Daireyi yenilemeden kiraya vermek: mevcut durum ve anlaşmaları hazırlamak

Önce nasıl bir daireyi hangi koşullarla sunacağınızı belirleyin

Daire teknik olarak kullanılabilir durumdaysa ve yeni kiracı renkleri kendi seçmek istiyorsa, önce bütün yüzeyleri yenilemeden kiralamak makul olabilir. Böylece kısa süre sonra tekrar değiştirilecek bir boya için ödeme yapmanız da önlenebilir. Ancak işleri kiracıya bırakmak kendiliğinden daha düşük toplam maliyet anlamına gelmez. İşlerin kapsamı, uygulanabilir takvim, ekonomik karşılık ve tarafların sorumlulukları yine açık olmalıdır.

Üç farklı seçeneği ayrı ayrı değerlendirin. Teslimden önce boya işlerini kendiniz yaptırabilirsiniz. Daireyi kullanılabilir fakat yenilenmemiş durumuyla kiraya verip devam eden dekoratif bakım işlerini genel olarak kiracıya yüklemeyebilirsiniz. Bir başka seçenek, belirli işler ve bunların karşılığı için hukuken incelenmiş bir düzenleme hazırlamaktır. Bu seçeneklerin her biri farklı maliyet ve sorumluluk doğurur. Başlangıç indirimi, sözlü boya sözü ve değiştirilmemiş hazır kira sözleşmesini bir araya getirmek ise belirsizlik yaratır.

Kiracının taşınma ihtiyacını da düşünün. Hemen eve girmesi gereken biri, duvar hazırlamak veya ustaları koordine etmek için birkaç hafta ayıramayabilir. Başka bir aday kendi renklerini seçmeyi isteyebilir, ancak malzeme ve zaman planına ihtiyaç duyar. Kısa bir gösterimde verilen olumlu cevap, işlerin gerçekten yapılabileceğini kanıtlamaz. Hangi görev için ne kadar zaman gerektiğini birlikte konuşmak daha yararlıdır.

İlan öncesinde kısa bir karar notu hazırlayın: Siz hangi işleri bitireceksiniz, hangi yüzeyler mevcut hâliyle kalacak ve hangi sözleşme modeli incelenecek? Bu not teklif ve görüşmelere temel olur; doğrudan imzalanacak bir sözleşme maddesi değildir. Rehberdeki hukuki çerçeve Almanya, özellikle Kuzey Ren-Vestfalya eyaletidir. Metnin Türkçe olması, Almanya’daki bu kira ilişkisine Türkiye’nin kira kurallarının uygulanacağı anlamına gelmez. Karşılaştırmayı da bu Alman çerçevesi içinde yapın.

Kullanılabilirliği yüzeylerin görünümünden ayrı inceleyin

Daireyi taşınmaya hazır olarak tanıtmadan önce bütün odaları gezin. Su, ısıtma, pencereler, kapılar ve öngörülen banyo donanımı çalışıyor mu? Nem izleri, gevşek parçalar veya elektrik arızasına işaret eden bulgular var mı? Bunları boya ihtiyacıyla aynı başlıkta değerlendirmeyin. Teknik sorun, kiracıya bir miktar indirim verilerek kendiliğinden sıradan dekorasyon işine dönüşmez. Önce sorunun ne olduğu anlaşılmalıdır.

Başlangıç noktası Alman Medeni Kanunu BGB § 535 hükmüdür. Kiraya veren, daireyi kararlaştırılan kullanıma uygun durumda teslim etmek ve kira süresince bu durumu korumakla yükümlüdür. Bu, her dairenin en yeni malzemelerle veya yeni tesisatla sunulması gerektiği anlamına gelmez. Somut sözleşme önemlidir. Fakat eski bir duvar kaplamasını kabul etmek, kullanım açısından önemli olan açıklanmamış bir arızanın çözümü değildir.

İki ayrı liste tutun. İlk listede planlanan taşınmadan önce açıklığa kavuşması gereken teknik sorular ve onarımlar yer alsın. İkinci listede sararmış tavan, eski duvar kâğıdı, farklı renklerde boyalı yüzeyler veya görünür küçük yama alanları bulunsun. Bir bulgunun hangi gruba girdiğinden emin değilseniz üzerini boyamadan önce uygun uzmana gösterin. Bu sıra, belirtilerin gereksiz yere gizlenmesini ve aynı işin tekrar yapılmasını önler.

Örneğin yatak odasında dolabın arkasındaki renk değişimi mobilyadan kalan basit bir iz olabilir; nem incelemesi gerektiren bir belirti de olabilir. Önce gördüğünüz durumu yazın, doğrulanmamış bir neden ileri sürmeyin. Boyacının fiyat teklifi, nemin kaynağı hakkında teknik değerlendirme yerine geçmez. Gerekirse ilgili usta veya yapı uzmanından inceleme isteyin. Teknik sonuçların sözleşmede nasıl ele alınacağını ise Alman kira hukukunda uzman bir hukukçuyla değerlendirin. Ancak bu ayrımdan sonra gerçek boya bütçesini hazırlamak anlamlı olur.

Boya ve dekoratif bakım yükümlülüğünün kapsamını anlayın

Almancada kullanılan Schönheitsreparaturen terimi, genellikle duvar ve tavan boyama gibi dekoratif bakım işlerini anlatır. Daire içindeki bütün onarımlar bu terimin içine girmez. Teknik arızaların giderilmesi, olağan kullanımdan doğan yıpranma ve verilmiş olabilecek zararlar ayrı konulardır. Bu nedenle kiracının hiçbir zaman hiçbir işten sorumlu olmayacağını söylemek de, imzasının her bakım hükmünü geçerli kıldığını düşünmek de fazla geniş bir sonuç olur.

Federal Yüksek Mahkeme BGH, 18 Mart 2015 tarihli VIII ZR 185/14 kararında önceden hazırlanmış sözleşme koşullarını değerlendirmiştir. Yenilenmemiş veya yenilenmeye ihtiyaç duyan bir daire teslim edilirken uygun karşılık sağlanmadan devam eden dekoratif bakımın kiracıya aktarılması bu çerçevede geçersizdir. Başlangıç durumunun kararlaştırılması ile sonraki boya işlerinin kiracıya yüklenmesi aynı soru değildir.

Dairenin yenilenmemiş sayılması için tamamen yıpranmış olması gerekmez. Önceki kullanımdan kalan izler ve dairenin genel görünümü birlikte değerlendirilir; günlük değerlendirmede önem taşımayan çok küçük izler dikkate alınmayabilir. Buna karşılık, yenilenmiş izlenimi veren bir daireyi her kiracı değişiminde baştan sona boyamak mutlaka gerekli değildir. Sadece son boya faturasının tarihine bakmak yerine duvarların ve tavanların gerçek durumunu kaydedin.

Gerçek anlamda tek tek müzakere edilmiş bir anlaşmanın değerlendirmesi farklıdır. BGB § 305, bu tür anlaşmalar ile genel sözleşme koşullarını ayırır. Ayrı bir kâğıt, el yazısı ek veya ikinci imza tek başına gerçek müzakereyi göstermez. Ana sözleşme ve eklerini birlikte inceletin. Uygun karşılık verilmesi de başka sorunlu maddeleri otomatik olarak düzeltmez. Örneğin gerçek ihtiyaçtan bağımsız katı boya takvimleri ayrıca değerlendirilmelidir. Eski bir şablonda yer alması, hükmün sizin daireniz için uygun olduğunun kanıtı değildir.

Sağlanacak karşılığı gerçek iş kapsamından hareketle hesaplayın

Yenilenmemiş teslimde devam eden dekoratif bakım standart koşullarla kiracıya aktarılacaksa uygun karşılık önemli bir şarttır. 2015 tarihli BGH kararındaki ölçüt, kiracının ekonomik olarak yenilenmiş bir konut teslim almış gibi konumlandırılmasıdır. Buradan bütün daireler için sabit metrekare bedeli veya güvenli bir kira muafiyeti süresi çıkarılamaz. Kararda incelenen olayda dört odanın üçünde gerekli boya işleri için yarım aylık kira yeterli bulunmamıştır.

Önce somut iş listesini hazırlayın. Hangi yüzeyler hazırlanacak, eski kâğıt sökülecek mi, küçük delikler nasıl kapatılacak, kaç kat boya düşünülüyor? Malzemeyi kim alacak, zemin ve eşyalar nasıl korunacak? Bu kapsamla uyumlu teklifler isteyin. Sadece boya kutularının bedelini hesaplamak; işçilik, hazırlık, koruma ve atıkların uzaklaştırılması gibi önemli kalemleri dışarıda bırakabilir.

Tamamen örnek bir hesap düşünelim. Tarif edilen dekoratif işler için 2.400 avro öngörülüyor. Aylık net temel kira 800 avro olduğunda, bu kira kaleminden üç tam ay muafiyet de 2.400 avro eder. Muafiyet yalnızca net temel kiraya ilişkinse, aylık 200 avroluk kararlaştırılmış işletme gideri avansları ödenmeye devam eder. İki tutarın eşit olması, verilen karşılığın hukuken yeterli olduğunu tek başına göstermez. İşlerin gerçek kapsamı ve sözleşmenin bütünü yine değerlendirilmelidir.

Kiracının emeğini baştan ücretsiz kabul etmeyin. Kendi yapacağı işler, ayıracağı zaman ve bir ustaya ihtiyaç duyacağı işler hakkında açık konuşun. Avantajın ne zaman ve nasıl sağlanacağını belirtin. Belirli bir ödeme veya tarihleri açık kira muafiyeti, kiranın zaten uygun olduğu yönündeki genel ifadeden daha anlaşılırdır. Sürekli ödenecek kirayı ayrıca kira bedelini hesaplama rehberiyle ele alın. Örnekteki tutarlar piyasa değeri, fiyat teklifi veya sizin daireniz için hukuken izin verilen kira hakkında bir tespit değildir.

İşleri, ekonomik karşılığı ve tarihleri somutlaştırın

İmza öncesinde iki taraf da nasıl bir sonuç beklendiğini aynı şekilde anlamalıdır. “Kiracı yeniler” ifadesi oda, yüzey, hazırlık veya bitiş tarihi belirtmez. İşleri oda bazında tarif edin ve mevcut durumla ilişkilendirin. Fotoğraflar kapsamın anlaşılmasına yardımcı olur, fakat hangi görevin üstlenildiğini tek başına açıklamaz. Örneğin yalnızca salon duvarları mı, tavan da mı, yoksa bütün odalar mı söz konusu, baştan belli olmalıdır.

Kiracının kendi zevkine göre değişiklik yapmasına izin vermek ile belirli işleri yapmasını zorunlu tutmak farklıdır. Salon rengini değiştirmek isteyen kişi, bu istekle bütün dairenin dekoratif bakımını üstlenmiş olmaz. Kendi emeğiyle çalışma planlanıyorsa uygun beceri, malzeme ve zaman konusunu görüşün. Beklenenden zor çıkan bir iş için ustaya ihtiyaç duyulursa nasıl karar verileceğini önceden belirleyin.

Hukuki inceleme için hazırladığınız taslak şu dört noktayı açıklamalıdır:

• Belgelenen başlangıç durumu ile üstlenilecek belirli işler açık biçimde eşleşir.
• Sağlanacak karşılık, ödeme şekli ve muaf tutulacak kira kalemleri tutarla belirtilir.
• Anahtar erişimi, kira başlangıcı, çalışma dönemi ve kararlaştırılmış bitiş tarihi birbiriyle uyumludur.
• Beklenmeyen arızalar, ek giderler veya gecikmeler çıktığında nasıl görüşüleceği bellidir.

Anahtarların taşınmadan önce verilmesine ayrıca dikkat edin. Bu dönemde hangi kullanıma izin verildiğini, tüketim giderlerini, erişimi ve sorumlulukları yazılı olarak netleştirin. Erken erişim, tek başına uygun bir ekonomik karşılığın sağlandığını göstermez. Kiracıya iş yaptırma planınız netleşmeden bağlayıcı tarihler vermek sonradan gereksiz baskı yaratabilir. Hazırlığı ana kira sözleşmesiyle birlikte uzman hukukçuya sunun. Amaç farklı internet şablonlarını birleştirmek değil, sizin dairenize ait somut kararı değerlendirmeye elverişli hâle getirmektir.

Eski kiracıyla yapılan anlaşmaları yeni kiradan ayırın

Doğrudan kiracı değişiminde pratik görünen bir öneri ortaya çıkabilir: Yeni kiracı mutfağı devralır ve boya yapar; eski kiracı da bu işlerden kurtulur. Her iki kiracının ekonomik bir yarar görmesi mümkündür. Ancak aralarındaki bu düzenleme, mal sahibine karşı hangi yükümlülüklerin bulunduğunu veya yeni kira sözleşmesindeki hükümlerin geçerliliğini kendiliğinden belirlemez. Mobilya devri ve bakım işi aynı işlem gibi ele alınmamalıdır.

BGH, 22 Ağustos 2018 tarihli VIII ZR 277/16 kararında, yalnızca eski ve yeni kiracı arasındaki yenileme anlaşmasının yeni sözleşmedeki geçersiz standart dekoratif bakım hükmünü geçerli yapmadığını açıklamıştır. Böyle bir anlaşma, mal sahibinin yenilenmiş daire teslim ettiği varsayımını da kendiliğinden yaratmaz. Bütün ilgili tarafların katıldığı hukuki bir düzenleme ayrıca değerlendirilmelidir.

Önce eski kiracının gerçekten hangi işleri borçlu olduğunu öğrenin. Sadece uzun süredir oturmuş olması veya sözleşmenin eski olması bu soruyu cevaplamaz. Ardından eşya devrini, kiracılar arasındaki olası ödemeleri ve sizin sağlayacağınız karşılığı ayrı yazın. Mevcut yükümlülüğün ne olduğunu ve önerilen düzenlemenin etkisini bilmeden bir kişiye artık hiçbir işten sorumlu olmadığını söylemeyin. Böylece önceki sözleşmenin kapanışı ile yeni sözleşmenin başlangıcı birbirine karışmaz.

İlan ve gösterimde de aynı açıklığı koruyun. Güncel fotoğraflar kullanın, hangi yüzeylerin değişmeden kalacağını açıkça belirtin. Adayın daireyi gezerken iş kapsamını odalarda görmesine zaman ayırın. Kiracı bulma rehberi diğer hazırlıkları düzenlemeye yardımcı olur. En çok işi yapacağını söyleyen adayı yalnızca bu sözü nedeniyle seçmeyin. Gerçekçi taşınma tarihi, anlaşılabilir şartlar ve uygulanabilir iş bölümü de uzun süreli kira ilişkisi için önemlidir.

Teslim sırasında başlangıç durumunu oda oda kaydedin

Teslim tutanağı ortak bir olgusal başlangıç noktası oluşturmalıdır. Sadece “daire yenilenmemiştir” yazmak yeterince açıklayıcı olmaz. Salon tavanının sararması, pencere yanındaki görünür dübel delikleri veya yatak odasındaki farklı renkli iki duvar ayrı ayrı belirtilmelidir. Gözlemi mümkün olduğunca tarafsız yazın. Teknik neden doğrulanmadıysa kesin teşhis koymayın; bir izden hareketle otomatik sorumluluk sonucu da çıkarmayın.

Genel oda fotoğrafları ile gerekli ayrıntı fotoğraflarını birlikte kullanın. Her görüntünün hangi odaya ve tutanak maddesine ait olduğu anlaşılabilsin. Orijinal dosyaları ve belgelenen çekim tarihini saklayın. Genel olarak iyi durumda görünen bölümleri de kaydedin. Sadece küçük kusurların yakın çekimleri, dairenin teslimde yarattığı genel izlenimi yeterince göstermez. Oysa bu genel izlenim dekoratif durumun değerlendirilmesinde önemlidir.

Daire teslim tutanağı rehberi, durum kaydını anahtarlar ve sayaç değerleriyle birlikte ele alır. Mal sahibinin tamamlaması gereken işleri ayrıca belirtin; sorumlu kişi ve kararlaştırılmış tarih görülsün. İki taraf da aynı metni ve ekleri alsın. Gösterim ile teslim arasında iş yapıldıysa değişikliği yazın. Önceki fotoğraflardaki durumu artık geçerliymiş gibi onaylatmayın.

Belgeleme ile bütün haklardan vazgeçme birbirinden farklıdır. Bir ayıbın bilinmesi ve teslimde hakların saklı tutulması BGB § 536b bakımından önem taşıyabilir. Fakat “görüldüğü gibi” ifadesi bütün mal sahibi yükümlülüklerini ortadan kaldıran genel bir araç değildir. Açık kalan konuyu adıyla yazın. Tarafların gözlemleri farklıysa iki görüş de tutanakta yer alabilir. Açıkça yanlış bir toplu ifadeye imza almak, sonraki değerlendirmeyi kolaylaştırmaz. Sonradan yapılan işlerin kaydı da ilk teslim durumundan ayrı tutulmalıdır.

Taşınma sonrasındaki sorumlulukları da hesaba katın

Yenilenmemiş teslim, mal sahibinin bakım sorumluluğunun sonu değildir. Başlangıçta boyacı çağırmamak, kira süresince dekoratif bakım konularının hiç ortaya çıkmayacağı anlamına gelmez. Olağan yıpranmayı da zarardan ayırın. BGB § 538 uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan değişiklik ve kötüleşmelerden sorumlu değildir. Belirli bir zarar iddiası ise kendi koşulları içinde ayrıca incelenmelidir; normal kullanımla aynı başlık altında değerlendirilmemelidir.

8 Temmuz 2020 tarihli VIII ZR 270/18 BGH kararı belirli bir durumu ele alır. Yenilenmemiş hâl sözleşmeye uygun başlangıç durumu olarak kabul edilmiş ve dekoratif bakım kiracıya geçerli biçimde aktarılmamışsa, sonradan önemli ölçüde kötüleşme yenileme talebi doğurabilir. Yeni boya başlangıçtan daha iyi bir durum sağlayacağı için bu durumda kiracının gerekli giderlerin genellikle yarısına katılması söz konusu olur. Bu, bütün onarımlar için genel paylaşım kuralı veya girişteki karşılığın hesabı değildir.

Karar verirken seçenekleri bütün olarak karşılaştırın. Kendiniz yenileme yaptırmanın masrafını ve süresini, yükümlülüğü aktarmadan mevcut durumuyla kiralamanın sonuçlarını ve uygun karşılıklı düzenlemenin hazırlığını değerlendirin. Usta bulunabilirliği, olası boş kalma süresi ve kendi organizasyon zamanınızı da hesaba katın. Tek bir gider kaleminin düşük olması, toplam sürecin daha güvenilir veya ekonomik olacağını kanıtlamaz. Adayların neyi kabul ettiklerini açıkça anlayabilmesi de kararın önemli bir parçasıdır.

Yeni kiralamayı hazırlamak için evini kiraya vermek isteyen mal sahipleri formundan konumu, hedeflenen kira başlangıcını ve mevcut durumu paylaşabilirsiniz. Kısa oda listesi, bilinen açık işler ve yenilemeye ilişkin düşünceniz görüşmeyi somutlaştırır. Teknik bulgular ilgili uzmanlarca, bireysel boya ve bakım hükümleri ise imzadan önce Alman kira hukuku açısından değerlendirilmelidir. Böylece hangi kararın sizde kaldığı ve hangi sorunun uzman incelemesi gerektirdiği baştan anlaşılır.