Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Eine verlässliche Wohnflächenangabe erleichtert die Vermietung und verhindert vermeidbare Auseinandersetzungen. Entscheidend sind eine dokumentierte Berechnung und die Unterscheidung zwischen vereinbarter Fläche, tatsächlicher Wohnfläche und dem jeweiligen Abrechnungsmaßstab.
Sie möchten eine Immobilie in Düsseldorf oder NRW vermieten? Vermietung besprechen
Beginnen Sie mit den Unterlagen, nicht mit der gerundeten Zahl
Im alten Mietvertrag stehen 80 Quadratmeter, der Verkaufsgrundriss nennt 83 und die Hausverwaltung verwendet 78. Wer eine Wohnung neu vermieten möchte, sollte jetzt keine Zahl nach Gefühl auswählen. Die Angaben können aus verschiedenen Berechnungen stammen, Nebenflächen enthalten oder einen früheren Bauzustand beschreiben. Auch eine seit Jahren verwendete Zahl wird durch häufiges Abschreiben nicht verlässlicher. Für Eigentümer in Düsseldorf und anderswo in NRW lohnt sich diese Klärung vor dem Inserat.
Legen Sie Mietvertrag, vorhandene Wohnflächenberechnung, maßstäblichen Grundriss und letzte Betriebskostenabrechnung nebeneinander. Notieren Sie zu jeder Flächenangabe Quelle, Datum, Berechnungsverfahren und erfasste Räume. Fehlt eine dieser Angaben, kennzeichnen Sie die Zahl als noch ungeklärt. Ein handschriftlicher Gesamtwert ohne Raumaufstellung bietet weniger Erklärungsmöglichkeiten als ein nachvollziehbares Aufmaß mit einzelnen Rechenschritten.
Prüfen Sie außerdem, ob seit der Berechnung etwas verändert wurde. Eine zusätzliche Innenwand, eine neue Verkleidung im Dachgeschoss oder ein umgestalteter Balkon kann die Ausgangsdaten verändern. Möbel auf einem Vermarktungsgrundriss belegen weder lichte Maße noch zulässige Wohnnutzung. Ein Kellerraum wird auch durch eine wohnliche Einrichtung nicht automatisch zur anrechenbaren Wohnfläche.
Das erste Arbeitsergebnis ist deshalb eine kleine Flächenakte: Was ist gesichert, was widerspricht sich und was muss nachgemessen werden? Diese Vorbereitung hilft zugleich bei der Mietkalkulation. Ein scheinbar günstiger Quadratmeterpreis kann allein daraus entstehen, dass der Nenner zu groß angesetzt wurde. Die eigentliche Preisentscheidung beschreibt unser Ratgeber zum Berechnen des Mietpreises.
Legen Sie fest, nach welchen Regeln gerechnet wird
Die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, enthält klare Regeln zur Ermittlung und Gewichtung von Grundflächen. Ihr unmittelbarer Anwendungsbereich betrifft Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Für frei finanzierten Wohnraum wird sie über die Auslegung des Mietvertrags regelmäßig ebenfalls relevant. Deshalb ist die Aussage, jede beliebige deutsche Wohnfläche müsse ausnahmslos nach derselben Methode ermittelt werden, zu pauschal.
Nach dem BGH-Beschluss vom 17. Oktober 2023, VIII ZR 61/23, sind grundsätzlich die beim Vertragsschluss geltenden Berechnungsvorschriften maßgeblich. Bei einem ab Januar 2004 geschlossenen Vertrag über frei finanzierten Wohnraum führt das regelmäßig zur WoFlV. Abweichende Vereinbarungen, örtlich übliche Berechnungsweisen oder Besonderheiten der Wohnung können eine andere Beurteilung erfordern. Eine alte Berechnung aus der Bauzeit bleibt für einen neuen Vertrag nicht schon deshalb maßgeblich, weil das Gebäude unverändert steht.
Verwechseln Sie eine Wohnflächenberechnung nicht mit einer allgemeinen Flächenaufstellung für Bauplanung oder Gebäudebewertung. Begriffe wie Grundfläche, Nutzfläche und Wohnfläche beschreiben unterschiedliche Größen. Eine Unterlage mit Verweis auf DIN 277 lässt sich nicht durch Umbenennen ihrer Gesamtsumme in eine WoFlV-Berechnung verwandeln. Benötigt werden die passenden Raumdaten und die richtige Einordnung.
Für eine neue Vermietung ist eine ausdrücklich benannte, fachlich passende Berechnungsmethode praktisch hilfreich. Bei einem bestehenden Vertrag sollte eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht beurteilen, welches Verständnis vereinbart wurde. Ein neues Aufmaß liefert Tatsachen; es ändert allein weder den Vertragsinhalt noch sämtliche rechtlichen Folgen einer früheren Angabe.
Machen Sie aus einem Grundriss eine prüfbare Berechnung
Nach §§ 2 und 3 WoFlV kommt es zunächst darauf an, welche Räume zur Wohnung gehören und welche Grundflächen anzusetzen sind. Gemessen wird zwischen den Bauteilen nach den lichten Maßen, ausgehend von der Vorderkante ihrer Bekleidung. Außenmaße oder Rohbaumaße sind daher keine austauschbare Grundlage. Eine geeignete Bauzeichnung kann verwendet werden; weicht der fertige Bau davon ab, muss die Berechnung entsprechend berichtigt werden.
Gehen Sie raumweise vor. Vergeben Sie eindeutige Bezeichnungen wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Flur, die auch im Plan wiederzufinden sind. Zerlegen Sie einen verwinkelten Raum in nachvollziehbare Teilflächen und halten Sie Länge, Breite, eventuelle Abzüge und Ergebnis fest. Bewahren Sie die ursprünglichen Messwerte auf, statt nur eine gerundete Summe einzutragen. So kann später jemand anderes die Rechnung wiederholen.
Flächen unter Badewannen, Heizkörpern und Einbaumöbeln werden nach der WoFlV grundsätzlich mit erfasst. Dagegen bleiben etwa Türnischen sowie Treppen mit mehr als drei Steigungen einschließlich ihrer Absätze außer Betracht. Auch bestimmte größere, höhere Pfeiler und Vormauerungen können abzuziehen sein. Bei solchen Details ist der konkrete Wortlaut der Verordnung entscheidend; eine pauschale Regel „alles unter Möbeln abziehen“ führt in die falsche Richtung.
Kellerräume, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen als Zubehörräume nicht zur Wohnfläche nach WoFlV. Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung ist anders einzuordnen. Bei ausgebauten Dach- oder Untergeschossräumen müssen zudem die baurechtlichen Anforderungen an die Nutzung geklärt sein. Bestehen Zweifel an Genehmigung oder Raumqualität, gehören Bauunterlagen und eine fachliche Prüfung zur Vorbereitung. Ein schönes Foto ersetzt diese Klärung nicht.
Rechnen Sie Dachschrägen und Balkon getrennt vor
Unter einer Dachschräge ist die Bodenfläche nicht automatisch vollständig Wohnfläche. Nach § 4 WoFlV zählen Bereiche mit mindestens zwei Metern lichter Höhe vollständig. Zwischen mindestens einem und weniger als zwei Metern wird die Hälfte angesetzt. Bereiche unter einem Meter werden nicht angerechnet. Entscheidend ist die senkrechte lichte Höhe an der jeweiligen Stelle, nicht die Länge der schrägen Dachfläche.
Ein vereinfachtes Schlafzimmer hat 18 Quadratmeter Bodenfläche. Davon liegen zehn Quadratmeter bei mindestens zwei Metern Höhe, sechs Quadratmeter zwischen einem und zwei Metern und zwei Quadratmeter unter einem Meter. Die anrechenbare Wohnfläche beträgt damit zehn plus drei, also 13 Quadratmeter. Zeichnen Sie die Höhengrenzen in den Plan ein. Die bloße Angabe „Dachgeschossabschlag fünf Quadratmeter“ erklärt das Ergebnis zu wenig und erschwert eine spätere Nachprüfung.
Ein ausschließlich zur Wohnung gehörender Balkon mit acht Quadratmetern Grundfläche geht nach der WoFlV regelmäßig mit einem Viertel, also zwei Quadratmetern, ein. Höchstens zulässig ist die Hälfte. Vier Quadratmeter sind deshalb kein frei wählbarer Standard, nur weil die höhere Zahl eine attraktivere Gesamtfläche ergibt. Wer vom Viertelansatz abweicht, sollte die besonderen Umstände fachlich prüfen und die Begründung festhalten. Eine sonnige Lage allein ist kein verlässlicher Automatismus für 50 Prozent.
In der Aufstellung bleiben die acht Quadratmeter Balkon sichtbar, daneben stehen Faktor und angerechnete zwei Quadratmeter. Dasselbe Prinzip gilt für die Höhenzonen. Ein unbeheizbarer, allseitig geschlossener Wintergarten wird nach der Verordnung zur Hälfte berücksichtigt und ist nicht ohne Weiteres wie ein offener Balkon zu behandeln. Solche getrennten Positionen erklären Interessenten zugleich, wie viel Platz praktisch vorhanden ist und wie die rechtliche Wohnfläche zustande kommt.
Stimmen Sie Inserat, Vertragsangabe und Anlagen aufeinander ab
Sobald die Berechnung feststeht, sollte dieselbe geprüfte Ausgangsbasis in Inserat, Exposé und Vertragsvorbereitung verwendet werden. Zusätzliche Nutzflächen dürfen erläutert werden, sollten aber deutlich getrennt bleiben. „76 Quadratmeter Wohnfläche, zusätzlich separater Kellerraum“ ist nachvollziehbarer als eine zusammengerechnete Gesamtzahl, in der nicht erkennbar ist, was tatsächlich als Wohnfläche zählt. Das gilt auch bei einer geräumigen Terrasse oder einem großzügigen Speicher.
Zur Dokumentation gehören Datum, Wohnungslage, Berechnungsmethode und eine eindeutig zugeordnete Anlage. Die Raumaufstellung sollte nachvollziehbar sein, ohne dass Interessenten Fachkürzel erraten müssen. Wird im Inserat gerundet, darf die Rundung keine widersprüchliche Größenbotschaft erzeugen. Klären Sie außerdem, ob der bezeichnete Balkon oder Abstellraum tatsächlich ausschließlich mit dieser Wohnung vermietet wird.
Eine im Mietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe ist nach der Rechtsprechung im Allgemeinen eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Der Zusatz „circa“ beseitigt diese Bedeutung nicht automatisch. Ebenso wenig ist ein selbst formulierter Satz zur Unverbindlichkeit eine sichere Lösung für bereits bekannte Fehler. Lassen Sie besondere Vertragsformulierungen rechtlich prüfen, statt Dokumentationsmängel durch immer längere Vorbehalte ausgleichen zu wollen.
Wird eine falsche Zahl vor Unterzeichnung entdeckt, korrigieren Sie alle noch verwendeten Unterlagen und erläutern Sie die Änderung sachlich. Nach Vertragsschluss sollten bestehende Dokumente erhalten bleiben. Ein neuer Plan ersetzt nicht rückwirkend die frühere Vereinbarung. Für den organisatorischen Ablauf von Vorbereitung bis Übergabe bietet Wohnung vermieten den passenden Überblick; die Flächenakte bleibt dabei ein eigener, klar zugeordneter Bestandteil.
Ordnen Sie Abweichungen richtig ein
Für die reine Flächenunterschreitung ist eine wichtige Schwelle zu unterscheiden: Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der als Beschaffenheit vereinbarten Fläche, begründet dies nach ständiger BGH-Rechtsprechung grundsätzlich einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel. Ein zusätzlicher konkreter Nachweis, dass gerade ein Möbelstück nicht hineinpasst, ist dafür nicht erforderlich. Grundlage ist § 536 BGB zusammen mit der Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung.
Bei vereinbarten 80 Quadratmetern und tatsächlich 70 Quadratmetern fehlen zehn Quadratmeter. Die Abweichung wird auf die vereinbarte Fläche bezogen: zehn geteilt durch 80 ergibt 12,5 Prozent. Für eine hierauf beruhende Minderung ist grundsätzlich diese volle prozentuale Unterschreitung maßgeblich, nicht nur der Anteil oberhalb von zehn Prozent. Bei 72 statt 80 Quadratmetern beträgt die Abweichung dagegen genau zehn Prozent; die Schwelle „mehr als zehn Prozent“ ist damit noch nicht überschritten.
Der BGH, VIII ZR 144/09 vom 10. März 2010, hat außerdem klargestellt, dass „circa“ keine zusätzliche Toleranzspanne eröffnet. Daraus folgt aber keine Erlaubnis, Flächen absichtlich um bis zu zehn Prozent aufzurunden. Andere Mängel, besondere Vereinbarungen und andere Berechnungszwecke müssen eigenständig beurteilt werden.
Bei einem laufenden Streit sind Vertragsauslegung, Messverfahren, Zeitraum, bisherige Kenntnis und mögliche Einwendungen zu prüfen. Weder eine pauschale Nachforderung noch ein vorschnelles Anerkenntnis hilft dabei. Insbesondere lassen sich Rückzahlungsansprüche und ihre Verjährung nicht allein aus der Prozentzahl ableiten. Sichern Sie die Unterlagen und lassen Sie den konkreten Zahlungsstand mietrechtlich prüfen.
Verwenden Sie für Mieterhöhung und Kosten den passenden Maßstab
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB zählt die tatsächliche Wohnfläche. Das hat der BGH mit VIII ZR 266/14 vom 18. November 2015 auch für Abweichungen innerhalb von zehn Prozent klargestellt. Ist die Wohnung größer als früher angenommen, entsteht daraus nicht automatisch eine zusätzliche Miete; Voraussetzungen und Grenzen der Mieterhöhung bleiben bestehen.
Auch bei Betriebskosten gibt es keine allgemeine Zehn-Prozent-Toleranz. Soweit Kosten nach Wohnflächenanteilen umzulegen sind, ist grundsätzlich das Verhältnis der tatsächlichen Wohnungsfläche zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Abrechnungseinheit maßgeblich. Das erläutert BGH VIII ZR 220/17 vom 30. Mai 2018. Eine Korrektur verlangt daher auch einen Blick auf den Nenner, nicht nur auf die einzelne Wohnung.
Ein Rechenbeispiel: Für eine tatsächlich 76 Quadratmeter große Wohnung in einer Abrechnungseinheit mit insgesamt 500 tatsächlichen Quadratmetern entfallen bei 12.000 Euro vollständig nach Wohnfläche zu verteilenden Kosten 1.824 Euro auf die Wohnung. Zeitanteile oder andere Besonderheiten sind hier nicht enthalten. Die Berechnung ist keine Aussage, dass sämtliche Betriebskosten immer nach Fläche verteilt werden dürfen.
Prüfen Sie zuerst den Vertrag und § 556a BGB, bei vermietetem Wohnungseigentum einschließlich dessen besonderer Regelung. Verbrauchsabhängige Kosten und Heizkosten folgen zusätzlichen Vorgaben. Bei Heizkosten können für den Grundkostenanteil andere zulässige Größen, etwa die beheizte Fläche, relevant sein. Deshalb muss eine andere Flächenzahl in der Heizkostenabrechnung nicht automatisch falsch sein. Verwaltung oder Abrechnungsdienst sollen den verwendeten Maßstab konkret erklären können.
Entscheiden Sie vor der nächsten Vermietung, was noch geklärt werden muss
Für eine einfache, unveränderte Wohnung mit vollständiger aktueller Berechnung kann die vorhandene Akte bereits eine gute Grundlage sein. Bei widersprüchlichen Zahlen, komplizierten Dachschrägen, nicht erklärten Balkonfaktoren oder fehlenden Bauunterlagen ist ein fachkundiges Aufmaß sinnvoll. Beauftragen Sie eine nachvollziehbare Berechnung mit Raumliste, Maßen, Berechnungsverfahren und begründeten Sonderpositionen. Ein Angebot nur für eine neue Gesamtzahl beantwortet das eigentliche Problem nicht.
Wenn ein Mieter eine Abweichung meldet, bitten Sie um die Berechnung und vergleichen Sie zuerst die Ausgangsannahmen. Wurden dieselben Räume gemessen? Wurde die Dachschräge unterschiedlich berücksichtigt? Sind Wohnfläche und beheizte Fläche verwechselt worden? Ein vereinbarter Besichtigungstermin mit gemeinsamer Klärung kann die Tatsachenbasis verbessern. Dokumentieren Sie den Eingang der Mitteilung und die weitere Bearbeitung; rechtliche Konsequenzen gehören bei Streit in fachkundige Hände.
Trennen Sie dabei die Zuständigkeiten: Eine qualifizierte Person für das Aufmaß klärt Maße und Berechnung, die Bauaufsicht beziehungsweise baurechtliche Beratung klärt strittige Nutzungsfragen, und eine mietrechtliche Beratung bewertet Vertrag und Ansprüche. Die Vermarktung arbeitet anschließend mit den geklärten Daten. Bei der Auswahl passender Interessenten unterstützt der ergänzende Ratgeber Mieter finden.
Planen Sie eine Neuvermietung, können Sie Ihre Situation über die Anfrage für Vermieter schildern. Hilfreich sind Ort, Wohnungsart, geplanter Vermietungsbeginn und der Hinweis, ob eine nachvollziehbare Flächenberechnung vorliegt. So beginnt die Vorbereitung mit einer konkreten Aufgabe: belastbare Angaben für ein verständliches Angebot, eine sachgerechte Mietkalkulation und ein Mietverhältnis, dessen Grundlagen beide Seiten nachvollziehen können.
