Con la reforma del impuesto predial, el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) en Alemania se reorganizó por completo. Desde el 1 de enero de 2025, el impuesto predial se recauda sobre la base de los nuevos valores fiscales del inmueble (Grundsteuerwerte) y de los coeficientes municipales (Hebesätze). La base para ello es la declaración para la determinación del valor fiscal del inmueble (Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts), en resumen: la declaración del impuesto predial (Grundsteuererklärung). Renania del Norte-Westfalia aplica el modelo federal (Bundesmodell) basado en el valor. El plazo de presentación original (31 de enero de 2023) venció hace tiempo, pero el tema sigue vigente: quien todavía no haya presentado la declaración debe hacerlo con carácter retroactivo, las modificaciones constructivas generan un deber de comunicación y, contra liquidaciones erróneas, puede interponerse un recurso dentro del plazo. Esta guía ofrece a los propietarios en Düsseldorf y NRW una visión general actual y objetiva. No sustituye un asesoramiento fiscal individual.
¿Quién tenía y tiene que presentar la declaración del impuesto predial?
Estaban obligados a presentar la declaración del impuesto predial todos los propietarios y propietarias que, en la fecha de referencia del 1 de enero de 2022, tenían en propiedad un terreno, un piso, una casa o una explotación agrícola y forestal. La Finanzverwaltung NRW lanzó al respecto un requerimiento público; no era necesaria una solicitud personal.
La obligación afectaba en particular a:
- terrenos sin edificar,
- viviendas unifamiliares y bifamiliares,
- pisos en propiedad, así como propiedad parcial,
- inmuebles plurifamiliares y de alquiler,
- inmuebles comerciales y de uso mixto.
Quien era propietario en la fecha de referencia sigue obligado a declarar, incluso si el inmueble ya se ha vendido entretanto. Quien hasta hoy no haya presentado ninguna declaración sigue estando obligado y debería subsanarlo de inmediato. No existe ninguna amnistía para las declaraciones omitidas.
El Bundesmodell en NRW: y qué datos necesita
Renania del Norte-Westfalia optó por el modelo federal (Bundesmodell) basado en el valor. A diferencia de los modelos puramente basados en la superficie de algunos otros estados federados, aquí entran en el cálculo el valor del suelo y – en edificios residenciales – una valoración tipificada por rendimientos. El impuesto predial resulta de tres factores: el valor fiscal del inmueble (Grundsteuerwert), la cifra de base imponible (Steuermesszahl) y el coeficiente (Hebesatz) del municipio.
Para la declaración en el Bundesmodell se necesitaban, en particular, los siguientes datos:
- el número de expediente (Aktenzeichen) del inmueble (en el escrito informativo de la oficina tributaria o en la antigua liquidación del valor unitario),
- ubicación y datos registrales (distrito catastral, polígono, parcela),
- superficie del terreno en metros cuadrados,
- valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert) a 1 de enero de 2022,
- tipo de terreno o de edificio,
- superficie habitable o útil,
- año de construcción del edificio, así como el número de plazas de garaje / garaje subterráneo.
El valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert) en NRW lo facilita la Finanzverwaltung de forma gratuita a través del portal oficial en línea BORIS.NRW. El nivel de alquiler del municipio actúa en segundo plano sobre el alquiler neto tipificado y se tiene en cuenta a través de la asignación municipal.
Presentación a través de ELSTER: y vías para casos de especial dificultad
La declaración del impuesto predial debe presentarse, en principio, de forma electrónica. La vía estándar es el portal gratuito Mein ELSTER de la administración tributaria. Para el registro se necesita una cuenta de usuario con certificado, cuya activación puede tardar algunos días; esto debe tenerse en cuenta en caso de una presentación tardía.
Para casos sencillos estuvo disponible durante un tiempo el portal federal simplificado „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ (declaración del impuesto predial para propiedad privada). En casos de especial dificultad justificados – por ejemplo, por falta de acceso a internet – la oficina tributaria puede admitir una presentación en papel; no obstante, esto es la excepción y requiere aprobación. También su propio asesor fiscal puede transmitir la declaración por usted si le encarga hacerlo.
¿Plazo vencido? Estimación y recargo por demora
El plazo principal a nivel nacional finalizó el 31 de enero de 2023. Quien hasta hoy no haya presentado ninguna declaración debe contar con consecuencias. Las oficinas tributarias en NRW actúan ahora activamente contra los propietarios morosos y pueden:
- enviar recordatorios con un breve plazo adicional,
- estimar el valor fiscal del inmueble (Grundsteuerwert) y emitir una liquidación por estimación,
- fijar un recargo por demora (Verspätungszuschlag) (por regla general, al menos 25 euros por cada mes iniciado de demora),
- conminar e imponer una multa coercitiva (Zwangsgeld) para forzar la presentación.
La experiencia muestra que una estimación suele resultar más bien desfavorable, y la liquidación por estimación no exime del deber de presentación. Por ello, quien todavía lo tenga pendiente debería subsanarlo de inmediato; por lo general, así se logra un valor más ajustado y más bajo para el propio inmueble que el que estima la oficina tributaria.
Del valor fiscal del inmueble a la liquidación: el procedimiento en tres fases
Tras la presentación de la declaración, la determinación pasa por tres fases. Importante: solo la última fase contiene el importe que realmente debe pagarse.
- Liquidación del valor fiscal del inmueble (Grundsteuerwertbescheid) (oficina tributaria): determina el valor fiscal del inmueble (Grundsteuerwert) a 1 de enero de 2022. Es una mera liquidación de valoración, todavía no un requerimiento de pago.
- Liquidación de la base del impuesto predial (Grundsteuermessbescheid) (oficina tributaria): a partir del valor fiscal del inmueble se calcula, mediante la cifra de base imponible (Steuermesszahl), el importe base del impuesto predial y se comunica al municipio.
- Liquidación del impuesto predial (Grundsteuerbescheid) (municipio): el municipio aplica su coeficiente (Hebesatz) y fija el impuesto predial a pagar, desde el 1 de enero de 2025 sobre la base del nuevo derecho.
El nuevo impuesto predial sustituye por completo a los antiguos valores unitarios (Einheitswerte). Suele ser exigible en cuatro plazos: el 15 de febrero, el 15 de mayo, el 15 de agosto y el 15 de noviembre. En NRW, muchos municipios fijaron de nuevo sus coeficientes en 2025; además, el estado abrió a las ciudades la opción de coeficientes diferenciados (Hebesätze) para inmuebles residenciales y no residenciales. Sin embargo, esta diferenciación es jurídicamente controvertida: en diciembre de 2025, el Tribunal Contencioso-Administrativo de Gelsenkirchen (Verwaltungsgericht Gelsenkirchen) objetó las correspondientes liquidaciones de varias ciudades de la cuenca del Ruhr. Por ello merece la pena consultar el coeficiente respectivo del propio municipio.
Revisar la liquidación, corregir errores, interponer recurso
Revise cada liquidación cuidadosamente: los errores de transcripción en superficies, año de construcción o valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert) repercuten directamente en el impuesto posterior. Contra la liquidación del valor fiscal del inmueble y la liquidación de la base del impuesto predial puede interponer recurso ante la oficina tributaria dentro de un mes desde la notificación; contra la liquidación municipal del impuesto predial rige igualmente, frente al municipio, un plazo de un mes.
La competencia es importante: los errores en la valoración deben impugnarse ante la oficina tributaria, ya que el municipio está vinculado a sus determinaciones. El Tribunal Fiscal Federal (BFH) declaró el Bundesmodell, en noviembre de 2025, fundamentalmente conforme a la Constitución. Al mismo tiempo, confirmó que los propietarios pueden aplicar un valor común inferior (gemeiner Wert) cuando el valor fiscal del inmueble determinado a tanto alzado supere el valor de mercado acreditado en al menos un 40 por ciento. La acreditación se realiza, por regla general, mediante un dictamen de valor de mercado (Verkehrswertgutachten) cualificado. Si esta vía resulta razonable en el caso concreto depende de cuánto se aparte el valor oficial de una valoración realista de su inmueble.
Comunicación de cambios: cuándo debe volver a actuar
Dentro del periodo de determinación principal en curso – la próxima determinación principal periódica está prevista para el 1 de enero de 2029 – solo debe volver a actuar si cambian las circunstancias esenciales de su inmueble. En tal caso debe presentarse una comunicación de cambios del impuesto predial (Grundsteuer-Änderungsanzeige) a través de ELSTER. Motivos típicos son:
- primera edificación de un terreno hasta entonces sin edificar,
- ampliación, reforma o sobreélevación, así como un aumento significativo de la superficie habitable o útil,
- rehabilitación integral o demolición,
- cambio del tipo de uso (por ejemplo, transformación de superficie comercial en residencial),
- división de un terreno o constitución de propiedad horizontal / propiedad parcial,
- pérdida de una exención fiscal.
Los cambios relevantes de un año natural deben comunicarse, por regla general, electrónicamente a la oficina tributaria hasta el 31 de marzo del año siguiente. Un mero cambio de propietario por compra o venta, en cambio, no genera, según las indicaciones de NRW, una comunicación de cambios propia: se registra de todos modos a través del registro de la propiedad.
