Al comprar un inmueble no puede evitar al notario (Notar): en Alemania el contrato de compraventa debe formalizarse obligatoriamente en escritura notarial (Beurkundung), de lo contrario es nulo. Pero ¿qué hace exactamente el notario, por qué es obligatorio por ley y cómo transcurre el camino desde el borrador del contrato de compraventa hasta la inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch)? Desde hace más de 60 años acompañamos a compradoras y compradores en Düsseldorf y Renania del Norte-Westfalia y le explicamos la función del notario y todo el proceso de forma clara y paso a paso.
Por qué el notario es obligatorio por ley al comprar una casa
Un contrato por el que alguien se obliga a transmitir o adquirir la propiedad de un terreno requiere escritura notarial (Beurkundung). Así lo prescribe expresamente el § 311b apdo. 1 BGB. Sin esta escritura, el contrato de compraventa es nulo, es decir, jurídicamente inexistente.
Un acuerdo verbal, un apretón de manos o un contrato redactado por uno mismo no crean, por tanto, ninguna obligación vinculante en la compra de un inmueble. Un contrato nulo por defecto de forma solo quedaría subsanado si, excepcionalmente, se producen aun así la transmisión (Auflassung) y la inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch). Pero nadie debería confiar en ello.
El legislador exige la forma notarial porque la compra de un inmueble tiene consecuencias económicas de gran alcance. La escritura protege a ambas partes de decisiones precipitadas, garantiza una redacción jurídicamente segura y completa y asegura que el contrato pueda ejecutarse en el registro de la propiedad.
La función neutral del notario: para ambas partes
A diferencia de un abogado, el notario no representa a una parte, sino que es un titular independiente e imparcial de un cargo público. Está obligado por igual tanto con el comprador como con el vendedor y no puede favorecer a ninguna parte (§ 1 y § 14 BNotO).
Entre sus deberes fundamentales está la instrucción de ambos intervinientes. Según el § 17 BeurkG, el notario debe indagar la voluntad de los intervinientes, esclarecer los hechos e instruir sobre el alcance jurídico del negocio. Debe asegurarse de que cada parte comprenda plenamente el significado y las consecuencias del contrato, en especial los intervinientes sin experiencia jurídica.
En concreto, esto significa: el notario advierte sobre derechos y riesgos, explica las cláusulas poco claras y vela por una redacción equilibrada. Quien además desee un asesoramiento orientado exclusivamente a sus propios intereses puede recurrir adicionalmente a su propio abogado.
El proceso paso a paso: del acuerdo a la cita
Una vez que existe un acuerdo básico sobre el inmueble y el precio de compra, comienza la tramitación notarial. El proceso típico se divide en varios pasos:
- Encargo al notario: Una parte, en la práctica normalmente el comprador, encarga al notario el borrador del contrato de compraventa y le comunica los datos esenciales.
- Borrador del contrato de compraventa: El notario redacta el borrador con todas las disposiciones esenciales, como el objeto de la compra, el precio, el vencimiento, la entrega y las disposiciones de garantía y responsabilidad.
- Revisión del borrador: El borrador se pone a disposición de ambas partes con suficiente antelación a la cita, para que haya tiempo suficiente para leerlo y plantear preguntas.
Esta preparación es decisiva: cuanto más a fondo revise el borrador y aclare de antemano las cuestiones pendientes, con mayor fluidez transcurrirá la cita de escritura.
La cita de escritura: lectura en voz alta y firma
En la cita de escritura, el notario comprueba primero la identidad de los intervinientes. A continuación, lee en voz alta el contrato de compraventa completo y explica cada una de las disposiciones. La lectura conjunta en voz alta está prescrita por ley y asegura que ambas partes conozcan y comprendan el contenido.
Durante la cita aún pueden plantearse preguntas y realizarse los últimos ajustes. Cuando todos están de acuerdo, comprador y vendedor firman la escritura, el notario la firma y le pone su sello. Con ello, el contrato de compraventa adquiere validez.
En el contrato se declara por lo general también la transmisión (Auflassung) conforme al § 925 BGB, es decir, el acuerdo real sobre la transmisión de la propiedad. Debe declararse ante el notario con la presencia simultánea de ambas partes y suele formalizarse directamente. La cita en sí dura, según su extensión, normalmente unos 30 a 60 minutos.
Tras la cita: anotación preventiva, vencimiento y pago
Con la firma, la compra queda jurídicamente sellada, pero la transmisión de la propiedad aún no se ha consumado. Ahora el notario asume la tramitación:
- Anotación preventiva de transmisión (Auflassungsvormerkung): El notario gestiona la inscripción de una anotación preventiva en el registro de la propiedad (§ 883 BGB). Asegura el derecho del comprador a la transmisión de la propiedad y lo protege, por ejemplo, frente a una doble venta o a nuevas cargas por parte del vendedor.
- Comunicación de vencimiento: Solo cuando concurren todos los requisitos acordados, como la anotación preventiva inscrita y, en su caso, la documentación de cancelación de cargas hipotecarias antiguas, comunica el notario al comprador que el precio de compra es exigible.
- Pago del precio de compra: El comprador paga el precio conforme a la comunicación de vencimiento, por regla general directamente al vendedor.
Este orden no es casual: asegura que el comprador solo pague cuando su posición esté garantizada, y que el vendedor solo pierda definitivamente la propiedad cuando se haya efectuado el pago.
La inscripción de la propiedad en el registro
Solo la inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch) convierte al comprador en propietario. Según el § 873 BGB, para la transmisión de la propiedad se requieren dos cosas: el acuerdo sobre la modificación del derecho (la transmisión, Auflassung) y la inscripción de la modificación en el registro de la propiedad. Este principio de inscripción es el núcleo del derecho inmobiliario alemán.
Tras la confirmación del pago del precio, el notario solicita al registro de la propiedad la inscripción del cambio de titularidad. En cuanto el comprador queda inscrito como nuevo propietario, la transmisión de la propiedad ha concluido.
Desde la escritura hasta la inscripción definitiva transcurren con frecuencia varias semanas o algunos meses, según el tiempo de tramitación del registro de la propiedad y de la rapidez con que concurran todos los requisitos. El momento para la posesión, los beneficios y las cargas, es decir, la entrega de llaves, lo regula el contrato por separado.
Elección del notario, costes y lo que el notario no hace
La elección del notario es libre por ley. En la práctica, suele ser el comprador quien designa al notario, porque normalmente también asume los costes notariales y registrales. Estos se rigen de forma uniforme en toda Alemania por la Ley de Costas Judiciales y Notariales (GNotKG) y no son negociables; como orden de magnitud aproximado, el comprador puede prever en torno al 1,5 por ciento del precio de compra para los costes notariales, a los que se añaden los costes registrales.
Igual de importante es lo que el notario no hace. Es un titular de cargo neutral y no un asesor en cuestiones económicas o constructivas. En particular, rige lo siguiente:
- Ninguna valoración del precio de compra o del valor de mercado: El notario no comprueba si el precio se ajusta al mercado.
- Ninguna comprobación de solvencia: Si la financiación es viable lo aclara el banco.
- Ninguna inspección constructiva: El estado, los defectos o la estructura del edificio los valora un perito.
Justo aquí entra en juego nuestro acompañamiento como agente inmobiliario: le apoyamos en la evaluación, la preparación y el desarrollo en torno a la cita notarial, como complemento a la función neutral del notario.
