Kira sözleşmesi iyi bir kira ilişkisinin temelidir: nelerin kararlaştırıldığını kayda geçirir ve özenle hazırlandığı takdirde her iki tarafı da korur. Kiraya verenler için ustalık, geçerli kalan ve şüphe hâlinde mahkemede de ayakta duran, hukuken güvenli bir sözleşme akdetmektedir. Zira geçersiz hükümler kiraya verenin lehine sonuçlanmaz, aksine yasal düzenlemeyle, çoğu kez sizin aleyhinize, ikame edilir. Bu rehber konut kira sözleşmesinin en önemli noktalarını nesnel bir biçimde ele alır: zorunlu içeriklerden kira tutarına, depozitoya ve dekorasyon onarımlarına, belirli süreden fesih sürelerine kadar.
Zorunlu içerikler: her kira sözleşmesinde bulunması gerekenler
Konut kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir, hatta mutlaka yazılı olarak akdedilmesi de gerekmez. Bununla birlikte, geçerli bir sözleşmenin oluşabilmesi için esaslı noktaların belirli ya da en azından belirlenebilir olması gerekir:
- Sözleşme tarafları: kiraya veren ve kiracı, tam ad ve adresleriyle açıkça belirtilmelidir.
- Kira konusu: somut konut, binadaki konumu ve bodrum, garaj veya park yeri gibi birlikte kiralanan alanlar.
- Kira: kiranın tutarı ya da hiç olmazsa belirlenebilir bir hesaplama esası.
Temel yükümlülükler Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) § 535 hükmünden doğar: kiraya veren konutu sözleşmeye uygun durumda teslim eder ve kira süresince bu durumda tutar; kiracı kararlaştırılan kirayı öder ve konuta özenle davranır. İşletme giderleri, depozito, dekorasyon onarımları ve apartman yönetmeliği hakkında açık düzenlemeler tavsiye edilir, ancak geçerlilik için gerekli değildir. Sözleşme ne kadar açık olursa, sonradan o kadar az anlaşmazlık doğar.
Kira ve işletme giderlerinin doğru kararlaştırılması
İşletme giderleri içermeyen net kira (işletme giderleri hariç temel kira) yanında işletme giderleri ikinci büyük kalemi oluşturur. Belirleyici olan şudur: işletme giderlerini kiracıya yalnızca kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırıldığı takdirde yansıtabilirsiniz (§ 556 fıkra 1 BGB). Böyle bir anlaşma yoksa, bu giderleri kiraya verenin kendisi üstlenir; bu, sık görülen ve pahalıya mal olan bir hatadır.
Olağan olan, aylık peşin ödeme ile yıllık hesaplaşma yoluyla yansıtmadır; alternatif olarak götürü bir tutar da mümkündür. Her iki hâlde de sözleşme, yansıtılabilir gider türlerini, örneğin İşletme Giderleri Yönetmeliği'ne (Betriebskostenverordnung) atıfla, tanınabilir kılmalıdır. Düsseldorf'ta kira tutarının belirlenmesinde ayrıca kira freni (Mietpreisbremse) gözetilmelidir: yeniden kiralamada kira, yörede mutat emsal kirayı en fazla yüzde on aşabilir. Bu nedenle doğru biçimde türetilmiş bir başlangıç kirası, sözleşme imzalanmadan önceki en önemli adımdır.
Belirli mi belirsiz süreli mi? Süreli kira sözleşmesi ve sınırları
Olağan hâl belirsiz süreli kira sözleşmesidir. Belirsiz bir süre boyunca devam eder ve olağan fesihle sona erer; bununla birlikte kiraya veren yalnızca haklı bir menfaati bulunduğunda fesih edebilir (bununla ilgili olarak aşağıya bakınız). Bu biçim her iki tarafa da planlama güvenliği sunar ve uygulamada çoğunlukla en makul olanıdır.
Buna karşılık belirli süreli kira sözleşmesi (süreli kira) yalnızca dar koşullar altında caizdir. § 575 BGB uyarınca, daha sözleşmenin kurulması anında nitelikli bir süre sınırlandırma sebebinin bulunması ve kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekir. Yalnızca üç sebep tanınmaktadır: kiraya veren süre sonunda yerleri kendisi veya ailesi için kullanmak istemektedir (kendi ihtiyacı), bunları yıkmak veya işlerin sürdürülmesini önemli ölçüde güçleştirecek kadar esaslı biçimde değiştirmek istemektedir, ya da bir hizmet yükümlüsüne kiralamak istemektedir. Caiz bir sebep ya da yazılı bildirim yoksa, sözleşme kendiliğinden belirsiz süreli sayılır, süre sınırlandırması o hâlde etkisizdir. Salt bir süre sınırlandırması, yani "şimdi denk geldiği için", konut kira hukukunda işlemez.
Kademeli kira ve endeksli kira: öngörülebilir kira uyarlamaları
Gelecekteki kira gelişimini baştan belirlemek isteyen, iki model arasında seçim yapabilir, her ikisinin de yazılı olarak kararlaştırılması gerekir.
- Kademeli kira (§ 557a BGB): kira, belirlenmiş zaman noktalarında önceden kararlaştırılmış tutarlar kadar artar. Her kademe somut bir para tutarı olarak gösterilmelidir; salt yüzde belirtmeleri yeterli değildir. İki artış arasında en az bir yıl bulunmalıdır. Kademe süresince yörede mutat emsal kiraya kadar ek bir artış hariç tutulmuştur.
- Endeksli kira (§ 557b BGB): kira, Federal İstatistik Dairesi'nin (Statistisches Bundesamt) tüketici fiyat endeksine göre gelişir. Artışlar en erken son uyarlamadan bir yıl sonra mümkündür ve endeks gelişimi belirtilerek metin biçiminde ileri sürülmelidir.
Her iki model için önemli olan: kira freni (Mietpreisbremse) başlangıç kirası bakımından burada da geçerlidir. Düsseldorf'ta başlangıç kirası izin verilen üst sınırı aşamaz, kademe ya da endeks ancak bunun üzerine inşa olunur.
Depozito: tutar, taksitler ve ayrı yatırım
Kira depozitosu kiraya vereni zararlara ve ödenmemiş alacaklara karşı güvence altına alır. § 551 BGB bunun için emredici olan açık sınırlar koyar:
- Üst sınır: depozito en fazla üç aylık kira tutarında olabilir, işletme giderleri hariç net kira üzerinden hesaplanır.
- Taksitle ödeme: kiracı depozitoyu üç eşit aylık taksitte ödeyebilir. İlk taksit kira ilişkisinin başında muaccel olur. Bunu bertaraf eden bir hüküm geçersizdir.
- Ayrı yatırım: kiraya veren depozitoyu kendi malvarlığından ayrı ve iflasa karşı korumalı biçimde, üç ay ihbar süreli tasarruf mevduatları için mutat olan faiz oranıyla yatırmak zorundadır. Faizler kiracıya aittir ve güvenceyi artırır.
Depozitoyu izin verilenden yüksek belirleyen ya da onu ayrı yatırmayan, iade taleplerini ve kiracının diğer haklarını göze almış olur. Bu nedenle bu kuralların gözetilmesi her kiraya verenin özen yükümlülüğüne dâhildir.
Dekorasyon onarımları: standart hükümlerde dikkat
Taşınırken yenileme? Bu çoktan beri kendiliğinden anlaşılır bir şey değildir. Kural olarak bakım kiraya verenin işidir (§ 535 BGB). Dekorasyon onarımları kiracıya devredilebilir; ancak Federal Adalet Divanı (Bundesgerichtshof) yaygın birçok matbu formül hükmünü geçersiz ilan etmiştir:
- Katı süreler: gerçek durumu dikkate almaksızın sabit yenileme aralıkları öngören hükümler (örneğin "mutfak her üç yılda, oturma odaları her beş yılda") geçersizdir.
- Yenilenmeden teslim edilen konut: konut yenilenmeden teslim edildiği hâlde kiracının yine de yenilemeye yükümlü kılınması isteniyorsa, hüküm uygun bir denkleştirme (örneğin bir katkı payı) olmaksızın geçersizdir.
- Oransal tasfiye: kiracıyı taşınırken henüz muaccel olmamış yenilemelere orantılı biçimde katan hükümler kural olarak denetime dayanamaz.
- Katı son yenileme: konutu taşınırken gerçek durumundan bağımsız olarak yenileme yükümlülüğü geçersizdir.
Geçersiz bir hükmün sonucu açıktır: "yumuşatılmaz", tümüyle ortadan kalkar, ve dekorasyon onarımlarını kiraya verenin üstlendiği yasal düzenleme geçerli olur. Toptan devralınan bir örnek şablon burada pahalıya patlayabilir; denetlenmiş, güncel bir hüküm altın değerindedir.
Fesih ve yazılı şekil: bilmeniz gereken süreler
Kira ilişkisinin sona ermesinde açık yasal süreler geçerlidir (§ 573c BGB). Kiracı, ne kadar süredir oturduğundan bağımsız olarak, belirsiz süreli sözleşmeleri her zaman üç aylık bir süreyle feshedebilir. Kiraya veren için süre, kira süresine göre kademeli olarak uzar:
- beş yıla kadar kira süresinde: üç ay,
- beş yıldan fazla: altı ay,
- sekiz yıldan fazla: dokuz ay.
Ayrıca kiraya verenin olağan bir fesih için her zaman haklı bir menfaate (§ 573 BGB) ihtiyacı vardır, örneğin kendi ihtiyacı ya da kiracının ağır bir sözleşme ihlali. Sebepler fesih yazısında belirtilmelidir; haklı bir menfaat yoksa, fesih geçersizdir.
Yazılı şekle gelince: bir yıldan uzun belirli süreli kira sözleşmelerinin yazılı olarak akdedilmesi gerekir (§ 550 BGB). Yazılı şekle uyulmadığında sözleşme geçersiz olmaz, ancak belirsiz süreli sayılır ve en erken konutun teslim edilmesinden bir yıl sonra sona erecek şekilde olağan fesihle sona erdirilebilir. Uygulama açısından bu şu anlama gelir: açık hükümlerle özenle yazılı biçimde düzenlenmiş bir sözleşme, sonraki sürprizlere karşı en iyi önlemdir.
