Niezależnie od tego, czy chcą Państwo sprzedać czy wynająć swoją nieruchomość, w zdecydowanej większości przypadków nie da się obejść bez świadectwa charakterystyki energetycznej. Ten niewielki dokument pokazuje na pierwszy rzut oka, jak energooszczędny jest budynek, i jest wymagany przepisami prawa. Jakiego jednak rodzaju świadectwa Państwo potrzebują, jak długo jest ono ważne i jakie dane należy podać już w ogłoszeniu? Wyjaśniamy najważniejsze zasady niemieckiej Ustawy o energii budynków (Gebäudeenergiegesetz, GEG) w sposób zrozumiały i przejrzysty, aby przy sprzedaży lub wynajmie od samego początku byli Państwo po bezpiecznej stronie.
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i czemu służy?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to ustandaryzowany dokument, który opisuje właściwości energetyczne budynku. Ma ono umożliwić zainteresowanym przybliżone porównanie: ile energii przypuszczalnie zużywa dom lub mieszkanie, jaki nośnik energii ogrzewa budynek i do której klasy efektywności energetycznej budynek się zalicza. W ten sposób już przed oględzinami można oszacować, jakich kosztów ogrzewania należy się mniej więcej spodziewać.
Podstawę prawną stanowi Ustawa o energii budynków (Gebäudeenergiegesetz, GEG). Zgodnie z paragrafem 79 świadectwo charakterystyki energetycznej służy wyłącznie informacji i porównywaniu budynków, nie jest zatem ekspertyzą remontową, lecz daje cenne pierwsze wskazówki. Świadectwo charakterystyki energetycznej wystawia się co do zasady dla całego budynku; tylko w szczególnych przypadkach, na przykład gdy części budynku należy traktować odrębnie, możliwe są osobne świadectwa.
Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe?
Obowiązek ten reguluje paragraf 80 Ustawy o energii budynków. Powstaje on w szczególności w następujących sytuacjach:
- Przy sprzedaży: w przypadku sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej, mieszkania lub udziału we współwłasności wymagane jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej.
- Przy wynajmie, dzierżawie lub leasingu: również ten, kto na nowo wynajmuje lub wydzierżawia mieszkanie albo budynek, potrzebuje świadectwa charakterystyki energetycznej.
- Przy budowie nowego obiektu: w przypadku wzniesienia budynku po jego ukończeniu należy wystawić świadectwo charakterystyki energetycznej. W tym przypadku obowiązkowo wymagane jest świadectwo obliczeniowe.
- Przy większych remontach: jeżeli w istniejącym budynku przeprowadza się szeroko zakrojone zmiany energetyczne i dokonuje się nowego obliczenia dla całego budynku, również wymagane jest nowe świadectwo charakterystyki energetycznej.
Warto wiedzieć: kto sam mieszka w swojej nieruchomości i ani jej nie sprzedaje, ani nie wynajmuje, co do zasady nie potrzebuje świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek powstaje dopiero wraz z wprowadzeniem na rynek lub zmianą właściciela. Jeżeli dla budynku istnieje już ważne świadectwo charakterystyki energetycznej, na potrzeby sprzedaży lub wynajmu nie trzeba sporządzać nowego.
Świadectwo obliczeniowe czy świadectwo zużyciowe, na czym polega różnica?
Ustawa o energii budynków zna dwa rodzaje świadectw charakterystyki energetycznej, które opierają się na różnych podstawach:
- Świadectwo obliczeniowe (paragraf 81 GEG) opiera się na obliczeniowej ocenie budynku. Specjalista ocenia substancję budowlaną, izolację, okna oraz technikę grzewczą i na tej podstawie ustala teoretyczne zapotrzebowanie na energię. Wynik jest niezależny od zachowania mieszkańców i uchodzi za szczególnie miarodajny.
- Świadectwo zużyciowe (paragraf 82 GEG) opiera się na rzeczywiście zmierzonym zużyciu energii z minionych lat. Bierze się pod uwagę rozliczenia kosztów ogrzewania z ciągłego okresu co najmniej 36 miesięcy. Ponieważ zużycie silnie zależy od zachowania użytkownika, świadectwo to wypada z reguły korzystniej, jest jednak mniej obiektywne.
W wielu przypadkach właściciele mogą swobodnie wybierać pomiędzy obydwoma wariantami. Istnieje jednak ważny wyjątek, w którym ustawa nakazuje świadectwo obliczeniowe.
Kiedy świadectwo obliczeniowe jest obowiązkowe
Zgodnie z paragrafem 80 Ustawy o energii budynków swobodny wybór nie zawsze istnieje. Świadectwo obliczeniowe jest bezwzględnie wymagane, gdy spełnione są łącznie wszystkie poniższe przesłanki:
- chodzi o budynek mieszkalny z mniej niż pięcioma mieszkaniami,
- wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed 1 listopada 1977 roku, oraz
- budynek nie spełnia poziomu wymagań rozporządzenia w sprawie ochrony cieplnej z 1977 roku (Wärmeschutzverordnung).
Jeżeli dom spełniał ten poziom już w chwili ukończenia lub został do niego doprowadzony w drodze późniejszej modernizacji, obowiązek świadectwa obliczeniowego odpada; wówczas ponownie istnieje swobodny wybór pomiędzy świadectwem obliczeniowym a zużyciowym. Regulacja ta dotyczy zazwyczaj mniejszych, starszych domów, które nie zostały jeszcze poddane modernizacji energetycznej. To, które świadectwo jest właściwe dla Państwa nieruchomości, najlepiej wyjaśnić w konkretnym przypadku, a my pomożemy Państwu rzetelnie to ocenić.
Ważność, okazanie i przekazanie
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest, zgodnie z paragrafem 79 Ustawy o energii budynków, ważne przez dziesięć lat. Po upływie tego terminu należy wystawić nowe, o ile nadal istnieje powód objęty obowiązkiem. Niezależnie od tego traci ono ważność, gdy po szeroko zakrojonych remontach i tak konieczne staje się nowe świadectwo.
Istotne są jasne wymogi dotyczące okazania i przekazania zgodnie z paragrafem 80: sprzedający, wynajmujący lub działający na zlecenie pośrednik w obrocie nieruchomościami muszą okazać zainteresowanym świadectwo charakterystyki energetycznej z własnej inicjatywy, najpóźniej podczas oględzin. Wystarczy wyraźnie widoczne wyłożenie podczas spotkania. Jeżeli nie dochodzi do oględzin, świadectwo należy okazać niezwłocznie, najpóźniej na żądanie zainteresowanego. Po zawarciu umowy świadectwo charakterystyki energetycznej lub jego kopię należy przekazać kupującemu lub najemcy.
Od ostatniej reformy obowiązuje szczególna zasada przy sprzedaży budynków mieszkalnych z nie więcej niż dwoma mieszkaniami: po przekazaniu kupujący powinien odbyć informacyjną rozmowę doradczą dotyczącą świadectwa charakterystyki energetycznej, o ile jest ona oferowana nieodpłatnie jako odrębna usługa.
Dane obowiązkowe w ogłoszeniu o nieruchomości oraz kary
Już przy zamieszczaniu ogłoszenia w mediach komercyjnych wymagane są określone dane ze świadectwa charakterystyki energetycznej, pod warunkiem że świadectwo to istnieje już w tym momencie. Paragraf 87 Ustawy o energii budynków wymaga dla budynku mieszkalnego następujących danych obowiązkowych:
- rodzaj świadectwa charakterystyki energetycznej, obliczeniowe lub zużyciowe,
- podaną wartość zapotrzebowania na energię końcową lub zużycia energii końcowej,
- główny nośnik energii ogrzewania,
- rok budowy budynku oraz
- klasę efektywności energetycznej.
Wymogi te należy potraktować poważnie. Naruszenia obowiązków dotyczących świadectwa charakterystyki energetycznej uznaje się za wykroczenie. Zgodnie z paragrafem 108 Ustawy o energii budynków brak lub nieprawidłowość danych obowiązkowych w ogłoszeniu, zaniechanie okazania podczas oględzin lub brak przekazania po zawarciu umowy mogą zostać ukarane karą pieniężną w wysokości do 10 000 euro. Kto postępuje tu starannie, unika niepotrzebnych kłopotów.
Wyjątki, oraz dlaczego warto mieć rzetelnego partnera
Nie każda nieruchomość potrzebuje świadectwa charakterystyki energetycznej. Paragraf 79 Ustawy o energii budynków wymienia dwa istotne wyjątki: do małego budynku o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 metrów kwadratowych nie stosuje się przepisów dotyczących świadectwa charakterystyki energetycznej. A do zabytku nie stosuje się obowiązków wystawienia, okazania i wyłożenia; tutaj pierwszeństwo ma ochrona substancji historycznej.
We wszystkich pozostałych przypadkach świadectwo charakterystyki energetycznej należy do kwestii, które przy sprzedaży lub wynajmie warto uregulować wcześnie i prawidłowo. I właśnie tutaj wkracza nasze doświadczenie. Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dekad towarzyszymy właścicielom na rynku Düsseldorfu i Nadrenii Północnej-Westfalii. Z biegiem lat powstała ugruntowana sieć z ponad 20 000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie łączyć nieruchomości i odpowiednich zainteresowanych, na życzenie również w ramach poufnej komercjalizacji poza wielkimi portalami.
Jeżeli chcą Państwo sprzedać lub wynająć, wspólnie z Państwem zadbamy o to, które świadectwo charakterystyki energetycznej jest niezbędne dla Państwa nieruchomości i o to, by wszystkie obowiązki zostały rzetelnie spełnione. Dzięki temu wykonają Państwo każdy krok z rzetelnym partnerem u boku.
