Almanya’da kira sözleşmesindeki konut alanı: hesaplama ve farklar

İlk olarak metrekare bilgisinin kaynağını bulun

Eski kira sözleşmesinde 80 metrekare, satış planında 83 metrekare, yönetimin dosyasında ise 78 metrekare yazıyor olabilir. Dairesini yeniden kiraya verecek bir malik için doğru çözüm, ilanda daha iyi görünen sayıyı seçmek değildir. Belgeler farklı alan türlerini gösterebilir, farklı yöntemlerle hazırlanmış olabilir veya dairenin eski durumuna dayanabilir. Düsseldorf’ta ya da Kuzey Ren-Vestfalya’nın başka bir kentinde kiralama hazırlığı yaparken önce her sayının neyi anlattığını belirleyin. Bu rehberin tamamında Alman hukuku esas alınır; Türkçe anlatım Türkiye’deki alan veya kira kurallarının uygulanacağı anlamına gelmez.

Mevcut kira sözleşmesini, varsa konut alanı hesabını, ölçülü planı ve son işletme gideri dökümünü bir araya getirin. Her sayı için kaynak, tarih, hesaplama yöntemi ve dahil edilen odaları not edin. Bir tanıtım belgesine geçirilmiş tek toplam, hesabın doğruluğunu açıklamaz. Odaların ölçülerini ve ara işlemleri gösteren bir çalışma ise yeniden kontrol edilebilir. Yöntemi bilinmeyen rakamı kesinleşmiş bilgi olarak kullanmayın.

Son ölçümden sonra yapılan değişiklikleri de inceleyin. Yeni bir bölme duvarı, çatı altındaki ek kaplama veya balkonun değiştirilmesi hesaplamayı etkileyebilir. Pazarlama planındaki mobilya çizimleri, bitmiş duvarlar arasındaki net ölçüleri kanıtlamaz. Bodrumda rahat bir çalışma köşesi oluşturulmuş olması da o bölümü kendiliğinden konut alanı haline getirmez.

İlk hedefiniz kısa bir alan dosyası hazırlamak olsun: hangi bilgi doğrulanmış, hangi belgeler çelişiyor ve neresi yeniden ölçülmeli? Bu hazırlık kira kararını da iyileştirir. Aylık kira tutarını olduğundan büyük bir alana bölerseniz metrekare fiyatı yapay olarak düşük görünür. Sonraki aşama için kira bedelini hesaplama rehberini kullanabilirsiniz.

Ölçümden önce uygulanacak yöntemi belirleyin

Wohnflächenverordnung, kısaca WoFlV, Almanya’da konut alanlarının nasıl ölçüleceğini ve hangi oranlarda hesaba katılacağını düzenler. Doğrudan yasal uygulama alanı, konut teşviki mevzuatı kapsamındaki hesaplamaları içerir. Özel finansmanla edinilmiş konutların kiralanmasında da tarafların konut alanıyla neyi kastettiğini yorumlamak için sıkça esas alınır. Ancak bundan Almanya’daki her taşınmaz alanının her durumda aynı yöntemle hesaplanması gerektiği sonucu çıkmaz.

Federal Adalet Divanının 17 Ekim 2023 tarihli VIII ZR 61/23 kararı, sözleşmenin kurulduğu tarihte geçerli hesaplama kurallarının önemini açıklar. Özel finansmanlı konutlar için Ocak 2004’ten itibaren yapılan sözleşmelerde genel olarak WoFlV esas alınır. Farklı bir anlaşma, yerel hesaplama uygulaması veya konutun özel niteliği ayrı değerlendirme gerektirebilir. Binanın değişmemiş olması, inşaat dönemindeki eski hesabı yeni sözleşme için otomatik olarak belirleyici yapmaz.

Almanca belgelerde geçen Grundfläche, Nutzfläche ve Wohnfläche kavramlarını ayırın. Taban alanı, başka amaçlarla belirlenen kullanım alanı ve ilgili kurallara göre hesaplanan konut alanı aynı toplamlar değildir. DIN 277’ye göre düzenlenmiş bir alan listesinin başlığını değiştirerek WoFlV hesabı elde edemezsiniz. Önce oda verileri, kapsam ve kullanılacak oranlar incelenmelidir.

Yeni kiralamada uygun yöntemin açıkça belirtilmesi, daha sonra hesabı anlatmayı kolaylaştırır. Devam eden bir sözleşmede tarafların neyi kararlaştırdığı tartışılıyorsa Alman kira hukuku konusunda uzman bir hukukçu değerlendirme yapmalıdır. Yeni ölçüm fiziksel durumu ortaya koyar; tek başına sözleşmeyi değiştirmez veya önceki yanlış bildirimin bütün sonuçlarını çözmez. Bu nedenle ölçüm raporu ile hukuki değerlendirmeyi aynı şey olarak görmeyin.

Her odası yeniden kontrol edilebilen bir hesap hazırlayın

WoFlV’nin 2 ve 3. maddelerine göre önce hangi odaların konuta ait olduğu ve hangi taban alanlarının dahil edileceği belirlenir. Ölçüm, yapı elemanlarının bitmiş kaplama yüzeyleri arasındaki net mesafeler üzerinden yapılır. Dış duvar ölçüleri veya kaba inşaat ölçüleri bunların yerine doğrudan kullanılamaz. Uygun bir yapı çiziminden yararlanılabilir; tamamlanmış konut çizimden farklıysa hesaplama temeli düzeltilmelidir.

Odalara planda da görülen açık adlar verin: salon, yatak odası, mutfak ve koridor gibi. Girintili bir odayı basit geometrik bölümlere ayırın. Her bölümün uzunluğunu, genişliğini, çıkarılacak kısımlarını ve sonucunu kaydedin. Yalnızca yuvarlanmış toplamları saklamak yerine ilk ölçüleri de koruyun. Böylece daha sonra bir toplama hatası ile farklı kural uygulanmasını birbirinden ayırabilirsiniz.

WoFlV kapsamında sabit dolaplar, küvetler ve ısıtma cihazlarının kapladığı taban alanları genel olarak hesaba dahildir. Buna karşılık kapı nişleri ile üçten fazla rıhtı olan merdivenlerin ve bunların sahanlıklarının alanları dışarıda bırakılır. Belirli büyüklük ve yükseklikteki sütunlar veya duvar çıkıntıları için de özel koşullar vardır. Üzerinde yürünemeyen her yeri çıkarmak doğru bir genel yöntem değildir.

Yardımcı bodrum odaları, garajlar ve daire dışındaki depolar WoFlV anlamında konut alanı sayılmaz. Dairenin içindeki bir depo ise farklı değerlendirilir. Sonradan düzenlenen çatı veya bodrum bölümlerinde kullanımın yapı hukukundaki koşulları da karşılaması gerekir. İzinler ya da kullanım niteliği belirsizse yapı belgelerini ve teknik incelemeyi tamamlayın. Ölçü aletinin verdiği doğru sonuç, eksik bir kullanım iznini kendiliğinden sağlamaz.

Raporu alan kişinin hangi dairenin ölçüldüğünü kolayca anlayabilmesi de önemlidir. Kat, konum ve oda adları birbiriyle uyuşmalıdır. Yan dairenin eski planına benzeyen bir çizim, doğru daireye ait olduğu doğrulanmadan kullanılmamalıdır. Bu basit eşleştirme özellikle birden fazla benzer dairesi bulunan maliklerin hata yapmasını önler.

Çatı eğimini ve balkonu ayrı kalemlerle gösterin

Eğimli çatı altındaki bütün taban alanı tam konut alanı olarak sayılmaz. WoFlV’nin 4. maddesine göre net yüksekliği en az iki metre olan bölümler tamamen dikkate alınır. Yüksekliği en az bir metre fakat iki metreden az olan bölümler yarım oranında katılır. Bir metreden alçak kısımlar hesaba katılmaz. Ölçülecek yükseklik, ilgili noktadaki dikey net yüksekliktir; eğimli tavan yüzeyinin uzunluğu değildir.

Basitleştirilmiş bir yatak odasının tabanı 18 metrekare olsun. Bunun on metrekaresinde yükseklik en az iki metre, altı metrekaresinde bir ile iki metre arasında, iki metrekaresinde ise bir metrenin altında olsun. Konut alanı on artı üç, yani 13 metrekaredir. Yükseklik sınırlarını plan üzerinde işaretleyin. Sadece çatı eğimi nedeniyle beş metrekare çıkarıldığını yazmak, bu beş metrekarenin nasıl bulunduğunu açıklamaz.

Yalnızca daireye ait sekiz metrekarelik bir balkon, WoFlV’nin genel kuralıyla iki metrekare olarak hesaba girer. Normal oran dörtte bir, üst sınır yarımdır. Toplam daha çekici görünsün diye dört metrekareyi seçmek doğru değildir. Genel orandan ayrılmayı gerektiren özel koşullar varsa bunlar uzman değerlendirmesiyle gerekçelendirilmelidir. Balkonun güneş alması tek başına yüzde elli uygulamasını otomatik olarak haklı kılmaz.

Listede balkonun gerçek sekiz metrekaresini, kullanılan dörtte bir katsayısını ve toplamda dikkate alınan iki metrekareyi ayrı gösterin. Her yanı kapalı fakat ısıtılamayan bir kış bahçesi için düzenlemede yarım oranı öngörülür. Bu alanı açık balkonla aynı kaleme dönüştürmeyin. Ayrı gösterim, ilgilenen kişinin hem fiziksel kullanım imkanını hem de bildirilen konut alanının nasıl oluştuğunu anlamasına yardımcı olur.

İlan, sözleşme ve eklerde aynı doğrulanmış temeli kullanın

Hesap netleştiğinde ilanı, tanıtım belgesini ve sözleşme hazırlığını aynı doğrulanmış verilere dayandırın. Ek kullanım alanlarını açıklayabilirsiniz, ancak bunları konut alanından ayırın. Yetmiş altı metrekare konut alanı ve ayrıca ayrı bir bodrum odası bilgisi, iki kategoriyi açıklamadan birleştiren toplamdan daha anlaşılırdır. Büyük bir teras değerli bir özellik olabilir; bunun için bütün tabanını iç mekan alanı gibi sunmak gerekmez.

Belgede dairenin kimliği, hesaplama tarihi ve yöntem yer alsın. Oda adları plandaki adlarla örtüşsün. İlanda yuvarlama yapılıyorsa belgenin desteklediğinden farklı bir büyüklük izlenimi oluşmamalıdır. Ayrıca balkonun veya deponun gerçekten bu daireyle birlikte ve belirtilen kullanım hakkıyla kiralandığını kontrol edin. Mekanın kime tahsis edildiği belirsizse bunu pazarlama metniyle çözemezsiniz.

Alman içtihadında konut kira sözleşmesindeki alan bilgisi genellikle taşınmazın kararlaştırılmış bir özelliği olarak kabul edilir. Yaklaşık ifadesi bu niteliği kendiliğinden kaldırmaz. Bütün sayıların bağlayıcı olmadığını söyleyen, malikin kendi hazırladığı bir cümle de bilinen yanlış bilgiyi güvenli hale getirmez. Özel sözleşme ifadelerini hukuken inceletmek, belgesizliği giderek genişleyen çekincelerle kapatmaya çalışmaktan daha işlevlidir.

Hata imzadan önce bulunursa halen kullanılan belgeleri düzeltin ve ilgili kişilere değişikliği anlaşılır biçimde açıklayın. Sözleşmeden sonra eski belgeleri koruyun. Yeni plan koymak önceki anlaşmayı geriye dönük olarak ortadan kaldırmaz. Daireyi kiraya verme rehberi, hazırlıktan teslim aşamasına kadar genel süreci anlatır. Alan hesabı bu dosyanın ayrı ve kolay bulunabilir bir parçası olmalıdır.

İlanın birden fazla yerde yayınlanması halinde yalnızca kendi dosyanızı düzeltmeniz yeterli olmayabilir. Kullanılmaya devam eden metinlerin hangi sürüme dayandığını kontrol edin. Amaç yeni bir kayıt sistemi kurmak değil, aynı daire için ilgililere farklı metrekareler sunulmasını önlemektir.

Yüzde on sınırının neyi ifade ettiğini doğru değerlendirin

Gerçek konut alanı, konutun özelliği olarak kararlaştırılan alandan yüzde ondan fazla küçükse Alman yerleşik içtihadı bunu genel olarak kira indirimine yol açabilen bir ayıp kabul eder. Kiracının ayrıca belirli bir mobilyayı yerleştiremediğini kanıtlaması gerekmez. Hukuki temel, alan eksikliğine ilişkin mahkeme kararlarıyla birlikte Alman Medeni Kanunu’nun 536. maddesidir.

Sözleşmede 80 metrekare kararlaştırıldığını, gerçekte ise 70 metrekare bulunduğunu düşünün. Eksik on metrekare, kararlaştırılan 80’e bölünür. Sonuç yüzde 12,5’tir. Bu eksiklikten kaynaklanan indirimde esas olarak bütün yüzde farkı dikkate alınır; sadece yüzde onu aşan 2,5 puan değil. Gerçek alan 72 metrekare olsaydı fark tam yüzde on olurdu ve bu özel eşiği aşmazdı.

Federal Adalet Divanının 10 Mart 2010 tarihli VIII ZR 144/09 kararı, yaklaşık bilgisinin ek tolerans yaratmadığını da açıklar. Bu yaklaşım, alanın bilerek yüzde ona kadar fazla yazılabileceği anlamına gelmez. Başka ayıplar, özel anlaşmalar ve alanın farklı hesaplama amaçları ayrıca değerlendirilir.

Devam eden bir uyuşmazlıkta sözleşme yorumu, ölçüm yöntemi, ilgili dönem, tarafların önceki bilgisi ve ileri sürülebilecek itirazlar birlikte incelenmelidir. Tek bir yüzde bütün geri ödeme taleplerini veya zamanaşımını belirlemez. Belgeleri koruyun ve talebi bütünüyle reddetmeden ya da koşulsuz kabul etmeden önce somut ödeme durumunu kira hukuku bakımından değerlendirtin.

Ölçüm sonucunu kabul etmekle istenen bütün tutarları kabul etmek aynı işlem değildir. Önce hangi alanın doğru olduğu açıklığa kavuşabilir; parasal sonuçlar daha sonra ayrıca ele alınabilir. Bu ayrım, tarafların her teknik soruyu hemen geniş bir hukuki tartışmaya dönüştürmeden ilerlemesini kolaylaştırır.

Kira artışı ve gider dağıtımı için doğru alanı esas alın

BGB’nin 558. maddesi kapsamında yerel emsal kiraya kadar yapılacak artışta gerçek konut alanı belirleyicidir. 18 Kasım 2015 tarihli VIII ZR 266/14 kararı, bunun yüzde on sınırı içindeki farklılıklar için de geçerli olduğunu açıklar. Dairenin önceden sanılandan büyük çıkması otomatik ek kira hakkı doğurmaz. Artışın koşulları ve sınırları uygulanmaya devam eder.

İşletme giderlerinde de genel bir yüzde on toleransı yoktur. Giderler konut alanı payına göre dağıtılıyorsa esas olarak dairenin gerçek alanının hesaplama birimindeki gerçek toplam konut alanına oranı dikkate alınır. Bu yaklaşım 30 Mayıs 2018 tarihli VIII ZR 220/17 kararında açıklanır. Dolayısıyla yalnızca tek dairenin rakamını düzeltmek yetmez; paydadaki toplam da kontrol edilmelidir.

Örneğin gerçek alanı 76 metrekare olan bir daire, toplam gerçek alanı 500 metrekare olan hesaplama biriminde bulunsun. Tamamı konut alanına göre paylaştırılacak gider 12.000 avroysa bu dairenin payı 1.824 avrodur. Örnekte dönemsel kullanım oranı veya başka düzeltmeler bulunmaz. Bu hesap, bütün gider türlerinin her zaman alan üzerinden dağıtılabileceği anlamına gelmez.

Önce sözleşmeyi ve BGB’nin 556a maddesini inceleyin. Kiraya verilmiş kat mülkiyetli birimler için maddede özel bir düzenleme de vardır. Tüketime bağlı giderler ve ısıtma ek kurallara tabidir. Isıtmanın temel gider payında, örneğin ısıtılan alan gibi farklı bir izin verilen ölçü kullanılabilir. Bu nedenle ısıtma dökümündeki farklı metrekare doğrudan hata kanıtı değildir. Yönetimden veya hesaplama hizmetinden kullanılan anahtarın somut açıklamasını isteyin.

Sonraki kiralamadan önce hangi sorunun çözüleceğine karar verin

Basit planlı, değişmemiş ve güncel hesabı eksiksiz bulunan bir dairede mevcut dosya iyi bir başlangıç olabilir. Çelişen toplamlar, karmaşık çatı eğimleri, açıklanmayan balkon katsayıları veya eksik yapı belgeleri ise uzman kontrolünü anlamlı kılar. Ölçüm siparişi verirken oda ölçülerini, yöntemi, ara hesapları ve özel değerlendirmelerin gerekçesini isteyin. Yalnızca yeni bir toplam sayı almak asıl belirsizliği ortadan kaldırmaz.

Kiracı alan farkı bildirdiğinde hesaplamasını isteyin ve önce başlangıç varsayımlarını karşılaştırın. Aynı odalar mı dahil edildi? Çatı altındaki yükseklik bölgeleri farklı mı ele alındı? Isıtılan alan ile konut alanı birbirine mi karıştırıldı? Karşılıklı kararlaştırılmış bir inceleme randevusu ortak bir bilgi temeli oluşturabilir. Bildirimin alındığı tarihi ve sonraki işlemleri kaydedin; tartışmalı hukuki sonuçları uzman incelemesine bırakın.

Görevleri ayırın. Ölçüm konusunda yetkin kişi ölçüleri ve hesabı belirler. Yetkili yapı kurumu veya yapı hukuku uzmanı tartışmalı kullanım sorularını çözümler. Kira hukuku uzmanı sözleşmeyi ve talepleri değerlendirir. Pazarlama bundan sonra açıklığa kavuşmuş verilerle ilerler. Uygun adaylara geçiş aşaması için kiracı bulma rehberine bakabilirsiniz.

Yeni kiralama planlıyorsanız durumunuzu ev sahipleri için başvuru formunda anlatabilirsiniz. Kent, dairenin türü, planlanan kiralama başlangıcı ve belgeli alan hesabının bulunup bulunmadığı yararlı ilk bilgilerdir. İlk mesajda bütün teknik soruları çözmeniz gerekmez; hangi belgenin bulunduğunu ve nerede çelişki olduğunu açıkça belirtmeniz hazırlığı somutlaştırır. Böylece anlaşılır bir ilan, gerekçeli kira hesabı ve iki tarafın da temel rakamları açıklayabildiği bir kira ilişkisi için doğru noktadan başlanır.