Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Sie wohnen im Ausland und möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Deutschland verkaufen? Entscheidend ist, wer vor Ort handelt, wie Ihre Erklärungen zum Notariat gelangen und wann Geld und Schlüssel wechseln. Mit klaren Zuständigkeiten lässt sich der Verkauf auch über große Entfernungen verlässlich vorbereiten.
Sie planen einen Verkauf in Düsseldorf oder NRW? Verkauf besprechen
Beginnen Sie mit Zuständigkeiten und einem erreichbaren Zeitplan
Ein Verkauf aus dem Ausland scheitert selten daran, dass sich Fotos oder Vertragsentwürfe nicht digital teilen lassen. Schwieriger sind Aufgaben, für die jemand tatsächlich am Haus sein oder eine verbindliche Erklärung abgeben muss. Trennen Sie deshalb von Anfang an drei Rollen: Ihre Entscheidungen als Eigentümer, die Organisation vor Ort und die rechtliche Abwicklung durch das Notariat. Eine Person kann mehrere Aufgaben übernehmen; die dafür erforderlichen Befugnisse entstehen aber nicht allein durch ihre Hilfsbereitschaft.
Notieren Sie, wer Zugang zum Gebäude hat, Unterlagen beschaffen kann und Rückfragen von Interessenten sammelt. Bestimmen Sie auch eine Vertretung für Urlaub oder Krankheit. Ein Angehöriger mit einem Schlüssel darf nicht automatisch den Kaufvertrag unterschreiben. Ebenso umfasst ein Vermarktungsauftrag nicht ohne Weiteres die Befugnis, Ihre Immobilie rechtsverbindlich zu verkaufen. Lassen Sie organisatorische Aufträge und rechtsgeschäftliche Vollmachten ausdrücklich auseinanderhalten.
Vereinbaren Sie feste Zeiten für Rückmeldungen und nennen Sie die jeweilige Zeitzone. Hilfreich ist eine kurze wöchentliche Übersicht mit erledigten Aufgaben, offenen Fragen und anstehenden Entscheidungen. Dringende Schäden benötigen einen eigenen Meldeweg und eine klare Kostenfreigabe. So hängt eine notwendige Reparatur nicht davon ab, ob Sie zufällig gerade Nachrichten lesen.
Ein Beispiel: Sie leben in Toronto und verkaufen ein leer stehendes Haus in Düsseldorf. Eine örtliche Vertrauensperson kontrolliert das Gebäude, ein Makler organisiert die Vermarktung, das Notariat gestaltet den Vertrag. Sie entscheiden über Preis und Käufer. Dieser Ablauf bleibt auch bei Zeitverschiebung überschaubar, wenn jeder weiß, wann er selbst handeln darf und wann Ihre Entscheidung erforderlich ist. Die allgemeine Hausverkauf-Checkliste ergänzt Ihren persönlichen Aufgabenplan.
Schaffen Sie eine verlässliche Unterlagenbasis statt verstreuter Dateien
Legen Sie einen geschützten digitalen Objektordner an. Dazu gehören vorhandene Grundbuchinformationen, Bauunterlagen, Grundrisse, Flächenberechnungen, Energieausweis und Nachweise wichtiger Modernisierungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen unter anderem Teilungserklärung, aktuelle Unterlagen der Gemeinschaft und relevante Beschlüsse hinzu. Bei Vermietung benötigen Sie zusätzlich einen geordneten Überblick über Mietvertrag, Zahlungen und Kaution. Welche Dokumente im Einzelfall gebraucht werden, ergibt sich aus Objekt und Verkaufsablauf.
Erfassen Sie zu jedem wichtigen Dokument den Stand, den Aufbewahrungsort des Originals und die Person, die fehlende Informationen beschafft. Ein unscharfes Foto einer einzelnen Seite hilft wenig, wenn Anlagen oder Rückseiten fehlen. Scannen Sie zusammengehörige Unterlagen vollständig und verwenden Sie erkennbare Dateinamen. Alte und korrigierte Flächenberechnungen sollten sich nicht unbemerkt nebeneinander als gleichermaßen aktuelle Angaben verbreiten.
Prüfen Sie früh, wer im Grundbuch steht. Bei mehreren Eigentümern müssen Erreichbarkeit und Mitwirkung aller Beteiligten organisiert werden. Ein Erbfall, eine Namensänderung oder unterschiedliche Schreibweisen in ausländischen Ausweisen können zusätzliche Nachweise erfordern. Teilen Sie solche Besonderheiten dem Notariat zu Beginn mit. Eine Person, die sämtliche Familienunterlagen besitzt, ist dadurch noch nicht allein entscheidungsbefugt.
Unterscheiden Sie außerdem zwischen Informationen für Käufer und persönlichen Unterlagen für Notariat oder Steuerberatung. Ausweiskopien, vollständige Kontoauszüge und Steuerakten gehören nicht in einen frei zugänglichen Verkaufsordner. Geben Sie gezielt die benötigten Dokumente frei. Behalten Sie ein Verzeichnis darüber, welche Fassung wann weitergegeben wurde. Wenn nach einer Besichtigung eine neue Frage zur Dachsanierung entsteht, lässt sich die Antwort dann anhand einer Rechnung und eines Datums nachvollziehen, statt auf Erinnerungen aus mehreren Kontinenten angewiesen zu sein.
Entscheiden Sie früh über persönliche Teilnahme oder Vertretung
Der Vertrag über den Verkauf einer deutschen Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung; ein gewöhnlicher Videoanruf oder eine per E-Mail verschickte Unterschrift ersetzt sie nicht. Maßgeblich ist § 311b BGB. Besprechen Sie deshalb vor einem fest zugesagten Termin, wie Ihre Erklärung wirksam abgegeben und nachgewiesen werden soll. Die organisatorisch bequemste Lösung ist nicht in jeder Konstellation die rechtlich passende.
Wenn Sie ohnehin nach Deutschland reisen, kann die persönliche Teilnahme sinnvoll sein. Sie können offene Vertragsfragen direkt besprechen und einen Objektbesuch verbinden. Buchen Sie eine Reise dennoch nicht allein aufgrund einer mündlichen Kaufabsicht. Eigentümernachweise, Vertragsentwurf, Finanzierung und erforderliche Unterlagen müssen zum vorgesehenen Termin ausreichend vorbereitet sein. Ein kurzfristiger Aufenthalt lässt sich schlecht verlängern, wenn ein entscheidendes Dokument noch fehlt.
Alternativ kann eine geeignete Person mit Vollmacht handeln. Lassen Sie das Notariat Umfang und Nachweis auf diesen Verkauf abstimmen. Sollen Preisänderungen, bestimmte Nebenabreden oder der Empfang des Kaufpreises umfasst sein? Was passiert bei Änderungen des Entwurfs? Ein privater Preiswunsch an die Vertrauensperson begrenzt nicht automatisch die gegenüber Dritten wirksame Vollmacht. Die Formfrage folgt zudem nicht schlicht der Formel, jede Vollmacht müsse genauso beurkundet werden wie der Kaufvertrag: § 167 BGB und die Nachweisanforderungen des § 29 GBO müssen zusammen betrachtet werden.
Eine weitere, vorab abzustimmende Möglichkeit ist eine Vertretung ohne Vollmacht mit anschließender Genehmigung. Nach § 177 BGB hängt die Wirksamkeit dann von Ihrer Genehmigung ab. Das ist kein bereits vollständig abgeschlossener Verkauf. Prüfen Sie die tatsächlich beurkundete Fassung, bevor Sie genehmigen. Zusätzliche Kosten, Beglaubigungstermine, Versand und mögliche Fristen gehören in den Ablaufplan; eine unbegrenzt offene Entscheidung sollte niemand voraussetzen.
Klären Sie Urkunden im Aufenthaltsland vor dem Unterschreiben
Das deutsche Notariat sollte zuerst festlegen, welche Erklärung mit welchem Inhalt und welchem Nachweis benötigt wird. Erst danach vereinbaren Sie den passenden Termin im Aufenthaltsland. Je nach Fall kommen eine deutsche Auslandsvertretung oder eine geeignete örtliche Urkundsperson infrage. Prüfen Sie deren aktuelle Leistungen und Voraussetzungen für Ihren konkreten Vorgang. Aus einem allgemeinen Angebot zur Unterschriftsbeglaubigung folgt nicht, dass jede vorgelegte Vollmacht dort bearbeitet werden kann.
Eine Beglaubigung der Unterschrift und eine inhaltliche Beurkundung erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Auch die Echtheit einer ausländischen Urkunde und ihre Eignung für den deutschen Grundbuchvollzug sind getrennte Fragen. Das erläutert das Auswärtige Amt beim internationalen Urkundenverkehr. Eine Apostille ist daher kein allgemeines Gütesiegel für einen rechtlich passenden Verkaufstext. Welcher Echtheitsnachweis erforderlich ist, hängt insbesondere vom Ausstellerstaat und den anwendbaren Vereinbarungen ab.
Lassen Sie vor dem Termin klären, ob eine Übersetzung benötigt wird und welche Ausführung akzeptiert wird. Senden Sie den abgestimmten Entwurf zur Vorbereitung, soweit die zuständige Stelle dies verlangt. Halten Sie gültige Ausweisdokumente und erforderliche Anlagen bereit. Unterschreiben Sie nicht vorsorglich irgendwo, bevor das konkrete Verfahren geklärt ist. Ein neuer Termin wegen einer falschen Fassung kann mehr Zeit kosten als die gesamte vorherige Abstimmung.
Planen Sie den Urkundenweg bis zum Empfänger: Wer verschickt welches Original oder welche Ausfertigung, an welche bestätigte Anschrift und mit welchem Zustellnachweis? Ein Scan kann der Vorprüfung dienen, ersetzt aber nicht automatisch die benötigte Urkunde. Dokumentieren Sie den Versand und lassen Sie den Eingang bestätigen. Der Terminplan braucht dafür eine angemessene Reserve; Postlaufzeiten und verfügbare Beglaubigungstermine sind keine vom Verkäufer frei steuerbaren Größen.
Steuern Sie Bewertung und Besichtigungen mit aktuellen Informationen
Eine Preisentscheidung aus dem Ausland braucht einen aktuellen Blick auf das Objekt. Fotos aus der Zeit vor Ihrem Umzug zeigen möglicherweise einen anderen Zustand. Lassen Sie Räume, Außenbereiche und erkennbare Schäden vor der Vermarktung nachvollziehbar erfassen. Für eine belastbare Immobilienbewertung zählen neben Lage und Fläche auch Nutzung, Zustand, Rechte und vorhandene Unterlagen. Der gewünschte Erlös in Ihrer heutigen Wohnsitzwährung ist kein Maßstab für den deutschen Marktwert.
Vereinbaren Sie für Besichtigungen, wer Schlüssel verwahrt, Termine bestätigt und das Haus anschließend wieder sichert. Eine Videobesichtigung kann Gespräche vorbereiten, zeigt jedoch weder sämtliche Gerüche noch alle technischen Einzelheiten. Interessenten sollten notwendige Prüfungen am Objekt durchführen können. Bei vermieteten Räumen sind Termine mit den Bewohnern abzustimmen; ein Verkauf verschafft keinen beliebigen Zutritt und beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Den Fortbestand regelt grundsätzlich § 566 BGB.
Erstellen Sie ein sachliches Informationsblatt zu bekannten Schäden und früheren Reparaturen. Wenn es im Keller Wasser gab, gehören Ereignis, Untersuchung und bekannte Maßnahmen zusammen. Ihre Abwesenheit macht einen bekannten Mangel nicht unbekannt. Ein vereinbarter Haftungsausschluss schützt bei arglistigem Verschweigen nicht, wie § 444 BGB festlegt. Ungeklärte Sachverhalte sollten geprüft und als solche bezeichnet werden.
Lassen Sie Rückmeldungen nach Besichtigungen bündeln: Welche Unterlagen fehlen, welche Einwände betreffen das Objekt und welche nur persönliche Wünsche? Ein Angebot sollte neben dem Preis auch Finanzierung, gewünschte Übergabe und Bedingungen erkennen lassen. So entscheiden Sie über vergleichbare Vorschläge. Verhindern Sie zugleich, dass Angehörige und Vermarktungsbeauftragte unterschiedliche Auskünfte oder Preiszusagen geben. Ein gemeinsamer Informationsstand spart gerade über große Entfernungen wiederholte Erklärungen.
Berechnen Sie den verfügbaren Erlös einschließlich Auslandsaufwand
Der Kaufpreis ist nicht identisch mit dem später verfügbaren Geld. Berücksichtigen Sie Restdarlehen, vereinbarte Verkaufskosten, gegebenenfalls Kosten der Lastenfreistellung sowie Beglaubigungen, Übersetzungen und Versand. Eine geplante Reise und laufende Gebäudekosten bis zur Übergabe gehören ebenfalls in Ihre Rechnung. Fragen Sie die Bank nach dem konkreten Ablösebetrag und möglichen weiteren Kosten, statt allein den letzten Kontostand des Darlehens abzuziehen.
Ein reines Planungsbeispiel: Bei 420.000 Euro Verkaufspreis, 90.000 Euro Darlehensablösung und zusammen 15.000 Euro angenommenen Verkaufs- und Abwicklungsausgaben bleiben zunächst 315.000 Euro. Eine eventuell entstehende Steuer sowie Wechselkurs- und Transferkosten sind darin noch nicht berücksichtigt. Die Zahlen sind weder eine Objektbewertung noch ein Gebührenangebot. Sie zeigen, weshalb eine Kaufpreiserwartung nicht ungeprüft als verfügbares Budget für das Leben im Ausland dienen sollte.
Lassen Sie Ihre Erwerbs- und Nutzungsgeschichte steuerlich prüfen. Für private Veräußerungen sind insbesondere die Zehnjahresregel und die Ausnahmen für eigene Wohnzwecke in § 23 EStG relevant. Ein späterer Umzug oder eine zwischenzeitliche Vermietung kann die Beurteilung verändern. Der Auslandswohnsitz allein befreit nicht: § 49 EStG erfasst unter anderem private Veräußerungsgeschäfte mit inländischen Grundstücken als inländische Einkünfte.
Zusätzlich sind die Regeln des Wohnsitzstaats und ein gegebenenfalls einschlägiges Doppelbesteuerungsabkommen zu prüfen. Dafür braucht die Steuerberatung die konkreten Länder, Daten und Nutzungszeiten. Rechnen Sie weder mit automatischer Doppelbesteuerung noch mit einer pauschalen vollständigen Befreiung. Wenn Sie den Erlös später in eine andere Währung wechseln, behandeln Sie diesen Schritt als gesonderte finanzielle Entscheidung und vergleichen Sie die tatsächlichen Konditionen Ihrer Bank.
Verknüpfen Sie Vertragsstand, Zahlung und Erreichbarkeit
Vor dem Notartermin sollten alle Beteiligten dieselbe aktuelle Vertragsfassung kennen. Markieren Sie offene Punkte wie Räumung, mitverkaufte Gegenstände, Genehmigungen und Zahlungsweg. Sorgen Sie dafür, dass Ihr Vertreter Änderungen nicht unter Zeitdruck improvisieren muss. Bei sprachlichen Verständnisproblemen informieren Sie das Notariat rechtzeitig; eine beiläufige Übersetzung durch Angehörige ist keine verlässliche Grundlage für weitreichende Erklärungen.
Unterschrift, Kaufpreisfälligkeit, tatsächliche Zahlung, Besitzübergang und Eigentumsumschreibung sind verschiedene Schritte. Die Notarkammer Koblenz beschreibt den üblichen Verkaufsablauf mit Zahlung nach Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen. Dazu können erforderliche Genehmigungen und Unterlagen zur Lastenfreistellung gehören. Auslandsdokumente, die noch unterwegs sind, können deshalb den weiteren Vollzug beeinflussen. Ein fest geplanter Flug ersetzt keine fehlende Voraussetzung.
Vereinbaren Sie, wie wichtige Mitteilungen Sie erreichen, wer die Post bearbeitet und welche Rückmeldung das Notariat erwartet. Teilen Sie Adressänderungen zeitnah mit. Stimmen Sie ein ausländisches Zahlungskonto vorab mit Notariat und Bank ab. Prüfen Sie Kontoinhaber und Kontodaten sorgfältig; unerwartete Änderungswünsche sollten über einen bereits bekannten, verlässlichen Kontaktweg bestätigt werden.
Wenn ein Teil des Kaufpreises vertragsgemäß direkt an Ihre finanzierende Bank fließt, entspricht Ihr eigener Zahlungseingang nicht dem gesamten Kaufpreis. Lassen Sie die vollständige vertragsgemäße Zahlung anhand aller vorgesehenen Zahlungswege feststellen. Ein vom Käufer geschickter Überweisungsbeleg allein ist noch keine Bestätigung des Zahlungseingangs. Weisen Sie Ihre Person vor Ort an, die Schlüssel erst entsprechend der vereinbarten Übergaberegelung herauszugeben. Eine vorgezogene Nutzung benötigt eine gesonderte rechtliche Abstimmung.
Bereiten Sie die Übergabe so vor, dass niemand improvisieren muss
Benennen Sie rechtzeitig die Person, die die Übergabe vor Ort durchführt, und klären Sie ihren Auftrag. Sie benötigt die relevante Vertragsregelung, eine aktuelle Schlüsselliste und den vereinbarten Zustand des Hauses. Legen Sie fest, wer den Zahlungseingang prüft und die Übergabe bestätigt. Ein Familienmitglied sollte diese Entscheidung nicht aus einer freundlichen Nachricht des Käufers ableiten müssen, während Sie wegen der Zeitverschiebung schlafen.
Im Protokoll sollten Datum, Beteiligte, Zählerstände mit Zählernummern, übergebene Schlüssel, Unterlagen und erkennbare Abweichungen festgehalten werden. Fotos können die Dokumentation ergänzen. Auch Fernbedienungen, Alarmzugänge oder hinterlegte Ersatzschlüssel müssen berücksichtigt werden. Ein technischer Zugang zu einem persönlichen Nutzerkonto wird nicht durch Weitergabe Ihres privaten Passworts übertragen; klären Sie einen passenden Geräte- oder Kontowechsel.
Bei einem vermieteten Objekt geht es zusätzlich um die geordnete Weitergabe der Vermietungsunterlagen und die Abstimmung mit Mietern und Verwaltung. Behandeln Sie Mietzahlungen, Kaution und Abrechnungspflichten entsprechend der rechtlichen und vertraglichen Regelung. Die Schlüsselübergabe ist nicht mit der Eigentumsumschreibung gleichzusetzen; für den Eigentumsübergang ist insbesondere die Eintragung nach § 873 BGB maßgeblich. Bewahren Sie Vertrag, Zahlungsnachweise und Übergabeunterlagen für spätere Rückfragen auf.
Für Ihren nächsten Schritt genügen zunächst Ort, Immobilienart, Nutzung, Wohnsitzland, gewünschter Zeitrahmen und die Information, ob bereits jemand vor Ort helfen kann. Über die Verkaufsanfrage an RICHTER Immobilien-Transaktionen können Sie diese Ausgangslage schildern und die Vermarktung besprechen. Rechtliche Gestaltung gehört zum Notariat beziehungsweise zur spezialisierten Rechtsberatung, persönliche Steuerfragen zur Steuerberatung. Unser Überblick zum Immobilienverkauf hilft, diese Vorbereitungen in den gesamten Verkaufsweg einzuordnen.
