İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Bir boya maddesi, ancak konutun durumuyla ve sözleşmenin bütünüyle uyumluysa işe yarar. Bu rehber, ev sahiplerinin devam eden dekoratif bakım yükümlülüklerini doğru tanımlamasına, sorunlu standart hükümleri fark etmesine ve yeni kiralamayı gerçekçi biçimde hazırlamasına yardımcı olur.
Düsseldorf veya NRW’de taşınmazınızı kiraya mı vermek istiyorsunuz? Kiraya vermeyi görüşün
Önce kanunun sorumluluğu kime verdiğini belirleyin
Yeni bir kiralama hazırlanırken daha önce kullanılan sözleşmeyi yeniden açmak kolaydır. Önceki kiracı boya maddesine itiraz etmediyse, aynı metnin sorunsuz olduğu düşünülebilir. Ancak geçmişte anlaşmazlık çıkmaması, hükmün hukuken geçerli olduğunu kanıtlamaz. Ev sahibi açısından asıl önemli konu, yeni kiracıdan hangi işlerin gerçekten istenebileceği ve gelecek bakım bütçesinde hangi giderlerin kendisine kalabileceğidir. Bu rehber Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya, yani NRW dahil Almanya’daki konut kiralarını ele alır. Türkiye’deki kira kuralları burada uygulanmaz.
Başlangıç noktası Alman Medeni Kanunu BGB’nin 535. maddesidir. Ev sahibi, konutu sözleşmede kararlaştırılan kullanıma uygun durumda teslim etmek ve bu durumda tutmakla yükümlüdür. Belirli dekoratif bakım işleri hukuki sınırlar içinde kiracıya aktarılabilir. Geçerli bir aktarım yoksa, bir sonraki kiralama için gereken boyayı kiracının karşılayacağı varsayımıyla bütçe yapmak doğru olmaz. Ayrıca BGB 538, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan yıpranmadan kiracının sorumlu olmadığını düzenler.
Almanca Schönheitsreparaturen kavramı, evde eski görünen her parçanın onarılması anlamına gelmez. Daha çok duvar ve tavan boyama, duvar kâğıdı işleri, radyatörlerin ve iç kapıların boyanması, pencerelerin iç yüzeylerinin boyası gibi dekoratif işleri kapsar. Sızıntı yapan boru veya çalışmayan radyatör ise başka bir bakım sorunudur.
Bu nedenle ilk incelemede üç ayrı kategori oluşturun: yıpranmış dekoratif yüzeyler, teknik arızalar ve kiracıya yüklenebilecek olası zararlar. Aynı odada bu üç durum birlikte bulunabilir. Örneğin boya ihtiyacı ile tesisat sorununun aynı duvarda görülmesi, her ikisinin de aynı sözleşme maddesine dayandığı anlamına gelmez.
Somut iş listesi, beklentileri daha açık hale getirir. Genel bir “evi tamamen eski haline getirme” talebi farklı sorumlulukları birbirine karıştırabilir. Doğru ayrım, hem kiracıyla görüşmeyi kolaylaştırır hem de gerektiğinde alınacak hukuki değerlendirmenin hangi soruya cevap vermesi gerektiğini gösterir.
Sözleşmeyi bütün ekleriyle birlikte okuyun
Boya işini gerçek ihtiyaca bağlayan dikkatli bir madde, başka bir ekte her çıkışta tam yenileme isteniyorsa tek başına yeterli değildir. Ana sözleşmeyi, ek anlaşmaları ve kullanılacak teslim tutanaklarını birlikte okuyun. Yenileme, çıkış durumu, süre, uygulama biçimi ve maliyet paylaşımıyla ilgili bütün ifadeleri işaretleyin. Kira sözleşmesi rehberi, bu incelemeyi genel kiralama hazırlığı içine yerleştirmenize yardımcı olur.
Önceden hazırlanmış sözleşme koşulları, özellikle BGB 307 kapsamındaki içerik denetimine tabidir. Karşı tarafı uygun olmayan ölçüde dezavantajlı duruma düşürmemeli ve anlaşılır olmalıdır. BGB 305 bakımından standart koşulla bireysel anlaşma arasındaki farkı yazı tipi veya ayrı sayfa belirlemez. Bireysel anlaşmadan söz edebilmek için somut hükmün içeriğinin gerçekten müzakere edilmiş olması gerekir.
Dolayısıyla ayrı imza kutusu bulunan bir ek sayfa, standart hükümler için geçerli sınırları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Maddelerin elle yazılması da aynı sonucu doğurmaz. Bütün koşulların bireysel olarak görüşüldüğünü söyleyen bir cümle, gerçekte nasıl anlaşmaya varıldığının yerine geçmez. Kiracıya yalnızca hazır metni kabul etme imkânı tanınmış olması ayrıca değerlendirilmelidir.
Konut için özel bir düzenleme gerekiyorsa, Almanya’da konut kira hukuku alanında çalışan bir avukat hem metni hem anlaşmanın oluşumunu incelemelidir. İncelemeye yalnızca son ekin verilmesi yeterli olmayabilir. Diğer maddeler aynı konuya farklı bir yükümlülük ekleyebilir veya ilk bakışta esnek görünen sistemi ağırlaştırabilir.
İş listesini de sınırsız genişletmeyin. Federal Yüksek Mahkeme BGH, VIII ZR 210/08 kararında pencere ve kapıların dış yüzeylerini boyama işinin standart dekoratif bakım hükmüne eklenmesinin aktarımın tamamını geçersiz kılabileceğini açıklamıştır. Ev sahibi için dar, tutarlı ve uygulanabilir bir sorumluluk, uzun fakat hukuken sorunlu bir listeden daha yararlıdır.
Kiralamanın başlangıcındaki durumu kanıtlayın
Bir konutun yenilenmiş sayılması için her kiracı değişiminden hemen önce baştan sona boyanması zorunlu değildir. Genel görünüm önemlidir. Önemsiz kullanım izleri değerlendirme dışında kalabilir. Buna karşılık konutun yenilenmemiş veya yenilemeye ihtiyaç duyan durumda kabul edilmesi için tamamen yıpranmış olması da gerekmez. BGH bu ayrımı 18 Mart 2015 tarihli VIII ZR 185/14 kararında açıklamaktadır.
Böyle bir konut uygun karşılık sağlanmadan teslim edilmişse, devam eden dekoratif bakımın standart hükümle kiracıya yüklenmesi geçersizdir. Sürelerin esnek yazılması bu sorunu çözmez. Yeni kiracı, önceki kullanıcının bıraktığı yıpranmayı bu madde üzerinden gidermek zorunda bırakılmamalıdır. Konutun görüldüğü haliyle kabul edildiğini belirten genel ifade, karşılığın yeterli olup olmadığını ayrıca cevaplamaz.
Sağlanan karşılık, kiracıyı ekonomik olarak yenilenmiş bir konut teslim almış gibi konumlandırmalıdır. Her daire için geçerli sabit tutar veya her zaman yeterli olacak kira alınmayan gün sayısı yoktur. Belirtilen davada üç odada gereken işler karşısında yarım aylık kira indirimi yeterli bulunmamıştır. Bu sonuç, yarım ayın her durumda yetersiz veya bir tam ayın her zaman yeterli olduğunu göstermez.
Oda ve yüzeyleri, görünür kullanım izlerini ve gerçekten sağlanan karşılığı açık biçimde kaydedin. İşleri teslimden önce siz yaptırıyorsanız, kapsamı gösteren belgelerle tamamlanan sonucun fotoğraflarını saklayın. Bir boya faturası tek başına bütün odaların kiracı taşınırken hangi durumda olduğunu ortaya koymaz. Yapılan iş ile teslim günü arasındaki bağlantı anlaşılır olmalıdır.
Belgelendirmeyi yalnızca ileride uyuşmazlık çıkması için düşünmeyin. Başlangıç kaydı, bugün hangi sözleşme düzeninin seçileceğini de etkiler. Eksik bilgi varsa, konutun durumuna ilişkin genel bir sıfat yazmak yerine hangi yüzeylerin kontrol edilmesi gerektiğini belirleyin. Böylece imza kararı gerçek durumdan hareketle verilir.
Zamanlamayı gerçek yenileme ihtiyacına bağlayın
Katı bir takvim, belirli sayıda yıl geçtiği için boyama ister. Yüzeyler hâlâ iyi durumdaysa bile kiracıyı gereksiz iş yapmaya zorlayabilir. BGH, VIII ZR 361/03 kararında bu tür standart süre düzenlemesini kabul etmemiştir. Gerçekten esnek bir sistem, konutun korunmuş durumu bunu haklı kılıyorsa işin daha sonra yapılmasına izin vermelidir.
Eski sözleşmelerde görülen yıl aralıkları kanunun belirlediği zorunlu boyama tarihleri değildir. Uygun biçimde yazılmış bir takvim en fazla yol gösterici olabilir. Önemli olan, hükümlerin bütünü içinde gerçek durumun belirleyici kalmasıdır. Bir yerde “genellikle” denmesi, başka yerde koşulsuz son tarih varsa tek başına güvence sağlamaz.
Son olarak aynı tarihte boyanmış, benzer büyüklükte iki konut düşünün. Birinin duvar ve tavanları iyi korunmuş, diğerinin yüzeyleri belirgin biçimde yıpranmış olabilir. Aynı süredir kirada olmaları, otomatik olarak aynı iş listesini haklı çıkarmaz. Tek daire içinde de yoğun kullanılan mutfak ile nadiren kullanılan misafir odası farklı zamanlarda bakım gerektirebilir.
Bu nedenle incelemede yalnızca kaç yıl geçtiğini yazmayın. Hangi yüzeylerin etkilendiğini, yıpranmanın nasıl göründüğünü ve en son ne zaman işlem yapıldığını kaydedin. Kiracının kira süresince yaptığı çalışmalara ilişkin belgeleri de dikkate alın. Yeni boya ihtiyacı değerlendirilirken arada yapılmış işler yok sayılmamalıdır; aksi halde başlangıç tarihi üzerinden yapılan hesap gerçeği yansıtmaz.
İnceleme ihtiyacı ileri sürmek, konuta kendiliğinizden girme yetkisi vermez; gerekli ziyaret uygun şekilde kararlaştırılmalıdır. Görüşmede gözlenen durum ile sözleşmedeki yükümlülüğü ayrı ayrı açıklayın. Böylece anlaşmazlığın boyanın gerçekten yıpranıp yıpranmadığına mı, yoksa bu işten kimin sorumlu olduğuna mı ilişkin olduğu ortaya çıkar. Her iki sorunun çözümü aynı belgeye dayanmak zorunda değildir.
Çıkışta otomatik yenileme ve oranlı ödeme istemeyin
Yeni kiracıya temiz ve yeni boyanmış bir daire sunmak ticari açıdan anlamlı olabilir. Bu hedef, çıkan kiracıya karşı kendiliğinden alacak yaratmaz. Son boyama tarihi ve mevcut durum ne olursa olsun kira sonunda yenileme isteyen standart hüküm geçersizdir. BGH, VIII ZR 316/06 kararında, kiralama boyunca devam eden boya yükümlülüğü bulunmayan, yalnızca çıkış yenilemesi öngören düzenleme için de bunu doğrulamıştır.
Örneğin bir kiracı kira devam ederken boyayı düzgün yaptırmış ve kısa süre sonra taşınmış olabilir. Yüzeyler iyi durumdaysa, çıkış günü yeniden boyama ihtiyacı yaratmaz. Öte yandan sözleşmenin bitmesi, geçerli anlaşmaya göre zaten yerine getirilmesi gereken işleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Değerlendirme mevcut yükümlülükle gerçek ihtiyacı birlikte ele almalıdır.
Bu ayrım, anahtar tesliminde istenecek işler açısından önemlidir. Her çıkış için aynı hazır listeyi kullanmak yerine, o dairede hangi işin neden gerekli olduğunu belirleyin. Önceki kiralamanın süresi veya başka bir kiracının geçmişte ödeme yapmış olması, bu dosyadaki talebin dayanağı değildir. Sözleşme ve durum her olay için birlikte incelenmelidir.
Almanca Quotenabgeltungsklauseln denilen standart oranlı ödeme maddeleri de güvenilir bir alternatif değildir. Bu maddeler henüz yapılması gerekmeyen dekoratif bakım için kiracıdan, çoğu zaman oturduğu süreye göre, pay ister. BGH bunları VIII ZR 242/13 kararında uygun olmayan yük nedeniyle geçersiz kabul etmiştir. Bir boyacının teklifinin hesap tabanı olması, ödeme formülünü tek başına geçerli hale getirmez.
Gerçekten müzakere edilmiş bireysel anlaşma ayrıca değerlendirilir. Bu ayrımı, hazır hükmün üzerine farklı başlık koyma yöntemi olarak kullanmayın. Olağan kiralama hazırlığında devam eden bakım sorumluluğunu tutarlı düzenlemek ve kendi bütçenizde pay bırakmak daha kullanışlıdır. Karmaşık ödeme hesapları, ekonomik planı gerçekte tahsil edilemeyebilecek bir beklentiye bağlayabilir.
Mevcut anlaşmazlığı doğru belgeler üzerinden çözün
Kiracı boya talebini reddederse önce tam sözleşmeyi, giriş tutanağını, fotoğrafları ve önceki yazışmaları bir araya getirin. Bunları bugünkü durum ve istediğiniz somut işlerle karşılaştırın. Tartışma maddenin geçerliliğine, başlangıç durumuna, mevcut ihtiyaca veya yapılmış işin kalitesine ilişkin olabilir. Her başlık farklı kanıt gerektirir. Bütün konuları tek genel talepte toplamak asıl sorunu görünmez hale getirebilir.
Standart aktarım geçersizse, BGB 306 uyarınca genel olarak kanuni sorumluluk dağılımı devreye girer; kira sözleşmesinin geri kalanı kural olarak ayakta kalır. Ancak bu, başlangıçta yenilenmemiş olarak kiralanan her dairenin ilk talepte tamamen ve yalnız ev sahibinin parasıyla yenilenmesi gerektiği anlamına gelmez. Kararlaştırılan başlangıç durumu, devam eden bakım borcunun kapsamı için önemini korur.
BGH, 8 Temmuz 2020 tarihli VIII ZR 163/18 kararında, dekorasyonun sonradan önemli ölçüde kötüleşmesini incelemiştir. Açıklanan koşullarda kiracı yenileme isteyebilir; fakat başlangıca göre daha iyi durum elde ettiği için gerekli maliyetlere uygun ölçüde, genellikle yarı oranında katılması gerekir. Bu, her boya faturası veya her çıkış masrafı yarıya bölünür demek değildir.
Olası hasarlar da ayrı ele alınmalıdır. Boya maddesinin geçersiz olması, kusurlu zararlardan doğan bütün sorumluluğu otomatik olarak kaldırmaz. Buna karşılık sıradan kullanım izi de tek başına tazminat alacağını kanıtlamaz. İstenen giderin hangi olaya dayandığı, kimin sorumlu olduğu ve hangi işin gerekli olduğu açıklanabilmelidir.
Kiracı hesabına iş yaptırmadan veya bedel istemeden önce, talebin hukuki dayanağı ile gerekli bildirim ve süreleri netleştirin. BGB 548, ev sahibinin konuttaki değişiklik veya kötüleşmeden kaynaklanan talepleri için genel olarak konutu geri aldığı andan başlayan altı aylık süre öngörür. Uyuşmazlıkta başlangıç tarihini ve hakların nasıl korunacağını erken hukuki değerlendirmeye götürmek önemlidir. Genel bir hatırlatma mektubunun her sorunu çözdüğünü varsaymayın.
Yeni kiralamayı belirsiz ödemelere dayanmadan planlayın
Çıkan kiracıya karşı hukuken dayanaklı talepler ile sonraki kiralama için sizin istediğiniz iyileştirmeleri ayrı listelerde tutun. Farklı duvar rengi, daha dayanıklı kaplama veya ilan fotoğraflarında bütünlük sağlayan görünüm yararlı olabilir. Ancak pazarlama açısından fayda sağlaması, giderin mutlaka kiracıya ait olduğunu göstermez. Bu ayrım, ustalardan istenecek tekliflerin de açık olmasını sağlar.
Tamamen varsayımsal bir örnekte dekoratif işler için 2.400 avro, diğer hazırlıklar için 600 avro ayırdığınızı düşünün. Toplam 3.000 avrodur. Kiracının ödeme sorumluluğu netleşene kadar nakit planınız bu tutarı sizin karşılayabileceğiniz olası gider olarak içermelidir. Bu rakamlar güncel piyasa fiyatı veya geri alınabilecek bedel değerlendirmesi değildir. Teklifte bakım, isteğe bağlı iyileştirme ve olası hasar kalemlerinin ayrılmasını isteyin.
Her teklifin aynı işleri kapsadığını kontrol edin. Sadece toplam tutarı karşılaştırmak, bir teklifte bulunan hazırlık işinin diğerinde olmadığı gerçeğini gizleyebilir. Açık kapsam, hem sizin bütçe kararınıza hem de sonradan hangi masrafın hangi amaçla yapıldığını anlamaya yardımcı olur. Bunun için bütün giderleri tek bir “yenileme” başlığına toplamak gerekmez.
Konutu geri alma, durum kontrolü, gerekli işler ve yeni kiracıya söz verilen giriş tarihi arasında yeterli süre bırakın. Yeni sözleşmede kesin başlangıç tarihi bulunması, önceki kiracıyla olan sorunu çözmez. Boya konusunu son ana bırakmak, iki kiralama arasında önlenebilir zaman baskısı yaratabilir. Erken durum görüşmesi organizasyonu kolaylaştırır; tartışmalı yükümlülüğün hukuki incelemesinin yerini almaz.
Hazırlığı gerçekçi bir kira bedeli değerlendirmesiyle birleştirin. Boya gideri yapmak, istenen her kira tutarını otomatik olarak mümkün kılmaz. Konutun durumu, teklif ve takvim yeterince netleştiğinde uygun kiracı bulma rehberi sonraki aşamayı planlamanıza yardımcı olur. Adaylara verilecek bilgiler, henüz doğrulanmamış eski kiracı beklentilerine bağlı kalmamalıdır.
İmzadan önce açık bir kontrol sırası izleyin
Önce konutun gerçekten hangi durumda teslim edileceğini belirleyin. Sonra bakım işlerinin nasıl paylaşılmasını istediğinize karar verin ve seçilen sözleşmenin bunu anlaşılır, tutarlı biçimde ifade edip etmediğine bakın. Önce çok ağır bir hüküm seçip ardından konut için gerekçe aramak, karar sürecini tersine çevirir. Durum kaydı ile sözleşme aynı gerçeği anlatmalıdır.
İmzadan önce beş soruya cevap verebilmelisiniz: Hangi dekoratif işler kapsama giriyor? Başlangıç durumu hangi belgelerle gösteriliyor? İşin zamanı bakımından gerçek ihtiyaç belirleyici kalıyor mu? Eklerde başka yenileme veya ödeme borçları var mı? Kiracıdan beklenen iş gerçekleşmezse hangi gideri ve zaman payını siz karşılayacaksınız? Cevapsız noktaları yazılı olarak belirleyin.
Bu soruları dairenin durumu veya teslim tarihi hakkında bağlayıcı söz vermeden önce çözün. Örneğin yeni kiracıya tamamen boyanmış konut sunulacaksa, bunun kim tarafından ve ne zaman yapılacağı ekonomik planda karşılık bulmalıdır. Önceki kiracının bunu üstleneceğine ilişkin belirsiz düşünce, uygulanabilir bir hazırlık programı oluşturmaz. Net sorumluluklar son günlerdeki anlaşmazlık ihtimalini azaltmaya yardımcı olur.
Hukuki değerlendirme için yalnızca bir paragrafı değil, bütün belgeleri paylaşın. Teslim koşulları bilinmeden okunan madde yanlış sonuca götürebilir. Özel karşılık düzenlemesi, mevcut uyuşmazlık veya somut tazminat talebi için Almanya’daki konut kira hukuku uzmanlığı uygundur. Kiralamanın hazırlanması ve pazarlanması ise ayrı bir görevdir; iki çalışma birbirinin sonucunu beklemeden uygun sırayla koordine edilebilir.
Düsseldorf veya NRW’deki konutunuzu yeniden kiraya vermeye hazırlanıyorsanız, RICHTER Immobilien-Transaktionen ev sahibi başvuru formunda mevcut durumu, istediğiniz kira başlangıcını ve açık organizasyon sorularınızı anlatabilirsiniz. Böylece görüşme, kararınızı gerçekten etkileyen bilgilerle başlar. Tutarlı sözleşme, doğru konut açıklaması ve uygulanabilir zaman planı, yeni kiralama ilişkisinin iyi hazırlanmasına birlikte katkı sağlar.
