Mit der Grundsteuerreform wurde die Berechnung der Grundsteuer in Deutschland vollständig neu aufgestellt. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis der neuen Grundsteuerwerte und der kommunalen Hebesätze erhoben. Grundlage dafür ist die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts – kurz: die Grundsteuererklärung. Nordrhein-Westfalen wendet das wertabhängige Bundesmodell an. Die ursprüngliche Abgabefrist (31. Januar 2023) ist längst verstrichen, doch das Thema bleibt aktuell: Wer noch nicht abgegeben hat, muss nachreichen, bei baulichen Änderungen besteht eine Anzeigepflicht, und gegen fehlerhafte Bescheide kann fristgerecht Einspruch eingelegt werden. Dieser Ratgeber gibt Eigentümern in Düsseldorf und NRW einen aktuellen, sachlichen Überblick. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Wer musste und muss die Grundsteuererklärung abgeben?
Verpflichtet zur Abgabe der Grundsteuererklärung waren alle Eigentümerinnen und Eigentümer, die zum Stichtag 1. Januar 2022 ein Grundstück, eine Eigentumswohnung, ein Haus oder einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb in ihrem Eigentum hatten. Die Finanzverwaltung NRW hatte hierzu öffentlich aufgefordert; eine persönliche Aufforderung war nicht erforderlich.
Die Pflicht betraf insbesondere:
- unbebaute Grundstücke,
- Ein- und Zweifamilienhäuser,
- Eigentumswohnungen sowie Teileigentum,
- Mehrfamilien- und Mietwohngrundstücke,
- Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke.
Wer zum Stichtag Eigentümer war, bleibt erklärungspflichtig – auch dann, wenn die Immobilie inzwischen verkauft wurde. Wer bis heute keine Erklärung abgegeben hat, ist weiterhin abgabepflichtig und sollte dies umgehend nachholen. Eine Amnestie für versäumte Erklärungen gibt es nicht.
Das Bundesmodell in NRW – und welche Daten Sie brauchen
Nordrhein-Westfalen hat sich für das wertabhängige Bundesmodell entschieden. Anders als bei reinen Flächenmodellen einiger anderer Bundesländer fließen hier der Bodenwert und – bei Wohngebäuden – eine typisierte Ertragsbewertung in die Berechnung ein. Die Grundsteuer ergibt sich aus drei Faktoren: dem Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune.
Für die Erklärung im Bundesmodell wurden insbesondere folgende Angaben benötigt:
- Aktenzeichen des Grundstücks (im Informationsschreiben des Finanzamts oder im alten Einheitswertbescheid),
- Lage und Grundbuchdaten (Gemarkung, Flur, Flurstück),
- Grundstücksfläche in Quadratmetern,
- Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022,
- Grundstücks- bzw. Gebäudeart,
- Wohn- bzw. Nutzfläche,
- Baujahr des Gebäudes sowie Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze.
Den Bodenrichtwert in NRW stellt die Finanzverwaltung kostenfrei über das amtliche Online-Portal BORIS.NRW bereit. Die Mietniveaustufe der Gemeinde wirkt im Hintergrund auf die typisierte Nettokaltmiete und wird über die Gemeindezuordnung berücksichtigt.
Abgabe über ELSTER – und Wege für Härtefälle
Die Grundsteuererklärung ist grundsätzlich elektronisch abzugeben. Standardweg ist das kostenlose Portal Mein ELSTER der Steuerverwaltung. Für die Registrierung wird ein Benutzerkonto mit Zertifikat benötigt, dessen Aktivierung einige Tage in Anspruch nehmen kann – das sollte bei einer verspäteten Nachreichung eingeplant werden.
Für einfach gelagerte Fälle stand zeitweise das vereinfachte Bundesportal „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ zur Verfügung. In begründeten Härtefällen – etwa bei fehlendem Internetzugang – kann das Finanzamt eine Abgabe in Papierform zulassen; das ist jedoch die Ausnahme und bedarf der Zustimmung. Auch der eigene Steuerberater kann die Erklärung für Sie übermitteln, wenn Sie ihn damit beauftragen.
Frist verpasst? Schätzung und Verspätungszuschlag
Die bundesweite Hauptfrist endete am 31. Januar 2023. Wer bis heute keine Erklärung abgegeben hat, muss mit Konsequenzen rechnen. Die Finanzämter in NRW gehen inzwischen aktiv gegen säumige Eigentümer vor und können:
- Erinnerungen mit kurzer Nachfrist versenden,
- den Grundsteuerwert schätzen und einen Schätzungsbescheid erlassen,
- einen Verspätungszuschlag festsetzen (regelmäßig mindestens 25 Euro je angefangenem Monat der Verspätung),
- ein Zwangsgeld androhen und festsetzen, um die Abgabe zu erzwingen.
Eine Schätzung fällt erfahrungsgemäß eher ungünstig aus, und der Schätzungsbescheid entbindet nicht von der Pflicht zur Abgabe. Wer noch offen ist, sollte daher umgehend nachreichen – meist lässt sich so ein für die eigene Immobilie zutreffenderer und niedrigerer Wert erreichen, als ihn das Finanzamt schätzt.
Vom Grundsteuerwert zum Steuerbescheid: der dreistufige Ablauf
Nach Abgabe der Erklärung durchläuft die Festsetzung drei Stufen. Wichtig: Erst die letzte Stufe enthält den tatsächlich zu zahlenden Betrag.
- Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt): Er stellt den Grundsteuerwert auf den 1. Januar 2022 fest. Dies ist ein reiner Bewertungsbescheid, noch keine Zahlungsaufforderung.
- Grundsteuermessbescheid (Finanzamt): Aus dem Grundsteuerwert wird über die Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag berechnet und der Gemeinde mitgeteilt.
- Grundsteuerbescheid (Kommune): Die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an und setzt die zu zahlende Grundsteuer fest – seit dem 1. Januar 2025 auf Grundlage des neuen Rechts.
Die neue Grundsteuer löst die alten Einheitswerte vollständig ab. Fällig wird sie üblicherweise in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. In NRW haben viele Kommunen ihre Hebesätze 2025 neu festgelegt; das Land hat den Städten zudem die Option differenzierter Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke eröffnet. Diese Differenzierung ist allerdings rechtlich umstritten: Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat im Dezember 2025 entsprechende Bescheide mehrerer Ruhrgebietsstädte beanstandet. Ein Blick auf den jeweiligen Hebesatz der eigenen Kommune lohnt sich daher.
Bescheid prüfen, Fehler korrigieren, Einspruch einlegen
Prüfen Sie jeden Bescheid sorgfältig – Tippfehler bei Flächen, Baujahr oder Bodenrichtwert wirken sich unmittelbar auf die spätere Steuer aus. Gegen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid können Sie innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe beim Finanzamt Einspruch einlegen; gegen den kommunalen Grundsteuerbescheid gilt gegenüber der Gemeinde ebenfalls eine Frist von einem Monat.
Wichtig ist die Zuständigkeit: Fehler in der Bewertung müssen beim Finanzamt angegriffen werden, da die Gemeinde an dessen Feststellungen gebunden ist. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im November 2025 grundsätzlich für verfassungsgemäß erklärt. Zugleich hat er bestätigt, dass Eigentümer einen niedrigeren gemeinen Wert ansetzen dürfen, wenn der pauschal ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Der Nachweis erfolgt in der Regel über ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten. Ob dieser Weg im Einzelfall sinnvoll ist, hängt davon ab, wie stark der amtliche Wert von einer realistischen Bewertung Ihrer Immobilie abweicht.
Änderungsanzeige: Wann Sie erneut tätig werden müssen
Innerhalb des laufenden Hauptfeststellungszeitraums – die nächste turnusmäßige Hauptfeststellung ist für den 1. Januar 2029 vorgesehen – müssen Sie nur dann erneut aktiv werden, wenn sich wesentliche Verhältnisse Ihres Grundstücks ändern. Dann ist eine Grundsteuer-Änderungsanzeige über ELSTER abzugeben. Typische Anlässe sind:
- erstmalige Bebauung eines bisher unbebauten Grundstücks,
- An-, Aus- oder Aufbau sowie deutliche Vergrößerung der Wohn- oder Nutzfläche,
- Kernsanierung oder Abriss,
- Änderung der Nutzungsart (etwa Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche),
- Teilung eines Grundstücks oder Begründung von Wohnungs-/Teileigentum,
- Wegfall einer Steuerbefreiung.
Maßgebliche Änderungen eines Kalenderjahres sind in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres elektronisch an das Finanzamt zu melden. Ein reiner Eigentümerwechsel durch Kauf oder Verkauf löst nach den NRW-Hinweisen dagegen keine eigene Änderungsanzeige aus – er wird ohnehin über das Grundbuch erfasst.
