Wohnung an Angehörige vermieten: Vertrag, Mietpreis und Durchführung

Klären Sie zuerst, welche Unterstützung Sie leisten möchten

Eine Tochter sucht ihre erste eigene Wohnung, die Eltern möchten näher bei der Familie leben oder ein Bruder braucht nach einer Trennung ein neues Zuhause. Als Eigentümer können Sie helfen, ohne die Immobilie zu übertragen. Trotzdem sollten Sie vor der Zusage entscheiden, ob Sie tatsächlich vermieten oder Wohnraum unentgeltlich überlassen möchten. Ein Vertrag mit einer Miete, die niemand ernsthaft zahlen soll, schafft keine verlässliche Grundlage.

Beim Einzug ins Elternhaus prüfen Sie außerdem, ob eine eigenständige Wohnung und getrennte Haushaltsführung vorliegen. Ein Zimmer mit Kostenbeitrag im fortbestehenden gemeinsamen Haushalt ist nicht dasselbe Modell. Die amtlichen Hinweise H 21.4 nennen hierfür Grenzen der steuerlichen Anerkennung.

Beginnen Sie mit zwei getrennten Monatsrechnungen. Welche Gesamtbelastung kann die künftige Mietperson tragen? Welchen Betrag benötigen Sie für Finanzierung, laufende Eigentümerkosten und Instandhaltung? Eine günstige Wohnung ist für die Familie nur dauerhaft hilfreich, wenn unerwartete Reparaturen nicht sofort zu Streit führen. Rechnen Sie den vereinbarten Rabatt als bewusste Unterstützung ein und behandeln Sie eine mögliche Steuerentlastung nicht als sicheren Zahlungseingang.

Besprechen Sie außerdem die Wohnperspektive. Soll die Wohnung langfristig vermietet bleiben, auch wenn später ein anderer Angehöriger einzieht? Oder planen Sie bereits einen eigenen Einzug oder Verkauf? Diese Überlegungen beeinflussen Vertrag und steuerliche Beurteilung. Eine familiäre Zusage sollte keine Auszugsfrist enthalten, die sich rechtlich nicht durchsetzen lässt.

Für den allgemeinen Ablauf hilft der Leitfaden Wohnung vermieten. Bei Angehörigen kommt eine besondere Aufgabe hinzu: Sie müssen persönliche Hilfe und Vermieterrolle miteinander vereinbaren. Halten Sie deshalb auch unangenehme Fragen fest. Wer entscheidet über Umbauten? Was geschieht bei Einkommensverlust? Wie werden Rückstände angesprochen? Eine ruhige Vereinbarung vor dem Einzug schützt die Beziehung meist besser als später unausgesprochene Erwartungen.

Vereinbaren Sie einen Vertrag, der im Alltag funktionieren kann

Auch zwischen Eltern und erwachsenen Kindern bestehen echte mietvertragliche Pflichten. Nach § 535 BGB stellt der Vermieter die Wohnung zum vereinbarten Gebrauch bereit und erhält sie grundsätzlich in einem geeigneten Zustand; der Mieter schuldet die vereinbarte Miete. Verwandtschaft ersetzt diese Pflichten nicht. Die steuerliche Anerkennung hängt zudem davon ab, ob die Vereinbarung ernsthaft ist und tatsächlich durchgeführt wird.

Ein schriftlicher Vertrag ist dafür die praktische Grundlage. Benennen Sie die Vertragsparteien, die genaue Wohnung, mitvermietete Räume, Mietbeginn, Kaltmiete, Betriebskostenregelung, Zahlungstermin und Zahlungsweg. Regeln Sie auch die Nutzung von Stellplatz, Keller oder Garten, soweit diese dazugehören. Wenn mehrere Eigentümer oder mehrere Mieter beteiligt sind, muss klar sein, wer welche Erklärungen abgibt und verpflichtet wird.

Übernehmen Sie keinen Sondervertrag, der nur aus einer günstigen Zahl und dem Wort „Familie“ besteht. Zugleich bedeutet der steuerliche Fremdvergleich nicht, dass jeder Familienrabatt ausgeschlossen wäre. Entscheidend sind das Gesamtbild und die verlässlich vereinbarten Hauptpflichten. Halten Sie spätere Änderungen ebenso nachvollziehbar fest wie den ursprünglichen Vertrag; rückwirkend erfundene Vereinbarungen ersetzen keine fehlende Durchführung.

Eine Kaution entsteht durch Vereinbarung, nicht automatisch durch das Gesetz. Wird eine Geldkaution vereinbart, gelten insbesondere die Grenzen und Anlagepflichten aus § 551 BGB: höchstens drei Nettokaltmieten, ein Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen und getrennte Anlage vom Vermietervermögen. Dokumentieren Sie bei der Übergabe Zustand, Schlüssel und Zählerstände. Gerade unter Verwandten verhindert ein sachliches Protokoll spätere Diskussionen darüber, welcher Schaden schon vorhanden war.

Ermitteln Sie die Vergleichsmiete mit passenden Bestandteilen

Bevor Sie einen Rabatt festlegen, brauchen Sie eine belastbare Ausgangsgröße. Der steuerliche Begriff der ortsüblichen Marktmiete ist nicht einfach der höchste Angebotspreis eines Immobilienportals. Der Bundesfinanzhof stellt im Urteil IX R 7/20 grundsätzlich auf den örtlichen Mietspiegel ab. Verglichen werden Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung; auch die vorgesehenen Spannen sind zu berücksichtigen.

Prüfen Sie zuerst, ob ein aktueller Mietspiegel die konkrete Wohnung erfasst. Dokumentieren Sie Wohnfläche, Baualter, Lage, Ausstattung und die Zuordnung zum einschlägigen Feld. Ein frisch modernisiertes Inserat aus einem anderen Stadtteil ist keine ausreichende Begründung für Ihre Wohnung. Gibt es keinen anwendbaren Mietspiegel, nennt der BFH andere Wege, etwa ein begründetes Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen. Drei beliebige Anzeigen sind damit nicht automatisch ein belastbarer Nachweis.

Für die steuerliche Quote werden grundsätzlich die ortsübliche Kaltmiete und die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zusammen betrachtet. Auf der Seite Ihrer Familienvermietung sind die entsprechenden Miet- und Kostenbestandteile nachvollziehbar gegenüberzustellen. Reine Kaltmieten zu vergleichen kann deshalb zum falschen Ergebnis führen. Ebenso falsch wäre es, Internetkosten oder private Haushaltsausgaben ungeprüft in die Vergleichsrechnung aufzunehmen.

Bewahren Sie Quelle, Ausgabe, Berechnung und Datum gemeinsam auf. Bei Möblierung oder ungewöhnlichen Kostenvereinbarungen ist eine zusätzliche Prüfung sinnvoll. Die Anleitung Mietpreis berechnen hilft bei der Vorbereitung der Wohnungsdaten. Der steuerliche Vergleich und die zivilrechtlich zulässige Miethöhe bleiben jedoch unterschiedliche Prüfungen: Ein rechnerisch günstiges Steuerverhältnis erlaubt keine ansonsten unzulässige Mietforderung.

Ordnen Sie den Rabatt in die drei steuerlichen Bereiche ein

§ 21 Absatz 2 EStG unterscheidet zwei gesetzliche Schwellen. Für den Zwischenbereich erläutert das amtliche Einkommensteuer-Handbuch, Anhang 30 II, die notwendige Prognose. Die Regeln betreffen die entgeltliche Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken; sie sind keine allgemeine Erlaubnisgrenze für Familienhilfe.

Bei weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten sind insoweit abziehbar, wie sie dem entgeltlichen Teil zuzuordnen sind. Genau 50 Prozent gehören bereits in den nächsten Bereich. Von 50 bis unter 66 Prozent ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Fällt sie positiv aus, können die damit zusammenhängenden Werbungskosten grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden. Bei negativem Ergebnis erfolgt ebenfalls eine Aufteilung mit entsprechend begrenztem Kostenabzug.

Ab mindestens 66 Prozent gilt eine auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung als entgeltlich. Wegen der Verbilligung allein erfolgt dann keine anteilige Kürzung. Das bedeutet weder, dass jede Rechnung abzugsfähig ist, noch dass das Finanzamt einen nur auf dem Papier bestehenden Vertrag anerkennen muss. Auch besondere Umstände zur Einkünfteerzielungsabsicht bleiben zu prüfen.

Ein fiktives Beispiel macht die Grenzen greifbar: Die passende örtliche Kaltmiete beträgt 800 Euro, die relevanten umlagefähigen Kosten 200 Euro. Vergleichsbasis sind damit 1.000 Euro monatlich. Zahlt die Tochter 500 Euro Kaltmiete plus 200 Euro Kosten, ergibt sich mit 700 Euro eine Quote von 70 Prozent. Bei 400 plus 200 Euro sind es 60 Prozent und damit der Prognosebereich. Bei 250 plus 200 Euro sind es 45 Prozent und damit die Aufteilung. Diese Zahlen sind Rechenannahmen, keine Mietempfehlung für Düsseldorf oder eine andere Stadt.

Sorgen Sie für echte Zahlungen und klare Absprachen zur Hilfe

Ein sauber formulierter Vertrag genügt nicht, wenn anschließend jahrelang anders gehandelt wird. Richten Sie den Zahlungsablauf passend zur Vereinbarung ein. Eine regelmäßige Überweisung mit eindeutigem Verwendungszweck erleichtert die Zuordnung. Prüfen Sie den Eingang und bewahren Sie die Nachweise auf. Ein Dauerauftrag ist praktisch, aber kein Ersatz für die Kontrolle, ob der richtige Betrag tatsächlich gezahlt wurde.

Unterstützen Eltern ihr erwachsenes Kind finanziell, müssen Unterhalt, freiwillige Zuwendungen und Mietforderung verständlich auseinandergehalten werden. Daraus folgt kein pauschales Verbot, unterstützte Kinder als Mieter zu haben. Problematisch ist vielmehr eine Gestaltung, bei der die Mietzahlung nur behauptet wird oder Geld nach einer verdeckten Absprache zwingend zurückfließt. Getrennte Buchungen allein heilen kein Scheingeschäft.

Besonders sorgfältig sollte eine Verrechnung geprüft werden. Im BFH-Urteil IX R 28/15 scheiterte die Anerkennung unter anderem daran, dass die vereinbarten Überweisungen ausblieben und eine behauptete Verrechnung mit Unterhalt nicht entsprechend feststehenden Ansprüchen abgerechnet wurde. Daraus folgt nicht, dass jede Verrechnung verboten wäre. Für die Praxis ist eine vorab steuerlich und gegebenenfalls familienrechtlich geprüfte Regelung nötig, sobald verschiedene Ansprüche miteinander verbunden werden.

Bei Zahlungsschwierigkeiten sollten Sie zeitnah reagieren: Rückstand feststellen, Ursache besprechen und eine tatsächlich tragfähige Lösung dokumentieren. Eine einzelne Verspätung zerstört die steuerliche Anerkennung nicht automatisch. Der BFH verlangt eine Gesamtwürdigung. Dauerhaftes stillschweigendes Abweichen ohne nachvollziehbare Regelung ist jedoch etwas anderes als ein begrenzter, dokumentierter Ausnahmefall. Vereinbaren Sie keine Raten, die von Anfang an niemand einhalten kann.

Trennen Sie Betriebskosten, Liquidität und steuerliche Prognose

Wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind, müssen sie auch innerhalb der Familie abgerechnet werden. § 556 BGB verlangt grundsätzlich eine jährliche Abrechnung und deren Mitteilung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Für das Kalenderjahr 2026 wäre dies grundsätzlich der 31. Dezember 2027. Bei verspäteten Nachforderungen bestehen gesetzliche Einschränkungen; Verwandtschaft verschiebt die Frist nicht.

Nutzen Sie nicht ungeprüft das gesamte Hausgeld einer Eigentumswohnung als umlagefähige Betriebskosten. Verwaltung, Instandhaltung und andere Eigentümerpositionen sind von den auf Mieter umlegbaren Kosten zu unterscheiden. Eine Vorauszahlung ist außerdem keine frei verfügbare Zusatzmiete. Aus der Abrechnung können Guthaben oder Nachzahlungen entstehen, die anschließend ebenso tatsächlich ausgeglichen werden sollten wie die monatliche Miete.

Die Totalüberschussprognose im Bereich von 50 bis unter 66 Prozent ist eine steuerliche Langfristrechnung. Sie stellt erwartete steuerpflichtige Einnahmen den voraussichtlich berücksichtigungsfähigen Werbungskosten gegenüber. Nach den Verwaltungsgrundsätzen umfasst sie bei unbefristeter Vermietung regelmäßig 30 Jahre; besondere Nutzungspläne können eine andere Betrachtung verlangen. Ein einzelnes Jahr mit positivem Kontostand reicht nicht aus. Ein erhoffter privater Verkaufsgewinn wird nicht einfach zur Rettung der Vermietungsprognose hinzugerechnet.

Lassen Sie diese Rechnung bei Bedarf von der Steuerberatung erstellen. Bereitzuhalten sind insbesondere Erwerbsunterlagen, Finanzierungsdaten, Abschreibungsgrundlagen, Kostenbelege und realistische Instandhaltungsannahmen. Die Liquiditätsrechnung bleibt daneben notwendig: Tilgung belastet Ihr Konto, ist aber nicht mit abzugsfähigen Schuldzinsen gleichzusetzen. Umgekehrt bedeutet eine steuerliche Abschreibung keinen laufenden Geldabfluss. Nur wenn beide Rechnungen verstanden werden, lässt sich der Familienrabatt finanziell verantworten.

Überprüfen Sie Änderungen, ohne Mietrechte zu übergehen

Legen Sie einen regelmäßigen Prüfungstermin fest, etwa gemeinsam mit der Betriebskostenabrechnung. Hat sich die Vergleichsmiete verändert? Stimmen die angesetzten Kosten? Wird weiterhin wie vereinbart gezahlt? Im Beispiel sinkt eine unveränderte Zahlung von 700 Euro bei einer nun belegten Vergleichsbasis von 1.100 Euro auf rund 63,64 Prozent. Das kann eine neue steuerliche Prüfung auslösen, obwohl die Familie ihre Absprachen unverändert einhält.

Eine steigende Vergleichsmiete erhöht die Vertragsmiete aber nicht automatisch. Änderungen müssen zum Vertrag und zu den gesetzlichen Möglichkeiten passen. § 557 BGB unterscheidet vereinbarte Erhöhungen und gesetzliche Erhöhungswege. Ein interner Kontrolltermin begründet kein einseitiges Recht, zur Sicherung einer Steuerquote sofort mehr Geld zu fordern. Prüfen Sie Anpassungen rechtzeitig und lassen Sie Gestaltung und Wirksamkeit bei Unklarheiten rechtlich beurteilen.

Auch die spätere Beendigung ist keine reine Familienentscheidung. Für einen gewöhnlichen Wohnraummietvertrag gelten Kündigungsschutz und die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen. Ein Verkauf beendet die Vermietung grundsätzlich nicht; § 566 BGB regelt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis. Ein bereits geplanter Verkauf sollte deshalb nicht mit einer ungesicherten Zusage „Die Wohnung wird dann frei“ vorbereitet werden.

Ein befristeter Vertrag benötigt die Voraussetzungen des § 575 BGB, einschließlich eines zulässigen und bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilten Befristungsgrundes. Die Verwandtschaft oder der bloße Wunsch, flexibel zu bleiben, genügt nicht. Bei Trennung, Pflegebedarf oder einem geplanten Eigentümerwechsel sollten Vertrag, tatsächliche Nutzung und steuerlicher Zeitraum gemeinsam geprüft werden.

Treffen Sie die Entscheidung mit einem vollständigen Unterlagenpaket

Vor dem Einzug sollten vier Dinge zusammenpassen: die Wohnungsdaten, die begründete Vergleichsmiete, der unterschriftsreife Vertrag und der Zahlungsplan. Ergänzen Sie Ihre Eigentümerkostenrechnung sowie gegebenenfalls die steuerliche Prognose. Wenn ein Bestandteil noch offen ist, benennen Sie ihn ausdrücklich. Eine ungeklärte steuerliche Frage lässt sich vor Vertragsschluss oft besser lösen als nach mehreren Jahren abweichender Zahlungen.

Prüfen Sie die Entscheidung anschließend aus Sicht beider Parteien. Kann die Mietperson auch eine realistische Betriebskostennachzahlung tragen? Bleibt bei Ihnen Geld für Reparaturen? Sind beide bereit, Vereinbarungen einzuhalten, auch wenn das Gespräch darüber unangenehm wird? Wenn die Antwort dauerhaft nein lautet, kann eine andere Unterstützungsform ehrlicher und tragfähiger sein. Eine nominell höhere Miete hilft nicht, wenn sie regelmäßig wieder erlassen werden soll.

Für die Vorbereitung einer Vermietung in Düsseldorf und NRW können Sie Ihre Situation über die Anfrage für Eigentümer zur Vermietung schildern. Nennen Sie Lage, Größe, Zustand, geplanten Mietbeginn und ob Sie bereits einen Angehörigen als Mieter vorgesehen haben. Eine nachvollziehbare Einschätzung der Vermietungsperspektive ist ein anderer Auftrag als die steuerliche Anerkennung oder rechtliche Vertragsprüfung; diese Spezialfragen gehören zur Steuerberatung beziehungsweise zu einer entsprechend qualifizierten Rechtsberatung.

Falls die Familienlösung nicht zustande kommt, hilft der Ratgeber Mieter finden bei der Vorbereitung einer anderen Vermietung. Bewahren Sie in jedem Fall ein vollständiges Wohnungsdossier auf: Vertrag, Übergabe, Mietvergleich, Zahlungen, Abrechnungen und spätere Änderungen. So bleibt Ihre Entscheidung auch nach Jahren verständlich, und familiäre Unterstützung erhält eine verlässliche wirtschaftliche Grundlage.