivienda.
- Zona urbana (Urbanes Gebiet, MU), artículo 6a BauNVO: Una edificación densa y mixta de vivienda y trabajo con mayor tolerancia frente a los usos comerciales que la zona mixta.
Lo determinante es: el plan urbanístico concreto puede restringir aún más las previsiones del BauNVO, por ejemplo excluyendo determinados sectores o fijando límites de emisión. Si no existe plan urbanístico, la admisibilidad se rige por el artículo 34 o 35 BauGB. Por ello, aclare antes de la compra si su uso previsto es efectivamente susceptible de autorización en el emplazamiento concreto.
GRZ y GFZ: ¿con qué densidad puede edificar?
Además del tipo de uso, el plan urbanístico regula también la medida del aprovechamiento edificatorio. Dos índices son aquí centrales:
- El índice de ocupación del suelo (Grundflächenzahl, GRZ) indica qué proporción del terreno puede edificarse. Un GRZ de 0,8 significa que puede edificarse el 80 por ciento de la superficie del terreno.
- El índice de edificabilidad (Geschossflächenzahl, GFZ) describe la relación entre la superficie total de todas las plantas completas y la superficie del terreno. Un GFZ de 2,4 permite, por tanto, una superficie construida de 2,4 veces el tamaño del terreno.
El BauNVO menciona en su artículo 17 los llamados valores orientativos para los límites máximos. Para zonas industriales-comerciales e industriales estos son un GRZ de 0,8 y un GFZ de 2,4; en la zona mixta 0,6 y 1,2; en la zona urbana 0,8 y 3,0. En lugar del GFZ, en las zonas industriales-comerciales e industriales puede fijarse también un índice de volumen edificable (Baumassenzahl), que describe el volumen de edificación admisible.
Un ejemplo de cálculo: en un terreno industrial de 5.000 metros cuadrados y un GRZ de 0,8 pueden edificarse hasta 4.000 metros cuadrados. Es importante señalar que el plan urbanístico concreto puede fijar valores inferiores. Compruebe estas cifras a tiempo, pues determinan directamente cuánta superficie de nave, oficina o producción puede materializarse, y con ello el margen económico de su proyecto.
Urbanización y contribuciones de urbanización: ¿urbanizado o no?
Un terreno solo es razonablemente edificable cuando está urbanizado, es decir, cuando dispone de conexión a la red viaria pública así como de acometidas de agua, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones. La urbanización (Erschließung) es tarea del municipio y está regulada en los artículos 123 y ss. BauGB.
Para la ejecución de las instalaciones públicas de urbanización, el municipio puede recaudar contribuciones de urbanización (Erschließungsbeiträge) conforme a los artículos 127 y ss. BauGB. En ello, el municipio soporta al menos el 10 por ciento de los costes imputables; hasta el 90 por ciento puede repercutirse sobre los propietarios de los terrenos beneficiados. La contribución nace por regla general en cuanto la instalación de urbanización queda definitivamente ejecutada.
Para usted como comprador, esto supone una diferencia considerable: en un terreno plenamente urbanizado cuyas contribuciones ya están liquidadas, apenas cabe esperar reclamaciones adicionales. En un terreno sin urbanizar o solo parcialmente urbanizado, en cambio, debe contar con contribuciones de urbanización futuras en parte considerables así como con costes privados de acometida. Por ello, hágase confirmar por escrito por el municipio el estado de urbanización y las contribuciones pendientes y regule con claridad el reparto de costes en el contrato de compraventa notarial. En NRW, los planes urbanísticos y las ordenanzas pueden consultarse, entre otras vías, a través del Bauportal.NRW y directamente en el municipio.
Contaminación del suelo y subsuelo: lo que se esconde en la tierra
Las superficies industriales-comerciales e industriales a menudo ya fueron utilizadas comercialmente en el pasado. Con ello aumenta el riesgo de contaminación del suelo (Altlasten), es decir, de alteraciones nocivas del suelo procedentes de usos anteriores. La Ley Federal de Protección del Suelo (Bundes-Bodenschutzgesetz, BBodSchG) distingue entre antiguos depósitos y antiguos emplazamientos y reconoce una regla importante, a menudo subestimada: no solo responde el causante, sino también, como llamado responsable por el estado de la cosa (Zustandsstörer), el propietario actual, y ello en gran medida con independencia de si conocía o causó la contaminación.
Para los compradores esto significa: un examen cuidadoso antes de la compra es imprescindible. Forman parte de ello, por lo general, la investigación del historial de uso, una consulta por escrito al registro de suelos contaminados (Altlastenkataster) de la autoridad competente, el examen de los dictámenes existentes y, en caso de sospecha o uso comercial previo, un estudio orientativo del suelo. Ya la mera sospecha de contaminación se considera jurídicamente un vicio material sobre el que el vendedor debe informar.
De forma complementaria se recomienda un estudio geotécnico (Baugrundgutachten) conforme a las reglas reconocidas de la técnica (DIN 4020 y DIN EN 1997, Eurocódigo 7). Aclara la capacidad portante del suelo, el nivel freático y el tipo de cimentación adecuado. El subsuelo desconocido figura entre los mayores riesgos de coste de un proyecto de construcción; quien establece aquí claridad a tiempo evita sorpresas costosas. Ambos estudios pueden combinarse a menudo de forma razonable y deben formar parte de todo examen serio antes de la adquisición.
Grunderwerbsteuer y costes de intermediación en la compra comercial
También en el terreno industrial se devenga el impuesto de transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer). En Renania del Norte-Westfalia el tipo impositivo es del 6,5 por ciento del precio de compra y se cuenta así entre los más altos de Alemania. Con un precio de compra de 1.000.000 euros resultan, por tanto, 65.000 euros de Grunderwerbsteuer. Debe presupuestar esta partida de forma firme como gastos accesorios de adquisición desde el principio, ya que los bancos por regla general no cofinancian los gastos accesorios.
Una diferencia importante respecto a la compra privada de vivienda afecta a los costes de intermediación: el llamado principio del que encarga, con reparto por mitades de la comisión (artículos 656c y 656d BGB), rige exclusivamente para la compra de una vivienda o una casa unifamiliar por un consumidor. En la adquisición de un terreno industrial o con compradores comerciales e inversores, esta protección legal no opera. Aquí la comisión de intermediación se acuerda individualmente entre las partes. Quien lo sabe puede regular las condiciones de forma clara y transparente desde el principio.
Financiación comercial: criterios distintos a los de la compra privada
La financiación de un terreno industrial se distingue claramente de una financiación privada de construcción. Los bancos valoran menos los ingresos personales y más el propio inmueble, el caso de uso y rendimiento previsto así como la solvencia de la empresa. Las condiciones son más individuales y menos estandarizadas.
Determinante no es el precio de compra, sino el valor hipotecario (Beleihungswert), un valor sostenible determinado con prudencia. Precisamente en superficies industriales sin edificar y sin uso asegurado, los bancos exigen en la práctica con frecuencia notablemente más capital propio que en el segmento residencial; cuotas de capital propio del orden del 40 al 50 por ciento no son raras. También los plazos de fijación de intereses y las estructuras de amortización resultan a menudo más cortos.
Garantías habituales son la hipoteca de primer rango (Grundschuld), en inmuebles existentes la cesión de los créditos de alquiler así como, en su caso, avales. Riesgos como la contaminación del suelo o la falta de un estudio geotécnico reducen el valor hipotecario y pueden encarecer o dificultar la financiación. Por ello, implique a su banco a tiempo y presente documentación significativa: nota simple registral, plan urbanístico, dictámenes de contaminación y geotécnico así como un cálculo de rentabilidad sólido.
Factores de emplazamiento y un socio fiable a su lado
Que un terreno industrial resulte rentable a largo plazo depende en gran medida del emplazamiento. Entre los factores duros se cuentan la conexión viaria a autopistas y nudos logísticos, el suministro de electricidad, fibra óptica y otros medios, las opciones de ampliación del terreno así como el tipo de gravamen del impuesto de actividades económicas (Gewerbesteuerhebesatz) del municipio respectivo, que influye notablemente en la carga fiscal. Factores blandos como la disponibilidad de mano de obra cualificada, la imagen del emplazamiento y la fiabilidad de los procesos locales de autorización completan el cuadro. Düsseldorf y su entorno en Renania del Norte-Westfalia ofrecen aquí una sólida posición de partida, con una excelente conexión viaria y una densa red económica.
Como brazo de Wolfgang Richter GmbH, llevamos más de seis décadas arraigados en el mercado de Düsseldorf y de Renania del Norte-Westfalia. A lo largo de los años ha surgido una red consolidada con más de 20.000 contactos, que nos ayuda a reunir de forma discreta terrenos e interesados adecuados. Además de propiedades residenciales, intermediamos también inmuebles comerciales y terrenos industriales en la región y acompañamos a los compradores a través de los pasos centrales de la adquisición, de forma objetiva, personal y con la aspiración de que pueda comprender cada decisión.
