İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Yurt dışında yaşamak, Almanya’daki evinizin satışı için her işlemde seyahat etmenizi gerektirmez. Ancak yerinde kimin görev yapacağı, hukuki beyanlarınızın Alman noterine nasıl ulaşacağı ve anahtarların hangi koşullarda verileceği açık olmalıdır. Bu rehber Almanya’da, özellikle Kuzey Ren-Vestfalya’da bulunan taşınmazların satışını ele alır.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce kararları ve yerinde yapılacak işleri paylaştırın
Uzaktan satışta fotoğraf paylaşmak çoğu zaman kolaydır. Asıl zorluk, birinin bodrumu açması, eksik bir belgeyi bulması veya siz başka bir saat dilimindeyken ortaya çıkan soruya cevap vermesidir. Bu nedenle üç alanı başlangıçta ayırın: malik olarak vereceğiniz kararlar, taşınmazdaki günlük organizasyon ve Alman noterinin yürüteceği hukuki işlemler. Aynı kişi birden fazla alanda yardımcı olabilir; fakat yardım etmeyi kabul etmesi, her işlem için yetkili olduğu anlamına gelmez.
Yerel irtibat kişisinin hangi işleri yapacağını yazın. Erişimi kim sağlayacak, belgeleri kim toplayacak, değişiklikleri kim bildirecek? Tatil ve hastalık için bir yedek kişi de belirleyin. Anahtarı olan akrabanız, yalnızca bu nedenle satış sözleşmesini sizin adınıza imzalayamaz. Emlak danışmanına pazarlama görevi vermek de kendiliğinden bağlayıcı satış yetkisi oluşturmaz. Pratik görevlerle hukuki temsil yetkisini ayrı ayrı tanımlayın ve ilgililerin bu ayrımı anladığından emin olun.
Yanıt verebileceğiniz düzenli zaman aralıkları belirleyin ve saat dilimini açıkça belirtin. Kısa bir durum notunda tamamlanan işler, eksik bilgiler ve sizden beklenen kararlar yer alsın. Acil arızalar için farklı bir yol gerekir: kim onarım isteyebilir, hangi bütçeye kadar hareket edebilir ve masrafı nasıl belgelendirir? Özellikle boş bir evde her müdahalenin sizin anında mesaj okumanıza bağlı olması işleri aksatabilir.
Örneğin Toronto’da yaşarken Düsseldorf’taki boş evinizi satıyorsunuz. Güvendiğiniz yerel kişi binayı kontrol ediyor, emlak danışmanı pazarlamayı yürütüyor, noter sözleşmeyi hazırlıyor. Alıcıyı ve ekonomik koşulları siz belirliyorsunuz. Herkes kendi sorumluluğunu bildiğinde saat farkı daha kolay yönetilir. Genel ev satışı kontrol listesi, bu görevleri sıraya koymak ve bir sonraki adımın kime bağlı olduğunu görmek için kullanılabilir.
Güncel ve kullanılabilir bir taşınmaz dosyası oluşturun
Güvenli bir dijital klasörde mevcut tapu sicili bilgilerini, yapı belgelerini, planları, alan hesaplarını, enerji kimlik belgesini ve önemli yenilemelerin kanıtlarını toplayın. Almanya’daki Grundbuch, mülkiyet ve ilgili hakların kaydedildiği taşınmaz sicilidir. Bir daire satıyorsanız kat mülkiyetine ve malik topluluğuna ilişkin gerekli belgeleri de ekleyin. Kiracılı bir konutta kira sözleşmesi, ödemeler ve depozito bilgileri ayrıca düzenlenmelidir. Kesin belge listesi taşınmazın durumuna göre belirlenir.
Önemli her belge için tarihini, aslının nerede bulunduğunu ve eksik parçaları kimin sağlayacağını not edin. Ekleri olmayan tek sayfalık bir fotoğraf yeterli olmayabilir. Belgeleri bütün olarak tarayın; eski ve güncel sürümleri kolayca ayırt edilecek şekilde adlandırın. İki farklı alan hesabı varsa bu farkı ilan verilmeden önce araştırın. Farklı alıcılara farklı yüzölçümleri sunulduktan sonra açıklama yapmak hem zaman kaybettirir hem de bilgiye duyulan güveni azaltır.
Sicilde kimlerin malik göründüğünü kontrol edin. Birden çok malik varsa hepsinin katılımını ve ulaşılabilirliğini planlayın. Miras, soyadı değişikliği veya yabancı kimlik belgelerindeki farklı yazımlar ek kanıt gerektirebilir. Bu özellikleri noterle ilk aşamada paylaşın. Aile belgelerini elinde tutan kişinin, sırf bu nedenle tek başına satış kararı verebildiğini varsaymayın. Gerekli katılımın son anda fark edilmesi, hazır görünen bir işlemi beklemeye alabilir.
Alıcılar için hazırlanan dosyayı kişisel belgelerden ayırın. Pasaport kopyaları, tam banka hesap dökümleri ve vergi dosyaları herkese açık satış klasöründe bulunmamalıdır. Her alıcıya yalnızca ihtiyaç duyduğu bilgiyi verin ve hangi sürümün paylaşıldığını kaydedin. Çatı onarımının tarihi sorulduğunda, farklı ülkelerde yaşayan yakınların hafızasını karşılaştırmak yerine tarihli bir faturaya dayanabilirsiniz. Bu düzen, siz uzaktayken de tutarlı bilgi verilmesini sağlar.
Noter işlemine nasıl katılacağınızı erken belirleyin
Alman taşınmazının mülkiyetini devretme borcu doğuran sözleşme, Alman Medeni Kanunu’nun 311b maddesi uyarınca noterlikte düzenlenmelidir. Sıradan bir görüntülü görüşme veya e-postayla gönderilen imza bu işlemin yerini tutmaz. Alıcıya değiştirilemez bir tarih vermeden önce, beyanınızın nasıl yapılacağını ve nasıl kanıtlanacağını Almanya’daki noterle görüşün. Ulaşım açısından kolay görünen seçenek, her durumda hukuki açıdan uygun olmayabilir.
Zaten Almanya’ya seyahat edecekseniz şahsen katılmak mantıklı olabilir. Böylece sözleşmedeki açık soruları doğrudan sorabilir ve evi de görebilirsiniz. Ancak yalnızca alıcının sözlü ilgisine dayanarak seyahat düzenlemeyin. Taslak, mülkiyet kanıtları, finansman ve gerekli belgeler yeterince hazırlanmış olmalıdır. Kısa bir ziyaret sırasında önemli bir belgenin eksik çıkması, ikinci bir yolculuk veya ek konaklama masrafı yaratabilir. Ziyaret süresini tek bir varsayıma bağlamayın.
Başka bir seçenek, uygun bir kişinin vekâletle hareket etmesidir. Yetkinin kapsamını ve kanıtını noter somut satışa göre değerlendirmelidir. Temsilci fiyatı değiştirebilir mi, ek anlaşma yapabilir mi, parayı teslim alabilir mi? Sizin özel olarak bildirdiğiniz asgari fiyat, üçüncü kişilere karşı geçerli yetkiyi kendiliğinden sınırlamayabilir. BGB 167 ile sicil işlemlerindeki belge şartlarını düzenleyen GBO 29 birlikte değerlendirilmelidir. Her yabancı ülkedeki malik için uygun tek bir hazır metin bulunmaz.
Önceden vekâleti olmayan bir temsilcinin işlem yapması ve sizin sonradan onay vermeniz de incelenebilir. BGB 177 kapsamında işlemin geçerliliği bu onaya bağlıdır. Onaylamadan önce gerçekten imzalanan sözleşmeyi ve değişiklikleri okuyun. Bu yolu önceden kararlaştırın; ek masrafları, tasdik randevusunu, belge gönderimini ve olası süreleri hesaba katın. Gerekli onay henüz yokken satışın tamamen geçerli ve bitmiş olduğu düşünülmemelidir.
Yaşadığınız ülkedeki belge yolunu imzadan önce netleştirin
Önce Alman noterinin ihtiyaç duyduğu beyanı, içeriği ve belge biçimini belirleyin. Sonra yaşadığınız ülkede uygun randevuyu araştırın. Duruma göre Alman dış temsilciliği veya uygun yetkiye sahip yerel bir görevli söz konusu olabilir. İlgili kurumun güncel hizmetlerini ve sizin işlem türünüz için aranan şartları kontrol edin. Bir kurumun imza tasdiki yapması, taşınmazla ilgili her vekâleti kabul edeceğini göstermez. Randevu almak tek başına belgenin uygunluğunu çözmez.
İmzanın tasdiki, beyanın noterlikte düzenlenmesi ve belgenin gerçekliğinin doğrulanması farklı işlemlerdir. Alman Dışişleri Bakanlığı, uluslararası belge işlemleri açıklamasında yabancı belgenin gerçekliği ile Alman hukukunun şekil şartlarına uygunluğunu ayırır. Bu nedenle apostil, vekâlet metninin Almanya’daki satış için doğru düzenlendiği anlamına gelmez. Gerekli doğrulama yöntemi özellikle belgeyi düzenleyen ülkeye ve geçerli anlaşmalara bağlıdır; her ülke için aynı yol varsayılmamalıdır.
Tercüme gerekip gerekmediğini ve hangi tercümenin kabul edileceğini sorun. Kurum önceden inceleme istiyorsa üzerinde anlaşılan taslağı gönderin. Geçerli kimliğinizi ve istenen ekleri hazırlayın. Daha erken bir randevu bulduğunuz için farklı bir metni aceleyle imzalamayın. Hatalı belgenin düzeltilmesi yeni bir ziyaret, yeni masraf ve yeniden gönderim gerektirebilir. İsimlerin, taşınmaz bilgilerinin ve eklerin birbiriyle tutarlı olduğunu imzadan önce kontrol etmek önemlidir.
Belgenin teslim yolunu da açıkça düzenleyin. Hangi asıl veya resmî nüsha, kim tarafından, hangi doğrulanmış adrese gönderilecek? Teslimi nasıl izleyeceksiniz ve alındığını kim teyit edecek? Taranmış kopya ön incelemeyi kolaylaştırabilir, ancak gerekli belgeyi otomatik olarak ikame etmez. Kendinizde bir kopya bırakın ve ulaşma teyidi alın. Randevu ve taşıma süreleri için makul pay ayırın; alıcının istediği bitiş tarihi bu süreleri tek başına kısaltmaz.
Fiyatı ve ev gezilerini güncel bilgilerle yönetin
Uzaktan fiyat belirlemek için evin bugünkü durumunu bilmeniz gerekir. Taşınmadan önce çekilen fotoğraflar artık gerçeği yansıtmayabilir. Pazarlama başlamadan odaların, dış alanların ve görünür sorunların belgelenmesini sağlayın. Sağlam bir taşınmaz değerlemesi, konum ve alanın yanında kullanım, mevcut haklar ve yapı durumunu da dikkate alır. Yaşadığınız ülkenin para biriminde elde etmek istediğiniz tutar, Alman piyasasındaki değeri belirleyen ölçüt değildir. Beklentinizle piyasa değerlendirmesini ayrı tutun.
Anahtarları kimin sakladığını, ziyaretleri kimin onayladığını ve sonrasında evi kimin güvene aldığını belirleyin. Görüntülü tanıtım görüşmeleri hazırlayabilir; fakat her koku, kusur ve teknik ayrıntıyı göstermez. İlgilenen kişilerin gerekli yerinde incelemeleri yapabilmesi önemlidir. Ev kiracılıysa ziyaretleri kiracılarla koordine edin. Satış, konut kirasını kendiliğinden sona erdirmez. Alman hukukundaki temel devamlılık ilkesi BGB 566 hükmünde düzenlenir. Bu nedenle boş teslim sözü vermeden önce gerçek durumu açıklığa kavuşturun.
Bilinen kusurlar ve yapılan onarımlar için nesnel bir açıklama hazırlayın. Bodruma su girdiyse olayın ne zaman olduğunu, hangi incelemelerin yapıldığını ve bilinen müdahaleleri birlikte anlatın. Yurt dışında olmanız, bildiğiniz bir sorunu bilinmeyen hâle getirmez. BGB 444 uyarınca hileli biçimde gizlenen kusur bakımından sorumluluk sınırlamasına dayanılmaz. Açıklığa kavuşmamış noktaları açıkça belirtin; gerekli teknik araştırmayı uygun uzmana bırakın. Tahminleri doğrulanmış onarım sonucu gibi sunmayın.
Ziyaretlerden gelen geri bildirimleri bir araya getirin. Eksik belgeler, binanın durumuna ilişkin itirazlar ve kişisel tercihler birbirinden ayrılmalıdır. Teklifleri yalnızca fiyat üzerinden değerlendirmeyin; finansman durumu, teslim tarihi ve koşullar da önemlidir. Yakınlarınızla pazarlamayı yürüten kişinin aynı bilgileri kullandığından emin olun. İyi niyetli bir yorum, sizin onaylamadığınız tadilat, fiyat indirimi veya erken giriş sözüne dönüşmemelidir. Uzaktayken karar kontrolünü korumanın yolu, bilgi akışını tutarlı tutmaktır.
Elinizde kalacak tutarı ve vergi durumunu hesaplayın
Satış bedeli, serbestçe kullanabileceğiniz net parayla aynı değildir. Kalan kredi borcunu, kararlaştırılan satış giderlerini, varsa sicildeki yüklerin kaldırılması giderlerini, tasdikleri, tercümeleri ve gönderimleri hesaba katın. Planlanan seyahat ve teslim gününe kadar binanın devam eden masrafları da vardır. Bankadan somut kapama hesabını ve olası ek giderleri isteyin. Yalnızca son kredi dökümündeki bakiyeyi çıkarmak, bütün yükümlülükleri göstermeyebilir. Hesabın hangi tarih için geçerli olduğunu da öğrenin.
Yalnızca planlama amacıyla bir örnek düşünün: 420.000 avro satış bedelinden 90.000 avro kredi kapaması ve varsayılan toplam 15.000 avro satış ile işlem gideri çıkarıldığında 315.000 avro kalır. Muhtemel vergi, döviz dönüşümü ve transfer masrafları bu hesapta henüz yoktur. Bu rakamlar bir değerleme veya ücret teklifi değildir. Amaç, ilan fiyatını doğrudan başka ülkedeki yeni bir satın almanın bütçesi saymamanız gerektiğini göstermektir.
Edinim tarihinizi ve evin fiilen nasıl kullanıldığını vergi danışmanına inceletin. Özel malvarlığındaki satışlarda EStG 23 kapsamındaki on yıllık kural ve kişinin kendi konut kullanımıyla ilgili istisnalar önemlidir. Yurt dışına taşınma ve sonrasında kiralama değerlendirmeyi etkileyebilir. Yabancı ülkede ikamet etmek Alman vergisini otomatik olarak kaldırmaz. EStG 49, Almanya’daki taşınmazların belirli özel satışlarından doğan gelirleri Alman kaynaklı gelirler arasında sayar. Genel bir internet örneğini kendi dosyanızın sonucu kabul etmeyin.
Ayrıca ikamet ülkesinin kuralları ve varsa uygulanacak çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması incelenmelidir. Danışmana ülkeleri, tarihleri ve oturma veya kiralama dönemlerini verin. Ne mutlaka iki kez vergi ödeneceğini ne de tamamen muaf olunacağını varsayın. Parayı daha sonra başka bir para birimine çevirmek ayrı bir mali karardır. Bankanın gerçek kur ve transfer koşullarını karşılaştırın. Satış teklifini değerlendirmekle döviz dönüşümünün zamanını seçmek farklı konulardır.
Sözleşme, ödeme ve ulaşılabilirlik planını birleştirin
Noter randevusundan önce herkes aynı güncel sözleşme taslağını görmelidir. Evin boşaltılması, satılan eşyalar, gerekli onaylar ve ödeme yolu gibi açık konuları işaretleyin. Temsilciniz, randevu sırasında yeni değişiklikler önerilirse nasıl davranacağını bilmelidir. Dil konusunda anlama güçlüğü varsa notere erken bildirin. Bir akrabanın kısa açıklaması, önemli sonuçları olan beyanları güvenle anlamanız için yeterli bir temel olmayabilir. Soruları son imza anına bırakmadan çözmeye çalışın.
İmza, satış bedelinin ödeme vadesinin gelmesi, paranın alınması, kullanımın teslimi ve mülkiyetin sicilde değişmesi farklı aşamalardır. Koblenz Noter Odası satış sürecini anlatırken ödemeyi, kararlaştırılan ön koşulların gerçekleşmesiyle ilişkilendirir. Yurt dışından beklenen bir onay belgesi, imzadan sonraki işlemleri de etkileyebilir. Önceden alınmış uçak bileti veya beklenen kapanış günü, eksik bir belgenin yerini tutmaz. Bu aşamaları takvimde tek bir tarih gibi göstermeyin.
Önemli bildirimlerin size nasıl ulaşacağını, postayı kimin takip edeceğini ve noterin hangi teyitleri beklediğini belirleyin. Adres değişikliklerini zamanında bildirin. Para yabancı bir banka hesabına yatacaksa bunu noter ve bankayla önceden görüşün. Hesap sahibini ve ödeme bilgilerini dikkatle kontrol edin. Beklenmedik hesap değişikliği taleplerini, daha önce kullandığınız güvenilir iletişim yolu üzerinden doğrulayın. Doğru görünen bir mesajı tek başına yeterli kabul etmeyin.
Bedelin bir kısmı sözleşmeye göre doğrudan kredi bankanıza ödeniyorsa kişisel hesabınıza toplam satış bedeli gelmez. Bütün kararlaştırılmış ödeme yollarının tamamlandığını kontrol ettirin. Alıcının gönderdiği transfer talimatı, paranın gerçekten alındığını tek başına göstermez. Yerel görevliye anahtarları sözleşmedeki teslim koşullarına göre vermesini söyleyin. Önceden kullanım veya erken taşınma ayrı hukuki değerlendirme gerektirir. Kapıda yapılan dostça bir anlaşma, hazırlanan ödeme ve güvence düzenini değiştirmemelidir.
Teslimi, siz orada olmasanız da yürüyebilecek şekilde hazırlayın
Teslime katılacak kişiyi ve görev kapsamını zamanında belirleyin. İlgili sözleşme hükümlerini, güncel anahtar listesini ve evin kararlaştırılmış durumunu bilmelidir. Ödemeyi kimin kontrol edeceği ve teslimin yapılabileceğini kimin teyit edeceği açık olsun. Siz saat farkı nedeniyle uyurken yakınınız, alıcının mesajını yorumlayarak tek başına karar vermek zorunda kalmamalıdır. Önceden hazırlanan kısa talimat, sahadaki kişinin görevini daha sakin ve doğru yapmasını sağlar.
Teslim tutanağında tarih, katılanlar, sayaç numaraları ve değerleri, verilen anahtarlar, belgeler ve görülen farklılıklar bulunsun. Fotoğraflar kaydı destekleyebilir. Kumandaları, alarm erişimlerini ve başka yerde tutulan yedek anahtarları unutmayın. Kişisel hesabınızı özel parolanızı vererek devretmeyin; cihaz erişimi veya hesap sahibi değişikliği için uygun yöntemi kullanın. Sonradan sayaç bildirimlerini ve gerekli diğer iletişimi kimin yapacağını da kararlaştırın. Tutanağın bir kopyası sizde bulunmalıdır.
Kiracılı taşınmazda kira belgelerinin düzenli aktarımı ile kiracı ve yönetimle koordinasyon da gerekir. Kira gelirlerini, depozitoyu ve hesaplaşma görevlerini ilgili hukuk ve sözleşmeye göre ele alın. Anahtar teslimi, sicilde malik değişikliğiyle aynı değildir. BGB 873 kapsamında mülkiyet devrinin unsurlarından biri sicil kaydıdır. Sözleşmeyi, ödeme kanıtlarını ve teslim belgelerini sonraki sorular için saklayın. Böylece satıştan sonra da yurt dışından açıklama yapmanız kolaylaşır.
İlk görüşme için taşınmazın yeri, türü, kullanım durumu, ikamet ettiğiniz ülke, hedeflediğiniz zaman aralığı ve yerel yardım imkânı yeterli bir başlangıç oluşturur. Durumunuzu RICHTER Immobilien-Transaktionen satış başvuru formunda anlatabilir ve pazarlama sürecini görüşebilirsiniz. Hukuki yapı noter veya uzman hukuk danışmanının, kişisel vergi değerlendirmesi vergi danışmanının alanıdır. Genel Almanya’da taşınmaz satışı rehberi, bu hazırlıkları bütün satış süreci içinde konumlandırmanıza yardımcı olur.
