La liquidación de gastos (Hausgeldabrechnung) es la cuenta anual de la comunidad de propietarios (WEG) y un documento central para cada propietario: muestra para qué se utilizó el gasto comunitario pagado (Hausgeld), si procede un pago adicional y cuán saneada está la reserva de conservación (Erhaltungsrücklage). Desde la reforma de la WEG de 2020, los términos y los acuerdos han cambiado de forma notable. Esta guía explica con claridad los componentes, la distinción entre costes repercutibles y costes frente a los inquilinos, la revisión y los plazos más importantes según el derecho WEG vigente, y por qué una liquidación limpia es tan importante al comprar o vender un piso en propiedad en Düsseldorf y en toda NRW.
¿Qué es el gasto comunitario y qué es la liquidación de gastos?
Se denomina gasto comunitario (Hausgeld) a los anticipos periódicos, normalmente mensuales, que cada propietario paga a la comunidad. Jurídicamente, se trata de los anticipos acordados según el § 28 ap. 1 WEG para sufragar los costes y dotar las reservas. El gasto comunitario cubre, por tanto, los costes corrientes de la propiedad común y la formación de la reserva de conservación (Erhaltungsrücklage).
La liquidación de gastos (Hausgeldabrechnung) – también llamada liquidación anual – es la cuenta posterior de un ejercicio económico ya cerrado. Contrapone los ingresos y gastos efectivos de la comunidad a los anticipos previamente acordados y reparte los costes entre las distintas unidades según el criterio de reparto aplicable. Es importante distinguir:
- El plan económico (Wirtschaftsplan) es la previsión para el año siguiente (§ 28 ap. 1 WEG); de él resulta el gasto comunitario corriente.
- La liquidación anual (Jahresabrechnung) es la revisión del año pasado (§ 28 ap. 2 WEG); de ella resulta si procede un pago adicional o existe un saldo a favor.
El deudor del gasto comunitario es, en principio, el propietario inscrito en el registro de la propiedad. La obligación de pago se vincula a la condición de propietario, no al uso de la vivienda.
Los componentes de la liquidación de gastos de un vistazo
Una liquidación de gastos completa se divide normalmente en una liquidación general para toda la comunidad y una liquidación individual para cada vivienda. En cuanto al contenido, suelen aparecer las siguientes partidas:
- Gastos de explotación de la propiedad común: calefacción y agua caliente, agua y saneamiento, electricidad general, recogida de residuos, limpieza del edificio, jardinería, servicio de invierno, ascensor, deshollinador, así como seguro del edificio y de responsabilidad civil.
- Costes de administración: retribución de la administración de fincas, costes de gestión de cuentas, en su caso asesoría fiscal y la organización de la junta de propietarios.
- Mantenimiento y reparaciones: medidas de conservación corrientes y de menor entidad en la propiedad común, en la medida en que no se financien con cargo a la reserva.
- Dotación a la reserva de conservación (Erhaltungsrücklage): la parte ahorrada para futuras rehabilitaciones de mayor envergadura, reflejada como partida propia.
Cada partida se reparte entre las unidades mediante un criterio de reparto (Verteilerschlüssel), con frecuencia según las cuotas de copropiedad (Miteigentumsanteile, MEA); en costes en función del consumo, como calefacción y agua, en parte según el consumo, y en algunas comunidades también según la superficie habitable o por unidad. El criterio aplicable resulta de la ley, del título constitutivo (Teilungserklärung) o de un acuerdo.
Costes repercutibles y no repercutibles frente a los inquilinos
Si un propietario alquila su vivienda, una cuestión central es: ¿qué partidas de la liquidación de gastos puede repercutir al inquilino como gastos de explotación? Solo son repercutibles los costes que constituyen gastos de explotación en el sentido del Reglamento de Gastos de Explotación (BetrKV) y que se han pactado válidamente en el contrato de arrendamiento, habitualmente mediante una remisión al § 2 BetrKV. La liquidación de gastos y la liquidación de gastos de explotación no son, por tanto, coincidentes.
Habitualmente repercutibles (según el § 2 BetrKV) son, entre otros:
- el impuesto sobre bienes inmuebles, agua y saneamiento, calefacción y agua caliente
- la eliminación de residuos y la limpieza viaria, el ascensor, la limpieza de chimeneas
- la limpieza del edificio, la jardinería, el alumbrado de las zonas comunes
- el seguro de daños y de responsabilidad civil del edificio, el conserje (solo la parte de gastos de explotación)
No repercutibles son en particular:
- la retribución de la administración de fincas y demás costes de administración
- la dotación a la reserva de conservación (Erhaltungsrücklage)
- los costes de mantenimiento y reparación de la propiedad común
- las comisiones bancarias y de gestión de cuentas de la WEG
Especial cuidado exigen las partidas mixtas, como conserje o ascensor, en las que se combinan gastos de explotación repercutibles con partes de mantenimiento o administración no repercutibles. Aquí solo es repercutible la pura parte de gastos de explotación.
Reserva de conservación e informe patrimonial tras la reforma WEG de 2020
Con la reforma de la WEG de 2020 cambió la terminología. La antes habitual «Instandhaltungsrücklage» se denomina hoy en la ley reserva de conservación (Erhaltungsrücklage). Según el § 19 ap. 2 n.º 4 WEG, «la acumulación de una reserva de conservación adecuada» forma parte de la administración ordenada. Con ella se financian medidas de conservación y rehabilitación de mayor envergadura, por ejemplo en el tejado, la fachada, la instalación de calefacción o el ascensor.
Importante: la reserva de conservación pertenece a la comunidad como patrimonio comunitario. En la venta de una vivienda no se abona al propietario vendedor ni pasa al comprador como saldo individual a favor; la parte proporcional permanece en el patrimonio de la WEG.
También es nuevo con la reforma el informe patrimonial (Vermögensbericht) según el § 28 ap. 4 WEG. El administrador debe elaborarlo tras el cierre de un año natural. Refleja el estado de las reservas y una relación del patrimonio comunitario esencial; en la práctica, el saldo bancario, el estado de la reserva de conservación y eventuales reservas especiales. El informe patrimonial debe ponerse a disposición de cada propietario; es un instrumento de información y no constituye en sí mismo objeto de acuerdo.
Saldo de liquidación y acuerdo en la junta de propietarios
Un punto central – y a menudo malentendido – de la reforma se refiere al acuerdo en la junta de propietarios. Según el § 28 ap. 2 WEG, los propietarios ya no acuerdan sobre la liquidación anual como conjunto íntegro de cifras, sino únicamente sobre la exigencia de aportaciones adicionales o el ajuste de los anticipos acordados. Esta diferencia es el llamado saldo de liquidación (Abrechnungsspitze).
El saldo de liquidación es la diferencia entre los costes que efectivamente corresponden a una unidad y los anticipos acordados para esa unidad. Si resulta un déficit, se exige una aportación adicional; en caso de superávit, por regla general se ajustan los anticipos futuros. Que un propietario haya pagado o no efectivamente sus anticipos no influye en el cálculo del saldo de liquidación; los anticipos pendientes siguen debiéndose por separado.
De ello se deriva una aclaración importante: el resto del conjunto de cifras de la liquidación – la relación de todos los ingresos y gastos, el reparto y las explicaciones – sirve para el control y la trazabilidad, pero no constituye en sí mismo objeto de acuerdo propio. Ya antes de la reforma, el Tribunal Supremo Federal (BGH) había limitado el efecto vinculante del acuerdo al resultado de la liquidación; la reforma ha consagrado legalmente esta línea.
Revisar la liquidación de gastos paso a paso
Cada propietario debería revisar su liquidación no solo en cuanto al resultado final, sino de forma sistemática. Los siguientes puntos merecen especial atención:
- Flujo de caja y saldos de cuentas: ¿concuerdan aritméticamente el saldo inicial, los ingresos y gastos contabilizados y el saldo final de las cuentas? Una cuenta de flujo de caja plausible es la base de una liquidación correcta.
- Criterio de reparto: ¿se repartieron los costes según el criterio correcto, por ejemplo cuotas de copropiedad, superficie habitable, unidades o consumo?
- Reserva de conservación: ¿coincide el estado reflejado con el informe patrimonial y se ha efectuado la dotación según lo acordado?
- Delimitación de los tipos de coste: ¿están limpiamente separados los costes repercutibles y los no repercutibles? Esto es especialmente relevante para los propietarios que alquilan.
- Consulta de justificantes: las partidas llamativas o que han aumentado mucho pueden comprobarse mediante facturas, contratos y extractos de cuenta. Los propietarios tienen derecho a consultar los justificantes subyacentes.
Quien tenga dudas puede recurrir al consejo de administración (Verwaltungsbeirat), que revisa la liquidación antes de la junta, o, en caso de dudas jurídicas, consultar a su propio abogado o a una asociación de inquilinos o de propietarios.
Plazos, errores e impugnaciones, y por qué importa al comprar
El § 28 WEG no contiene un plazo legal rígido para elaborar la liquidación anual. Según la jurisprudencia y la práctica administrativa, sin embargo, se espera la liquidación dentro de un plazo razonable tras el cierre del ejercicio económico; con frecuencia se mencionan de tres a seis meses. Si la liquidación se retrasa considerablemente, los propietarios pueden instar a su elaboración.
Si un propietario considera erróneo el acuerdo sobre aportaciones adicionales o el ajuste de los anticipos, puede atacarlo mediante la acción de impugnación (Anfechtungsklage). Según el § 45 WEG, la demanda debe interponerse dentro de un mes desde la adopción del acuerdo y fundamentarse dentro de dos meses. Ambos plazos son de caducidad; quien los incumpla, por regla general ya no puede atacar el acuerdo, aun cuando fuera erróneo en cuanto al fondo. En caso de dudas, son por tanto importantes una actuación rápida y, en su caso, el asesoramiento de un abogado.
Precisamente al comprar un piso en propiedad en Düsseldorf o en NRW resultan reveladores las liquidaciones de gastos, los planes económicos, el informe patrimonial y las actas de las últimas juntas de propietarios: muestran el importe y la evolución de la reserva de conservación, las rehabilitaciones ya acordadas y posibles derramas especiales. Una liquidación plausible y una reserva saneada hablan de una comunidad gestionada de forma sólida, e influyen de forma apreciable en el valor y la vendibilidad de una vivienda.
