Beim Kauf einer Immobilie kommen Sie am Notar nicht vorbei: Der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden, sonst ist er unwirksam. Doch was genau macht der Notar eigentlich, warum ist er gesetzlich vorgeschrieben und wie läuft der Weg vom Kaufvertragsentwurf bis zur Eintragung im Grundbuch ab? Wir begleiten seit über 60 Jahren Käuferinnen und Käufer in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen und erklären Ihnen die Rolle des Notars und den gesamten Ablauf klar und Schritt für Schritt.
Warum der Notar beim Hauskauf gesetzlich zwingend ist
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Das schreibt § 311b Abs. 1 BGB ausdrücklich vor. Ohne diese Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam, also rechtlich nicht existent.
Eine mündliche Absprache, ein Handschlag oder ein selbst aufgesetzter Vertrag begründen beim Immobilienkauf deshalb keine bindende Verpflichtung. Geheilt würde ein formunwirksamer Vertrag nur, wenn ausnahmsweise dennoch die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Darauf sollte sich aber niemand verlassen.
Der Gesetzgeber verlangt die notarielle Form, weil ein Immobilienkauf wirtschaftlich weitreichend ist. Die Beurkundung schützt beide Seiten vor übereilten Entscheidungen, sorgt für rechtssichere und vollständige Formulierungen und stellt sicher, dass der Vertrag im Grundbuch vollzogen werden kann.
Die neutrale Rolle des Notars: für beide Seiten
Anders als ein Rechtsanwalt vertritt der Notar nicht eine Partei, sondern ist ein unabhängiger und unparteiischer Träger eines öffentlichen Amtes. Er ist sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer gleichermaßen verpflichtet und darf keine Seite bevorzugen (§ 1 und § 14 BNotO).
Zu seinen Kernpflichten gehört die Belehrung beider Beteiligten. Nach § 17 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren. Er muss sicherstellen, dass jede Seite Bedeutung und Folgen des Vertrags vollständig versteht, gerade auch rechtlich unerfahrene Beteiligte.
Konkret bedeutet das: Der Notar weist auf Rechte und Risiken hin, erläutert unklare Klauseln und achtet auf eine ausgewogene Gestaltung. Wer darüber hinaus eine ausschließlich auf die eigenen Interessen ausgerichtete Beratung wünscht, kann zusätzlich einen eigenen Rechtsanwalt hinzuziehen.
Der Ablauf Schritt für Schritt: von der Einigung bis zum Termin
Steht die grundsätzliche Einigung über Objekt und Kaufpreis, beginnt die notarielle Abwicklung. Der typische Ablauf gliedert sich in mehrere Schritte:
- Beauftragung des Notars: Eine Seite, in der Praxis meist der Käufer, beauftragt den Notar mit dem Kaufvertragsentwurf und teilt die Eckdaten mit.
- Kaufvertragsentwurf: Der Notar erstellt den Entwurf mit allen wesentlichen Regelungen, etwa Kaufgegenstand, Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabe sowie Sicherungs- und Haftungsregelungen.
- Prüfung des Entwurfs: Der Entwurf wird beiden Seiten rechtzeitig vor dem Termin zur Verfügung gestellt, damit genügend Zeit zum Lesen und für Rückfragen bleibt.
Diese Vorbereitung ist entscheidend: Je gründlicher Sie den Entwurf prüfen und offene Punkte vorab klären, desto reibungsloser verläuft der Beurkundungstermin.
Der Beurkundungstermin: Vorlesen und Unterschrift
Beim Beurkundungstermin stellt der Notar zunächst die Identität der Beteiligten fest. Anschließend liest er den gesamten Kaufvertrag vollständig vor und erläutert die einzelnen Regelungen. Das gemeinsame Vorlesen ist gesetzlich vorgeschrieben und stellt sicher, dass beide Seiten den Inhalt kennen und verstehen.
Während des Termins können noch Fragen gestellt und letzte Anpassungen vorgenommen werden. Sind alle einverstanden, unterzeichnen Käufer und Verkäufer die Urkunde, der Notar unterschreibt und versieht sie mit seinem Siegel. Damit ist der Kaufvertrag wirksam.
Im Vertrag wird in der Regel auch die Auflassung nach § 925 BGB erklärt, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar erklärt werden und wird üblicherweise direkt mit beurkundet. Der reine Termin dauert je nach Umfang meist etwa 30 bis 60 Minuten.
Nach dem Termin: Vormerkung, Fälligkeit und Zahlung
Mit der Unterschrift ist der Kauf rechtlich besiegelt, der Eigentumsübergang aber noch nicht vollzogen. Jetzt übernimmt der Notar die Abwicklung:
- Auflassungsvormerkung: Der Notar veranlasst die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB). Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und schützt ihn etwa vor einem Doppelverkauf oder neuen Belastungen durch den Verkäufer.
- Fälligkeitsmitteilung: Erst wenn alle vereinbarten Voraussetzungen vorliegen, etwa die eingetragene Vormerkung und gegebenenfalls Löschungsunterlagen für alte Grundschulden, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.
- Kaufpreiszahlung: Der Käufer zahlt den Kaufpreis entsprechend der Fälligkeitsmitteilung, in der Regel direkt an den Verkäufer.
Diese Reihenfolge ist kein Zufall: Sie stellt sicher, dass der Käufer erst zahlt, wenn seine Position abgesichert ist, und der Verkäufer das Eigentum erst endgültig verliert, wenn die Zahlung erfolgt.
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum Eigentümer. Nach § 873 BGB sind für die Übertragung des Eigentums zwei Dinge erforderlich: die Einigung über die Rechtsänderung (die Auflassung) und die Eintragung der Änderung in das Grundbuch. Dieses Eintragungsprinzip ist der Kern des deutschen Grundstücksrechts.
Nach bestätigter Kaufpreiszahlung beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums. Sobald der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist, ist der Eigentumsübergang abgeschlossen.
Von der Beurkundung bis zur endgültigen Umschreibung vergehen häufig mehrere Wochen bis einige Monate, abhängig von der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts und davon, wie schnell alle Voraussetzungen vorliegen. Den Zeitpunkt für Besitz, Nutzen und Lasten, also etwa die Schlüsselübergabe, regelt der Vertrag gesondert.
Notarwahl, Kosten und was der Notar nicht leistet
Die Auswahl des Notars ist gesetzlich frei. In der Praxis benennt häufig der Käufer den Notar, weil er meist auch die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Diese richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar; als grobe Größenordnung kann der Käufer rund 1,5 Prozent des Kaufpreises für die Notarkosten einplanen, hinzu kommen die Grundbuchkosten.
Ebenso wichtig ist, was der Notar nicht leistet. Er ist neutraler Amtsträger und kein Berater für wirtschaftliche oder bautechnische Fragen. Insbesondere gilt:
- Keine Bewertung von Kaufpreis oder Verkehrswert: Ob der Preis marktgerecht ist, prüft der Notar nicht.
- Keine Bonitätsprüfung: Ob die Finanzierung tragfähig ist, klärt die Bank.
- Keine bautechnische Prüfung: Zustand, Mängel oder Bausubstanz beurteilt ein Sachverständiger.
Genau hier setzt unsere Begleitung als Makler an: Wir unterstützen Sie bei Einschätzung, Vorbereitung und Ablauf rund um den Notartermin, ergänzend zur neutralen Rolle des Notars.
