Kto sprzedaje nieruchomość, często pyta przede wszystkim: czy muszę zapłacić podatek od zysku? Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, jak długo nieruchomość należała do Państwa oraz czy sami w niej Państwo mieszkali. Tak zwany podatek spekulacyjny (Spekulationssteuer) nie jest przy tym odrębnym rodzajem podatku, lecz podatkiem dochodowym od zysków z prywatnych transakcji zbycia, uregulowanym w paragrafie 23 niemieckiej ustawy o podatku dochodowym (Paragraf 23 Einkommensteuergesetz, EStG – niemiecka ustawa regulująca podatek dochodowy). Wyjaśniamy Państwu w zrozumiały sposób, kiedy się go nalicza, kiedy nie, i na co powinni Państwo zwrócić uwagę przy wyborze momentu sprzedaży.
Czym jest podatek spekulacyjny i dlaczego właściwie nazywa się inaczej?
Pojęcie podatku spekulacyjnego to powszechnie stosowane określenie potoczne; w samej ustawie ono nie występuje. W rzeczywistości chodzi o podatek dochodowy od zysków z prywatnych transakcji zbycia, uregulowany w paragrafie 23 niemieckiej ustawy o podatku dochodowym (Einkommensteuergesetz, EStG). Jeśli sprzedają Państwo nieruchomość z majątku prywatnego w określonych terminach z zyskiem, zysk ten zalicza się do pozostałych przychodów i podlega opodatkowaniu.
Ważne, aby to zrozumieć: nie istnieje stała stawka podatku spekulacyjnego. Zysk dolicza się do Państwa dochodu podlegającego opodatkowaniu i obciąża Państwa indywidualną stawką podatku dochodowego. W zależności od całościowej sytuacji stawka ta może się znacznie różnić. Właśnie dlatego warto z wyprzedzeniem przemyśleć moment sprzedaży i jej skutek podatkowy.
Dziesięcioletni termin: kluczowe kryterium przy sprzedaży
Najważniejszym kryterium jest dziesięcioletni termin spekulacyjny. Jeśli sprzedają Państwo zabudowaną lub niezabudowaną działkę dopiero po upływie tych dziesięciu lat, zysk pozostaje co do zasady wolny od podatku – niezależnie od tego, czy korzystali Państwo z nieruchomości samodzielnie, czy też ją wynajmowali.
Dla obliczenia liczy się okres pomiędzy nabyciem a zbyciem. W praktyce decydujące są daty obu notarialnych umów sprzedaży: umowy, na podstawie której swego czasu nabyli Państwo nieruchomość, oraz umowy, na podstawie której ją Państwo z powrotem sprzedają. Jeśli między tymi dwiema datami granicznymi upłynęło więcej niż dziesięć lat, sprzedaż z reguły nie podlega już opodatkowaniu.
Praktyczny przykład: jeśli kupili Państwo wynajmowane mieszkanie aktem notarialnym w marcu 2014 roku, mogą je Państwo sprzedać bez podatku od marca 2024 roku. Kto znajduje się tuż przed tą datą graniczną, powinien starannie zaplanować moment – czasem kilka tygodni decyduje o znacznym obciążeniu podatkowym. Przy dostosowaniu terminów i realistycznej wycenie Państwa nieruchomości chętnie służymy pomocą.
Wyjątek w przypadku wykorzystywania na własne cele: bez podatku także w ciągu dziesięciu lat
Także w ciągu dziesięcioletniego terminu sprzedaż może być wolna od podatku – mianowicie wtedy, gdy wykorzystywali Państwo nieruchomość na własne cele mieszkaniowe. Ustawa przewiduje w tym zakresie dwa warianty:
- Ciągłe wykorzystywanie na własne cele: zamieszkiwali Państwo nieruchomość samodzielnie przez cały okres pomiędzy nabyciem a sprzedażą.
- Wykorzystywanie na własne cele w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzedzających latach kalendarzowych: wystarczy, jeśli wykorzystywali Państwo nieruchomość na własne cele mieszkaniowe w roku zbycia oraz w dwóch latach kalendarzowych przed nim.
Drugi wariant jest bardziej korzystny, niż brzmi to na pierwszy rzut oka. Zgodnie z orzecznictwem nie muszą to być pełne trzy lata. W praktyce może wystarczyć ciągły okres nieco dłuższy niż rok, jeśli rozkłada się on odpowiednio na trzy lata kalendarzowe – to znaczy obejmuje środkowy rok kalendarzowy w całości, a oba lata skrajne przynajmniej w danej dacie granicznej. Za wykorzystywanie na własne cele mieszkaniowe uznaje się przy tym także korzystanie przez dziecko uwzględniane podatkowo. Czy w Państwa konkretnym przypadku przesłanki są spełnione, należy wiążąco wyjaśnić z Państwa doradcą podatkowym.
Tak ustala się zysk podlegający opodatkowaniu
Jeśli sprzedaż podlega opodatkowaniu od zysków spekulacyjnych, liczy się rzeczywisty zysk – a nie cała cena sprzedaży. Obliczenie następuje zgodnie z paragrafem 23 ustęp 3 niemieckiej ustawy o podatku dochodowym (Paragraf 23 Absatz 3 Einkommensteuergesetz):
- cena zbycia (uzyskana cena sprzedaży)
- pomniejszona o koszty nabycia lub wytworzenia (Państwa ówczesną cenę zakupu wraz z kosztami dodatkowymi bądź Państwa koszty budowy)
- pomniejszona o koszty zbycia (na przykład prowizję pośrednika, koszty notarialne lub ogłoszenia związane ze sprzedażą)
Ważna kwestia w przypadku wcześniej wynajmowanych nieruchomości: jeśli w ciągu lat odliczali Państwo podatkowo odpisy amortyzacyjne (AfA – niemiecki podatkowy odpis amortyzacyjny), zmniejszają one przyjmowane koszty nabycia lub wytworzenia, a tym samym zwiększają zysk podlegający opodatkowaniu. Jeśli całkowity zysk z prywatnych transakcji zbycia w danym roku jest niższy niż kwota graniczna zwolnienia wynosząca 1.000 euro (od 2024 roku; wcześniej 600 euro), pozostaje on wolny od podatku. Uwaga: jest to kwota graniczna zwolnienia – w razie jej przekroczenia opodatkowaniu podlega cały zysk.
Nieruchomości odziedziczone lub darowane: kiedy zaczął biec termin?
Kto dziedziczy nieruchomość lub otrzymuje ją w darowiźnie, ten pod względem podatkowym nie nabył jej samodzielnie. Znajduje tu zastosowanie tak zwana teoria śladów stóp (Fußstapfentheorie): wstępują Państwo w pozycję podatkową swojego poprzednika prawnego. Dla terminu spekulacyjnego nie liczy się zatem moment nabycia spadku ani darowizny, lecz pierwotna data nabycia przez spadkodawcę lub darczyńcę.
Często jest to korzyść: jeśli na przykład Państwa matka kupiła odziedziczony dom już 15 lat temu, dziesięcioletni termin dawno upłynął i mogą Państwo sprzedać bez podatku. Podobnie dla ustalenia zysku przejmuje się ówczesne koszty nabycia poprzedniego właściciela. Ponieważ sprawy spadkowe są podatkowo często zawiłe, przed sprzedażą warto dokładnie przyjrzeć się pierwotnym dokumentom zakupu – a w razie wątpliwości skonsultować się z Państwa doradcą podatkowym.
Kilka sprzedaży? Miej na uwadze granicę trzech obiektów
Podatek spekulacyjny dotyczy prywatnych transakcji zbycia. Kto jednak w krótkim czasie kupuje i z powrotem sprzedaje kilka nieruchomości, może pod względem podatkowym wpaść w inną kategorię: zawodowy obrót nieruchomościami. Jako zgrubną wskazówkę służy tu wypracowana w orzecznictwie granica trzech obiektów.
Mówiąc w uproszczeniu: jeśli w ramach ścisłego związku czasowego – zwykle około pięciu lat – zbywa się więcej niż trzy obiekty, urząd skarbowy (Finanzamt) może przyjąć zawodowy obrót nieruchomościami. Wówczas sprzedaże nie są już traktowane jako transakcje prywatne, lecz jako przychody z działalności gospodarczej, z innymi skutkami podatkowymi. Granica ta nie jest sztywnym automatyzmem, lecz zależy od okoliczności danego przypadku. Jeśli planują Państwo sprzedać kilka obiektów, powinni Państwo z wyprzedzeniem omówić to rozgraniczenie z Państwa doradcą podatkowym.
Znaleźć właściwy moment sprzedaży – z doświadczeniem u boku
To, czy sprzedaż pozostanie wolna od podatku, rozstrzyga się często w szczegółach: w dacie granicznej umów notarialnych, w kwestii wykorzystywania na własne cele, w pierwotnej dacie nabycia. Właśnie dlatego, że wiele tu się zbiega, klarowne spojrzenie na właściwy moment jest tak cenne.
Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dekad towarzyszymy właścicielom na rynku Dusseldorfu i Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW). Z biegiem lat powstała ugruntowana sieć ponad 20.000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie i celowo łączyć właścicieli z odpowiednimi nabywcami. Przy realistycznej wycenie Państwa nieruchomości oraz planowaniu czasowym sprzedaży wspieramy Państwa osobiście i rzetelnie – wiążąca kwalifikacja podatkowa Państwa konkretnego przypadku należy do rąk Państwa własnego doradcy podatkowego.
Tak łączą się obie sprawy: przemyślany moment sprzedaży oraz rzetelne wyjaśnienie kwestii podatkowych. Proszę się z nami skontaktować, jeśli chcą Państwo przygotować sprzedaż swojej nieruchomości spokojnie i z dalekowzrocznością.
