Makler beim Hausverkauf wechseln: Vertrag und Interessenten prüfen

Klären Sie zuerst, welches Problem der Wechsel lösen soll

Das Haus ist seit Wochen angeboten, Rückmeldungen bleiben aus und Sie wissen nicht, ob überhaupt ernsthafte Gespräche stattfinden. In dieser Situation liegt ein Maklerwechsel nahe. Er hilft jedoch vor allem dann, wenn klar ist, was künftig besser laufen soll. Ein anderer Firmenname unter denselben Fotos und demselben unpassenden Preis beseitigt die Verkaufshemmnisse nicht automatisch.

Bitten Sie um eine sachliche Bestandsaufnahme: Wann wurde das Angebot veröffentlicht, welche Anfragen kamen, welche Besichtigungen fanden statt und woran scheiterten weitere Schritte? Unterscheiden Sie fehlende Nachfrage, ungeeignete Kontakte und Abbrüche nach der Besichtigung. Wenige Anfragen können auf Preis oder Darstellung hinweisen. Viele Besichtigungen ohne Angebot können Fragen zum Zustand, zur Finanzierung oder zu den Unterlagen sichtbar machen. Aus einer einzelnen Kennzahl lässt sich die Ursache nicht sicher ableiten.

Notieren Sie konkrete Abweichungen von vereinbarten Leistungen. Wurde eine zugesagte Rückmeldung mehrfach versäumt? Stehen falsche Flächenangaben trotz Hinweis weiterhin im Exposé? Wurden Besichtigungstermine ohne Abstimmung angeboten? Halten Sie Datum, Vereinbarung und tatsächlichen Verlauf fest. Enttäuschung über den bislang fehlenden Verkauf ist verständlich, aber noch kein Beleg für eine Vertragsverletzung.

Entscheiden Sie anschließend zwischen einer verbindlichen Verbesserung der bisherigen Zusammenarbeit und einem geordneten Wechsel. Manchmal genügt ein nachvollziehbarer Maßnahmenplan mit festen Berichtsterminen. Ist das Vertrauen nachhaltig verloren, schafft die Bestandsaufnahme die Grundlage für den nächsten Auftrag. Sie gibt dem neuen Makler einen konkreten Arbeitsauftrag und verhindert, dass Preisfragen, fehlende Unterlagen oder ein ungeklärter Übergabetermin einfach in die nächste Vermarktung übernommen werden.

Lesen Sie den vollständigen Auftrag einschließlich seiner Anlagen

Legen Sie Vertrag, Nachträge, Geschäftsbedingungen, E-Mails zum Abschluss und spätere Änderungen zusammen. Prüfen Sie, wer Vertragspartner ist und wer auf Eigentümerseite unterschrieben oder wirksam vertreten hat. Die Unterschrift eines Ehepartners bedeutet nicht ohne Weiteres, dass sämtliche Eigentümer gebunden sind. Umgekehrt sollte eine Kündigung nicht daran scheitern, dass sie von einer unzuständigen Person erklärt wurde.

Bei einem einfachen Auftrag können weitere Makler grundsätzlich zulässig sein. Ein Alleinauftrag beschränkt regelmäßig die Beauftragung anderer Makler. Zusätzliche Vereinbarungen können auch den Umgang mit selbst gefundenen Interessenten regeln. Maßgeblich ist der wirksame Vertragsinhalt, nicht allein die Überschrift. Unklare Verweisungs-, Hinzuziehungs- oder Provisionsklauseln gehören vor einem konkurrierenden Auftrag in eine anwaltliche Prüfung. Die Grundlagen erläutert der Ratgeber zum Maklervertrag beim Hausverkauf.

Für die Vermittlung oder den Nachweis eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verlangt § 656a BGB die Textform. Dazu kann eine passende E-Mail-Vereinbarung gehören; eine handschriftliche Unterschrift ist nicht das einzige denkbare Format. Übertragen Sie diese besondere Vorschrift nicht ungeprüft auf jedes Grundstück oder Mehrfamilienhaus. Auch aus der Form des Vertragsschlusses folgt nicht automatisch die richtige Kündigungsform.

Markieren Sie Beginn, vereinbartes Ende, Verlängerung, Kündigungsfrist, Provision und mögliche Aufwendungen. Tragen Sie den frühesten gesicherten Endtermin in Ihren Kalender ein. Wenn eine Anlage fehlt oder zwei Fassungen voneinander abweichen, muss dieser Punkt vor der Terminplanung geklärt werden. Ein scheinbar günstiger neuer Auftrag ist wenig wert, solange die zeitliche Bindung des alten nicht feststeht.

Beenden Sie den Vertrag auf dem passenden Weg

Bei einer Befristung ist zu prüfen, ob der Auftrag tatsächlich ausläuft oder sich ohne rechtzeitige Kündigung verlängert. Es gibt keine für sämtliche Maklerverträge geltende Standardkündigungsfrist. Auch ein verbreitetes Vertragsmuster ersetzt die Prüfung Ihrer Fassung nicht. Lassen Sie eine streitige Verlängerungsklausel beurteilen, statt allein aus ihrer Existenz auf Wirksamkeit oder Unwirksamkeit zu schließen.

Eine ordentliche Kündigung sollte Auftrag und Immobilie eindeutig bezeichnen, den beabsichtigten Endtermin nennen und nachvollziehbar zugehen. Entscheidend ist grundsätzlich der Zugang beim Empfänger, nicht bloß der Versand; das ergibt sich aus § 130 BGB. Bewahren Sie Erklärung und Zugangsnachweis auf. Die erbetene Bestätigung schafft Klarheit, ist aber nicht automatisch Voraussetzung der Wirksamkeit. Bei Unsicherheit über Termin oder Form ist rechtliche Prüfung sinnvoll, bevor Sie verbindliche Folgetermine setzen.

Für einen früheren Ausstieg kommt eine Aufhebungsvereinbarung in Betracht. Sie sollte Enddatum, Inserate, Schlüssel, Unterlagen, offene Kosten und den Umgang mit bisherigen Interessenten regeln. „Der Auftrag ist beendet“ sagt für sich noch nicht, welche späteren Provisionsforderungen erledigt sein sollen. Falls ein Verzicht vereinbart wird, müssen dessen Reichweite und betroffene Ansprüche eindeutig sein.

Eine außerordentliche Kündigung nach § 314 BGB setzt bei einem entsprechenden Dauerschuldverhältnis einen wichtigen Grund voraus. Bei Pflichtverletzungen sind regelmäßig zunächst eine Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich; Ausnahmen hängen vom Einzelfall ab. Ein ausgebliebener Verkauf allein trägt deshalb nicht automatisch eine fristlose Kündigung. Lassen Sie erhebliche Pflichtverletzungen, erforderliche Vorstufen und den richtigen Zeitpunkt anwaltlich prüfen. Ein mögliches Widerrufsrecht ist wiederum eine eigene rechtliche Frage und kein anderes Wort für Kündigung.

Erstellen Sie eine belegbare Chronologie der bisherigen Interessenten

Fordern Sie zum Abschluss eine objektbezogene Übersicht der bisherigen Kontakte und Aktivitäten an. Praktisch wichtig sind Name beziehungsweise eindeutige Zuordnung, Datum des ersten Kontakts, Übersendung konkreter Objektinformationen, Besichtigung, Angebot und letzter Gesprächsstand. Fragen Sie auch nach vereinbarten Folgeterminen. Ein bloßer Name ohne Zusammenhang erklärt nicht, welche Leistung der bisherige Makler tatsächlich erbracht haben will.

Ergänzen Sie Ihre eigenen Informationen. Vielleicht hatte eine Nachbarin schon vor der Beauftragung konkret nach dem Kauf gefragt. Vielleicht hat ein Interessent das Haus zuerst über den Makler kennengelernt und meldet sich später direkt bei Ihnen. Bewahren Sie dazu vorhandene Nachrichten und Terminbestätigungen auf. Vorkenntnis sollte zeitlich und inhaltlich belegbar sein; eine nachträgliche pauschale Erklärung „den kannte ich schon“ reicht für eine verlässliche Bewertung nicht aus.

Trennen Sie drei praktische Gruppen: nachweislich bisher unbekannte Kontakte, dokumentierte Kontakte aus der bisherigen Vermarktung und ungeklärte Überschneidungen. Die Einordnung entscheidet noch nicht über einen Rechtsanspruch. Sie zeigt, bei welchen Personen vor neuen Leistungen eine Abstimmung nötig ist. Unterzeichnen Sie eine vom bisherigen Makler vorgelegte Liste nicht ungeprüft als Anerkennung sämtlicher Provisionsansprüche. Der Erhalt einer Übersicht und die rechtliche Anerkennung ihrer Schlussfolgerungen sind unterschiedliche Dinge.

Personenbezogene Daten dürfen dabei nicht wahllos weitergegeben werden. Die DSGVO, insbesondere Artikel 5 und 6, verlangt unter anderem einen zulässigen Zweck, eine Rechtsgrundlage und Datenminimierung. Stimmen Sie den notwendigen Abgleich mit den beteiligten Maklern ab. Finanzierungsunterlagen, Ausweiskopien und private Familienangaben gehören nicht automatisch in eine neue Interessentendatei. Die Übergabe einer gesamten Kundendatenbank ist etwas anderes als ein begrenzter Abgleich für dieses Haus.

Bewerten Sie mögliche Provisionen unabhängig vom Vertragsende

Nach § 652 BGB hängt die Maklervergütung grundsätzlich davon ab, dass der Hauptvertrag infolge des vereinbarten Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Deshalb kann ein späterer Verkauf noch auf einer früheren Tätigkeit beruhen. Der Makler muss dafür nicht zwingend beim letzten Gespräch oder beim Notartermin beteiligt sein. Umgekehrt begründet nicht jede Werbemaßnahme schon einen Provisionsanspruch.

Es gibt keine allgemeine gesetzliche Wartezeit, nach der ein alter Interessent automatisch provisionsfrei wird. Der Bundesgerichtshof erläutert im Urteil I ZR 69/19 die Bedeutung des Ursachenzusammenhangs. Der Zeitabstand kann für die Beweiswürdigung wichtig sein; er ist keine frei wählbare Sperrfrist mit anschließender Kostenfreiheit. Ebenso wenig beseitigen ein neues Exposé oder eine Gesprächspause automatisch die frühere Mitursächlichkeit.

Ein Beispiel: Makler A stellt Familie Weber im Mai ein Haus in Düsseldorf vor. Der Auftrag endet im August. Im September nimmt Familie Weber über Makler B erneut Kontakt auf und kauft später. Hier müssen beide Verträge und die jeweiligen Tätigkeiten geprüft werden. Weder „A war zuerst da“ noch „B hat den Abschluss geschafft“ beantwortet für sich, wer welchen Anspruch gegen wen hat.

Rechnen Sie das Risiko vor einer Einigung durch. Bei einem rein angenommenen Kaufpreis von 480.000 Euro entsprechen vereinbarte 3 Prozent einschließlich Umsatzsteuer 14.400 Euro. Zwei jeweils wirksame Ansprüche in dieser angenommenen Höhe wären zusammen 28.800 Euro. Das ist weder eine übliche Gebührenempfehlung noch die Behauptung, dass im Beispiel beide Ansprüche bestehen. Es zeigt, warum die Klärung vor dem neuen Auftrag wirtschaftlich relevant ist.

Prüfen Sie neben Provisionen einen vereinbarten Aufwendungsersatz. Nach § 652 Absatz 2 BGB setzt er eine Vereinbarung voraus und kann auch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag relevant sein. Lassen Sie sich Kosten und Vertragsgrundlage erläutern; eine verlangte Pauschale ist nicht allein deshalb wirksam, weil sie im Formular steht.

Vereinbaren Sie den Umgang mit bekannten Kontakten ausdrücklich

Legen Sie dem neuen Makler die geklärte Vertragssituation und den erforderlichen Kontaktabgleich vor, bevor er tätig wird. Eine unverbindliche Zusage, das werde schon kein Problem, ersetzt keine klare Vereinbarung. Besprechen Sie, welche bereits bekannten Interessenten vom neuen Auftrag ausgenommen bleiben und für welche zusätzliche Leistungen überhaupt beauftragt werden sollen. Diese Regelung sollte Bestandteil der Vertragsunterlagen sein.

Eine mögliche Gestaltung ist, benannte Kontakte von der neuen erfolgsabhängigen Vergütung auszunehmen. Eine andere ist eine ausdrücklich geregelte Zusammenarbeit der Makler. Welche Lösung passt, hängt von der bisherigen Leistung und dem gewünschten weiteren Ablauf ab. Eine interne Provisionsaufteilung zwischen Maklern schützt Sie nur dann verlässlich, wenn Ihre eigene Zahlungspflicht dazu eindeutig passt. Lassen Sie nicht offen, ob Sie trotz einer solchen Aufteilung zwei vollständige Forderungen erhalten könnten.

Der neue Makler kann Ansprüche des bisherigen nicht einseitig streichen. Ein benötigter Verzicht muss von demjenigen erklärt werden, dem der Anspruch zustehen könnte. Ebenso wenig kann der Verkäufer ohne Vertretungsmacht einen gesonderten Maklervertrag des Käufers aufheben. Fragen Sie deshalb bei Überschneidungen, welche Vereinbarungen auf Verkäufer- und Käuferseite bestehen, und lassen Sie streitige Ansprüche getrennt beurteilen.

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher sind außerdem die besonderen Verteilungsregeln der §§ 656b bis 656d BGB zu berücksichtigen. Sie betreffen unter anderem die Vergütung bei Tätigkeit für beide Kaufvertragsparteien und bestimmte Kostenüberwälzungen. Sie lösen nicht automatisch den Konflikt zwischen zwei nacheinander beauftragten Maklern. Den Übergang rechtlich zu gestalten ist Aufgabe einer entsprechend beauftragten Rechtsberatung, nicht bloß eine Frage der neuen Verkaufspräsentation.

Organisieren Sie Unterlagen, Schlüssel und den neuen Marktauftritt

Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll für Schlüssel, Originalunterlagen, bereitgestellte Dateien und noch offene Termine. Vereinbaren Sie, wann die bisherigen Inserate entfernt werden und wer laufende Anfragen beantwortet. Ein sauberer Wechsel verhindert, dass Interessenten gleichzeitig unterschiedliche Preise, Flächen oder Ansprechpartner sehen. Prüfen Sie nach dem vereinbarten Ende die tatsächlich sichtbaren Angebote und dokumentieren Sie noch offene Korrekturen.

Für Fotos, Texte, Grundrissgrafiken und andere erstellte Materialien müssen die Nutzungsrechte geklärt sein. Dass Ihr Haus abgebildet ist oder Sie die Erstellung bezahlt haben, bedeutet nicht automatisch, dass ein anderer Makler alle Dateien unverändert veröffentlichen darf. Lassen Sie vorhandene Rechte und erlaubte Weitergabe prüfen oder planen Sie eigene neue Materialien. Sachliche Gebäudedaten werden dabei erneut mit den Unterlagen abgeglichen.

Nutzen Sie den Neustart für eine begründete Preisentscheidung. Die Immobilienbewertung sollte Zustand, Lage, Flächen und nachvollziehbare Vergleichsdaten zusammenführen. Übernehmen Sie weder den bisherigen Preis aus Gewohnheit noch einen höheren Vorschlag allein deshalb, weil er angenehmer klingt. Fragen Sie, welche bisherige Marktreaktion für welche Änderung spricht und welche Unsicherheiten noch bestehen.

Fehlende Unterlagen sollten einen Verantwortlichen und einen nächsten Schritt erhalten. Die Checkliste für den Hausverkauf hilft bei der Vorbereitung. Der neue Auftritt darf bekannte Schäden oder ungelöste Flächenfragen nicht hinter frischen Bildern verstecken. Ein nachvollziehbar verbessertes Angebot braucht keine Behauptung, das Haus sei erstmals am Markt. Es braucht korrekte Informationen und einen Ablauf, in dem ernsthafte Interessenten ihre offenen Fragen verlässlich klären können.

Starten Sie mit klaren Zuständigkeiten und messbaren Vereinbarungen

Vor dem Neustart sollten vier Fragen beantwortet sein: Wann endet die bisherige Bindung? Welche Kontakte brauchen eine Sonderregelung? Welche Kosten sind geklärt oder noch streitig? Welche Unterlagen und Maßnahmen fehlen? Ein Streit über eine einzelne Forderung muss nicht jede vorbereitende Arbeit verhindern. Er darf aber auch nicht durch einen vorschnell erteilten Alleinauftrag oder neue Provisionsversprechen verschärft werden.

Vereinbaren Sie für den neuen Auftrag konkrete Leistungen und Berichte. Dazu gehören etwa die Freigabe des Exposés, die Abstimmung von Besichtigungen, die Dokumentation qualifizierter Rückmeldungen und ein Termin zur gemeinsamen Auswertung. Beurteilen Sie dabei nicht nur die Zahl der Kontakte, sondern auch, ob offene Fragen beantwortet und passende Kaufentscheidungen vorbereitet werden. Ein garantierter Verkaufspreis oder eine garantierte Verkaufsdauer lässt sich daraus nicht ableiten.

Wenn Sie den Wechsel für Ihr Haus in Düsseldorf oder NRW vorbereiten möchten, können Sie über die Anfrage zum geplanten Hausverkauf die Immobilie, den bisherigen Vermarktungsverlauf und Ihren gewünschten Zeitrahmen schildern. Nennen Sie, ob ein Auftrag noch läuft und ob es bekannte Interessenten gibt. Für den ersten Überblick sind keine vollständigen persönlichen Unterlagen dieser Interessenten erforderlich.

Für strittige Kündigungen und konkurrierende Provisionsforderungen ist anwaltlicher Rat passend; die Gestaltung des Immobilienkaufvertrags gehört zum Notariat. Der Maklerwechsel selbst sollte einen verständlichen Übergang schaffen: dokumentiertes Ende, geklärte Zuständigkeiten, bewusster Umgang mit alten Kontakten und ein besser begründeter Verkaufsplan. So wird aus dem Wunsch nach einem anderen Ansprechpartner eine Entscheidung, deren Kosten und nächste Schritte Sie überblicken können.