Stan redakcyjny: · Richter Immobilien-Transaktionen
Stare ogłoszenie, projekt budowlany i dokumenty podatkowe mogą podawać różne powierzchnie tego samego domu. Przed sprzedażą warto ustalić przyczynę. Wyjaśniamy, jak przygotować sprawdzalne obliczenie, oddzielić pomieszczenia pomocnicze i skierować wątpliwości do odpowiedniego specjalisty. Poradnik dotyczy nieruchomości w Niemczech, ze szczególnym uwzględnieniem NRW.
Planują Państwo sprzedaż w Düsseldorfie lub NRW? Omów sprzedaż
Zacznij od pochodzenia każdej liczby
Właścicielka domu szeregowego w Düsseldorfie przygotowuje sprzedaż. Dawne ogłoszenie podaje 142 metry kwadratowe, na rzutach znajdują się powierzchnie poszczególnych pomieszczeń, a dokumenty podatkowe zawierają inną sumę. Wybranie największej wartości nie rozwiązuje problemu. Najpierw trzeba ustalić, co dokładnie policzono i czy opis odpowiada obecnemu stanowi domu. W przeciwnym razie wyjaśnianie różnic przesunie się na oględziny albo przygotowanie umowy.
Zbierz dotychczasowe obliczenia, zwymiarowane rzuty, przekroje dachu oraz dokumenty późniejszych przebudów. Dołącz pozwolenia i zmienione projekty, jeśli dotyczą analizowanych pomieszczeń. Stary folder sprzedażowy pokazuje wcześniejszą deklarację, lecz sam nie odtwarza sposobu liczenia. Także fakt, że poprzedni nabywca otrzymał kredyt, nie potwierdza sprawdzenia wszystkich wymiarów ani dopuszczalności mieszkalnego wykorzystania każdej części budynku.
Przy każdej wartości zapisz datę, źródło, metodę oraz sposób uwzględnienia tarasu, poddasza i piwnicy. Zanotuj wykonane później prace: ocieplenie od wewnątrz, przesunięcie ścian lub adaptację strychu. Wtedy zamiast kilku konkurencyjnych sum otrzymasz konkretne pytania. Może się okazać, że jedną różnicę powoduje procent tarasu, a drugą dodanie pomieszczeń pomocniczych do powierzchni mieszkalnej.
Kontekst podatkowy omawia poradnik o powierzchni mieszkalnej w deklaracji niemieckiego podatku od nieruchomości. Przy sprzedaży potrzebny jest dodatkowo wiarygodny opis rzeczywistego budynku. Decyzja podatkowa nie potwierdza sama w sobie legalności mieszkania w zaadaptowanym pomieszczeniu. Zachowaj oryginały, a uwagi nanieś na kopie. Ułatwi to późniejsze wyjaśnienie, które dane pochodziły z dokumentów, a które dopiero ustalono podczas kontroli.
Ustal metodę i znaczenie powierzchni
Niemieckie określenie Wohnfläche oznacza powierzchnię mieszkalną obliczaną według określonych zasad. Nie jest automatycznie równoznaczne z całą powierzchnią podłóg w budynku. Osobnego potraktowania wymagają pomieszczenia pomocnicze, garaż oraz niskie części pod skosami. Łączna liczba opisana jako powierzchnia mieszkalna i użytkowa nie mówi kupującemu, ile metrów przypada na właściwą część mieszkalną.
Wohnflächenverordnung, w skrócie WoFlV, to niemieckie rozporządzenie dotyczące obliczania powierzchni mieszkalnej. Jego § 1 wiąże bezpośredni zakres stosowania z przepisami o wspieraniu budownictwa mieszkaniowego. Nie wynika z niego powszechny obowiązek stosowania jednej metody przy każdej prywatnej sprzedaży domu. Rozporządzenie może jednak stanowić czytelną podstawę nowego obliczenia sprzedażowego, jeżeli zostanie wyraźnie wskazane i konsekwentnie zastosowane. Znaczenie ma również treść planowanej umowy. Zasady można sprawdzić w urzędowym tekście WoFlV.
Zestawienia oznaczonego DIN 277 nie należy po prostu przemianować na powierzchnię mieszkalną. Poproś o wyjaśnienie zawartych w nim kategorii i ich relacji do liczby przeznaczonej do ogłoszenia. Nie wybieraj też korzystniejszych elementów z kilku różnych systemów. Taka mieszanka utrudni odtworzenie wyniku, nawet jeśli wszystkie działania arytmetyczne będą poprawne.
Wiek dokumentu sam nie przekreśla jego przydatności. § 5 WoFlV zawiera przepis przejściowy dotyczący obliczeń sporządzonych według Zweite Berechnungsverordnung do 31 grudnia 2003 roku oraz późniejszych zmian wymagających ponownego obliczenia. Nie oznacza to ochrony dowolnej historycznej liczby z ogłoszenia. Trzeba poznać jej podstawę i sprawdzić zmiany w budynku. Nie rozstrzygaj rozbieżności przez wyliczenie średniej z dwóch różnych powierzchni.
Oddziel mieszkanie od pomieszczeń pomocniczych
Zgodnie z § 2 WoFlV punktem wyjścia są pomieszczenia należące wyłącznie do danego mieszkania. Typowe przykłady to salon, sypialnie, kuchnia, łazienki i wewnętrzny korytarz. Następnie stosuje się zasady uwzględniania wysokości oraz innych cech powierzchni. Samo zaliczenie pokoju do mieszkania nie oznacza jeszcze, że każdy fragment podłogi zostanie policzony w stu procentach.
Rozporządzenie wyłącza określone pomieszczenia pomocnicze, między innymi piwnice, pralnie, kotłownie, strychy służące przechowywaniu i garaże. Ich praktyczna wartość może być duża. Opisz ją, podając osobno wymiary i funkcję. Miejsce na rowery albo dobrze wyposażony warsztat mogą zachęcać kupującego bez powiększania deklarowanej powierzchni mieszkalnej. Grzejnik, kanapa i nowa posadzka nie zmieniają automatycznie kwalifikacji piwnicy.
Przy adaptacji poddasza lub wydzieleniu rzekomego mieszkania w przyziemiu trzeba sprawdzić jeszcze dopuszczalność użytkowania. WoFlV wyłącza pomieszczenia niespełniające wymagań prawa budowlanego związanych z ich funkcją. W Nadrenii Północnej-Westfalii istotne są między innymi §§ 46 i 60 ustawy budowlanej tego landu, dotyczące pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz systemu pozwoleń. Sam pomiar nie rozstrzyga zgodności z tymi przepisami.
Brak dokumentu nie dowodzi automatycznie samowoli. Odpowiednio przygotowany specjalista powinien porównać akta budowlane ze stanem faktycznym. Do czasu wyjaśnienia nie przedstawiaj spornej części jako pewnej dodatkowej powierzchni mieszkalnej. Nazwanie jej powierzchnią pomocniczą również nie uzasadnia przemilczenia znanego ograniczenia użytkowania. Kupujący powinien wiedzieć, co istnieje oraz jaka konkretna kwestia pozostaje otwarta.
Kontroluj pomiar i współczynnik oddzielnie
Obliczenie składa się z dwóch etapów. Najpierw ustala się powierzchnię odpowiednich części podłogi, następnie stosuje właściwy udział procentowy. Według § 3 WoFlV zasadniczo liczą się wymiary w świetle między wykończonymi elementami budynku. Zewnętrzna długość i szerokość domu nie wystarczają. Ich iloczyn opisuje inną wielkość niż powierzchnia mieszkalna, nawet gdy budynek ma prosty prostokątny obrys.
Pod skosami trzeba rozróżnić strefy wysokości. § 4 WoFlV uwzględnia w całości obszary o wysokości co najmniej dwóch metrów. Obszary od jednego metra do wysokości poniżej dwóch metrów liczy się w połowie. Fragmenty niższe niż jeden metr nie są uwzględniane. Czytelny rzut pokazuje przebieg tych stref. Sam wymiar całego pokoju nie pozwala sprawdzić wyniku dla poddasza.
Balkony, loggie, ogrody na dachu i tarasy liczy się według tej metody zwykle w jednej czwartej, najwyżej w połowie. Wyższy udział powinien mieć zrozumiałe uzasadnienie dotyczące danego obiektu. Nie należy wybierać go wyłącznie po to, aby uzyskać lepszą liczbę w ogłoszeniu. Ogrody zimowe, których nie można ogrzewać, są uwzględniane w połowie, przy spełnieniu pozostałych warunków zaliczenia.
Dodatkowe reguły dotyczą schodów, wnęk i wystających elementów. WoFlV wyłącza schody o więcej niż trzech podstopnicach wraz ze spocznikami, ale nie nakazuje automatycznie odejmować powierzchni pod zabudową kuchenną czy wanną. Niejasne miejsca powinny zostać osobno udokumentowane. Przy obliczeniu z projektu rysunek musi umożliwiać ustalenie właściwych wymiarów i odpowiadać realizacji. Jeśli wykonanie odbiega od wykorzystanego planu, § 3 wymaga ponownego ustalenia powierzchni przez pomiar lub poprawiony rysunek.
Prześledź obliczenie całego domu
Załóżmy, że bezsporne części domu w Düsseldorfie, liczone w całości, mają razem 92 metry kwadratowe. Dodatkowa część poddasza ma 40 metrów kwadratowych podłogi. W przykładzie przyjmujemy, że można ją legalnie użytkować mieszkalnie. Z tej powierzchni 20 metrów ma wysokość co najmniej dwóch metrów, 16 znajduje się między jednym a mniej niż dwoma metrami, a cztery leżą poniżej jednego metra.
Poddasze wnosi zatem 20 plus osiem plus zero, czyli 28 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Taras należy wyłącznie do domu i ma 20 metrów kwadratowych podłogi. Przy przyjętej w przykładzie jednej czwartej dodaje pięć metrów. Wynik całkowity to 92 plus 28 plus pięć, a więc 125 metrów kwadratowych. Udział tarasu jest już zawarty w tej sumie i nie może zostać dodany ponownie.
Budynek ma również piwnicę o powierzchni 25 metrów oraz garaż o powierzchni 18 metrów kwadratowych. W tym przykładzie są to osobno wykazane powierzchnie pomocnicze. Dom daje więc więcej możliwości niż sugeruje sama liczba dotycząca mieszkania. Nie oznacza to jednak, że można zwiększyć ją o piwnicę i garaż. Wymiary, dostęp i sposób wykorzystania tych miejsc warto wyjaśnić na rzucie oraz w opisie.
Różnica wobec dawnych 142 metrów wynosi 17 metrów kwadratowych. Nie przesądza automatycznie określonej obniżki ceny, ale nie powinna zostać zignorowana. Najpierw ustal źródło wcześniejszego wyniku. Na wartość domu wpływają również działka, stan budynku i lokalizacja. Poradnik o wycenie nieruchomości pokazuje ten szerszy kontekst. Porównywanie cen za metr ma sens dopiero wtedy, gdy same powierzchnie zostały obliczone na porównywalnych podstawach.
Zleć dokładnie tę usługę, której brakuje
Samodzielne uporządkowanie dokumentów i kontrolny pomiar prostych pomieszczeń ułatwiają przygotowania. Fachowy udział jest szczególnie przydatny, gdy skosy, przebudowy lub sprzeczne dane mogą wpłynąć na sprzedaż. Odpowiednią osobą może być architekt, inżynier budownictwa albo rzeczoznawca mający doświadczenie w obliczaniu powierzchni. Sprawdzaj kompetencje związane z konkretnym zadaniem i zawartość opracowania, nie tylko atrakcyjną nazwę usługi.
W zapytaniu wskaż cel sprzedażowy, dostępne rzuty i zauważone rozbieżności. Ustal, czy cena obejmuje pomiar na miejscu, czy wyłącznie analizę dostarczonych planów. Zapytaj o dokumentowanie stref wysokości, tarasu i powierzchni pomocniczych. Opracowanie na podstawie planów może wystarczyć, jeśli są prawidłowe. Nie pozwoli jednak samoistnie wykryć zmiany wewnątrz domu, której nie ma w przekazanych dokumentach.
Gotowy dokument powinien wskazywać adres, analizowane części budynku, datę, autora i metodę. Potrzebne jest zestawienie pomieszczeń oraz rzuty lub szkice pomiarowe pozwalające odtworzyć rachunek. Współczynniki i założenia muszą być widoczne. Warto również wymienić miejsca niedostępne podczas pomiaru. Podpis pod pojedynczą sumą daje mniej informacji niż przejrzyste obliczenie o jasno określonym zakresie. Sprawdź też, czy w ramach zlecenia przewidziano wyjaśnienie późniejszych pytań.
Jeżeli bank kupującego wymaga określonego formatu lub kwalifikacji wykonawcy, kupujący powinien zapytać o to odpowiednio wcześnie. Dokument nie gwarantuje udzielenia kredytu. Nie zastępuje też automatycznie kontroli legalności użytkowania ani indywidualnej porady prawnej. Uzgodnij zakres i wynagrodzenie przed rozpoczęciem pracy; domy i dostępne materiały różnią się zbyt mocno, aby zakładać jedną uniwersalną cenę.
Zadbaj o spójność ogłoszenia i informacji do umowy
Sprawdzoną wartość zastosuj konsekwentnie na portalu, w folderze i materiałach na oględziny. Wskaż metodę oraz datę obliczenia stanowiącego podstawę opisu. Wyjaśnij, które powierzchnie pomocnicze występują dodatkowo i jaki udział tarasu został już uwzględniony. Kupujący powinien móc połączyć liczbę z ogłoszenia z konkretnym zestawieniem bez domyślania się, jakie pomieszczenia dodano.
Jeżeli wcześniejszy wynik został już rozpowszechniony, cicha podmiana pliku nie jest dobrym sprostowaniem. Przekaż dotychczasowym zainteresowanym jasną informację o zmianie oraz jej podstawie. Zachowaj wersje dokumentów i istotną korespondencję. Dzięki temu można ustalić, co i kiedy zakomunikowano. Celem jest wyjaśnienie rzeczywistego błędu, a nie ukrycie niepewności w długim szeregu ogólnych zastrzeżeń.
W niemieckim prawie znaczenie mają treść umowy oraz okoliczności składanych oświadczeń. § 434 niemieckiego kodeksu cywilnego BGB określa wymagania dotyczące wad rzeczy sprzedanej. Zgodnie z § 444 BGB sprzedający w określonych przypadkach, między innymi przy podstępnym zatajeniu wady, nie może powołać się na wyłączenie odpowiedzialności. Dopisek około nie daje więc prawa do świadomego podawania błędnego metrażu.
Nie traktuj rzekomej tolerancji dziesięciu procent jako uniwersalnego bezpiecznego marginesu przy sprzedaży domu. Ewentualne roszczenia wymagają oceny konkretnej sytuacji. Przekaż notariuszowi aktualne obliczenie i znane rozbieżności, aby można było właściwie przygotować umowę. Jeśli powstał już spór albo potrzebujesz oceny własnej odpowiedzialności, zwróć się do prawnika zajmującego się niemieckimi transakcjami nieruchomościowymi. Sam raport pomiarowy tej oceny nie zapewni.
Przygotuj jasną podstawę rozpoczęcia sprzedaży
Końcowym rezultatem powinna być czytelna informacja o domu i uporządkowany zestaw załączników. Zgromadź aktualne obliczenie, odpowiadające mu rzuty, osobne dane pomieszczeń pomocniczych oraz wyjaśnienia dotyczące problematycznych przestrzeni. Stosuj jednakowe nazwy pokojów. Gdy folder mówi o sypialni, a dokumentacja o schowku na poddaszu, trzeba wyjaśnić tę różnicę, zanim kupujący zacznie na jej podstawie planować codzienne życie.
Przed publikacją sprawdź cztery rzeczy: wskazanie metody, zgodność z obecnym budynkiem, oddzielenie powierzchni pomocniczych i otwartych kwestii oraz jedną wersję danych we wszystkich materiałach. Każdą istotną niewiadomą przypisz właściwej osobie i ustal wewnętrzny termin odpowiedzi. Jest to narzędzie organizacji sprzedaży, a nie ogólny termin ustawowy. Jeśli potrzebujesz nowych dokumentów, uwzględnij ich pozyskanie przed umawianiem zbyt napiętego harmonogramu podpisania umowy.
Planowaną sprzedaż możesz opisać przez formularz zapytania dla właścicieli sprzedających nieruchomość. Podaj miejscowość, rodzaj domu, zamiar sprzedaży oraz informację, czy istnieje sprawdzalne obliczenie lub kilka sprzecznych liczb. RICHTER Immobilien-Transaktionen otrzyma dzięki temu konkretną podstawę do przyjęcia zapytania sprzedażowego. Pomiar techniczny, kwestie prawa budowlanego i porada prawna należą do odpowiednio wykwalifikowanych specjalistów.
Pozostałe przygotowania uporządkuje lista kontrolna sprzedaży domu. Wiarygodny metraż pozwala wyjaśnić wielkość nieruchomości, uczciwie pokazać dodatkowe przestrzenie i odpowiadać dokumentami na pytania kupujących. Stanowi dobrą podstawę rozmów o cenie, bez obiecywania określonej kwoty, pozytywnej decyzji banku czy sprzedaży pozbawionej wszystkich komplikacji. Najważniejsze jest to, aby ogłoszenie i rzeczywistość opisywały ten sam dom.
