Akrabaya ev kiralamak: sözleşme, kira bedeli ve gerçek ödemeler

Önce nasıl bir aile desteği vermek istediğinizi belirleyin

Kızınız ilk kez kendi evine çıkıyor, anne babanız size yakın yaşamak istiyor veya kardeşiniz ayrılıktan sonra yeni bir konut arıyor olabilir. Elinizdeki daireyi kullanıma sunmak, mülkiyeti devretmeden yardımcı olmanızı sağlar. Ancak söz vermeden önce gerçek bir kira ilişkisi mi kuracağınızı, yoksa konutu ücretsiz mi kullandıracağınızı belirleyin. Kimsenin ödemeyi düşünmediği bir tutarı sözleşmeye yazmak, aile yardımını kendiliğinden gerçek bir kiralamaya dönüştürmez.

Daire anne babanın evindeyse bağımsız bir konut ve ayrı hane düzeni bulunup bulunmadığını da kontrol edin. Aynı hane içinde yaşamaya devam ederken bir oda için gider payı ödemek farklı bir durumdur. Resmî H 21.4 açıklamaları, bu tür düzenlemelerin vergi bakımından kabulüne ilişkin sınırlar belirtir.

İki ayrı aylık bütçe hazırlayın. İlkinde yakınınızın kira ve işletme giderleri için sürdürülebilir biçimde ayırabileceği tutar yer alsın. İkincisinde sizin kredi yükünüz, malike ait masraflarınız ve onarım payınız bulunsun. İndirimi bilinçli olarak üstlendiğiniz bir destek şeklinde değerlendirin. Gelecekte doğabilecek vergi avantajını kesin bir nakit girişi olarak kullanmayın. Vergi hesabının olumlu olması, beklenmedik bir faturanın vadesinde hesabınızda para bulunacağı anlamına gelmez.

Konutun geleceğini de konuşun. Daireyi uzun yıllar kirada tutmak mı istiyorsunuz? Kendiniz taşınmayı veya belirli bir zamanda satmayı şimdiden planlıyor musunuz? Bu niyetler hem sözleşme hem vergi değerlendirmesi açısından önemlidir. Kendi hesabınız kısa sürede evi geri almaya dayanıyorsa yakınınıza süresiz güvence varmış gibi söz vermeyin. Tarafların farklı beklentilerini anahtar tesliminden önce fark etmek büyük bir avantajdır.

Genel hazırlık için konut kiraya verme rehberinden yararlanabilirsiniz. Aile içindeki kiralamada buna ayrıca sorumluluk görüşmesi ekleyin: Tadilata kim karar verecek, arızalar nasıl bildirilecek, gelir kaybında ne yapılacak? Para hakkında konuşmak zor geliyorsa bu konuları ertelemek yerine sakin bir zamanda yazılı hale getirin. Böylece ileride sıradan bir gider hesabı veya onarım kararı kişisel bir kırgınlık olarak algılanmaz. Amaç ilişkiyi resmileştirmek uğruna zorlaştırmak değil, iki tarafın neye güvenebileceğini açıkça belirlemektir.

Gerçek hayatta uygulanabilecek bir kira sözleşmesi kurun

Akrabalık, kiraya verenin veya kiracının temel sorumluluklarını ortadan kaldırmaz. Alman Medeni Kanunu BGB'nin 535. maddesine göre kiraya veren, konutu kararlaştırılan kullanıma uygun biçimde sunar ve kural olarak uygun durumda tutar. Kiracı ise kararlaştırılan kirayı öder. Vergi bakımından ayrıca anlaşmanın ciddi olup olmadığına ve gerçekten uygulanıp uygulanmadığına bakılır. Bu nedenle iyi bir metin ile düzenli uygulama birlikte düşünülmelidir.

Yazılı sözleşmede tarafları, dairenin tam tanımını, ek alanları, başlangıç tarihini, temel kirayı, yan giderleri, ödeme zamanını ve yöntemini belirtin. Bodrum, park yeri, mutfak veya bahçenin kullanıma dahil olup olmadığını açıklayın. Birden fazla malik ya da kiracı varsa kimin sözleşmeye taraf olduğu açık olmalıdır. Ailenin soyadını yazmak, herkesin hangi yükümlülüğü üstlendiğini tek başına açıklamaz.

Almanca Fremdvergleich kavramı, düzenlemenin birbirinden bağımsız kişiler arasındaki bir sözleşmeyle karşılaştırılmasını anlatır. Bu inceleme, aile indiriminin otomatik olarak yasak olduğu anlamına gelmez. Önemli olan bütün koşulların, özellikle temel borçların ve fiili uygulamanın tutarlı olmasıdır. Sonraki değişiklikleri zamanında kaydedin. Yıllar sonra hazırlanan bir ek metin, yapılmamış ödemeleri yapılmış hale getiremez veya geçmişteki gerçek anlaşmanın yerine kurgusal bir düzenleme koyamaz.

Depozito kendiliğinden doğmaz; kararlaştırılması gerekir. Para depozitosu alınacaksa BGB'nin 551. maddesi uyarınca ayrı belirtilen işletme giderleri hariç en fazla üç aylık temel kira sınırı geçerlidir. Kiracı üç eşit aylık taksitle ödeme hakkına sahiptir ve para malikin kişisel malvarlığından ayrı tutulmalıdır. Teslimde konutun durumunu, anahtarları ve sayaç değerlerini kaydedin. Yakınınızın daireyi yıllardır tanıyor olması, teslim günündeki durumun birlikte belgelenmesini gereksiz kılmaz.

Emsal kirayı daireye uygun verilerle belirleyin

Vergi hesabında kullanılan yerel emsal kira, internette bulunan en yüksek ilan bedeli değildir. Alman Federal Vergi Mahkemesi BFH, IX R 7/20 sayılı kararında kural olarak yerel Mietspiegel verisinin esas alınmasını belirtir. Mietspiegel, bölgedeki kiraları gösteren yerel cetveldir. Konutun türü, konumu ve donanımı bakımından benzerlikler ile cetveldeki ilgili aralıklar dikkate alınır.

Önce güncel cetvelin dairenizi kapsayıp kapsamadığını kontrol edin. Alan, bina yaşı, konum ve donanım bilgilerini, seçtiğiniz sınıfın gerekçesiyle birlikte saklayın. Başka bir semtteki yeni yenilenmiş dairenin fotoğrafları benziyor diye onun bedeli doğrudan sizin konutunuza uygulanamaz. Kullanılabilir bir cetvel yoksa mahkeme gerekçeli uzman raporu, kira veri tabanı veya en az üç karşılaştırılabilir konutun kirası gibi yollar gösterir. Rastgele üç ilan toplamak, bu nedenle otomatik olarak sağlam bir karşılaştırma oluşturmaz.

Vergi oranında kural olarak yerel temel kira ile Alman işletme giderleri düzenlemesine göre kiracıya yansıtılabilen masraflar birlikte kullanılır. Aile sözleşmesi tarafında da bunların karşılığı olan kalemler bulunmalıdır. Sadece giderler hariç kiraları karşılaştırmak hatalı sonuca yol açabilir. İnternet aboneliği veya kişisel ev harcamaları da yalnızca her ay ödeniyor diye hesaba eklenmez.

Kaynağı, sürümü, hesap tarihini ve yöntemi aynı dosyada tutun. Eşyalı kullanım ya da alışılmadık gider paylaşımı ek inceleme gerektirebilir. Kira bedeli hesaplama rehberi, konuta ilişkin bilgileri toplamanıza yardımcı olur. Vergi için yapılan emsal hesabı ile kira hukuku uyarınca istenebilecek tutar ayrı konulardır. Vergi oranının uygun çıkması, başka bir kira sınırlamasını aşma yetkisi vermez. Kararı yalnızca tek bir yüzdeye bağlamadan iki soruyu da ayrı ayrı değerlendirin.

Aile indirimini üç farklı vergi aralığında değerlendirin

Alman Gelir Vergisi Kanunu EStG'nin 21. maddesinin ikinci fıkrasında iki eşik vardır. Aradaki bölge için gereken değerlendirme resmî gelir vergisi el kitabının 30 II numaralı ekinde açıklanır. Bu hükümler konutun mesken olarak kullanımına ilişkindir. Akrabaya yardımcı olmanın yasal olarak mümkün sayılması için gereken genel bir asgari kira belirlemezler.

İlgili yerel emsal bedelin yüzde 50'sinden az ödeme alınıyorsa kullanım bedelli ve bedelsiz bölümlere ayrılır. Kiralamayla ilgili giderler, bedelli bölüme düşen ölçüde indirilebilir. Tam yüzde 50 ise sonraki aralığa dahildir. Yüzde 50'den başlayıp yüzde 66'nın altında kalan durumda Totalüberschussprognose gerekir. Bu kavram, kiralamanın toplam gelir fazlasına ilişkin uzun vadeli öngörü anlamındadır. Sonuç olumluysa ilgili koşulları karşılayan giderler kural olarak tamamen dikkate alınabilir. Sonuç olumsuzsa bedelli ve bedelsiz bölümlere ayırma ve buna göre gider kısıtlaması uygulanır.

En az yüzde 66 düzeyinde, uzun süreli olarak planlanan konut kiralaması bu düzenleme bakımından tamamen bedelli kabul edilir. Yalnızca indirim yapıldığı için oransal gider kesintisi gerekmez. Ancak bu durum her faturanın indirilebilir olduğunu veya yalnızca kâğıt üzerinde duran sözleşmenin kabul edileceğini göstermez. Diğer koşullar ve gelir elde etme niyeti bakımından özel durumlar yine önem taşır.

Almanya'daki tamamen varsayımsal bir daireyi düşünün: Yerel temel kira 800 avro, ilgili işletme giderleri 200 avro olsun. Aylık karşılaştırma tutarı 1.000 avrodur. Kızınız 500 avro kira ve 200 avro gider ödüyorsa oran yüzde 70 olur. 400 artı 200 avroda yüzde 60 çıkar ve öngörü gerekir. 250 artı 200 avroda ise yüzde 45 çıkar ve bölüştürme uygulanır. Bunlar hesap örnekleridir; Düsseldorf için gerçek piyasa bedeli veya önerilen aile kirası değildir.

Gerçek ödemeleri ve maddi desteği anlaşılır biçimde düzenleyin

Sözleşme imzalandıktan sonra ödeme düzenini metne uygun kurun. Açıklaması belirgin olan düzenli banka havaleleri, her tutarı ilgili aya bağlamayı kolaylaştırır. Gelen parayı kontrol edin ve belgeleri saklayın. Otomatik ödeme talimatı yararlı olsa da her zaman doğru çalıştığı varsayılmamalıdır. Hesap bakiyesi yetersiz olabilir veya kira değiştiğinde talimat eski tutarda kalmış olabilir.

Ebeveynler yetişkin çocuklarına aynı zamanda maddi yardım sağlayabilir. Burada kira borcu, geçim desteği yükümlülüğü ve gönüllü para yardımı birbirinden anlaşılır biçimde ayrılmalıdır. Destek alan bir kişinin gerçek kiracı olması otomatik olarak dışlanmaz. Ancak ödemenin gizli bir anlaşma gereği geri verilmesi zorunluysa farklı bir değerlendirme doğar. İki ayrı banka hareketi, görünüşte yapılan bir işlemi tek başına gerçek hale getirmez.

Farklı alacakların mahsup edilmesi özellikle dikkat gerektirir. BFH'nin IX R 28/15 kararında kararlaştırılan havaleler yapılmamış, ileri sürülen geçim desteği mahsuplaşması da tutarları belirli alacaklar üzerinden düzenli olarak hesaplanmamıştı. Buradan her mahsuplaşmanın yasak olduğu sonucu çıkmaz. Buna karşılık aile içindeki hesapların bir şekilde dengelendiğini söylemek yeterli değildir. Birbirine bağlanan yükümlülükleri uygulamadan önce vergi danışmanına, gerektiğinde aile hukuku uzmanına gösterin.

Ödeme aksarsa tutarı tespit edin, nedenini konuşun ve uygulanabilir çözümü kaydedin. Tek bir gecikme vergi bakımından kabulü otomatik olarak ortadan kaldırmaz; mahkeme bütün koşulları birlikte değerlendirir. Ancak sınırlı ve belgelenmiş bir istisna ile yıllarca sessizce sözleşmeden sapmak aynı şey değildir. Yakınınızın baştan ödeyemeyeceği taksitler belirlemeyin. Hazırlanan belge, dosyanın iyi görünmesini sağlamaktan önce gerçek bir kararı yansıtmalıdır. Gecikme ile kalıcı indirim arasındaki farkı da açıkça ortaya koyun.

Yan gider hesabını, nakit bütçesini ve vergi öngörüsünü ayırın

İşletme giderleri için avans kararlaştırılmışsa aile içinde de yıllık hesaplaşma yapılır. BGB'nin 556. maddesi, kural olarak yıllık hesap hazırlanmasını ve hesap döneminin bitiminden sonraki on ikinci ayın sonuna kadar kiracıya iletilmesini öngörür. 2026 takvim yılı için bu tarih normal olarak 31 Aralık 2027 olur. Geç bildirilen ek ödeme talepleri yasal sınırlamalara tabidir; akrabalık bu süreyi uzatmaz.

Kat mülkiyetindeki bir daire için ödediğiniz Hausgeld tutarının tamamını kontrol etmeden kiracıya yansıtmayın. Hausgeld, malikin yönetim birliğine ödediği tutardır ve yönetim, bakım veya başka malik giderlerini de içerebilir. Bunların kiracıya aktarılabilen işletme masraflarından ayrılması gerekir. Avans da serbestçe kullanılabilecek kalıcı bir ek kira değildir. Yıllık hesap sonunda iade veya ek ödeme çıkabilir; bu farkların fiilen kapatılması da düzenli uygulamanın parçasıdır.

Yüzde 50 ile yüzde 66'nın altı arasındaki toplam gelir fazlası öngörüsü farklı bir vergi hesabıdır. Beklenen vergilendirilebilir gelirleri, dikkate alınabilecek giderlerle karşılaştırır. İdari esaslarda uzun süreli kiralama için kural olarak otuz yıllık dönem kullanılır; özel kullanım planları farklı inceleme gerektirebilir. Bir yıl banka hesabında fazla para kalması yeterli değildir. Beklenen özel satış kazancı da kira öngörüsünü olumlu göstermek için basitçe eklenmez.

Vergi danışmanına satın alma belgelerini, kredi bilgilerini, amortisman esaslarını, masraf belgelerini ve gerçekçi onarım varsayımlarını verin. Yanında kendi nakit bütçenizi de tutun. Kredi anaparasının geri ödenmesi hesabınızdan para çıkarır, fakat indirilebilen faizle aynı şey değildir. Vergisel amortisman ise o anda yapılan nakit ödeme anlamına gelmez. Her iki hesap birlikte anlaşılmadan aile indiriminin sürdürülebilirliği doğru değerlendirilemez. Özellikle büyük onarım beklenen bir yılda yalnızca aylık kiraya bakarak karar vermeyin.

Değişiklikleri kontrol ederken kiracının haklarını koruyun

Örneğin yıllık gider hesabı hazırlanırken düzenli bir kontrol tarihi belirleyin. Emsal kira kaynağı güncel mi, gider kalemleri uygun mu, ödemeler sözleşmeyle aynı mı? Varsayımsal örnekte karşılaştırma tutarı 1.000 avrodan 1.100 avroya yükselirken kızınız 700 avro ödemeye devam ederse oran yaklaşık yüzde 63,64'e düşer. Yakınınız sözleşmeyi eksiksiz uyguladığı halde yeni bir vergi incelemesi gerekebilir.

Ancak emsal tutarın yükselmesi sözleşmedeki kirayı kendiliğinden artırmaz. BGB'nin 557. maddesi, anlaşmayla yapılan artışları ve kanuni artış yollarını birbirinden ayırır. Takviminize yıllık kontrol koymanız, vergi eşiğini korumak amacıyla hemen ve tek taraflı olarak daha yüksek ödeme isteme hakkı oluşturmaz. Muhtemel değişiklikleri erken hazırlayın; hukuki dayanak ve geçerlilik belirsizse bunları inceletin.

Aile ilişkisi, normal bir konut kiralamasındaki korumaları da ortadan kaldırmaz. Dairenin satılması kural olarak sözleşmeyi bitirmez. BGB'nin 566. maddesi, alıcının kiraya verenin hak ve borçlarına girmesini düzenler. Yakınınızın istenince çıkacağını varsayarak alıcıya boş teslim sözü vermeyin. Önce gerçekçi ve hukuken geçerli bir sona erme yolu bulunmalıdır; dostça beklenti ile bağlayıcı düzenleme farklı şeylerdir.

Belirli süreli sözleşme için BGB'nin 575. maddesindeki koşullar gerekir. Bunlara kanunun kabul ettiği bir gerekçenin sözleşme kurulurken yazılı bildirilmesi de dahildir. Sadece akraba olmak veya esnek kalmak istemek yeterli olmaz. Ayrılık, bakım ihtiyacı ya da planlanan mülkiyet değişikliğinde sözleşmeyi, gerçek kullanımı ve vergi dönemlerini birlikte değerlendirin. Yerine getirilemeyecek yeni tarihlere bağlanmadan önce bu soruların açıklığa kavuşması iki taraf için de yararlıdır.

Anahtar tesliminden önce eksiksiz bir karar dosyası hazırlayın

Konut bilgilerini, gerekçelendirilmiş emsal kirayı, son sözleşmeyi ve ödeme planını bir araya getirin. Kendi malik bütçenizi ve gerekiyorsa vergi öngörüsünü ekleyin. Hâlâ açıklanmamış bir konu varsa bunu açıkça belirtin. Sözleşmeden önce çözülen bir soru, yıllar sonra çelişkili ödemeler ve sözlü anlaşmalar üzerinden geçmişi yeniden kurmaktan genellikle daha kolaydır.

Çözümü iki tarafın açısından inceleyin. Kiracı makul bir işletme gideri farkını ödeyebilir mi? Siz önemli bir onarım için para ayırabiliyor musunuz? Para konuşmak rahatsız edici olduğunda da ikiniz anlaşmaya uymaya hazır mısınız? Cevap sürekli hayırsa başka bir destek biçimi daha uygun olabilir. Başlangıçtan itibaren düzenli olarak vazgeçmeyi planladığınız yüksek bir kira tutarı yazmak, ödeme gücü sorununu çözmez.

Düsseldorf veya Kuzey Ren-Vestfalya'da bir kiralamayı hazırlamak için durumunuzu kiraya vermek isteyen mülk sahiplerinin başvuru formunda anlatabilirsiniz. Konumu, alanı, mevcut durumu, planlanan başlangıcı ve kiracı olarak bir yakınınızı seçip seçmediğinizi belirtin. Konutun kiralama olanaklarını değerlendirmek, vergi kabulünü kesinleştirmek veya sözleşmenin hukuki incelemesini yapmakla aynı hizmet değildir. Bu uzmanlık soruları Alman vergi danışmanına ya da ilgili alanda yetkin hukuk uzmanına yöneltilmelidir.

Aile içindeki seçenek gerçekleşmezse kiracı bulma rehberi başka bir kiralamayı hazırlamanıza yardımcı olur. Hangi yolu seçerseniz seçin sözleşmeyi, teslim kaydını, emsal hesabını, ödemeleri, yıllık gider dökümlerini ve değişiklikleri tek dosyada saklayın. Böylece kararın nedenleri yıllar sonra da anlaşılır kalır. Aile desteği, yalnızca iyi niyete değil, tarafların gerçekten sürdürebildiği ve uygulamada takip edebildiği ekonomik bir temele dayanır.