Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Stehen im alten Exposé, im Bauplan und in Ihren Steuerunterlagen unterschiedliche Quadratmeterzahlen, sollten Sie die Unterschiede vor dem Verkauf klären. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie eine nachvollziehbare Wohnflächenangabe vorbereiten, zusätzliche Nutzflächen getrennt darstellen und offene Fragen rechtzeitig an die richtige Fachperson geben.
Sie planen einen Verkauf in Düsseldorf oder NRW? Verkauf besprechen
Beginnen Sie mit den Unterlagen, nicht mit der größten Zahl
Eine Eigentümerin in Düsseldorf möchte ihr Reihenhaus verkaufen. Das frühere Exposé nennt 142 Quadratmeter, ein älterer Plan enthält einzelne Raumflächen, und für die Grundsteuer wurde eine andere Summe verwendet. Keine dieser Angaben erklärt für sich, welche Zahl in das neue Angebot gehört. Der erste Schritt ist deshalb ein Vergleich der Grundlagen. Wer einfach den höchsten Wert übernimmt, verlagert die Klärung in die Besichtigungen oder die Vertragsvorbereitung.
Sammeln Sie die vorhandene Wohnflächenberechnung, bemaßte Grundrisse, Schnitte und Unterlagen zu späteren Umbauten. Ergänzen Sie Genehmigungen und Nachträge, soweit sie die betroffenen Räume erklären. Ein alter Verkaufsprospekt kann einen Widerspruch sichtbar machen; er ersetzt aber keinen Rechenweg. Auch die Erinnerung, beim eigenen Kauf sei alles geprüft worden, lässt offen, was damals tatsächlich untersucht wurde.
Notieren Sie für jede Zahl den Ursprung, das Datum und die erkennbare Methode. Halten Sie außerdem fest, ob Terrasse, Dachgeschoss oder Keller darin enthalten sind. So wird aus drei konkurrierenden Gesamtzahlen eine konkrete Prüfliste. Ein Unterschied kann beispielsweise aus einem anderen Terrassenanteil stammen, aus späterer Innendämmung oder aus einer früheren Vermischung von Wohnfläche und weiteren Flächen.
Der Ratgeber zur Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer erläutert den steuerlichen Zusammenhang. Für den Verkauf brauchen Sie zusätzlich eine zum tatsächlichen Haus passende, nachvollziehbare Beschreibung. Ein Steuerbescheid ist kein Nachweis dafür, dass ein ausgebauter Raum baurechtlich zum Wohnen genutzt werden darf. Bewahren Sie Originale auf und arbeiten Sie für den Vergleich mit Kopien, auf denen Unklarheiten markiert werden können.
Legen Sie die Berechnungsmethode offen
Quadratmeter sind erst vergleichbar, wenn sie dasselbe beschreiben. Wohnfläche, Grundfläche einzelner Räume und zusätzliche Nutzflächen sind unterschiedliche Angaben. Eine Summe mit der Überschrift Wohn- und Nutzfläche eignet sich deshalb nicht als alleinige Wohnflächenangabe. Ebenso sollte eine vorhandene Flächenaufstellung nach DIN 277 nicht ohne weitere Prüfung in Wohnfläche umbenannt werden. Lassen Sie erklären, welche Kategorien die ursprüngliche Aufstellung verwendet.
Die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, bietet klare Regeln für die Zuordnung und Anrechnung. Ihr unmittelbarer gesetzlicher Anwendungsbereich betrifft nach § 1 die Berechnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Daraus folgt keine allgemeine Pflicht, jeden privaten Hausverkauf ausschließlich nach dieser Verordnung abzuwickeln. Für eine neue Verkaufsberechnung ist sie jedoch eine gut nachvollziehbare Grundlage, wenn diese Methode ausdrücklich benannt und konsequent angewandt wird. Maßgeblich bleibt auch, was für den konkreten Vertrag vereinbart werden soll. Die einzelnen Regeln finden Sie im amtlichen Text der Wohnflächenverordnung.
Eine alte Berechnung ist nicht allein wegen ihres Alters wertlos. § 5 WoFlV enthält eine Überleitung für Berechnungen nach der Zweiten Berechnungsverordnung bis zum 31. Dezember 2003. Bauliche Änderungen, die eine Neuberechnung erfordern, können diese Ausgangslage verändern. Diese Regel ist kein pauschaler Bestandsschutz für jede alte Quadratmeterzahl in einem Exposé.
Verlangen Sie daher eine eindeutige Überschrift mit Methode und Bearbeitungsdatum. Wenn zwei fachlich unterschiedliche Berechnungen vorliegen, sollten beide erkennbar bleiben. Ein Mittelwert zwischen ihnen schafft keine neue belastbare Wohnfläche und verdeckt gerade die Ursache, die Käufer verstehen möchten.
Trennen Sie Wohnräume, Nebenräume und ungeklärte Nutzung
Nach § 2 WoFlV gehören grundsätzlich die Grundflächen der Räume zur Wohnfläche, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Wohnräume, Küche, Bad und der Flur innerhalb der Wohnung sind typische Ausgangspunkte. Die Anrechnung ihrer Grundflächen hängt anschließend von den weiteren Regeln ab. Auch ein Abstellraum innerhalb der Wohnung ist anders einzuordnen als ein zugehöriger Abstellraum außerhalb der Wohnung.
Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume, Bodenräume und Garagen nennt die Verordnung als ausgeschlossene Zubehörräume. Solche Flächen können für Käufer einen erheblichen praktischen Nutzen haben. Sie sollten diesen Nutzen konkret beschreiben und die Flächen getrennt ausweisen, statt sie in die Wohnfläche einzurechnen. Eine Werkbank, neue Bodenfliesen oder ein Heizkörper ändern die rechtliche Einordnung eines Kellerraums nicht automatisch.
Bei einem ausgebauten Dachgeschoss oder einer vermeintlichen Einliegerwohnung ist eine weitere Frage zu beantworten: Ist die Nutzung als Wohnraum zulässig? § 2 WoFlV schließt Räume aus, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen. Die Bauordnung Nordrhein-Westfalen, insbesondere §§ 46 und 60, behandelt unter anderem Anforderungen an Aufenthaltsräume und die Genehmigungssystematik. Ein Flächenaufmaß entscheidet diese Fragen nicht.
Fehlt ein Nachweis, ist damit noch nicht bewiesen, dass der Ausbau unzulässig ist. Lassen Sie Bauakte und Gebäudestand durch eine dafür geeignete Fachperson abgleichen. Bis zur Klärung sollte die fragliche Fläche nicht als gesicherte zusätzliche Wohnfläche beworben werden. Auch die Bezeichnung Nutzfläche darf keine bekannte unzulässige Nutzung verdecken; beschrieben werden sollten der tatsächliche Zustand und die konkret offene Frage.
Prüfen Sie Maße und Anrechnungsfaktoren getrennt
Eine nachvollziehbare Berechnung besteht aus zwei Schritten: Zuerst werden die Grundflächen ermittelt, danach werden sie nach der gewählten Methode angerechnet. Nach § 3 WoFlV sind grundsätzlich die lichten Maße zwischen den Bauteilen maßgeblich, ausgehend von deren fertigen Bekleidungen. Außenmaße des Gebäudes oder eine grobe Multiplikation von Hauslänge und Hausbreite liefern deshalb keine Wohnfläche.
Unter Dachschrägen müssen die Höhenbereiche erkennbar sein. Nach § 4 WoFlV zählen Flächen ab zwei Metern lichter Höhe vollständig, Flächen ab einem Meter und unter zwei Metern zur Hälfte. Bereiche unter einem Meter bleiben unberücksichtigt. Eine einzige Länge und Breite des Dachzimmers reicht daher nicht, wenn die niedrigen Randbereiche nicht gesondert erfasst sind. Eine Skizze mit den Höhenlinien macht den Rechenweg verständlich.
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach dieser Methode regelmäßig zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Der höhere Anteil sollte für das konkrete Objekt nachvollziehbar begründet werden. Ein Eigentümer kann nicht allein deshalb die Hälfte wählen, weil sich damit eine attraktivere Gesamtzahl ergibt. Unbeheizbare Wintergärten werden zur Hälfte berücksichtigt; auch hier müssen Zuordnung und baulicher Zustand stimmen.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Treppen und Einbauten. Die WoFlV nimmt Treppen mit mehr als drei Steigungen samt ihren Absätzen aus, zieht aber nicht pauschal jede fest eingebaute Küche oder Badewanne ab. Bei Nischen, Pfeilern und Vormauerungen gelten weitere Detailregeln. Lassen Sie schwierige Stellen einzeln dokumentieren. Wenn nach Plan gerechnet wird, muss dieser geeignete Maße liefern und dem ausgeführten Gebäude entsprechen; bei Abweichungen verlangt § 3 eine neue Ermittlung durch Aufmaß oder berichtigte Zeichnung.
Rechnen Sie ein vollständiges Hausbeispiel nach
Nehmen wir für das Düsseldorfer Reihenhaus eine neue Berechnung nach WoFlV an. Die unstrittigen, vollständig anrechenbaren Bereiche ergeben zusammen 92 Quadratmeter. Ein zusätzlicher, rechtmäßig als Wohnraum nutzbarer Dachbereich hat 40 Quadratmeter Grundfläche. Davon liegen 20 Quadratmeter bei mindestens zwei Metern Höhe, 16 Quadratmeter zwischen einem und unter zwei Metern und vier Quadratmeter unter einem Meter.
Für diesen Dachbereich entstehen somit 20 plus acht plus null, also 28 Quadratmeter Wohnfläche. Die ausschließlich zum Haus gehörende Terrasse hat 20 Quadratmeter Grundfläche und wird im Beispiel mit einem Viertel, also fünf Quadratmetern, angesetzt. Insgesamt ergeben sich 92 plus 28 plus fünf, mithin 125 Quadratmeter Wohnfläche. Die Terrasse ist in dieser Summe bereits anteilig enthalten und darf nicht ein zweites Mal addiert werden.
Zusätzlich gibt es einen Keller mit 25 Quadratmetern und eine Garage mit 18 Quadratmetern. Diese bleiben hier separat ausgewiesene Nebenflächen. Das Haus bietet damit mehr nutzbare Möglichkeiten, als die Wohnflächenzahl allein beschreibt. Es hat aber durch die Addition dieser Räume keine entsprechend größere Wohnfläche. Die tatsächlichen Raumhöhen, Zugänge und Nutzungsmöglichkeiten lassen sich in Grundriss und Beschreibung erläutern.
Gegenüber der alten Angabe von 142 Quadratmetern besteht eine Differenz von 17 Quadratmetern. Daraus folgt weder automatisch ein bestimmter Preisabschlag noch die Bedeutungslosigkeit der Abweichung. Zunächst muss sich erklären lassen, wie die alte Zahl entstand. Für die Preisfindung zählt das gesamte Objekt einschließlich Grundstück, Zustand und Lage. Unser Ratgeber zur Immobilienbewertung ordnet diese Faktoren ein. Ein Quadratmeterpreis aus einem anderen Angebot ist nur sinnvoll vergleichbar, wenn auch dessen Flächenbasis vergleichbar ist.
Beauftragen Sie gezielt die fehlende Leistung
Sie können die Unterlagen selbst vorsortieren und einfache Raummaße zur Plausibilitätskontrolle aufnehmen. Sobald Dachschrägen, unklare Umbauten oder widersprüchliche Berechnungen den Verkauf beeinflussen, lohnt sich ein klar abgegrenzter Fachauftrag. Geeignet sind beispielsweise Architektinnen, Bauingenieure oder Sachverständige mit nachweisbarer Erfahrung in der Wohnflächenberechnung. Entscheidend sind Fachkunde und ein verständliches Ergebnis, nicht allein eine werbliche Bezeichnung des Angebots.
Beschreiben Sie bei der Anfrage den Zweck Hausverkauf, die vorhandenen Pläne und die bekannten Unterschiede. Klären Sie, ob ein Aufmaß vor Ort erfolgt oder nur übergebene Pläne ausgewertet werden. Fragen Sie nach der verwendeten Methode, der Erfassung von Höhenzonen, getrennten Nebenflächen und der Bearbeitung von Rückfragen. Ein günstiger Planservice kann passen, wenn die Pläne richtig sind; unbekannte Abweichungen im Gebäude entdeckt er dadurch nicht.
Die fertige Unterlage sollte Adresse, untersuchte Gebäudeteile, Datum, Verfasser, Berechnungsgrundlage und eine nachvollziehbare Raumaufstellung enthalten. Zu den Zahlen gehören bemaßte Zeichnungen oder Messskizzen, Anrechnungsfaktoren und Hinweise zu nicht untersuchten Bereichen. Lassen Sie offen gebliebene Annahmen benennen. Eine einzelne unterschriebene Gesamtsumme liefert weniger Orientierung als eine nachvollziehbare Berechnung mit klar beschriebenem Umfang.
Benötigt die finanzierende Bank des Käufers besondere Unterlagen, sollte der Käufer die Anforderungen frühzeitig dort erfragen. Eine bestimmte Berechnung garantiert keine Finanzierungszusage. Ebenso ersetzt der Flächennachweis keine baurechtliche Prüfung und keine individuelle Vertragsberatung. Vereinbaren Sie Honorar und Lieferumfang vorab; eine allgemeine Preispauschale wäre angesichts sehr unterschiedlicher Häuser, Unterlagen und Prüfaufträge wenig hilfreich.
Halten Sie Exposé, Auskünfte und Vertragsvorbereitung konsistent
Übernehmen Sie die geprüfte Zahl einheitlich in Immobilienportal, Exposé und Unterlagen für Besichtigungen. Nennen Sie die Berechnungsmethode und das Datum der zugrunde liegenden Aufstellung. Beschreiben Sie getrennt, welche zusätzlichen Flächen vorhanden sind und welcher Terrassenanteil bereits in der Wohnfläche steckt. Käufer sollten keine Rechenaufgabe lösen müssen, um zu erkennen, was die beworbenen Quadratmeter bedeuten.
Wurde zuvor eine andere Zahl verbreitet, genügt eine unauffällige Änderung im neuen PDF praktisch nicht. Informieren Sie bereits beteiligte Kaufinteressenten nachvollziehbar über die korrigierte Angabe und deren Grundlage. Bewahren Sie die Fassungen und die entsprechende Kommunikation auf. So lässt sich später erkennen, welche Information wann übermittelt wurde. Es geht nicht darum, eine Erklärung mit möglichst vielen Vorbehalten zu versehen, sondern einen konkreten Fehler verständlich zu berichtigen.
Für die rechtliche Bewertung sind unter anderem die vertraglichen Vereinbarungen und die Umstände der Angaben wichtig. § 434 BGB beschreibt die Anforderungen an die Mangelfreiheit. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer unter anderem bei arglistigem Verschweigen nicht auf einen Haftungsausschluss berufen. Ein Zusatz wie circa oder ohne Gewähr ist deshalb kein Freibrief für eine bewusst unzutreffende Zahl.
Leiten Sie aus einer vermeintlichen Zehn-Prozent-Grenze keinen allgemeinen sicheren Bereich beim Hausverkauf ab. Ob Ansprüche bestehen, muss am Einzelfall geprüft werden. Geben Sie dem Notariat die aktuelle Berechnung und bekannte Abweichungen für die Vertragsgestaltung. Bei einem bereits entstandenen Streit oder einer konkreten Haftungsfrage ist anwaltliche Beratung der passende nächste Schritt.
Machen Sie aus der Flächenprüfung einen klaren Verkaufsstart
Am Ende brauchen Sie eine verständliche Aussage zum Haus und eine überschaubare Unterlagenmappe. Dazu gehören die aktuelle Berechnung, die dazu passenden Grundrisse, getrennte Angaben zu Nebenflächen und die für problematische Räume geklärten Nachweise. Eine Käuferin sollte eine Raumbezeichnung vom Exposé bis zum Grundriss wiederfinden können. Unterschiedliche Namen für denselben Raum erzeugen unnötige Zweifel, auch wenn die Summe rechnerisch stimmt.
Prüfen Sie vor dem Start vier Punkte: Ist die Methode benannt? Entspricht die Berechnung dem heutigen Haus? Sind Nebenflächen und offene Nutzungsfragen getrennt dargestellt? Verwenden alle Verkaufsunterlagen denselben Stand? Bleibt eine wesentliche Frage offen, legen Sie fest, wer sie bis zu welchem internen Termin klärt. Ein solches Arbeitsdatum ist Ihre Planung und keine allgemeine gesetzliche Frist.
Bei einem unmittelbar geplanten Verkauf können Sie über das Anfrageformular für Eigentümer Ihre Ausgangslage schildern. Hilfreich sind Ort, Haustyp, Verkaufsabsicht und der Hinweis, ob eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung vorhanden ist oder unterschiedliche Angaben kursieren. RICHTER Immobilien-Transaktionen kann so Ihre Verkaufsanfrage auf einer klar beschriebenen Grundlage aufnehmen. Technische Messung, baurechtliche Klärung und Rechtsberatung bleiben bei den jeweils dafür geeigneten Fachstellen.
Ordnen Sie die Flächenprüfung in die übrige Vorbereitung ein; dabei hilft die Checkliste für den Hausverkauf. Der Nutzen der Prüfung ist konkret: Sie können die Größe Ihres Hauses erklären, zusätzliche Räume ehrlich darstellen und Rückfragen mit passenden Unterlagen beantworten. Das schafft eine tragfähige Grundlage für Preisgespräche, ohne einen bestimmten Verkaufspreis oder einen reibungslosen Abschluss zu versprechen.
