Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses kaufen Interessenten nicht nur Wohnfläche, sondern auch ein Bündel aus Mietverträgen, Einnahmen und künftigen Aufgaben. Ein nachvollziehbarer Datenstand macht Chancen und Risiken vergleichbar. Für Eigentümer in Düsseldorf und NRW beginnt eine gute Verkaufsstrategie deshalb mit der Aufbereitung des Bestands.
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Welche Verkaufsstrategie passt zum Haus?
Vor einem Inserat sollten Eigentümer Ziel, Zeitrahmen und Mindestbedingungen festhalten. Steht ein zeitnaher Gesamterlös im Vordergrund oder ist mehr Zeit für eine breitere Vermarktung vorhanden? Müssen Miteigentümer, eine Erbengemeinschaft oder finanzierende Banken einbezogen werden? Diese Fragen bestimmen den Ablauf stärker als ein isolierter Wunschpreis.
Ein Verkauf des gesamten Hauses und ein möglicher Einzelverkauf von Wohnungen sind unterschiedliche Projekte. Eine Aufteilung setzt eigene rechtliche und bauliche Prüfungen voraus und kann zusätzliche Kosten sowie Mieterschutzfragen auslösen. Einzelpreise vorhandener Eigentumswohnungen lassen sich deshalb nicht einfach zum Gebäudewert addieren.
Mietaufstellung: tatsächliche Einnahmen sichtbar machen
Erstellen Sie eine Tabelle je Einheit mit Nutzung, Fläche, Mietbeginn, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Kaution und vertraglichen Anpassungsregeln. Kennzeichnen Sie Leerstand, Rückstände, mietfreie Zeiten und Nebenabreden. Gewerbliche Einheiten und Stellplätze sollten getrennt erkennbar sein.
Unterscheiden Sie Ist-Miete, vertraglich gesicherte Änderungen und lediglich angenommene Marktpotenziale. Ein Käufer kann einen höheren Ertrag nur bewerten, wenn Zeitpunkt, Kosten und rechtliche Voraussetzungen nachvollziehbar sind. Bei einer einzelnen vermieteten Einheit hilft ergänzend unser Ratgeber zum Verkauf einer vermieteten Wohnung.
Warum der Mietfaktor allein keinen Marktwert liefert
Ein vereinfachtes Beispiel: 72.000 Euro Jahresnettokaltmiete bei einem angenommenen Kaufpreis von 1,44 Millionen Euro ergeben einen Faktor von 20 und eine Bruttomietrendite von 5 Prozent. Erwerbsnebenkosten, Bewirtschaftung und Investitionen sind darin nicht berücksichtigt. Daraus folgt weder eine Preisempfehlung noch eine erwartbare Nettorendite.
Das Ertragswertverfahren nach § 27 ImmoWertV betrachtet marktüblich erzielbare Erträge und weitere Bewertungsgrößen. Lage, Restnutzungsdauer, Grundstück und objektspezifische Besonderheiten zählen mit. Lassen Sie Ihre Immobilienbewertung deshalb auf überprüfbare Annahmen stützen.
Technischen Zustand und Investitionen offen darstellen
Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung und Gemeinschaftsflächen prägen die Prüfung. Sammeln Sie vorhandene Rechnungen, Wartungsunterlagen, Gutachten und Angebote. Eine Liste sollte klar unterscheiden, was bereits ausgeführt, beschlossen, empfohlen oder nur grob geschätzt wurde.
Ein bekannter Sanierungsstau verschwindet nicht durch attraktive Bilder. Transparente Angaben ermöglichen eine nachvollziehbare Kalkulation. Größere Arbeiten unmittelbar vor dem Verkauf sind nur sinnvoll, wenn Aufwand, Genehmigungen, Mietereingriffe und der voraussichtliche Effekt auf den erzielbaren Preis zusammenpassen.
Unterlagen und Besichtigungen strukturieren
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und belastbare Flächenunterlagen.
- Bauunterlagen, vorhandene Genehmigungen und Energieausweis.
- Mietaufstellung, Verträge, Nachträge und Kautionsnachweise.
- Betriebskostenabrechnungen, laufende Dienstleistungsverträge und Versicherungsangaben.
- Technische Dokumentation sowie bekannte Mängel, Streitigkeiten oder öffentlich-rechtliche Themen.
Stellen Sie sensible Unterlagen kontrolliert bereit. Prüfen Sie zunächst Kaufinteresse und finanzielle Plausibilität und vereinbaren Sie Besichtigungen mit Bewohnern. Ein geordneter Datenraum verringert wiederholte Rückfragen, ersetzt aber keine Prüfung durch Käufer und deren Berater.
Kaufvertrag und Übergabe vorbereiten
Vergleichen Sie Angebote anhand von Preis, Finanzierung, Bedingungen und realistischem Vollzugstermin. Ein hoher Betrag mit ungeklärter Finanzierung kann weniger belastbar sein als ein gut vorbereitetes Angebot. Lassen Sie offene Punkte vor dem Notartermin dokumentieren.
Bestehende Mietverhältnisse laufen beim Eigentumswechsel grundsätzlich weiter. Die Zuordnung von Mieten, Kosten, Abrechnungen und Kautionen muss geordnet erfolgen; gesetzliche Haftungsfragen bleiben zu beachten. Für die erste Anfrage genügen Standort, Objektart und Zeitplan. Die Mietaufstellung kann anschließend die Grundlage für ein konkretes Verkaufsgespräch bilden.
