Stan redakcyjny: · Richter Immobilien-Transaktionen
Wiarygodna powierzchnia pomaga jasno przedstawić mieszkanie i ogranicza spory podczas najmu. Trzeba jednak odróżnić powierzchnię uzgodnioną w umowie od rzeczywistej oraz ustalić, jaka wielkość jest właściwa dla konkretnego rozliczenia.
Planują Państwo wynajem nieruchomości w Düsseldorfie lub NRW? Omów wynajem
Najpierw ustal, skąd pochodzi każda liczba
W starej umowie widnieje 80 metrów kwadratowych, na planie sprzedażowym 83, a zarządca używa 78. Właściciel przygotowujący ponowny wynajem nie powinien wybierać liczby, która najlepiej wygląda w ogłoszeniu. Dokumenty mogą przedstawiać inne rodzaje powierzchni, opierać się na różnych zasadach albo dotyczyć wcześniejszego układu pomieszczeń. Dotyczy to zarówno mieszkań w Düsseldorfie, jak i w innych miejscowościach Nadrenii Północnej-Westfalii. Cały poradnik opisuje niemieckie zasady; polski język tekstu nie oznacza zastosowania polskich przepisów.
Zbierz umowę najmu, posiadane obliczenie powierzchni, plan z wymiarami i ostatnie rozliczenie kosztów eksploatacyjnych. Przy każdej liczbie zanotuj źródło, datę, metodę oraz uwzględnione pomieszczenia. Sama suma przepisana do folderu niewiele wyjaśnia. Zestawienie pokojów, wymiarów i działań pozwala sprawdzić wynik. Jeśli nie wiadomo, jak uzyskano daną wielkość, oznacz ją jako wymagającą wyjaśnienia, zamiast traktować ją jako pewną.
Sprawdź również zmiany wykonane od ostatniego pomiaru. Nowa ścianka, dodatkowa okładzina pod skosem lub przebudowa balkonu mogą wpływać na dane. Meble narysowane na planie marketingowym nie potwierdzają wymiarów w świetle wykończonych ścian. Przytulnie urządzona piwnica także nie staje się przez to automatycznie powierzchnią mieszkalną.
Pierwszym rezultatem powinna być krótka dokumentacja: co jest potwierdzone, które dane są sprzeczne i co wymaga pomiaru. Pomoże ona także ustalić czynsz. Dzielenie miesięcznej kwoty przez zawyżoną powierzchnię daje pozornie atrakcyjną stawkę za metr. Kolejny etap opisuje poradnik obliczania czynszu.
Wybierz właściwą metodę, zanim rozpoczniesz pomiar
Wohnflächenverordnung, w skrócie WoFlV, to niemieckie rozporządzenie określające zasady ustalania powierzchni mieszkalnej. Jego bezpośredni zakres dotyczy obliczeń wynikających z przepisów o wspieraniu budownictwa mieszkaniowego. Przy najmie mieszkań finansowanych prywatnie często służy również do interpretacji tego, co strony rozumiały przez powierzchnię mieszkalną. Nie oznacza to jednak, że każdą liczbę dotyczącą powierzchni nieruchomości w Niemczech oblicza się obowiązkowo w identyczny sposób.
Postanowienie niemieckiego Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z 17 października 2023 r., VIII ZR 61/23, wskazuje na znaczenie przepisów właściwych w chwili zawarcia umowy. Przy prywatnie finansowanych mieszkaniach i umowach zawartych od stycznia 2004 r. zasadniczo prowadzi to do WoFlV. Odmienne uzgodnienie, miejscowy sposób liczenia albo szczególny rodzaj lokalu mogą wymagać innej oceny. Dawne obliczenie nie staje się automatycznie podstawą nowej umowy tylko dlatego, że budynek nie został przebudowany.
Rozróżniaj niemieckie pojęcia Grundfläche, Nutzfläche i Wohnfläche. Powierzchnia podłogi, powierzchnia użytkowa ustalana do innych celów oraz powierzchnia mieszkalna według właściwych zasad nie są zamiennymi sumami. Zestawienia sporządzonego według DIN 277 nie można przekształcić w obliczenie WoFlV przez zmianę nagłówka. Potrzebna jest ocena danych poszczególnych pomieszczeń.
Przy nowym najmie warto jasno wskazać odpowiednią metodę. Jeżeli trwa już stosunek najmu i strony spierają się o treść ustaleń, ich interpretację powinien przeprowadzić specjalista niemieckiego prawa najmu. Nowy pomiar dostarcza informacji o lokalu, lecz sam nie zmienia umowy i nie rozstrzyga wszystkich skutków wcześniejszej błędnej liczby.
Przygotuj obliczenie, które da się odtworzyć
Zgodnie z §§ 2 i 3 WoFlV trzeba najpierw ustalić, jakie pomieszczenia należą do mieszkania i które powierzchnie uwzględnić. Pomiar odbywa się według wymiarów w świetle między elementami budowlanymi, od przedniej powierzchni ich wykończenia. Wymiary zewnętrzne albo wymiary stanu surowego nie są więc równoważną podstawą. Można wykorzystać odpowiedni rysunek budowlany, ale odstępstwa wykonanej zabudowy od rysunku wymagają korekty.
Pracuj kolejno pomieszczeniami. Nadaj im nazwy zgodne z planem, na przykład salon, sypialnia, kuchnia i przedpokój. Nieregularny pokój podziel na proste części, zapisz długość, szerokość, odliczenia i wynik. Zachowaj pierwotne wymiary zamiast pozostawiać wyłącznie zaokrąglone sumy. Dzięki temu później można odróżnić pomyłkę rachunkową od sporu o zastosowaną zasadę.
WoFlV zasadniczo uwzględnia powierzchnię zajętą przez zabudowane meble, wanny czy urządzenia grzewcze. Wyłącza natomiast określone elementy, między innymi wnęki drzwiowe oraz schody o więcej niż trzech stopniach wraz ze spocznikami. Szczególne reguły dotyczą też większych i wyższych słupów oraz występów ścian. Nie stosuj uproszczenia polegającego na odejmowaniu każdego miejsca, po którym nie da się chodzić. Nie odtwarza ono zasad rozporządzenia.
Piwniczne pomieszczenia pomocnicze, garaże i schowki poza mieszkaniem nie są powierzchnią mieszkalną w rozumieniu WoFlV. Schowek wewnątrz lokalu wymaga innego zakwalifikowania. Przy adaptowanym poddaszu lub przyziemiu sprawdź również wymagania prawa budowlanego dotyczące użytkowania. Jeśli brakuje dokumentów albo dopuszczalność funkcji budzi wątpliwości, potrzebna jest fachowa ocena. Sam pomiar nie potwierdza legalności zamiany pomieszczenia pomocniczego na mieszkalne.
Skosy i balkon pokaż jako osobne pozycje
Pod skosem dachu powierzchnia podłogi nie jest automatycznie liczona w całości. Według § 4 WoFlV części o wysokości w świetle co najmniej dwóch metrów uwzględnia się w stu procentach. Przy wysokości co najmniej jednego metra, ale mniejszej niż dwa metry, liczy się połowa. Obszaru poniżej jednego metra nie uwzględnia się. Mierz pionową wysokość w odpowiednim miejscu, a nie długość pochyłej połaci.
Przykładowa sypialnia ma 18 metrów kwadratowych podłogi. Dziesięć metrów znajduje się w strefie o wysokości co najmniej dwóch metrów, sześć między jednym a dwoma metrami, a dwa poniżej jednego metra. Powierzchnia mieszkalna wynosi więc dziesięć plus trzy, czyli 13 metrów kwadratowych. Zaznacz granice wysokości na planie. Samo odliczenie pięciu metrów, bez opisania stref, nie pozwala sprawdzić poprawności przyjętych danych.
Balkon o powierzchni ośmiu metrów kwadratowych, przeznaczony wyłącznie dla danego mieszkania, wnosi według zwykłej zasady WoFlV dwa metry kwadratowe. Typowy udział wynosi jedną czwartą, a najwyższy dopuszczalny połowę. Nie należy wybierać czterech metrów tylko dlatego, że większa suma lepiej wygląda w ofercie. Odstępstwo wymaga uzasadnionej oceny konkretnych okoliczności. Samo nasłonecznienie nie daje automatycznego prawa do zastosowania pięćdziesięciu procent.
W zestawieniu pozostaw pełne osiem metrów balkonu, obok współczynnik i wynik dwóch metrów. Osobna reguła dotyczy zamkniętego ze wszystkich stron ogrodu zimowego, którego nie można ogrzewać: uwzględnia się połowę. Rozdzielenie tych pozycji pozwala zainteresowanym zrozumieć zarówno fizyczną ilość miejsca, jak i prawną metodę otrzymania sumy mieszkalnej.
Zadbaj o spójność ogłoszenia, umowy i załączników
Po sprawdzeniu obliczenia posługuj się spójną podstawą przy przygotowaniu ogłoszenia, materiałów informacyjnych i umowy. Dodatkowe powierzchnie pomocnicze warto opisywać, ale oddzielnie. Informacja o 76 metrach kwadratowych powierzchni mieszkalnej oraz osobnej piwnicy jest czytelniejsza niż jedna suma obu kategorii. Duży taras może być ważną zaletą, nawet gdy tylko jego część wchodzi do obliczenia powierzchni mieszkalnej.
Dokument powinien wskazywać konkretny lokal, datę i zastosowaną metodę. Nazwy pokojów muszą zgadzać się z planem. Jeżeli w ogłoszeniu stosujesz zaokrąglenie, nie powinno ono sugerować istotnie innego rozmiaru mieszkania. Ustal również, czy opisany balkon lub schowek rzeczywiście jest wynajmowany razem z lokalem i na zasadach, które przedstawiasz. Niejasnego prawa korzystania z przestrzeni nie da się naprawić samym tekstem oferty.
Niemieckie orzecznictwo co do zasady traktuje powierzchnię wpisaną do umowy mieszkaniowej jako uzgodnioną cechę przedmiotu najmu. Dopisek „około” nie usuwa automatycznie tego znaczenia. Własnoręcznie przygotowane zastrzeżenie o niewiążących danych również nie jest pewnym rozwiązaniem problemu znanego błędu. Nietypowe postanowienia umowne powinny zostać ocenione prawnie, zamiast zastępować rzetelną dokumentację.
Jeżeli błąd zostanie wykryty przed podpisaniem umowy, popraw nadal używane materiały i jasno wyjaśnij zmianę zainteresowanym. Po podpisaniu zachowaj wcześniejsze dokumenty. Podmienienie planu nie zmienia wstecznie treści porozumienia. Poradnik wynajęcia mieszkania przedstawia szerszy przebieg przygotowania i przekazania lokalu; dokumentacja powierzchni powinna pozostać łatwo rozpoznawalną częścią tego zbioru.
Prawidłowo rozumiej granicę dziesięciu procent
Jeżeli rzeczywista powierzchnia jest mniejsza o więcej niż dziesięć procent od powierzchni uzgodnionej jako cecha mieszkania, utrwalone orzecznictwo niemieckie zasadniczo uznaje to za wadę uprawniającą do obniżenia czynszu. Nie trzeba dodatkowo dowodzić, że konkretny mebel nie zmieścił się w pokoju. Podstawą jest § 536 niemieckiego kodeksu cywilnego oraz orzeczenia dotyczące niedoboru powierzchni.
Załóżmy, że umowa wskazuje 80 metrów kwadratowych, a mieszkanie ma faktycznie 70. Brakuje dziesięciu metrów. Różnicę dzieli się przez powierzchnię uzgodnioną: dziesięć przez 80 daje 12,5 procent. Przy obniżeniu wynikającym z takiego niedoboru zasadniczo uwzględnia się cały procent różnicy, nie tylko 2,5 punktu przekraczającego dziesięć procent. Przy rzeczywistych 72 metrach różnica wynosi dokładnie dziesięć procent, więc nie przekracza tej konkretnej granicy.
W wyroku VIII ZR 144/09 z 10 marca 2010 r. Federalny Trybunał Sprawiedliwości wykluczył dodatkową tolerancję wynikającą ze słowa „około”. Nie oznacza to przyzwolenia na celowe zawyżanie powierzchni o maksymalnie dziesięć procent. Inne wady, szczególne uzgodnienia oraz odmienne cele obliczeń trzeba oceniać osobno.
W rzeczywistym sporze znaczenie mają treść umowy, metoda pomiaru, okres, wcześniejsza wiedza stron i możliwe zarzuty. Sam procent nie przesądza wszystkich roszczeń o zwrot ani kwestii przedawnienia. Zabezpiecz dokumentację i zleć ocenę konkretnego stanu płatności przed całkowitym odrzuceniem żądania lub bezwarunkowym uznaniem odpowiedzialności. Oddziel potwierdzenie otrzymania informacji od prawnej oceny roszczenia.
Dla podwyżki i rozliczenia kosztów sprawdź właściwą podstawę
Przy podwyżce do miejscowego czynszu porównawczego według § 558 BGB decyduje rzeczywista powierzchnia. Wyrok VIII ZR 266/14 z 18 listopada 2015 r. potwierdza tę zasadę także przy różnicach nieprzekraczających dziesięciu procent. Odkrycie większego metrażu nie powoduje automatycznego powstania dodatkowego czynszu. Nadal trzeba spełnić warunki i ograniczenia odpowiedniej podwyżki.
Nie ma również ogólnej tolerancji dziesięciu procent przy kosztach eksploatacyjnych. Jeśli są dzielone według powierzchni mieszkalnej, zasadniczo chodzi o stosunek rzeczywistej powierzchni mieszkania do rzeczywistej powierzchni całej jednostki rozliczeniowej. Wyjaśnia to wyrok VIII ZR 220/17 z 30 maja 2018 r.. Nie wystarczy więc poprawić pojedynczego lokalu, pozostawiając błędną sumę całego budynku.
Przykład: lokal ma faktycznie 76 metrów kwadratowych, a jednostka rozliczeniowa łącznie 500 rzeczywistych metrów. Jeżeli 12 000 euro kosztów podlega w całości podziałowi według powierzchni, na mieszkanie przypada 1 824 euro. To uproszczony rachunek bez rozliczeń czasowych i innych korekt. Nie stanowi reguły, że wszystkie rodzaje kosztów wolno zawsze dzielić według metrażu.
Sprawdź umowę i § 556a BGB, w tym szczególną regulację dotyczącą wynajmowanego lokalu we wspólnocie właścicieli. Koszty zależne od zużycia oraz ogrzewanie mają dodatkowe zasady. Do części podstawowej kosztów ogrzewania może służyć inna dopuszczalna wielkość, na przykład powierzchnia ogrzewana. Odmienna liczba na takim rozliczeniu wymaga wyjaśnienia, ale sama nie dowodzi błędu. Zarządca powinien umieć wskazać zastosowany klucz.
Zamień wątpliwości w konkretny plan przygotowania najmu
Przy prostym układzie mieszkania i kompletnym obliczeniu zgodnym z obecnym stanem dotychczasowa dokumentacja może być wystarczającym punktem wyjścia. Sprzeczne sumy, skomplikowane skosy, niewyjaśniony udział balkonu lub brak dokumentów budowlanych przemawiają za fachową kontrolą. Zlecając pomiar, poproś o wymiary poszczególnych pomieszczeń, metodę, działania i wyjaśnienie wyjątków. Kolejna samotna liczba nie rozwiąże problemu, który miał zostać usunięty.
Gdy najemca zgłasza różnicę, poproś o jego obliczenie i porównaj najpierw założenia. Czy uwzględniono te same pomieszczenia? Czy inaczej potraktowano wysokości pod skosami? Czy porównywane są powierzchnia mieszkalna i ogrzewana? Uzgodnione oględziny mogą pomóc w ustaleniu wspólnych faktów. Zapisz datę zgłoszenia i sposób dalszego postępowania. Sporne skutki prawne powierz fachowej ocenie, zamiast opierać odpowiedź wyłącznie na wcześniejszej sumie z umowy.
Rozdziel zadania poszczególnych osób. Osoba kompetentna w pomiarach ustala wymiary i wynik obliczenia. Właściwy urząd budowlany albo doradztwo z zakresu prawa budowlanego wyjaśniają dopuszczalność użytkowania. Specjalista prawa najmu ocenia umowę i roszczenia. Dopiero na uporządkowanej podstawie przygotowuje się ofertę. Następny etap przedstawia poradnik jak znaleźć najemców.
Jeżeli planujesz nowy wynajem, opisz sytuację przez formularz dla wynajmujących. Przydatne będą miejscowość, rodzaj lokalu, planowany termin rozpoczęcia najmu i informacja o posiadanym obliczeniu powierzchni. Pozwala to rozpocząć przygotowanie od konkretnej potrzeby: wiarygodnych danych do czytelnego ogłoszenia, uzasadnionego czynszu i umowy, której podstawowe wielkości są zrozumiałe dla obu stron.
