Eine Wohnung zu vermieten ist mehr als ein Inserat und ein Schlüsselübergabe-Termin. Wer es sorgfältig macht, sichert sich über Jahre verlässliche Einnahmen, eine gepflegte Immobilie und ein Mietverhältnis ohne böse Überraschungen. Dieser Ratgeber führt Sie als Eigentümerin oder Eigentümer durch den gesamten Ablauf der Vermietung – von der marktgerechten Miete über Exposé, Besichtigung und Mieterauswahl bis zu Mietvertrag und Wohnungsübergabe. Dazu ordnen wir die rechtlichen Pflichten ein, die in Düsseldorf besonders zählen: die Mietpreisbremse im angespannten Wohnungsmarkt, die Grenzen der Kaution, die umlagefähigen Nebenkosten und die Energieausweis-Pflicht. So vermieten Sie strukturiert, rechtssicher und mit Augenmaß.
Der Ablauf der Vermietung: sechs Schritte im Überblick
Eine durchdachte Vermietung folgt einer klaren Reihenfolge. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf – wer hier sauber arbeitet, vermeidet die häufigsten Fehler:
- Marktgerechte Miete ermitteln: Bevor Sie inserieren, klären Sie, was die Wohnung am Markt wert ist – und was rechtlich zulässig ist.
- Exposé erstellen und vermarkten: Ein vollständiges, ehrliches Exposé mit guten Fotos und allen Pflichtangaben zieht die passenden Interessenten an.
- Besichtigungen durchführen: Strukturierte Termine und vorbereitete Unterlagen sparen Zeit und schaffen einen seriösen Eindruck.
- Mieter auswählen: Selbstauskunft, Einkommensnachweise und Bonität helfen, die richtige Entscheidung nach sachlichen Kriterien zu treffen.
- Mietvertrag schließen: Ein rechtssicherer Vertrag hält alles Wesentliche fest und schützt beide Seiten.
- Wohnung übergeben: Ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsseln dokumentiert den Zustand zum Mietbeginn.
In den folgenden Abschnitten gehen wir jeden dieser Schritte durch und benennen die rechtlichen Pflichten, die dabei zu beachten sind.
Schritt 1: Die marktgerechte Miete ermitteln – und die Mietpreisbremse beachten
Die Miethöhe ist der wichtigste Hebel einer erfolgreichen Vermietung. Setzen Sie zu hoch an, bleibt die Wohnung leer; setzen Sie zu niedrig an, verschenken Sie über Jahre Einnahmen. Orientierung gibt die ortsübliche Vergleichsmiete: das, was für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird. Eine wichtige Quelle dafür ist der örtliche Mietspiegel; ergänzend helfen vergleichbare Angebote in derselben Lage.
In Düsseldorf kommt eine zwingende Grenze hinzu: die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB). Düsseldorf ist nach der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalens als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Dort darf die Miete bei einer Wiedervermietung zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Die Regelung wurde gesetzlich bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Eine sauber hergeleitete, dokumentierte Ausgangsmiete ist deshalb nicht nur kaufmännisch klug, sondern rechtlich geboten.
Mietpreisbremse: Ausnahmen, Auskunft und Düsseldorf
Die Zehn-Prozent-Grenze gilt nicht ausnahmslos. Wichtig für Eigentümerinnen und Eigentümer sind vor allem diese Fälle:
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Wird eine Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet, greift die Bremse für diese erste Vermietung nicht.
- Vormiete: Lag die zuvor wirksam vereinbarte Miete bereits über der zulässigen Grenze, darf diese Vormiete weiter verlangt werden – der Ausgangspunkt ist dann nicht die Zehn-Prozent-Grenze.
Auf Verlangen muss der Vermieter dem Mieter zudem Auskunft über die Tatsachen geben, auf die er eine zulässige höhere Miete stützt (etwa eine Ausnahme). Neben der Mietpreisbremse gilt in den erfassten NRW-Kommunen – also auch in Düsseldorf – eine abgesenkte Kappungsgrenze: In bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent (statt 20 Prozent) steigen und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Wer von vornherein korrekt kalkuliert, vermeidet spätere Rückforderungen.
Schritt 2 und 3: Exposé, Energieausweis und Besichtigung
Ein gutes Exposé ist ehrlich und vollständig. Es nennt Miethöhe und Nebenkosten, Wohnfläche, Zimmerzahl, Lage, Ausstattung, Kaution und Mietbeginn – ergänzt durch aussagekräftige Fotos. Vollständigkeit zieht die passenden Interessenten an und filtert unrealistische Anfragen früh heraus.
Schon in der Vermarktung greift eine gesetzliche Pflicht: der Energieausweis. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen bei einer Vermietung in einer Immobilienanzeige bereits die wesentlichen Energiekennwerte angegeben werden – Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis oder eine Kopie unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Wer ohne gültigen Energieausweis vermietet oder die Pflichtangaben unterlässt, riskiert ein Bußgeld. Die Besichtigung selbst sollten Sie strukturiert anlegen: feste Termine, vorbereitete Unterlagen und ein transparenter Ablauf hinterlassen einen seriösen Eindruck und erleichtern den späteren Vergleich der Bewerber.
Schritt 4: Mieter auswählen – Selbstauskunft, Bonität und SCHUFA
Die Auswahl der Mieterin oder des Mieters entscheidet maßgeblich über die Qualität des Mietverhältnisses. Üblich und sachgerecht ist die Abfrage über eine Selbstauskunft, ergänzt durch Nachweise zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit:
- Einkommensnachweise: in der Regel die letzten Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen entsprechende Belege.
- Bonitätsauskunft: etwa eine SCHUFA-Auskunft, die der Bewerber selbst beibringt.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: ein freiwilliger Nachweis des bisherigen Vermieters.
Bei der Selbstauskunft gilt das Maß der Erforderlichkeit: Zulässig sind Fragen, die für die Entscheidung über den Vertrag relevant sind (Einkommen, Beruf, Zahl der einziehenden Personen, Zahlungsfähigkeit). Unzulässig sind Fragen ohne Bezug zum Mietverhältnis – etwa nach Religion, Familienplanung, Parteizugehörigkeit oder Vorstrafen, die mit dem Mietverhältnis nichts zu tun haben. Treffen Sie Ihre Entscheidung nach sachlichen, nachvollziehbaren Kriterien. Eine sorgfältige, faire Auswahl ist der beste Schutz vor Mietausfällen.
Schritt 5: Mietvertrag und die Kaution nach § 551 BGB
Der Mietvertrag hält fest, was vereinbart ist, und schützt beide Seiten. Er sollte die Vertragsparteien, die Mietsache, die Miethöhe, die Regelung zu den Betriebskosten, die Kaution und den Mietbeginn klar benennen. Unwirksame Klauseln fallen nicht zugunsten des Vermieters aus, sondern werden durch die gesetzliche Regelung ersetzt – häufig zu seinen Lasten. Sorgfalt zahlt sich hier unmittelbar aus.
Für die Kaution setzt § 551 BGB klare, zwingende Grenzen:
- Höhe: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten betragen – also drei Nettokaltmieten.
- Ratenzahlung: Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten leisten; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
- Getrennte Anlage: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und insolvenzfest anlegen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Wer mehr als drei Nettokaltmieten verlangt oder die Kaution nicht getrennt anlegt, riskiert Rückforderungen.
Schritt 6: Wohnungsübergabe, Betriebskosten und die Pflichten danach
Den Abschluss bildet die Wohnungsübergabe mit einem gemeinsamen Übergabeprotokoll. Halten Sie darin den Zustand der Räume, etwaige Mängel, die abgelesenen Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung) und die Anzahl der übergebenen Schlüssel fest. Beide Seiten unterschreiben – das schafft eine belastbare Grundlage für den späteren Auszug und beugt Streit über Schäden vor.
Mit dem Mietbeginn übernehmen Sie als Vermieter laufende Pflichten:
- Erhaltung der Mietsache: Die Wohnung muss im vertragsgemäßen Zustand übergeben und in diesem erhalten werden (§ 535 BGB); Instandhaltung und Instandsetzung sind grundsätzlich Vermietersache.
- Betriebskostenabrechnung: Sind Vorauszahlungen vereinbart, ist jährlich abzurechnen. Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn das im Vertrag vereinbart ist (§ 556 BGB); welche Kostenarten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung – etwa Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung und die Gebäudeversicherung. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu.
- Verkehrssicherungspflicht: Sie müssen Gefahren in Ihrem Verantwortungsbereich abwenden – etwa sichere Treppen und Wege.
- Wohnungsgeberbestätigung: Nach dem Bundesmeldegesetz bestätigen Sie dem Mieter den Einzug, damit er sich anmelden kann.
