Bir taşınmaz birden çok kişiye ortak aittir, ancak geleceği konusunda bir uzlaşma sağlanamamaktadır. Farklı düşüncelere sahip mirasçılar. Ayrılan eşler. Bu tür durumlarda çoğu zaman paylaşımlı icra ihalesi (Teilungsversteigerung) terimi geçer. Bu, bir paydaş ortaklığı ya da miras ortaklığının başka türlü çözülemediği durumlarda yasal acil çıkıştır. Ancak nadiren en iyi yoldur. Königsallee'deki bir emlak danışmanlık evi olarak, 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf'ta ve tüm NRW genelinde malik ailelerine, özellikle de taraflar anlaşmazlık içinde olduğunda eşlik ediyoruz. Bu rehber size paylaşımlı icra ihalesinin ne olduğunu, nasıl işlediğini, hangi riskleri barındırdığını ve iyi hazırlanmış bir satışın neden genellikle tüm taraflara daha çok kazandırdığını anlaşılır biçimde açıklamaktadır.
Paylaşımlı icra ihalesi nedir? Hukuki dayanak
Paylaşımlı icra ihalesi, cebri icra ihalesinin özel bir biçimidir. Amacı borç tahsil etmek değil, paylaştırılamayan bir taşınmaz üzerindeki ortaklığı çözmektir. Bir ev, doğal olarak ortadan ikiye bölünemez. Bu nedenle ihaleye çıkarılır ve taşınmazın yerini, paylaştırılabilen para alır.
Böyle bir ortaklığı sona erdirme hakkı, Alman Medeni Kanunu'nda (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) güvence altına alınmıştır:
- Bir pay ortaklığında (Bruchteilsgemeinschaft), örneğin iki eşin tapu kütüğünde birlikte yer alması durumunda § 749 BGB (Medeni Kanun madde 749) geçerlidir: her paydaş, her zaman ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
- Mal aynen paylaştırılamıyorsa, çözülme satış ve elde edilen bedelin paylaştırılması yoluyla gerçekleşir (§ 753 BGB).
- Bir miras ortaklığında (Erbengemeinschaft, bir terekeyi birlikte miras alan ortak mirasçıların tümü) her ortak mirasçının, § 2042 BGB uyarınca terekenin paylaşımını talep etme hakkı vardır.
Sürecin kendisi BGB'de değil, Cebri İcra İhalesi Kanunu'nda (Zwangsversteigerungsgesetz, ZVG), özellikle de §§ 180 vd. ZVG (ZVG madde 180 ve devamı) içinde düzenlenmiştir. § 180 ZVG, bir cebri icra ihalesinin bir ortaklığı sona erdirme amacıyla da yapılabileceğini açıkça öngörür. Bir borçluya karşı yürütülen olağan cebri icra ihalesinde gerekli olacak türden bir icra senedi (takip belgesi) burada gerekli değildir.
Paylaşımlı icra ihalesi ne zaman uygulanır?
Paylaşımlı icra ihalesi her zaman son çare niteliğindeki bir araçtır. Ortak bir taşınmazın paraya çevrilmesi gerektiği, ancak tarafların uzlaşamadığı durumlarda devreye girer. Günlük çalışmamızda özellikle iki durumla karşılaşıyoruz:
- Miras ortaklığı. Birden çok mirasçı bir evin ortak maliki olur. Biri satmak ister, bir diğeri taşınmak ister, üçüncüsü kiraya vermek ister. Ortak bir çizgi bulunamazsa, tek tek her ortak mirasçı paylaşımlı icra ihalesi talep edebilir.
- Ayrılık ya da boşanma. Her iki eş de tapu kütüğünde paydaş olarak yer alır. Eşlerden biri ortak evi artık elde tutmak istemiyor ve ödeme yoluyla devir ya da satış yoluyla bir çözüm sağlanamıyorsa, paylaşımlı icra ihalesini başlatabilir.
Belirleyici olan, kanunun bu tatsız can alıcı noktasıdır: tek bir taraf, diğerlerinin iradesine rağmen dahi süreci başlatabilir. Diğer paydaşların ya da ortak mirasçıların onayı kural olarak gerekli değildir. Bu durum, paylaşımlı icra ihalesini keskin bir baskı aracı haline getirir; çoğu zaman gerçekten uygulanmaktan çok tehdit olarak kullanılır. Fırsat tam da burada yatar: mahkeme devreye girmeden önce, zamanında daha iyi bir çözüm bulmak.
Paylaşımlı icra ihalesinin adım adım işleyişi
Süreci anlamak isteyen, onun tek tek aşamalarını bilmelidir. Bir paylaşımlı icra ihalesi esas olarak şu şekilde işler:
- Sulh hukuk mahkemesine (Amtsgericht) başvuru. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yargı çevresindeki icra mahkemesi sıfatıyla sulh hukuk mahkemesine yapılır. Kural olarak güncel bir tapu kayıt örneğinin eklenmesi gerekir.
- İhale kararı. Mahkeme, başvuranın gerçekten ortaklığa dahil olup olmadığını inceler ve ardından ihaleye karar verir. Kararla birlikte taşınmaza haciz konur.
- Rayiç değer bilirkişi raporu. Mahkemece görevlendirilen bir bilirkişi, taşınmazın rayiç değerini (Verkehrswert) belirler. Bu temelde mahkeme değeri resmen tespit eder.
- En düşük kabul edilebilir teklifin belirlenmesi. Mahkeme, tapu kütüğüne kayıtlı hangi hakların geçerli kalacağını ve masrafları karşılamak için en az hangi asgari tutarın teklif edilmesi gerektiğini belirler.
- İhale günü. İhale günü kamuya ilan edilir. Oturumda koşullar okunur, ardından teklif verme süresi başlar.
- İhalenin verilmesi ve paylaştırma. En yüksek kabul edilebilir teklif, ihaleyi (Zuschlag) kazanır. Bunu izleyen paylaştırma oturumunda, elde edilen bedel masraflar düşüldükten sonra taraflara ödenir.
Başvurunun yapılmasından ödemeye kadar, tecrübeye göre uzun aylar, çoğu zaman bir yıldan fazla süre geçer. Bilirkişi raporları, gün belirleme ve tarafların olası itirazları süreci uzatır.
Önemli özellik: asgari fiyatta daha zayıf koruma
Olağan bir cebri icra ihalesinde kanun, maliki düşük fiyatlarla satıştan iki değer sınırı aracılığıyla korur. Paylaşımlı icra ihalesinde bu koruma belirgin biçimde daha zayıftır ve bu, sürecin en büyük tehlikelerinden biridir.
- En yüksek teklif rayiç değerin yüzde 70'inin altında olduğunda bir tarafın ihalenin verilmesini engelleyebileceği 7/10 sınırı (§ 74a ZVG), paylaşımlı icra ihalesinde geçerli değildir. Bu sınır, burada bulunmayan, takibi yürüten bir alacaklının varlığını gerektirir.
- Rayiç değerin yüzde 50'sinin altında ihale verilmesine karşı koruma olan 5/10 sınırı (§ 85a ZVG), ilk ihale gününde kural olarak hâlâ geçerlidir. Orada, değerin yarısının altındaki bir teklif, resen ihalenin verilmemesine yol açar.
- Ancak ikinci günde bu sınır da ortadan kalkar. O zaman, rayiç değerin yarısının çok altındaki tekliflerde dahi ihale verilebilir.
Açıkça söylemek gerekirse: paylaşımlı icra ihalesine bel bağlayan, taşınmazın gerçek değerinin belirgin biçimde altında elden çıkması riskini göze alır. Bu, sonunda tüm paydaşları etkiler, çünkü düşük bedel aralarında paylaştırılır. Etkili bir koruma her şeyden önce § 180 fıkra 2 ZVG sunar: etkilenen bir taraf, menfaatlerin tartılması sonucunda haklı görüldüğünde, sürecin altı aya kadar geçici olarak durdurulmasını talep edebilir. Bu zaman kazandırır, ancak kalıcı bir çözüm değildir.
Masraflar, elde edilen bedel ve riskler bir bakışta
Bir paylaşımlı icra ihalesi para, zaman ve çoğu zaman sinir de götürür. Bu yola girmeden önce şu noktaları soğukkanlılıkla tartmalısınız:
- Süreç masrafları. Mahkeme harçları, bilirkişi raporu ve ilanlar ortaya çıkar. Bu masraflar, elde edilen bedelden önceden ödenir ve sonunda paylaştırılacak tutarı azaltır.
- Piyasa değerinin altında bedel. Uygulamada ihale konusu taşınmazlar, serbest piyasadaki bir satışa kıyasla çoğu zaman belirgin biçimde daha az getirir. Pek çok satın alma adayı ihalelerden kaçınır ya da yüklü bir güvenlik indirimi hesaba katar.
- Sürecin uzunluğu. Bir süreç uzun aylara, hatta birkaç yıla kadar uzayabilir. Bu süre boyunca durum tüm taraflar için askıda kalır.
- Mevcut haklar. Başvuranın payını ilgilendiren, tapu kütüğüne kayıtlı yükler, paylaşımlı icra ihalesinde kural olarak geçerli kalır (§ 182 ZVG). İhaleyi alan kişi bunları devralır; bu da teklif verme isteğini daha da kırabilir.
- Çözüm yerine çatışma. Başvuran paydaşın da hiçbir garantisi yoktur. Her taraf bizzat teklif vermeye katılabilir ve süreç, ailelerdeki anlaşmazlığı çözmek yerine çoğu zaman daha da keskinleştirir.
Sonuç olarak paylaşımlı icra ihalesi, nadiren kazananın olduğu bir süreçtir. Bir değeri çoğu zaman daha düşük bir para tutarına dönüştürür ve nadiren olmayacak biçimde ardında yıkılmış ilişkiler bırakır.
Daha iyi alternatif: ortak satış
Neredeyse her zaman, ihaleden tüm taraflara daha çok kazandıran bir yol vardır: serbest satış (freihändiger Verkauf). Bununla, deneyimli bir emlak danışmanının eşlik ettiği, piyasada gayet olağan satış kastedilmektedir. Belirleyici avantaj açıktır: iyi hazırlanmış ve doğru pazarlanan bir satış, kural olarak koruyucu değer sınırlarının bulunmadığı ya da ortadan kalktığı paylaşımlı icra ihalesinden daha yüksek bir fiyata ulaşır.
Daha yüksek bedel, yalnızca birinin değil, tüm paydaşların yararınadır. Değerin altında bir ihale sonucu yerine, tam piyasa değeri kullanılır ve ilgili paylara göre paylaştırılır. Aynı zamanda taraflar, kontrolü elden bırakmak yerine zaman, koşullar ve alıcı üzerindeki kontrolü korur.
Asıl engel çoğu zaman satışın kendisi değil, uzlaşmanın eksikliğidir. Ve en değerli hizmetlerimizden biri tam da buradadır: anlaşmazlık içindeki taraflar ve miras ortaklıkları arasında da arabuluculuk yapıyoruz. 60 yılı aşkın sürede, taraflar arasında nesnel biçimde arabuluculuk yapmayı, ortak ve piyasaya uygun bir değer temeli oluşturmayı ve böylece sonunda herkesin bir mahkeme sürecine kıyasla daha iyi yaşayabileceği, uygulanabilir bir çözüme ulaşmayı öğrendik. Düsseldorf ve NRW'de 20.000'i aşkın bağlantıdan oluşan, onlarca yılda büyüyen ağımız sayesinde, çoğu zaman ihtiyatla ve kamuya açık portalların dışında uygun alıcıyı buluyoruz. Davanızın hukuki ayrıntılarını en iyi kendi avukatınız açıklığa kavuşturur; pazarlamayı ve malikler arasındaki uzlaşmayı biz üstleniriz.
