Die Hausgeldabrechnung ist die jährliche Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und für jeden Eigentümer ein zentrales Dokument: Sie zeigt, wofür das gezahlte Hausgeld verwendet wurde, ob eine Nachzahlung ansteht und wie gesund die Erhaltungsrücklage ist. Seit der WEG-Reform 2020 haben sich Begriffe und Beschlüsse spürbar verändert. Dieser Leitfaden erklärt verständlich die Bestandteile, die Abgrenzung umlagefähiger Kosten gegenüber Mietern, die Prüfung sowie die wichtigsten Fristen nach geltendem WEG-Recht – und warum eine saubere Abrechnung gerade beim Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung in Düsseldorf und ganz NRW so wichtig ist.
Was ist Hausgeld – und was ist die Hausgeldabrechnung?
Als Hausgeld bezeichnet man die regelmäßigen, meist monatlichen Vorschüsse, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Rechtlich handelt es sich um die nach § 28 Abs. 1 WEG beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zur Zuführung an die Rücklagen. Das Hausgeld deckt also die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie den Aufbau der Erhaltungsrücklage.
Die Hausgeldabrechnung – auch Jahresabrechnung genannt – ist die nachträgliche Abrechnung über ein abgelaufenes Wirtschaftsjahr. Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft den zuvor beschlossenen Vorschüssen gegenüber und verteilt die Kosten nach dem geltenden Verteilerschlüssel auf die einzelnen Einheiten. Wichtig zur Unterscheidung:
- Der Wirtschaftsplan ist die Prognose für das kommende Jahr (§ 28 Abs. 1 WEG) – aus ihm ergibt sich das laufende Hausgeld.
- Die Jahresabrechnung ist der Rückblick auf das vergangene Jahr (§ 28 Abs. 2 WEG) – aus ihr ergibt sich, ob nachgezahlt wird oder ein Guthaben besteht.
Schuldner des Hausgeldes ist grundsätzlich der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer. Die Zahlungspflicht knüpft an die Eigentümerstellung an, nicht an die Nutzung der Wohnung.
Die Bestandteile der Hausgeldabrechnung im Überblick
Eine vollständige Hausgeldabrechnung gliedert sich typischerweise in eine Gesamtabrechnung für die ganze Gemeinschaft und in eine Einzelabrechnung für die jeweilige Wohnung. Inhaltlich tauchen regelmäßig folgende Positionen auf:
- Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums: Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Aufzug, Schornsteinfeger sowie Gebäude- und Haftpflichtversicherung.
- Verwaltungskosten: Vergütung der Hausverwaltung, Kosten für Kontoführung, gegebenenfalls Steuerberatung sowie die Organisation der Eigentümerversammlung.
- Instandhaltung und Reparaturen: laufende, kleinere Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht aus der Rücklage finanziert werden.
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage: der angesparte Anteil für künftige größere Sanierungen, ausgewiesen als eigener Posten.
Jede Position wird über einen Verteilerschlüssel auf die Einheiten umgelegt – häufig nach Miteigentumsanteilen (MEA), bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung und Wasser teils nach Verbrauch, in manchen Gemeinschaften auch nach Wohnfläche oder pro Einheit. Welcher Schlüssel gilt, ergibt sich aus Gesetz, Teilungserklärung oder Beschluss.
Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten gegenüber Mietern
Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, ist eine zentrale Frage: Welche Posten der Hausgeldabrechnung darf er als Betriebskosten an den Mieter weiterreichen? Umlagefähig sind nur die Kosten, die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind und im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden – üblich ist ein Verweis auf § 2 BetrKV. Hausgeldabrechnung und Betriebskostenabrechnung sind also nicht deckungsgleich.
Typischerweise umlagefähig (nach § 2 BetrKV) sind unter anderem:
- Grundsteuer, Wasser und Entwässerung, Heizung und Warmwasser
- Müllbeseitigung und Straßenreinigung, Aufzug, Schornsteinreinigung
- Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen
- Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes, Hausmeister (nur der Betriebskostenanteil)
Nicht umlagefähig sind insbesondere:
- die Vergütung der Hausverwaltung und sonstige Verwaltungskosten
- die Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten am Gemeinschaftseigentum
- Bank- und Kontoführungsgebühren der WEG
Besondere Sorgfalt verlangen Mischpositionen wie Hausmeister oder Aufzug, bei denen sich umlagefähige Betriebskosten und nicht umlagefähige Instandhaltungs- oder Verwaltungsanteile mischen. Hier ist nur der reine Betriebskostenanteil umlegbar.
Erhaltungsrücklage und Vermögensbericht nach der WEG-Reform 2020
Mit der WEG-Reform 2020 hat sich die Terminologie geändert. Die früher übliche „Instandhaltungsrücklage“ heißt im Gesetz heute Erhaltungsrücklage. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Aus ihr werden größere Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen finanziert, etwa an Dach, Fassade, Heizungsanlage oder Aufzug.
Wichtig: Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft als Gemeinschaftsvermögen. Sie wird beim Verkauf einer Wohnung nicht an den verkaufenden Eigentümer ausgezahlt und geht auch nicht als individuelles Guthaben auf den Käufer über – der anteilige Bestand verbleibt im Vermögen der WEG.
Ebenfalls neu durch die Reform: der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Der Verwalter muss ihn nach Ablauf eines Kalenderjahres erstellen. Er weist den Stand der Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens aus – in der Praxis also Bankguthaben, Stand der Erhaltungsrücklage und etwaige Sonderrücklagen. Der Vermögensbericht ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen; er ist ein Informationsinstrument und selbst kein Beschlussgegenstand.
Abrechnungsspitze und Beschluss in der Eigentümerversammlung
Ein zentraler – und oft missverstandener – Punkt der Reform betrifft den Beschluss in der Eigentümerversammlung. Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Eigentümer nicht mehr über die Jahresabrechnung als gesamtes Zahlenwerk, sondern nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Diese Differenz ist die sogenannte Abrechnungsspitze.
Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den auf eine Einheit tatsächlich entfallenden Kosten und den für diese Einheit beschlossenen Vorschüssen. Ergibt sich eine Unterdeckung, wird ein Nachschuss eingefordert; bei Überdeckung werden in der Regel die künftigen Vorschüsse angepasst. Ob ein Eigentümer seine Vorschüsse tatsächlich gezahlt hat, spielt für die Berechnung der Abrechnungsspitze keine Rolle – offene Vorschüsse bleiben gesondert geschuldet.
Daraus folgt eine wichtige Klarstellung: Das übrige Zahlenwerk der Abrechnung – die Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben, die Verteilung und die Erläuterungen – dient der Kontrolle und Nachvollziehbarkeit, ist aber selbst kein eigener Beschlussgegenstand. Schon vor der Reform hatte der BGH die Beschlusswirkung auf das Abrechnungsergebnis begrenzt; die Reform hat diese Linie gesetzlich verankert.
Die Hausgeldabrechnung Schritt für Schritt prüfen
Jeder Eigentümer sollte seine Abrechnung nicht nur auf das Endergebnis, sondern systematisch prüfen. Folgende Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:
- Geldfluss und Kontostände: Passen Anfangsbestand, gebuchte Einnahmen und Ausgaben sowie Endbestand der Konten rechnerisch zusammen? Eine plausible Geldflussrechnung ist das Fundament einer korrekten Abrechnung.
- Verteilerschlüssel: Wurden die Kosten nach dem richtigen Schlüssel verteilt – etwa Miteigentumsanteile, Wohnfläche, Einheiten oder Verbrauch?
- Erhaltungsrücklage: Stimmt der ausgewiesene Stand mit dem Vermögensbericht überein, und ist die Zuführung wie beschlossen erfolgt?
- Abgrenzung der Kostenarten: Sind umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten sauber getrennt? Das ist besonders für vermietende Eigentümer relevant.
- Belegeinsicht: Auffällige oder stark gestiegene Positionen lassen sich anhand von Rechnungen, Verträgen und Kontoauszügen überprüfen. Eigentümer haben ein Recht auf Einsicht in die zugrunde liegenden Belege.
Wer unsicher ist, kann den Verwaltungsbeirat einbeziehen, der die Abrechnung vor der Versammlung prüft, oder bei rechtlichen Zweifeln den eigenen Rechtsanwalt oder Mieterverein bzw. Eigentümerverband konsultieren.
Fristen, Fehler und Einsprüche – und warum das beim Kauf zählt
Eine starre gesetzliche Frist für die Erstellung der Jahresabrechnung enthält § 28 WEG nicht. Nach Rechtsprechung und Verwaltungspraxis wird die Abrechnung jedoch innerhalb einer angemessenen Frist nach Ende des Wirtschaftsjahres erwartet; häufig genannt werden drei bis sechs Monate. Verzögert sich die Abrechnung erheblich, können Eigentümer auf Erstellung drängen.
Hält ein Eigentümer den Beschluss über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse für fehlerhaft, kann er ihn mit der Anfechtungsklage angreifen. Nach § 45 WEG ist die Klage innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen. Beide Fristen sind Ausschlussfristen – wer sie versäumt, kann den Beschluss in aller Regel nicht mehr angreifen, selbst wenn er inhaltlich fehlerhaft wäre. Bei Zweifeln ist daher zügiges Handeln und gegebenenfalls anwaltlicher Rat wichtig.
Gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung in Düsseldorf oder NRW sind Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne, der Vermögensbericht und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen aufschlussreich: Sie zeigen die Höhe und Entwicklung der Erhaltungsrücklage, bereits beschlossene Sanierungen sowie mögliche Sonderumlagen. Eine plausible Abrechnung und eine gesunde Rücklage sprechen für eine solide verwaltete Gemeinschaft – und beeinflussen den Wert und die Verkäuflichkeit einer Wohnung spürbar.
