Alquilar una vivienda: proceso, obligaciones y aspectos clave

El proceso de alquiler: seis pasos de un vistazo

Un alquiler bien planteado sigue un orden claro. Cada paso se apoya en el anterior; quien trabaja con rigor en este punto evita los errores más frecuentes:

1. Determinar una renta acorde con el mercado: antes de anunciar, aclare cuánto vale la vivienda en el mercado y qué resulta jurídicamente admisible.
2. Elaborar el anuncio y comercializar: un anuncio completo y honesto, con buenas fotografías y todos los datos obligatorios, atrae a los interesados adecuados.
3. Realizar las visitas: unas citas estructuradas y una documentación preparada ahorran tiempo y transmiten una imagen seria.
4. Seleccionar al inquilino: la autodeclaración, los justificantes de ingresos y la solvencia ayudan a tomar la decisión correcta conforme a criterios objetivos.
5. Celebrar el contrato de arrendamiento: un contrato con seguridad jurídica recoge todo lo esencial y protege a ambas partes.
6. Entregar la vivienda: un acta de entrega conjunta, con las lecturas de los contadores y las llaves, documenta el estado al inicio del arrendamiento.

En los apartados siguientes recorremos cada uno de estos pasos y señalamos las obligaciones legales que deben tenerse en cuenta.

Paso 1: determinar una renta acorde con el mercado y respetar el límite de la renta

El importe de la renta es la palanca más importante de un alquiler exitoso. Si la fija demasiado alta, la vivienda quedará vacía; si la fija demasiado baja, renunciará a ingresos durante años. La orientación la ofrece la renta comparativa habitual de la zona (ortsübliche Vergleichsmiete): lo que suele pagarse por viviendas de tipo, tamaño, equipamiento, características y ubicación comparables. Una fuente importante es el índice de referencia de alquileres local (Mietspiegel); de forma complementaria, ayudan las ofertas comparables en la misma zona.

En Düsseldorf se añade un límite imperativo: el límite de la renta (Mietpreisbremse, §§ 556d y ss. del Código Civil alemán, BGB). Conforme a la Ordenanza de Protección del Inquilino de Renania del Norte-Westfalia (Mieterschutzverordnung NRW), Düsseldorf está clasificada como zona con un mercado de vivienda tensionado. Allí, en un nuevo alquiler, la renta al inicio del arrendamiento no podrá superar la renta comparativa habitual de la zona en más de un diez por ciento. La regulación se ha prorrogado por ley hasta el 31 de diciembre de 2029. Por ello, una renta de partida bien fundamentada y documentada no solo es comercialmente sensata, sino jurídicamente obligada.

Límite de la renta: excepciones, información y Düsseldorf

El límite del diez por ciento no rige sin excepciones. Para los propietarios son especialmente importantes estos supuestos:

• Obra nueva: las viviendas usadas y alquiladas por primera vez después del 1 de octubre de 2014 quedan exentas del límite de la renta.
• Reforma integral: cuando una vivienda se alquila de nuevo por primera vez tras una reforma integral, el límite no se aplica a ese primer alquiler.
• Renta anterior: si la renta válidamente pactada con anterioridad ya superaba el límite admisible, podrá seguir exigiéndose esa renta anterior; el punto de partida no será entonces el límite del diez por ciento.

A requerimiento, el arrendador debe además informar al inquilino sobre los hechos en los que fundamenta una renta superior admisible (por ejemplo, una excepción). Junto al límite de la renta, en los municipios de NRW afectados, y por tanto también en Düsseldorf, rige un límite de incremento (Kappungsgrenze) reducido: en los arrendamientos existentes, la renta solo podrá aumentar como máximo un 15 por ciento en tres años (en lugar de un 20 por ciento) y no podrá superar la renta comparativa habitual de la zona. Quien calcula correctamente desde el principio evita reclamaciones posteriores.

Pasos 2 y 3: anuncio, certificado energético y visita

Un buen anuncio es honesto y completo. Indica el importe de la renta y los gastos accesorios, la superficie habitable, el número de habitaciones, la ubicación, el equipamiento, la fianza y el inicio del arrendamiento, todo ello complementado con fotografías expresivas. La exhaustividad atrae a los interesados adecuados y descarta pronto las consultas poco realistas.

Ya en la comercialización rige una obligación legal: el certificado energético (Energieausweis). Conforme a la Ley de Energía de los Edificios (Gebäudeenergiegesetz, GEG), al alquilar deben indicarse ya en el anuncio inmobiliario los valores energéticos esenciales: el tipo de certificado, la demanda o el consumo de energía final, la principal fuente de energía, el año de construcción y la clase de eficiencia energética. A más tardar en la visita debe presentarse, sin necesidad de requerimiento, el certificado energético o una copia, y entregarse tras la celebración del contrato. Quien alquila sin un certificado energético válido o no facilita los datos obligatorios se expone a una multa. La visita en sí debe plantearse de forma estructurada: citas fijas, documentación preparada y un proceso transparente transmiten una imagen seria y facilitan la posterior comparación de los candidatos.

Paso 4: seleccionar al inquilino: autodeclaración, solvencia y SCHUFA

La selección del inquilino determina de manera decisiva la calidad del arrendamiento. Es habitual y adecuado recabar información mediante una autodeclaración (Selbstauskunft), complementada con justificantes de la capacidad económica:

• Justificantes de ingresos: por lo general, las últimas nóminas o, en el caso de los autónomos, los justificantes correspondientes.
• Informe de solvencia: por ejemplo, un informe de la SCHUFA que aporte el propio candidato.
• Certificado de inexistencia de deudas de alquiler: un justificante voluntario del anterior arrendador.

En la autodeclaración rige el criterio de la necesidad: son admisibles las preguntas relevantes para la decisión sobre el contrato (ingresos, profesión, número de personas que se trasladan, capacidad de pago). Son inadmisibles las preguntas sin relación con el arrendamiento, como las referidas a la religión, la planificación familiar, la afiliación a un partido o los antecedentes penales que nada tienen que ver con el arrendamiento. Adopte su decisión conforme a criterios objetivos y comprensibles. Una selección cuidadosa y justa es la mejor protección frente a los impagos de renta.

Paso 5: el contrato de arrendamiento y la fianza conforme al § 551 BGB

El contrato de arrendamiento recoge lo pactado y protege a ambas partes. Debe designar con claridad a las partes contratantes, el objeto arrendado, el importe de la renta, la regulación de los gastos de explotación, la fianza y el inicio del arrendamiento. Las cláusulas inválidas no operan en favor del arrendador, sino que se sustituyen por la regulación legal, con frecuencia en su perjuicio. El rigor aquí se traduce de inmediato en beneficio.

Para la fianza, el § 551 del Código Civil alemán (BGB) establece límites claros e imperativos:

• Importe: la fianza no podrá superar el triple de la renta correspondiente a un mes sin los gastos de explotación, es decir, tres rentas netas básicas (sin gastos accesorios).
• Pago a plazos: el inquilino podrá abonar la fianza en tres plazos mensuales iguales; el primer plazo vence al inicio del arrendamiento.
• Depósito separado: el arrendador deberá depositar la fianza por separado de su propio patrimonio y a salvo de insolvencia, al tipo de interés habitual para los depósitos de ahorro con un plazo de preaviso de tres meses. Los intereses corresponden al inquilino e incrementan la garantía.

Todo acuerdo que se aparte de lo anterior en perjuicio del inquilino es inválido. Quien exige más de tres rentas netas básicas o no deposita la fianza por separado se expone a reclamaciones.

Paso 6: entrega de la vivienda, gastos de explotación y obligaciones posteriores

El cierre lo constituye la entrega de la vivienda con un acta de entrega conjunta. Haga constar en ella el estado de las estancias, los eventuales defectos, las lecturas de los contadores registradas (electricidad, gas, agua, calefacción) y el número de llaves entregadas. Ambas partes firman; ello crea una base sólida para la posterior salida y previene disputas sobre daños.

Con el inicio del arrendamiento, asume usted, como arrendador, obligaciones continuadas:

• Conservación del objeto arrendado: la vivienda debe entregarse y mantenerse en el estado conforme al contrato (§ 535 BGB); el mantenimiento y la reparación corresponden, por regla general, al arrendador.
• Liquidación de los gastos de explotación: si se han pactado pagos a cuenta, debe liquidarse anualmente. Los gastos de explotación solo podrán repercutirse si así se ha pactado en el contrato (§ 556 BGB); qué tipos de gastos son repercutibles lo regula la Ordenanza de Gastos de Explotación (Betriebskostenverordnung, BetrKV): por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles, el agua y el saneamiento, la calefacción y el agua caliente, la recogida de basuras, la limpieza del edificio, el cuidado del jardín, el alumbrado y el seguro del edificio. Los gastos de administración y de mantenimiento no se incluyen.
• Deber de seguridad en el tráfico: debe usted prevenir los peligros que se encuentren en su ámbito de responsabilidad, como unas escaleras y unos caminos seguros.
• Confirmación del arrendador para el empadronamiento: conforme a la Ley Federal de Empadronamiento (Bundesmeldegesetz), usted confirma al inquilino la entrada en la vivienda para que pueda empadronarse.