İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Eski satış ilanı, bina planı ve emlak vergisi belgeleri aynı ev için farklı metrekareler gösterebilir. Satışa çıkmadan önce bu farkın nedenini açıklığa kavuşturun. Bu rehber, Almanya ve özellikle NRW'deki evler için yaşam alanını belgelerle doğrulamanıza, yardımcı alanları ayırmanıza ve belirsiz konuları doğru uzmana yönlendirmenize yardımcı olur.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce her metrekare bilgisinin kaynağını bulun
Düsseldorf'ta sıra evini satmak isteyen bir mal sahibi düşünün. Önceki satış dosyasında 142 metrekare yazıyor, eski bina planında oda büyüklükleri bulunuyor ve emlak vergisi belgelerinde başka bir toplam yer alıyor. En büyük sayıyı seçmek, hangi alanın gerçekten teklif edildiğini açıklamaz. Önce her rakamın kapsamını ve bugünkü evle bağlantısını bulmak gerekir. Aksi halde bu iş, alıcı görüşmelerine veya sözleşme hazırlığına kalır ve aynı sorular tekrar tekrar gündeme gelir.
Elinizdeki yaşam alanı hesabını, ölçülü kat planlarını, çatı kesitlerini ve sonradan yapılan değişikliklerin belgelerini bir araya getirin. İlgili odaları açıklayan ruhsatları ve güncellenmiş çizimleri de ekleyin. Eski ilan, geçmişte ne söylendiğini gösterir; fakat hesaplama adımlarının yerini tutmaz. Evi alırken bir bankanın kredi vermiş olması da bütün odaların ölçüldüğünü veya her kullanımın inşaat hukuku açısından incelendiğini kanıtlamaz.
Her toplam için tarih, kaynak, kullanılan yöntem ve terasın, çatı katının, bodrumun nasıl ele alındığını yazın. Daha sonra yapılan iç yalıtımı, duvar değişikliklerini veya çatı arası dönüşümünü ayrıca not edin. Böylece birbirine rakip üç sayı yerine cevaplanabilir sorular elde edersiniz. Bir fark teras oranından, başka bir fark yardımcı alanların konut alanına eklenmesinden kaynaklanabilir. İki nedenin aynı anda bulunması da mümkündür.
Alman emlak vergisi için yaşam alanı hesabı rehberi vergi bağlantısını açıklar. Satış için ayrıca mevcut binayı doğru anlatan bir belge gerekir. Vergi belgesi, dönüştürülmüş bir odanın yasal olarak konut amacıyla kullanılabileceğinin kanıtı değildir. Asıl belgeleri koruyun ve soru işaretlerini çalışma kopyaları üzerinde işaretleyin. Daha sonra hangi bilginin eski belgeden geldiği, hangisinin yeni incelemeyle ortaya çıktığı anlaşılabilsin.
Hesaplama yöntemini açıkça belirleyin
Alman belgelerinde geçen Wohnfläche, belirli kurallara göre hesaplanan yaşam alanıdır. Binanın içinde üzerinde yürünebilen bütün zeminlerin toplamı anlamına gelmez. Yardımcı odalar, garaj ve eğimli çatı altındaki alçak bölümler ayrı değerlendirme gerektirir. Yaşam ve kullanım alanı şeklindeki birleşik bir toplam, alıcıya konut bölümünün tek başına büyüklüğünü söylemez. İlanda kullanılan başlık bu ayrımı görünür kılmalıdır.
Wohnflächenverordnung, kısaca WoFlV, Almanya'nın yaşam alanı hesaplama düzenlemesidir. Birinci maddesi doğrudan uygulama kapsamını konut destek mevzuatıyla ilişkilendirir. Buradan her özel ev satışının zorunlu olarak yalnızca bu yöntemle yürütüleceği sonucu çıkmaz. Ancak yöntem açıkça belirtilir ve tutarlı uygulanırsa, yeni bir satış hesabı için anlaşılır bir temel oluşturur. Somut satış sözleşmesinde neyin kararlaştırılacağı da önemlidir. Kuralları WoFlV'nin resmi metninden kontrol edebilirsiniz.
Elinizde DIN 277 başlıklı bir alan dökümü varsa, toplamın adını değiştirerek yaşam alanı yazmayın. Hangi kategorilerin toplandığını ve satışta kullanılacak konut alanıyla ilişkisini açıklatın. Farklı yöntemlerin yalnızca daha yüksek sonuç veren parçalarını bir araya getirmek de güvenilir bir çözüm değildir. İşlemler matematiksel olarak doğru olsa bile, sonuç başka biri tarafından aynı şekilde yeniden hesaplanamayabilir.
Eski olması bir hesabı tek başına geçersiz hale getirmez. WoFlV'nin beşinci maddesinde, 31 Aralık 2003 tarihine kadar Zweite Berechnungsverordnung adlı önceki düzenleme uyarınca yapılan hesaplar için geçiş hükmü bulunur. Sonraki yapısal değişiklikler yeniden hesap gerektiriyorsa ayrıca değerlendirilir. Bu hüküm eski bir ilandaki her sayıyı koruyan genel bir güvence değildir. Önce kullanılan dayanağı ve binanın değişim geçmişini belirleyin; farklı iki toplamın ortalamasını alarak sorunu çözmeye çalışmayın.
Konut odalarını yardımcı alanlardan ayırın
WoFlV'nin ikinci maddesine göre başlangıç noktası, yalnızca ilgili konuta ait odaların zemin alanlarıdır. Salon, yatak odaları, mutfak, banyo ve konut içindeki koridor tipik örneklerdir. Sonrasında yükseklik ve diğer hesaplama kuralları uygulanır. Bir odanın konuta ait olması, zeminin her bölümünün tam olarak sayılacağı anlamına gelmez. Konut içindeki depo odasıyla konut dışında bulunan yardımcı depo da aynı şekilde ele alınmamalıdır.
Düzenleme; yardımcı bodrum odalarını, çamaşır odalarını, ısıtma odalarını, depolama amaçlı çatı aralarını ve garajları yaşam alanının dışında bırakır. Bu yerlerin alıcı için önemli bir yararı olabilir. Yararı ve büyüklüğü ayrıca gösterin. Bisiklet depolama alanı, atölye veya kullanışlı bir garaj, yaşam alanı toplamını yükseltmeden de evin güçlü bir özelliğidir. Yeni zemin kaplaması, koltuk ya da radyatör bodrum odasının niteliğini otomatik olarak değiştirmez.
Dönüştürülmüş bir çatı katında veya ayrı daire olarak tanıtılan bodrumda başka bir soru daha vardır: Konut kullanımı hukuken uygun mu? WoFlV, kullanımına ilişkin eyalet inşaat hukuku gereklerini karşılamayan odaları dışarıda bırakır. Kuzey Ren-Vestfalya'da eyalet yapı mevzuatının özellikle 46 ve 60. maddeleri insanların sürekli kullanımına yönelik odaları ve ruhsat sistemini ele alır. Metrekare ölçümü bu incelemenin yerine geçmez.
Bir belgenin bulunamaması, yapının mutlaka hukuka aykırı olduğunu göstermez. Uygun bir uzman bina dosyası ile mevcut durumu karşılaştırmalıdır. Konu açıklığa kavuşana kadar tartışmalı bölümü kesinleşmiş ek yaşam alanı olarak sunmayın. Kullanım alanı adını vermek de bilinen bir kullanım kısıtını gizleme gerekçesi olamaz. Alıcıya fiili durumu ve henüz yanıtlanmamış somut soruyu anlatın; bir etiketten kesin hukuki sonuç çıkarmasını beklemeyin.
Ölçüyü ve hesaba katılan oranı ayrı kontrol edin
Hesaplamanın iki adımı vardır. Önce ilgili zemin alanı belirlenir, sonra seçilen yönteme göre ne kadarının sayılacağı hesaplanır. WoFlV'nin üçüncü maddesinde esas olan, yapı elemanlarının bitmiş yüzeyleri arasındaki net ölçülerdir. Evin dıştan uzunluğunu ve genişliğini çarpmak yaşam alanını vermez. Duvar kalınlıkları ve içerideki düzen, dış ölçülerden elde edilen sayının başka bir büyüklük olduğunu gösterir.
Eğimli çatı altında yükseklik bölgeleri açıkça ayrılmalıdır. Dördüncü maddeye göre net yüksekliği en az iki metre olan alanlar tam sayılır. En az bir metre, fakat iki metreden az olan alanların yarısı hesaba girer. Bir metrenin altında kalan bölümler sayılmaz. Bu nedenle çatı odasının yalnızca toplam uzunluğu ve genişliği yeterli değildir. Bir ve iki metre yükseklik çizgilerini gösteren kroki, alıcıya sonucu yeniden takip etme imkânı verir.
Balkonlar, loggialar, çatı bahçeleri ve teraslar bu yöntemde kural olarak dörtte bir oranında, en fazla yarım oranında sayılır. Standarttan yüksek bir oran kullanılacaksa gerekçe somut ev için anlaşılır olmalıdır. Daha çekici bir ilan sayısı elde etmek, tek başına yüksek oran seçme nedeni değildir. Isıtılması mümkün olmayan kapalı kış bahçeleri ise diğer dahil edilme koşulları da sağlandığında yarım olarak hesaba alınır.
Merdivenlerde, girintilerde ve yapı çıkıntılarında ayrıca ayrıntı kuralları vardır. WoFlV, üçten fazla rıhtı olan merdivenleri ve sahanlıklarını hesap dışında tutar; sabit mutfak dolaplarının veya küvetin kapladığı yeri ise otomatik olarak düşmez. Karmaşık noktaları ayrı kaydettirin. Plan üzerinden çalışılıyorsa çizim uygun ölçüleri vermeli ve gerçek yapıyla örtüşmelidir. Yapım kullanılan plandan farklıysa üçüncü madde, yerinde ölçüm veya düzeltilmiş çizim üzerinden yeni belirleme yapılmasını ister.
Bütün ev için örnek hesabı takip edin
Düsseldorf'taki örnek evde, tam olarak sayılan ve üzerinde anlaşmazlık bulunmayan alanların toplamı 92 metrekare olsun. Buna ek bir çatı bölümü 40 metrekare zemin alanına sahip olsun. Örnekte bu bölümün hukuka uygun biçimde konut olarak kullanılabildiğini varsayıyoruz. Alanın 20 metrekaresi en az iki metre yüksekliğinde, 16 metrekaresi bir metre ile iki metrenin altı arasında, dört metrekaresi ise bir metrenin altında bulunuyor.
Çatı bölümünün katkısı 20 artı sekiz artı sıfır, yani 28 metrekare yaşam alanıdır. Yalnızca eve ait olan terasın zemini 20 metrekaredir. Bu örnekte dörtte bir oranı kullanıldığında toplam hesaba beş metrekare eklenir. Sonuç 92 artı 28 artı beş, yani 125 metrekaredir. Terasın payı bu sayının içinde yer alır. Başka bir ilan bölümünde toplamın üstüne yeniden eklenmemelidir.
Evde ayrıca 25 metrekare bodrum ve 18 metrekare garaj vardır. Bu örnekte ikisi yardımcı alan olarak ayrı gösterilir. Ev böylece yaşam alanı sayısından daha geniş kullanım olanakları sunar. Ancak bu olanaklar konut alanına otomatik olarak eklenmez. Alıcı, plan ve açıklama üzerinden yardımcı alanların erişimini, yüksekliğini ve amaca uygunluğunu değerlendirebilir. Bu özellikler ayrı anlatıldığında evin gerçek faydası kaybolmaz.
Eski 142 metrekare bilgisi ile yeni 125 metrekare arasında 17 metrekare fark vardır. Bu fark otomatik olarak belirli bir fiyat indirimi anlamına gelmez; önemsiz sayılması da doğru değildir. Önce eski sonucun nasıl oluştuğunu öğrenin. Arsa, konum ve binanın durumu da değere etki eder. Gayrimenkul değerleme rehberi bu geniş çerçeveyi açıklar. Başka bir ilanın metrekare fiyatıyla karşılaştırma yaparken, oradaki alanın da karşılaştırılabilir bir temelde hesaplanmış olmasına dikkat edin.
Eksik olan incelemeyi açık kapsamla sipariş edin
Belgeleri kendiniz düzenleyebilir ve basit odalarda kontrol amaçlı ölçü alabilirsiniz. Çatı geometrisi, belgelenmemiş tadilatlar veya çelişkili hesaplar satış kararını etkiliyorsa profesyonel destek yararlı olur. Yaşam alanı hesabında deneyimi olan mimarlar, inşaat mühendisleri veya uygun uzmanlar bu işi üstlenebilir. Önemli olan hizmetin gösterişli adı değil, kişinin konuya uygun yetkinliği ve teslim edeceği belgenin içeriğidir.
Talebinizde satış amacıyla çalışıldığını, hangi planların mevcut olduğunu ve hangi farklılıkları bulduğunuzu açıklayın. Ücrete yerinde ölçümün mü, yoksa sadece teslim edilen planların değerlendirilmesinin mi dahil olduğunu öğrenin. Yükseklik bölgelerinin, teras oranının ve yardımcı alanların nasıl belgeleneceğini sorun. Planların doğru olduğu durumda masa başında hesap yeterli olabilir. Fakat planda görünmeyen bir değişikliği bu yöntem kendiliğinden ortaya çıkaramaz.
Sonuç belgesinde adres, incelenen bina bölümleri, tarih, hazırlayan kişi ve yöntem yer almalıdır. Oda dökümü, ölçülü çizimler veya ölçüm krokileriyle takip edilebilmelidir. Uygulanan oranlar, varsayımlar ve girilemeyen alanlar açıkça belirtilmelidir. Yalnızca imzalı bir toplam, kapsamı anlaşılır bir hesap kadar yardımcı olmaz. Sonraki alıcı sorularının açıklanmasının hizmete dahil olup olmadığını da iş başlamadan konuşun. Böylece aynı konu için ikinci bir sipariş gerekip gerekmediği netleşir.
Alıcının bankası özel bir belge biçimi veya hazırlayan kişi için belirli nitelikler istiyorsa, alıcı bunları bankadan erken öğrenmelidir. Alan hesabı kredi onayını garanti etmez. Aynı şekilde teknik rapor, kullanımın inşaat hukukuna uygunluğunu otomatik olarak incelemez ve sözleşme danışmanlığının yerine geçmez. Ücreti ve kapsamı önceden kararlaştırın. Evlerin karmaşıklığı ve belge kalitesi çok değiştiği için tek bir genel fiyatı herkes için geçerli kabul etmek doğru olmaz.
İlanı, açıklamaları ve sözleşme hazırlığını tutarlı yürütün
Kontrol edilen sayıyı emlak portalında, satış dosyasında ve gösterim belgelerinde aynı şekilde kullanın. Dayanak hesabın tarihini ve yöntemini belirtin. Hangi yardımcı alanların ayrıca sunulduğunu ve terasın hangi payının zaten toplamda bulunduğunu açıklayın. Alıcının, odaların hangisinin eklenip hangisinin çıkarıldığını tahmin ederek kendi hesabını kurması gerekmemelidir. Aynı odanın farklı belgelerde farklı adlarla geçmesi de ayrıca açıklanmalıdır.
Daha önce başka bir sayı dağıtıldıysa, yeni bir PDF dosyasında sessizce değiştirmek iyi bir düzeltme yöntemi değildir. Mevcut ilgililere yeni bilgiyi ve nedenini anlaşılır biçimde aktarın. Belge sürümlerini ve ilgili yazışmaları saklayın. Böylece hangi bilginin ne zaman verildiği görülebilir. Buradaki amaç uzun ve belirsiz çekinceler eklemek değil, belirli bir hatayı açıkça düzeltmek ve alıcının kararını güncel bilgiye dayandırmasını sağlamaktır.
Alman hukukunda değerlendirme, sözleşme ve açıklamaların koşullarıyla birlikte yapılır. Alman Medeni Kanunu BGB'nin 434. maddesi, satılan şeyin ayıpsızlığına ilişkin gerekleri düzenler. 444. madde uyarınca satıcı, örneğin bir ayıbı hileli biçimde gizlediğinde sorumluluğu kaldıran hükme dayanamaz. Bu nedenle yaklaşık ifadesi, bilerek yanlış bir metrekare açıklamak için güvence değildir.
Duyduğunuz yüzde on sınırını bütün ev satışları için geçerli bir güvenli fark olarak kabul etmeyin. Olası haklar somut olay üzerinden değerlendirilir. Güncel hesabı ve bilinen farklılıkları notere verin; sözleşmede nasıl ele alınacağı hazırlık sırasında konuşulsun. Bir uyuşmazlık başlamışsa veya kendi sorumluluğunuzu öğrenmek istiyorsanız, Alman gayrimenkul işlemleri konusunda çalışan bir avukata başvurun. Ölçümü yapan kişinin raporu bu hukuki değerlendirmeyi tek başına sağlamaz.
Kontrolü somut bir satış hazırlığına dönüştürün
İşin sonunda gereken şey, evin anlaşılır bir açıklaması ve yönetilebilir bir belge dosyasıdır. Güncel hesap, buna uygun planlar, yardımcı alanların ayrı listesi ve sorunlu odalara ilişkin açıklamalar bir arada bulunmalıdır. Oda adlarını tutarlı kullanın. İlanda yatak odası yazan yerin planda çatı deposu görünmesi, alıcının günlük yaşam planını etkiler. Sadece toplamın matematiksel olarak doğru çıkması bu farkı ortadan kaldırmaz.
Yayından önce dört noktayı kontrol edin: Yöntem belirtilmiş mi, hesap bugünkü eve uyuyor mu, yardımcı alanlar ve açık kullanım soruları ayrılmış mı, bütün satış belgelerinde aynı sürüm mü kullanılıyor? Önemli bir soru kalıyorsa, kimin yanıtlayacağını ve kendi iş planınızdaki hedef tarihi belirleyin. Bu tarih genel bir yasal süre değildir. Yeni ölçüm veya eksik belge gerekiyorsa, sıkışık bir sözleşme takvimi vaat etmeden önce hazırlık süresini hesaba katın.
Planladığınız satışı ev sahipleri için satış başvuru formunda anlatabilirsiniz. Yer, ev türü, satış niyeti ve doğrulanabilir bir alan hesabının bulunup bulunmadığı yararlı başlangıç bilgileridir. Farklı metrekareler varsa bunu da belirtin. Böylece RICHTER Immobilien-Transaktionen satış talebinizi somut bir zeminde alabilir. Teknik ölçüm için ilgili uzmana, kullanımın hukuka uygunluğu için yapı konusunda yetkin bir meslek mensubuna, bireysel sözleşme soruları için ise noter veya avukata başvurulur.
Diğer adımları ev satışı kontrol listesi ile düzenleyebilirsiniz. Belgelenmiş bir metrekare, evin büyüklüğünü açıklamanıza, ek alanların gerçek yararını göstermenize ve alıcı sorularına dayanak sunmanıza yardımcı olur. Fiyat görüşmeleri daha açık bir bilgi temelinde yürütülebilir. Bununla birlikte belirli bir satış bedeli, banka onayı veya hiç sorun çıkmayacağı sonucu vaat edilmez. Hedef, aynı evin ilanda, belgelerde ve görüşmelerde anlaşılır ve tutarlı biçimde anlatılmasıdır.
