İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Almanya’da bazı dairelerin satışında alıcı bulmak ve noter sözleşmesini imzalamak yeterli olmaz. Kat malikleri topluluğunun yöneticisinin onayı ve yöneticinin usulüne uygun atandığını gösteren belgeler de gerekir. Bu iki konuyu erken kontrol etmek, satış bedelinin tahsili, taşınma ve anahtar teslimini daha sağlıklı planlamanızı sağlar.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce kendi daireniz için onay gerekip gerekmediğini belirleyin
Almanya’da bir binayı yöneten şirketin her daire satışına otomatik olarak izin vermesi gerekmez. Alman Kat Mülkiyeti Kanunu WEG’nin 12. paragrafı, mülkiyet devrinin belirli bir kişinin onayına bağlanmasına imkân tanır. Dairenizde böyle bir sınırlama bulunup bulunmadığı tapu kaydı ve topluluğu düzenleyen belgeler üzerinden değerlendirilir. Sonradan yapılan değişiklikler de önemlidir. Bu rehber, Türkçe konuşan malikler için Almanya’daki işlemleri açıklar; Türkiye’deki kat mülkiyeti kurallarını uygulamaz.
Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya’nın diğer şehirlerinde, yani NRW’de, bu konuda aynı federal hukuk esas alınır. Belediyeden alınan ayrı bir satış izninden söz edilmez. Notere güncel tapu bilgilerini ve topluluk belgelerinin tamamını sunun. Teilungserklärung, taşınmazın ayrı mülkiyet birimlerine ayrılmasını düzenleyen belgedir. Gemeinschaftsordnung ise malikler arasındaki topluluk düzenini belirler. Eski bir dosyadan çıkarılmış tek sayfa, sonradan eklenen bir istisnayı göstermeyebilir.
İncelemenin sonunda üç sorunun cevabı netleşmelidir: Onay şartı var mı, kim onay vermeli ve planlanan işlem bu şartın kapsamına giriyor mu? Metinde yönetici, diğer malikler veya üçüncü bir kişi belirtilmiş olabilir. Bu olasılıkların hepsini aynı işlem gibi ele almayın. Ayrıca daireyi çocuğunuza satmanız kendiliğinden muafiyet yaratmaz. Aile içi devir istisnası varsa bunun ilgili hükümdeki kapsamı incelenmelidir. Onay gerekmediği belirlenirse gereksiz belge taleplerini önlemek için sonucu dosyanıza kaydedin.
Onay zorunluysa WEG § 12 fıkra 3 uyarınca devir ve devri taahhüt eden sözleşme, gerekli onay verilinceye kadar hukuki etkisini kazanmaz. Buna rağmen noter sözleşmesi daha önce imzalanabilir; ancak imza, eksik onayın yerine geçmez. Sabit ödeme veya çıkış tarihi sözü vermeden önce bu aşamayı genel daire satış süreci içinde değerlendirin. Satış gelirini başka bir işlemde kullanacaksanız bu ayrım özellikle önem taşır.
Başvuruyu doğru kişiye ve doğru bilgilerle hazırlayın
Onayı kimin isteyeceğini ve tamamlanan beyanın nereye gönderileceğini noterle kararlaştırın. Noter, sözleşmenin uygulanması kapsamında bu talebi çoğu zaman kendisi yürütür. Siz de önceden topluluk tarafından atanmış yöneticinin tam adını veya şirket unvanını ve işlemle ilgilenen kişiyi belirleyebilirsiniz. Binanın görevlisi, yalnızca sizin kiralık dairenizi yöneten kişi ve tüm kat malikleri topluluğunun yöneticisi aynı kişi olmak zorunda değildir. Yanlış muhataba yapılan talep, daha baştan zaman kaybına yol açabilir.
Başvuru, gerçek satış işlemini açıkça tanımlamalıdır. Adres, daire numarası, varsa ayrı mülkiyet birimi olan park yeri ve noterin kullandığı işlem referansını hazırlayın. Alıcı bilgileri de tapuda kimin mülkiyet edineceğine uygun olmalıdır. Daireyi iki kişi birlikte alıyorsa yalnızca evi gezen kişinin adını yazmak yeterli olmayabilir. Alıcı bir şirketse şirketin kimliği ve temsil biçimi net olmalıdır. Taslak aşamasındaki bilgiler değiştiğinde noteri haberdar edin.
Satış sözleşmesinin tamamını sunmak her durumda genel bir kanuni şart değildir. Federal Yüksek Mahkeme, V ZR 300/18 kararının özellikle 20–24. paragraflarında, bilgi talebini karar için nesnel olarak gerekli olanlarla sınırlandırmış ve edinim sözleşmesinin genel olarak istenmesini kabul etmemiştir. Bununla birlikte topluluğun özel düzenlemeleri ve istisnai koşullar ayrıca incelenir. Hangi bilgilerin veya belge bölümlerinin gerekli olduğunu noterle netleştirin; her talebi otomatik olarak yerine getirilmesi zorunlu saymayın.
Tedbir amacıyla tüm kredi dosyasını, kimlik kopyalarını ve özel ek anlaşmaları geniş bir alıcı grubuna göndermeyin. Ek belge istenirse hangi somut soruyu açıklığa kavuşturacağını öğrenin. Sizin alıcının satış bedelini ödeyebileceğini değerlendirmeniz ile topluluk adına verilen onay kararı farklı konulardır. Hangi bilgilerin kararlaştırıldığını, ne zaman ulaştığını ve hangi sorunun açık kaldığını yazılı olarak takip edin. Böylece bir sonraki hatırlatmanız genel bir şikâyet yerine çözülebilecek belirli bir noktaya dayanır.
Onay beyanı ile atanma belgesini birbirinden ayırın
Satış sırasında iki farklı husus kanıtlanır. Onay beyanı, belirli dairenin belirli alıcıya satışına ilişkindir. Yöneticinin atanma belgesi ise beyanda bulunan kişinin veya şirketin gerçekten bu görevi yürüttüğünü gösterir. Şirket antetli bir yazı, tek başına atanmayı kanıtlamaz. Aynı şekilde geçerli bir atanma belgesinin bulunması da sizin satışınıza onay verildiği anlamına gelmez. Bu ayrım, dosyada görünürde çok belge bulunmasına rağmen işlemin neden ilerlemediğini açıklayabilir.
Tapu sicili işlemlerinde belgeye ilişkin şartları Alman Tapu Sicili Kanunu GBO’nun 29. paragrafı düzenler. Sıradan e-posta, taranmış mektup veya tasdik edilmemiş imza tek başına gereken resmî kanıtı sağlamaz. Uygulamada onay beyanındaki imza resmen, genellikle noter tarafından tasdik edilir. Onayın maddi hukuk bakımından geçerliliği ile tapu siciline uygun biçimde kanıtlanması ayrı meselelerdir. Bu nedenle yalnızca “onay verdik” mesajına dayanarak belge kontrolünü kapatmayın.
WEG § 26 fıkra 4, atanma kararının yer aldığı tutanağı, kanunda belirtilen kişilerin imzaları resmen tasdik edilmiş olmak şartıyla yeterli kanıt yolu olarak düzenler. WEG § 24 fıkra 6, toplantı başkanını, bir kat malikini ve danışma kurulu kurulmuşsa onun başkanını veya temsilcisini belirtir. Somut olayda kimin hangi sıfatla imzalayacağını noter kontrol etmelidir. Her zaman üç farklı kişinin gerektiğini söylemek de herhangi bir tek imzanın yeterli olduğunu varsaymak da doğru bir yöntem değildir.
Atanmanın hangi dönemi kapsadığını ayrıca inceleyin. Yönetim hizmet sözleşmesi ile maliklerin yöneticiyi atadığı karar aynı belge değildir. Eski tutanak, artık sona ermiş bir görev dönemini gösterebilir. Yönetici bir şirketse imzalayan kişinin şirketi temsil yetkisi de uygun olmalıdır. Yeni tasdikler için masraf yapmadan önce mevcut belgeleri notere gösterin. Uygun bir belge zaten bulunabilir; ancak yöneticiyi herkesin tanıması, sıradan fotokopiyi kendiliğinden yeterli hâle getirmez.
Takvimi satış bedelinin ödenme şartlarına göre kurun
Satış kararı somutlaştığında topluluk belgelerini incelemeye başlayın. Böylece atanma kanıtının hazır olup olmadığını, yönetici değişikliği planlanıp planlanmadığını ve talebi kimin işleyeceğini baskı oluşmadan öğrenebilirsiniz. Alıcı seçildikten sonra onay gerçek işleme göre düzenlenir. Yöneticiye yalnızca satış düşüncenizi bildirmek bu aşamanın yerine geçmez. Alıcı henüz belirlenmemişken yapılan hazırlık ile tamamlanmış onay dosyasını aynı şey olarak görmeyin.
İş sırasını anlaşılır biçimde belirleyin. Önce siz mevcut belgeleri sunarsınız. Noter onay şartını değerlendirir ve sözleşmenin uygulanmasını hazırlar. Yetkili muhatap gerekli bilgileri alır. Ardından onay ile atanma kanıtı uygun biçimde notere ulaşır. Noter bu belgeleri, bedelin ödenmesini gerektiren diğer sözleşme şartlarıyla birlikte inceler. Bunlar arasında alıcının ediniminin güvenceye alınması ve belirli tapu yüklerinin kaldırılmasının sağlanması bulunabilir. Tek bir belgenin gelmesi bütün koşulların tamamlandığı anlamına gelmez.
WEG’nin 12. paragrafında herkese uygulanan iki veya dört haftalık bir işlem süresi yoktur. Sessiz kalınması onayın yerine geçmez. İnternette gördüğünüz böyle bir süreyi kendi satışınız için garanti saymayın. Bunun yerine somut bir cevap tarihi kararlaştırın. Takip ederken eksik olanı açıkça sorun: Karar mı verilmedi, imza mı tasdik edilecek, atanma kanıtı mı yok, yoksa hazır belge henüz notere mi ulaşmadı? Her eksiklik başka bir adım ve farklı bir sorumlu gerektirebilir.
Örnek olarak Düsseldorf’ta 320.000 avroya satılacak bir daire düşünün. Alıcı noter imzasından kısa süre sonra taşınmak istiyor. Yönetim olumlu cevap verdiği hâlde uygun atanma belgesi henüz yok. Bu durumda olumlu mesaj, teslim tarihini tek başına güvenceye almaz. Ödeme ve anahtar tesliminde noter sözleşmesindeki koşulları esas alın. Satış geliriyle başka konut alacaksanız, yeni bir bağlayıcı taahhütte bulunmadan önce mevcut nakdi ve gecikme ihtimalini bankanızla değerlendirin.
Gecikme ile onayın reddedilmesine farklı yaklaşın
Cevap gelmemesi, eksik bilgiden veya tamamlanmamış bir belge işleminden kaynaklanabilir. Açık bir ret ise gerekçenin hukuken yeterli olup olmadığının incelenmesini gerektirir. Başvuruyu, ulaştığına ilişkin bilgiyi, ek talepleri ve cevapları bir araya getirin. Kısa ve somut bir olay sırası, noterin veya uzman avukatın sorunu anlamasını kolaylaştırır. Yönetimin her şeyi engellediğini söylemek, hangi adımın neden aksadığını tek başına göstermez.
WEG § 12 fıkra 2 uyarınca onay yalnızca önemli bir sebep varsa reddedilebilir. Değerlendirme, alıcıyla ilgili somut durumların topluluk bakımından taşıdığı öneme dayanır. V ZR 300/18 kararında, örneğin ortak giderleri karşılama konusunda gerekçeli ekonomik kaygılar veya topluluğa karşı ciddi yükümlülük ihlallerinin somut olarak beklenmesi ele alınır. Bu, yöneticinin hoşuna giden komşuyu serbestçe seçmesi anlamına gelmez. Belirsiz şüpheler, doğrulanabilir olguların yerini tutmaz ve tek başına kararın açıklaması sayılmamalıdır.
Ret varsa açık gerekçe isteyin ve önemli bir eksik bilginin tamamlanıp tamamlanamayacağını kontrol edin. Sizin geçmiş hesaplarınızla ilgili anlaşmazlık, alıcının güvenilirliğiyle incelenmeden bir tutulmamalıdır. Kendi ödeme yükümlülükleriniz ayrıca ele alınır. Tartışmalı bir tutarın ödenmesi hızlı onayın şartı olarak sunulursa talebin dayanağını inceletin. Sırf satış gecikmesin diye her istenen bedelin hukuken zorunlu olduğu sonucuna varmayın.
Hukuki yola başvurulacaksa doğru davalı önemlidir. 21 Temmuz 2023 tarihli V ZR 90/22 kararına göre, 1 Aralık 2020’den itibaren geçerli düzen altında, öngörülmüş yönetici onayının verilmesi davası kat malikleri topluluğuna yöneltilir. Bu talep için yöneticiyi şahsen dava etmek doğru yol değildir. Gerekli ihtarı, süreyi ve satış sözleşmesine etkileri avukat değerlendirmelidir. Fesih veya tazminat hakkının zaten kesinleştiğini kendi başınıza varsaymayın.
Belge masraflarını gecikmenin ekonomik etkisinden ayırın
Onay sürecinde farklı giderler ortaya çıkabilir: noter işlemleri, yönetimin olası ek ücreti ve satışın gecikmesinden doğan ekonomik yük. Bunların dayanakları birbirinden farklıdır. Bu nedenle onayın her zaman belirli bir tutara mal olduğunu veya bütün giderleri mutlaka satıcının ödeyeceğini söylemek güvenilir bir bütçe oluşturmaz. Önce hangi hizmetin gerçekten gerektiğini ve hangi belge için işlem yapılacağını belirleyin.
Noter ücretleri yasal ücret kurallarına ve yapılan işlemlere göre hesaplanır. Belirli bir işlemin sözleşmenin uygulanması içinde zaten dikkate alınıp alınmadığını veya ayrıca ücret doğurup doğurmadığını noter açıklar. Onay beyanı ile atanma kanıtını ayrı gösteren anlaşılır bir maliyet bilgisi isteyin. Onaydaki imzanın tasdiki ile daha önce uygun biçimde bulunmayan atanma tutanağının hazırlanması aynı iş değildir. Her ikisi gerekse bile aynı ad altında değerlendirilmemelidir.
Yönetim ek ücret talep ediyorsa sözleşmesel dayanağı ve masraf dağılımını kontrol ettirin. Size fatura kesilmiş olması, tüm kalemleri mutlaka sizin borçlandığınızı kanıtlamaz. Alıcı ile satıcı arasındaki masraf anlaşması da yönetimin topluluğa karşı haklarını otomatik olarak belirlemez. Hizmeti kimin istediğini, faturayı düzenleyene karşı kimin sorumlu olduğunu ve taraflar arasında gideri sonunda kimin üstleneceğini ayrı ayrı açıklığa kavuşturun. Belirsizliği en başta çözmek sonradan çıkacak tartışmaları azaltır.
Zamanın mali etkisini de hesaba katın. Sadece planlama örneği olarak, gecikilen her ay için 950 avro ek devam eden gider varsayalım. İki aylık ek süre 1.900 avro daha kaynak gerektirir. Bu rakamlar tipik piyasa masrafı veya otomatik olarak talep edilebilir tazminat değildir. Belgelerin hazır olmasının ve maddi rezervin neden önemli olduğunu gösterir. Gayrimenkul değerlemesi fiyatı değerlendirmeye yardımcı olur; yönetici onayı dairenin değerini veya fiziksel durumunu garanti etmez.
Yönetici değişikliğini ve özel durumları erken ele alın
Yönetim değişecekse eski atanmanın ne zaman biteceğini ve yenisinin ne zaman başlayacağını belirleyin. Henüz verilmemiş bir beyanın artık yeni yöneticiden alınması gerekebilir. Ancak önceden geçerli biçimde verilmiş her onay, görev değişikliğiyle otomatik olarak hükümsüz olmaz. Federal Yüksek Mahkeme V ZB 2/12 kararında onaydan sonra atanmanın sona ermesi durumunu açıklığa kavuşturmuştur. Beyanı, muhatabına ulaşmasını ve tarih sırasını somut belgelerle notere inceletin.
Topluluğun o sırada yöneticisinin bulunmaması, mevcut onay şartını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Danışma kurulu başkanı da sırf bu görevi nedeniyle bütün eksik yönetici beyanlarının yerine geçemez. Hangi kararın, hangi temsil biçiminin ve hangi kanıtın gerektiği belirlenmelidir. Noter ve çekişmeli konularda uzman avukat bu yolu değerlendirir. Yetki sorunu çözülmeden çok dar bir ödeme takvimine söz vermek, kontrolünüz dışında ek baskı yaratabilir.
WEG § 12 fıkra 4, maliklerin devir sınırlamasını kararla kaldırmasına imkân verir ve bunun tapu sicilinden silinmesini öngörür. Kuralın yıllar önce kaldırıldığına ilişkin sözlü bilgiyle yetinmeyin. Kararı notere sunarak hukuki etkisini ve sicil için gereken kanıtı netleştirin. Tek başınıza satıcı olarak kendi beyanınızla sınırlamayı kaldıramazsınız. Kararın gerçekten neyi kapsadığı ile sicilde nasıl gösterildiği birlikte değerlendirilmelidir.
Satışa ayrı tapu kaydı bulunan park yeri veya birden fazla birim dâhilse onayın kapsamına dikkat edin. Belge, gerçekten sözleşmeye bağlanan işlemi karşılamalıdır. Alıcıların kimliği ya da birlikte satın alan kişilerin sayısı değişirse eski onayı inceleme yapılmadan kullanmayın. Erbbaurecht, yani başkasının arsası üzerinde kurulmuş Alman hukukuna özgü devredilebilir yapı hakkı, veya başka onay kayıtları varsa başka hak sahiplerinin beyanları da gerekebilir. Yönetici onayı bunların yerine geçmez; tüm izinleri tek başlıkta tamamlanmış saymayın.
Belgeleri uygulanabilir bir satış planına dönüştürün
Her açık konu için gereken belgeyi, sorumlu kişiyi, sonraki adımı ve kararlaştırılan cevap tarihini kısa bir listede tutun. “İstendi” kaydı, yalnızca bir kopyanın mı eksik olduğunu yoksa atanmanın mı tartışmalı olduğunu göstermiyorsa yetersizdir. Noterin hangi belgeleri uygun bulduğunu da işaretleyin. Böylece aynı belge birden fazla kişiden gereksiz yere istenmez ve eski bir dosya sürümü yeni bilgi sanılmaz. Listeyi işlemdeki gerçek ilerlemeye göre güncelleyin.
Noter imzasından önce onay şartının, yetkili muhatabın ve mevcut kanıtların durumu anlaşılmış olmalıdır. İmzadan sonra gerçek satışa ilişkin beyanın alınması ve uygun belgelerin notere ulaşması takip edilir. Ödeme, sözleşmedeki muacceliyet şartlarına göre yapılır; bu, bedelin ne zaman ödenmesi gerektiğini belirleyen aşamadır. Teslimde ise sözleşmenin aradığı ödeme durumu ve diğer koşullar dikkate alınır. Bu aşamalar birbirine bağlıdır, fakat birinin tamamlanması diğerlerinin tamamlandığını göstermez.
Genel satış dosyası da hazırlanmalıdır. Gayrimenkul satışı kontrol listesi, diğer taşınmaz belgelerini düzenlemenize yardımcı olur. Onay kontrolünün özel yararı, sözleşmenin uygulanmasını engelleyebilecek bir eksikliği erkenden ortaya çıkarmasıdır. Enerji kimlik belgesi veya başarılı bir gösterim, sicile uygun onay kanıtının yerine geçmez. Alınmış onay da alıcıyı değerlendirme ve satış sözleşmesini dikkatle hazırlama ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Her belgenin hangi soruyu yanıtladığını bilmek dosyayı daha kullanışlı yapar.
Düsseldorf veya NRW’de dairenizi satmak istiyorsanız daire satışı başvuru formunda konumu, istediğiniz zaman aralığını, alıcı arayışının aşamasını ve yönetimle ilgili bilinen konuları anlatabilirsiniz. Bu bilgiler satışın ve sıradaki organizasyon adımlarının görüşülmesi için somut bir başlangıç sağlar. Topluluk belgelerinin hukuki yorumu ve sözleşmenin uygulanması noterle, tartışmalı hak ve talepler ise avukatla ele alınır. Düzenli bir dosya, bu kişilerin genel varsayımlar yerine gerçek soruna ve gerekli çözüme odaklanmasını kolaylaştırır.
