Wohnung unrenoviert vermieten: Zustand und Vereinbarungen sauber vorbereiten

Entscheiden Sie zuerst, welche Wohnung Sie tatsächlich anbieten

Unrenoviert vermieten kann eine vernünftige Lösung sein, wenn die Wohnung gut nutzbar ist und neue Mieter die Oberflächen ohnehin nach eigenen Vorstellungen gestalten möchten. Für Eigentümer bedeutet das allerdings nicht automatisch weniger Kosten. Wer Arbeiten abgeben möchte, muss ihren Umfang beschreiben, die wirtschaftliche Gegenleistung klären und die passenden Vertragsregelungen vorbereiten. Ein freundliches Gespräch bei der Besichtigung reicht dafür nicht aus.

Trennen Sie zunächst drei Modelle. Sie können vor der Übergabe selbst renovieren lassen. Sie können einen nutzbaren, unrenovierten Zustand anbieten, ohne dem Mieter pauschal die laufenden Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. Oder Sie können eine Übernahme bestimmter Arbeiten mit einem dafür vorgesehenen Ausgleich prüfen lassen. Diese Modelle führen zu unterschiedlichen Kosten und Verantwortlichkeiten. Eine Mischung aus niedrigerer Anfangsmiete, mündlicher Renovierungszusage und unverändertem Standardvertrag schafft dagegen Unklarheit.

Denken Sie dabei an die Menschen, die einziehen sollen. Wer kurzfristig eine Wohnung benötigt, kann möglicherweise weder mehrere Wochen streichen noch Handwerker koordinieren. Andere Interessenten schätzen Gestaltungsspielraum, brauchen aber einen belastbaren Zeitplan und eine nachvollziehbare Kostenregelung. Entscheidend ist die tatsächliche Bereitschaft und Möglichkeit zur Umsetzung, nicht die bloße Zustimmung unter Zeitdruck.

Schreiben Sie vor der Vermarktung einen kurzen Entscheidungsvermerk: Welcher Zustand wird übergeben, welche Arbeiten erledigen Sie vorher, welche bleiben bewusst offen und welches Vertragsmodell soll geprüft werden? Das ist noch keine Mietvertragsklausel. Es ist Ihre Arbeitsgrundlage für Angebote, Besichtigungen und rechtliche Beratung. Dieser Ratgeber betrifft Wohnraum in Deutschland, insbesondere NRW; ausländische Mietregeln spielen auch bei internationalen Mietinteressenten keine Rolle.

Prüfen Sie Gebrauchsfähigkeit und Oberflächen getrennt

Gehen Sie durch alle Räume, bevor Sie die Wohnung als bezugsfähig beschreiben. Funktionieren Wasser, Heizung, Fenster, Türen und die vorgesehenen Sanitäreinrichtungen? Gibt es auffällige Feuchtigkeit, lose Bauteile oder Hinweise auf elektrische Defekte? Solche Punkte gehören zur technischen Prüfung und gegebenenfalls in einen Reparaturauftrag. Sie sind keine gewöhnlichen Malerarbeiten, die mit einer pauschalen Renovierungsabrede verschwinden.

Die gesetzliche Ausgangslage steht in § 535 BGB: Der Vermieter schuldet die Überlassung in einem für den vereinbarten Gebrauch geeigneten Zustand und dessen Erhaltung während der Mietzeit. Das verlangt nicht in jeder Wohnung moderne Oberflächen oder eine neue Ausstattung. Welche Beschaffenheit geschuldet ist, hängt auch von der konkreten Vereinbarung ab. Ein sichtbarer Fleck erklärt jedoch noch nicht seine Ursache oder die Folgen für die Nutzbarkeit.

Führen Sie zwei getrennte Listen. Auf die erste kommen technische Fragen und Arbeiten, die vor dem geplanten Einzug geklärt sein müssen. Auf die zweite kommen Gebrauchsspuren und dekorative Wünsche: vergilbte Decke, unterschiedlich gestrichene Wände, alte Tapeten oder kleine Ausbesserungsstellen. Wenn Sie einen Punkt nicht sicher zuordnen können, lassen Sie ihn fachlich beurteilen, bevor jemand darüberstreicht.

Beispielsweise kann eine verfärbte Schlafzimmerwand bloß Spuren früherer Möbel zeigen. Sie kann aber auch Anlass sein, Feuchtigkeit zu untersuchen. Halten Sie zunächst die Beobachtung fest und versprechen Sie keine harmlose Ursache ohne Grundlage. Ein Malerangebot ersetzt keine Ursachendiagnose. Bei technischen Unsicherheiten sind passende Fachbetriebe oder Sachverständige zuständig; bei der vertraglichen Behandlung ist mietrechtliche Beratung gefragt. Erst nach dieser Trennung lässt sich der Renovierungsbedarf seriös beziffern.

Ordnen Sie Schönheitsreparaturen rechtlich richtig ein

Schönheitsreparaturen betreffen typischerweise dekorative Arbeiten wie das Streichen von Wänden und Decken. Sie sind von der Beseitigung technischer Defekte und von möglichen Schadensersatzansprüchen wegen verursachter Schäden zu unterscheiden. Schon deshalb ist der Satz, ein Mieter müsse bei einer unrenovierten Wohnung grundsätzlich nie etwas machen, zu weit. Ebenso wenig folgt aus seiner Unterschrift, dass jede Renovierungspflicht wirksam vereinbart wurde.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, die formularmäßige Übertragung laufender Schönheitsreparaturen bei unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Übergabe ohne angemessenen Ausgleich für unwirksam erklärt. Gemeint sind vorformulierte Vertragsbedingungen. Die bloße Möglichkeit, einen unrenovierten Zustand zu vereinbaren, beantwortet also noch nicht die Frage nach der Übertragung späterer Arbeiten.

Unrenoviert bedeutet dabei nicht erst völlig abgewohnt. Maßgeblich ist der Gesamteindruck unter Berücksichtigung vorhandener Gebrauchsspuren; ganz unerhebliche Spuren können außer Betracht bleiben. Umgekehrt muss eine renoviert wirkende Wohnung nicht zwingend unmittelbar vor jedem Einzug vollständig neu gestrichen werden. Dokumentieren Sie deshalb den tatsächlichen Zustand, statt allein das Datum des letzten Anstrichs zum Entscheidungskriterium zu machen.

Eine echte Individualvereinbarung wird gesondert beurteilt. Nach § 305 BGB kommt es auf das Aushandeln im Einzelnen an. Ein separates Blatt, eine handschriftliche Ergänzung oder eine weitere Unterschrift beweisen das für sich genommen nicht. Lassen Sie den gesamten Vertrag einschließlich Anlagen prüfen. Ein ausreichender Ausgleich heilt außerdem nicht automatisch andere problematische Regelungen, etwa vom tatsächlichen Bedarf losgelöste starre Renovierungsfristen.

Rechnen Sie den Ausgleich aus dem Arbeitsumfang her

Wenn Sie laufende Schönheitsreparaturen formularmäßig übertragen möchten, ist bei unrenovierter Übergabe ein angemessener Ausgleich eine wesentliche Voraussetzung. Nach dem genannten BGH-Urteil soll er den Mieter wirtschaftlich so stellen, als hätte er renovierten Wohnraum erhalten. Daraus lässt sich weder eine allgemeine Quadratmeterpauschale noch eine sichere Zahl mietfreier Wochen ableiten. Im damaligen Fall genügte eine halbe Monatsmiete für die erforderlichen Streicharbeiten in drei von vier Zimmern nicht.

Beginnen Sie mit einem nachvollziehbaren Leistungsverzeichnis. Welche Flächen müssen vorbereitet werden? Müssen alte Tapeten entfernt, Bohrstellen bearbeitet oder mehrere Anstriche aufgetragen werden? Welche Materialien sind vorgesehen, wer beschafft sie und welche Arbeiten setzen besondere Kenntnisse voraus? Holen Sie dazu passende Angebote ein. Wer nur Farbe kalkuliert, lässt Arbeitszeit, Vorbereitung, Abdeckung und Entsorgung schnell außer Betracht.

Ein reines Rechenbeispiel: Für die beschriebenen dekorativen Arbeiten werden 2.400 Euro angesetzt. Bei 800 Euro monatlicher Nettokaltmiete entsprechen drei volle Monate Erlass dieser Nettokaltmiete ebenfalls 2.400 Euro. Vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen von 200 Euro monatlich würden bei einem ausschließlich auf die Nettokaltmiete bezogenen Erlass weiterlaufen. Die Gleichheit der Beträge beweist jedoch noch keinen rechtlich angemessenen Ausgleich; die angenommenen Kosten und das vollständige Vertragsmodell müssen stimmen.

Legen Sie fest, wann und wie der Vorteil tatsächlich gewährt wird. Ein klar bezifferter Zuschuss und ein zeitlich bestimmter Mieterlass lassen sich besser nachvollziehen als der Hinweis auf eine angeblich ohnehin günstige Miete. Prüfen Sie die laufende Miete getrennt mithilfe unseres Ratgebers zum Berechnen des Mietpreises. Die Beispielbeträge sind weder Marktwerte noch eine Empfehlung für die zulässige Miete Ihrer Wohnung.

Beschreiben Sie Arbeiten, Gegenleistung und Termine konkret

Bevor Sie eine Vereinbarung unterschreiben lassen, sollten die Beteiligten dieselbe Vorstellung vom Ergebnis haben. „Mieter renoviert“ sagt weder, welche Räume gemeint sind, noch wann die Arbeiten abgeschlossen sein sollen. Bereiten Sie deshalb eine Beschreibung vor, die Raum, Fläche, Arbeit und vorgesehenes Ergebnis miteinander verbindet. Fotos können den Ausgangspunkt erläutern; sie ersetzen die Beschreibung der Leistung nicht.

Klären Sie außerdem, ob der Mieter nur nach eigenen Wünschen gestalten darf oder bestimmte Arbeiten verbindlich übernehmen soll. Das sind unterschiedliche Situationen. Wer freiwillig die Wohnzimmerfarbe ändern möchte, übernimmt dadurch nicht automatisch die Renovierungspflichten für die gesamte Wohnung. Falls Eigenleistungen vorgesehen sind, sprechen Sie über realistisches Können, benötigte Zeit und den Umgang mit Arbeiten, die doch einen Fachbetrieb erfordern.

Zur Vorbereitung gehören insbesondere vier Punkte:

• Der genaue Ausgangszustand und die vereinbarten dekorativen Arbeiten werden einander zugeordnet.
• Gegenleistung, Zahlungsweise und gegebenenfalls die konkret erlassenen Mietbestandteile sind beziffert.
• Schlüsselzugang, Mietbeginn, Arbeitszeitraum und vereinbarter Fertigstellungstermin passen zusammen.
• Das Vorgehen bei unerwarteten Schäden, zusätzlichen Kosten oder Verzögerungen ist vorab geklärt.

Eine frühe Schlüsselübergabe verdient besondere Aufmerksamkeit. Halten Sie fest, welche Nutzung damit erlaubt ist und wie Verbrauch, Zugang und Verantwortung während der Arbeiten behandelt werden. Ein früher Zugang ist nicht ohne Weiteres gleichbedeutend mit einem bestimmten finanziellen Ausgleich. Lassen Sie die Abrede gemeinsam mit dem Mietvertrag mietrechtlich prüfen, statt mehrere Mustertexte zusammenzufügen. Für eine verbindliche Sondergestaltung ist eine entsprechend qualifizierte Rechtsberatung zuständig. Die praktische Vorbereitung soll diese Prüfung erleichtern, sie aber nicht durch vermeintlich universelle Vertragsformulierungen ersetzen.

Trennen Sie Vormieterabreden und neues Mietverhältnis

Bei einem direkten Mieterwechsel entsteht häufig eine verlockend einfache Idee: Der Nachmieter übernimmt eine Küche und streicht dafür die Wohnung, während der Vormieter sich die Renovierung spart. Wirtschaftlich kann darin ein Interesse beider Mieter liegen. Für den Vermieter beantwortet die Absprache jedoch nicht automatisch, welche Pflichten aus dem alten Mietvertrag bestehen und welche Regelungen im neuen Vertrag wirksam sind.

Im Urteil vom 22. August 2018, VIII ZR 277/16, hat der BGH klargestellt, dass eine allein zwischen Vor- und Nachmieter geschlossene Renovierungsvereinbarung die unwirksame formularmäßige Übertragung im neuen Mietvertrag nicht wirksam macht. Die Wohnung wird dadurch im Verhältnis zum Vermieter nicht einfach wie renoviert behandelt. Eine rechtlich abgestimmte Beteiligung aller Betroffenen wäre gesondert zu prüfen.

Ermitteln Sie daher zuerst, ob der Vormieter überhaupt bestimmte Arbeiten schuldet. Gehen Sie nicht allein vom Alter des Mietvertrags oder der Wohndauer aus. Ordnen Sie anschließend die Übernahme von Einrichtungsgegenständen, mögliche Zahlungen zwischen den Mietern und Ihre eigene Gegenleistung getrennt zu. Versprechen Sie niemandem eine Entlassung aus bestehenden Pflichten, bevor deren Voraussetzungen und Folgen geklärt sind.

Auch die Vermarktung sollte diese Trennung erkennen lassen. Zeigen Sie aktuelle Fotos und beschreiben Sie offen, welche Oberflächen unverändert bleiben. Eine Besichtigung bietet Raum, den Umfang gemeinsam durchzugehen. Der Ratgeber Mieter finden unterstützt die weitere Vorbereitung. Wählen Sie nicht allein den Interessenten, der besonders umfassende Renovierungszusagen macht. Ein stimmiges Mietverhältnis braucht ebenso einen realistischen Einzugstermin, verständliche Bedingungen und eine tatsächlich umsetzbare Aufgabenverteilung.

Halten Sie den Ausgangszustand bei der Übergabe fest

Das Übergabeprotokoll schafft eine gemeinsame Tatsachengrundlage. Es sollte Räume einzeln erfassen und konkrete Beobachtungen enthalten. „Wohnung unrenoviert“ ist dafür zu knapp. Aussagekräftiger ist beispielsweise: Wohnzimmerdecke vergilbt, Wand neben dem Fenster mit sichtbaren Dübellöchern, Schlafzimmer mit zwei unterschiedlich gestrichenen Wänden. Beschreiben Sie Beobachtungen möglichst neutral und vermeiden Sie ungesicherte Diagnosen oder pauschale Verantwortungszuweisungen.

Ergänzen Sie Übersichtsaufnahmen und passende Detailfotos. Ordnen Sie sie eindeutig dem Raum und dem Protokoll zu; bewahren Sie die ursprünglichen Dateien mit dem dokumentierten Aufnahmedatum auf. Auch der insgesamt ordentliche Zustand eines Raums gehört ins Bild. Eine Sammlung einzelner Nahaufnahmen kann die Frage, welchen Gesamteindruck die Wohnung bei Einzug vermittelte, nur begrenzt beantworten.

Nutzen Sie unseren Ratgeber zum Übergabeprotokoll für die Wohnung, um Zustand, Schlüssel und Zählerstände zusammenzuführen. Führen Sie daneben ausstehende Vermieterarbeiten mit Zuständigkeit und vereinbartem Termin auf. Beide Seiten sollten eine identische Fassung samt Anlagen erhalten. Werden zwischen Besichtigung und Übergabe Arbeiten erledigt, halten Sie die Veränderungen ausdrücklich fest, statt einen veralteten Zustand unverändert bestätigen zu lassen.

Verwechseln Sie Dokumentation nicht mit einem umfassenden Rechtsverzicht. Kenntnis eines Mangels und Vorbehalte bei der Annahme können nach § 536b BGB rechtlich erheblich sein; daraus folgt kein allgemeiner Ausschluss aller Vermieterpflichten durch die Worte „wie besichtigt“. Offene Punkte werden konkret benannt. Haben Mieter und Vermieter unterschiedliche Wahrnehmungen, können beide Sichtweisen dokumentiert werden. Eine Unterschrift unter einen offensichtlich unzutreffenden Sammelsatz hilft einer späteren Klärung wenig.

Planen Sie auch die Zeit nach dem Einzug

Eine unrenovierte Übergabe beendet die Erhaltungsverantwortung nicht. Das ist für die wirtschaftliche Entscheidung wichtig: Wer anfangs keine Malerarbeiten beauftragt, sollte daraus nicht ableiten, für die gesamte Mietdauer keine dekorativen Instandhaltungsfragen mehr zu haben. Normale Abnutzung ist außerdem von Schäden zu unterscheiden. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten; konkrete Schadensfälle verlangen eine eigene Prüfung.

Der BGH erläutert im Urteil vom 8. Juli 2020, VIII ZR 270/18, eine besondere Konstellation: Wurde unrenovierter Zustand als vertragsgemäß übernommen und wurden Schönheitsreparaturen nicht wirksam übertragen, kann eine wesentliche spätere Verschlechterung einen Renovierungsanspruch auslösen. Wegen der Verbesserung gegenüber dem Anfangszustand kommt dann regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung des Mieters in Betracht. Das ist keine allgemeine Halbierungsregel für jede Reparatur und kein Maßstab für den Ausgleich beim Einzug.

Vergleichen Sie vor der Entscheidung deshalb die vollständigen Varianten: eigene Renovierung mit Zeitbedarf, unrenovierte Vermietung ohne entsprechende Übertragung oder eine rechtlich geprüfte Vereinbarung mit angemessenem Ausgleich. Berücksichtigen Sie verfügbare Handwerker, möglichen Leerstand, eigene Organisation und die Verständlichkeit für Interessenten. Die billigste Einzelposition ergibt nicht zwingend den günstigsten oder verlässlichsten Ablauf.

Wenn Sie die Neuvermietung Ihrer Wohnung vorbereiten möchten, können Sie über die Anfrage für Vermieter Lage, geplanten Mietbeginn und den derzeitigen Zustand schildern. Hilfreich sind eine kurze Raumübersicht, bekannte offene Arbeiten und Ihre Überlegung zur Renovierung. So lässt sich das Vermietungsvorhaben konkret besprechen. Technische Befunde klären die zuständigen Fachleute; individuelle Renovierungsklauseln gehören vor Unterzeichnung in die mietrechtliche Prüfung.